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Arrendamiento sin contrato
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Arrendamiento sin contrato
Mi caso es el siguiente : En 2008 recibimos mis hermanos y yo en herencia de una tía, un local de 90 m2 sito en una céntrica calle de Palamós (Girona), local ocupado y utilizado como joyería (no como vivienda habitual) por una inquilina en tercera subrogación. Por otra parte, y dado como se hacían antiguamente estas cosas o, al menos, como lo hizo mi tía, no se extendió en su momento ningún tipo de contrato, y los únicos documentos que existen de la permanencia de esta señora y sus antecesores en el local son las matrices de los recibos que se han ido extendiendo por el pago del alquiler del mismo a lo largo de los años. Alquiler que, aunque supongo que no viene a cuento, es, teniendo en cuenta la población (Palamós, uno de los pueblos más concurridos de la Costa Brava) y el lugar (calle Mayor, a su vez el lugar más concurrido del mismo) del todo irrisorio en comparación con los de los locales comerciales de sus alrededores.
Hemos intentado la venta del local a dicha inquilina pero no hemos llegado a ningún acuerdo, ya que ella intentaba rebajar el precio por nosotros fijado y basado en la tasación de un perito, alegando que había realizado obras en el local por valor de 20 MM de las antiguas pesetas; obras de las que no existe ningún tipo de documentación con respecto a la preceptiva autorización que mi tía debería haber extendido en su momento, razón por la que, suponemos, todo se debió realizar, si es que la autorización fue solicitada, de palabra. Y por supuesto sin la consiguiente resolución del contrato y firma de uno nuevo ya que, como decía anteriormente, nunca ha existido un contrato de alquiler firmado por las partes.
Según tenemos entendido, este tipo de arrendamientos se rigen por la ley Boyer de 1985 y, como en ella creemos que se indica, la extinción de los derechos al mismo se producirá el 1 de Enero de 2015. Pues bien, mi pregunta es : Dado los condicionantes expuestos con anterioridad ¿existe algún resquicio, atajo o vacio legal por medio del cual la inquilina pueda interponer algún tipo de obstáculo o inconvenientes para que,a partir de esa fecha, abandone inmediatamente el local sin ningún tipo de indemnización o contraprestación por nuestra parte? ¿Es posible que, en caso de tener que llegar a juicio, el juez se "compadeciera" de la inquilina, ya que la joyería es su medio de vida, y pusiera algún tipo de obstáculo, impedimento o prórroga para la finalización del arrendamiento?
Hemos intentado la venta del local a dicha inquilina pero no hemos llegado a ningún acuerdo, ya que ella intentaba rebajar el precio por nosotros fijado y basado en la tasación de un perito, alegando que había realizado obras en el local por valor de 20 MM de las antiguas pesetas; obras de las que no existe ningún tipo de documentación con respecto a la preceptiva autorización que mi tía debería haber extendido en su momento, razón por la que, suponemos, todo se debió realizar, si es que la autorización fue solicitada, de palabra. Y por supuesto sin la consiguiente resolución del contrato y firma de uno nuevo ya que, como decía anteriormente, nunca ha existido un contrato de alquiler firmado por las partes.
Según tenemos entendido, este tipo de arrendamientos se rigen por la ley Boyer de 1985 y, como en ella creemos que se indica, la extinción de los derechos al mismo se producirá el 1 de Enero de 2015. Pues bien, mi pregunta es : Dado los condicionantes expuestos con anterioridad ¿existe algún resquicio, atajo o vacio legal por medio del cual la inquilina pueda interponer algún tipo de obstáculo o inconvenientes para que,a partir de esa fecha, abandone inmediatamente el local sin ningún tipo de indemnización o contraprestación por nuestra parte? ¿Es posible que, en caso de tener que llegar a juicio, el juez se "compadeciera" de la inquilina, ya que la joyería es su medio de vida, y pusiera algún tipo de obstáculo, impedimento o prórroga para la finalización del arrendamiento?
Hola leyjon. Para responder a su consulta sería necesario poder examinar la documentación relacionada con el contrato(recibos de renta, comunicaciones entre arrendador y propietario, declaraciones de IVA e IRPF,etc...) y tener más datos. Por ello le aconsejo que acuda con brevedad a un/a profesional de la abogacía EXPERTO/A en arrendamientos urbanos quien, con la documentación relacionada con el contrato y los datos que usted aporte, le asesorará sobre la mejor forma de proceder.
Reciba un cordial saludo
http://letradosalquileres.es.tl
Email: letradoalquileres@hotmail.com
Email2: armandogarcia@ical.es
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buenas leyjom,
de que fecha es su contrato?...yo no soy abogada soy afectada como usted en un caso mas o menos similar...comentenos.Y dice usted tercera subrogacion o traspaso?? que interesante...tiene usted ventaja no es el inquilino original del contrato..cierto??tengo un enlace de una conferencia que se dio hace años deme su email que se lo paso...si sigue funcionando esa web le sera de utilidad .Quien le ha dicho que su contrato se rigue por el decreto boyer???se tiene usted que remontar al inquilino original para saber la fecha de celebracion del contrato( aunque no haya nada por escrito)...y si no hay contrato...su local siempre ejercio de joyeria??? en fin un saludo y pongase en manos de un abogado estos temas son complicados y costosos...
de que fecha es su contrato?...yo no soy abogada soy afectada como usted en un caso mas o menos similar...comentenos.Y dice usted tercera subrogacion o traspaso?? que interesante...tiene usted ventaja no es el inquilino original del contrato..cierto??tengo un enlace de una conferencia que se dio hace años deme su email que se lo paso...si sigue funcionando esa web le sera de utilidad .Quien le ha dicho que su contrato se rigue por el decreto boyer???se tiene usted que remontar al inquilino original para saber la fecha de celebracion del contrato( aunque no haya nada por escrito)...y si no hay contrato...su local siempre ejercio de joyeria??? en fin un saludo y pongase en manos de un abogado estos temas son complicados y costosos...
Hola circe. Como digo en mi mensaje inicial, no hay contrato escrito, aunque la ley admite también los contratos verbales, siendo la característica principal de estos que su duración es indefinida. Por lo tanto, y como no se puede demostrar lo contrario, SI existe contrato. VERBAL, pero contrato.
Lo único de lo que disponemos por escrito es de las matrices de los recibos del pago de la renta que se han emitido durante todos estos años y por supuesto, hay recibos anteriores a 1985, en concreto el primero del que disponemos es de 1970.
Por otra parte, debo hacer dos correcciones a mi escrito inicial. El primero es que no es la tercera sino la segunda subrogación ya que la actual inquilina es la nieta del arrendatario inicial y si, el local siempre ha alojado una joyería.
Y en segundo lugar, es cierto que a este contrato verbal, por la fecha en la que se concertó, y contrariamente a lo que indico en mi primer escrito, NO se le puede aplicar la ley Boyer, un cajón de sastre que se sacó de la manga el marido de la Preisler que, en definitiva y por lo que a arrendamientos se refiere, lo único que venía a regular era la anulación de las prorrogas forzosas de los contratos de arrendamiento existentes hasta entonces, en todos los contratos que se extendieran a partir de 1985. Ni siquiera se establecía en ella el famoso plazo del 1 de Enero de 2015 como fecha de extinción de todos los contratos establecidos antes del 9 de Mayo de 1985 (fecha de dicha ley). Esta fecha se establece en la Disposición Transitoria Tercera Apartado B párrafo 3 de la LAU de 1994 y que, según tengo entendido, se puede aplicar a mi caso.
No obstante, siguen en pie mis primeras preguntas : ¿existe algún resquicio, atajo o vacio legal por medio del cual la inquilina pueda interponer algún tipo de obstáculo o inconvenientes para que,a partir de esa fecha, abandone inmediatamente el local sin ningún tipo de indemnización o contraprestación por nuestra parte? ¿Es posible que, en caso de tener que llegar a juicio, el juez se "compadeciera" de la inquilina, ya que la joyería es su medio de vida, y pusiera algún tipo de obstáculo, impedimento o prórroga para la finalización del arrendamiento?
Mi dirección de correo para el envío del enlace es jazzjom@gmail.com
Gracias por anticipado, circe, y un saludo.
Lo único de lo que disponemos por escrito es de las matrices de los recibos del pago de la renta que se han emitido durante todos estos años y por supuesto, hay recibos anteriores a 1985, en concreto el primero del que disponemos es de 1970.
Por otra parte, debo hacer dos correcciones a mi escrito inicial. El primero es que no es la tercera sino la segunda subrogación ya que la actual inquilina es la nieta del arrendatario inicial y si, el local siempre ha alojado una joyería.
Y en segundo lugar, es cierto que a este contrato verbal, por la fecha en la que se concertó, y contrariamente a lo que indico en mi primer escrito, NO se le puede aplicar la ley Boyer, un cajón de sastre que se sacó de la manga el marido de la Preisler que, en definitiva y por lo que a arrendamientos se refiere, lo único que venía a regular era la anulación de las prorrogas forzosas de los contratos de arrendamiento existentes hasta entonces, en todos los contratos que se extendieran a partir de 1985. Ni siquiera se establecía en ella el famoso plazo del 1 de Enero de 2015 como fecha de extinción de todos los contratos establecidos antes del 9 de Mayo de 1985 (fecha de dicha ley). Esta fecha se establece en la Disposición Transitoria Tercera Apartado B párrafo 3 de la LAU de 1994 y que, según tengo entendido, se puede aplicar a mi caso.
No obstante, siguen en pie mis primeras preguntas : ¿existe algún resquicio, atajo o vacio legal por medio del cual la inquilina pueda interponer algún tipo de obstáculo o inconvenientes para que,a partir de esa fecha, abandone inmediatamente el local sin ningún tipo de indemnización o contraprestación por nuestra parte? ¿Es posible que, en caso de tener que llegar a juicio, el juez se "compadeciera" de la inquilina, ya que la joyería es su medio de vida, y pusiera algún tipo de obstáculo, impedimento o prórroga para la finalización del arrendamiento?
Mi dirección de correo para el envío del enlace es jazzjom@gmail.com
Gracias por anticipado, circe, y un saludo.
Leyjom buenas tardes,
Entiendo que los contratos VERBALES tienen la misma validez legal que los escritos pero de indefinidos nada.Lo importante y principal es la fecha original del contrato verbal que segun comenta se remonta ( por los recibos que tienen ) a 1970 osea que su contrato se regula por la LAU del 64 y la disposicion transitoria tercera de la LAU del 94 ( y menos mal que no le toca el decreto boyer que a esos si que no hay quien los toque).Hasta ahy bien ahora usted tiene que demostrar la intencion original del contrato verbal ,al no haber nada por escrito le sera mucho mas facil o mas dificil depende de quien le toque, en su extension en el tiempo es decir por anualidades o por meses eso si sometido a la prorroga legal forzosa de la LAU del 64 ya que le sera imposible demostrar lo contrario demas si permitieron que se gastara esos 20 millones que menciona en obras....por ahy creo que me sigue verdad...en cuanto a la subrogacion esa nieta no tenia derecho(la lau del 94 limita a descendientes directos el derecho de subrogacion).. pero al aceptarlo ustedes no hay mas...informese sobre el tema...por ahy igual sacan algo..
En cuanto a sus preguntas la ley es clara al respecto por lo menos en ese tema.... "Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.
En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley."
espero le ayude mi comentario voy a buscar el enlace que le comente y ya me dira.
Al juez no creo que le de ninguna pena de esta señorita...se trata de un contrato en el que se han utilizado todas las prorrogas en el 2015 y no hay mas ...si dice que se gasto 20 millones que lo demuestre y si lo hizo seria para adecuar el local a la normativa de joyeria ( seguros etc))no por que ustedes lo pidieran y eso siempre queda en beneficio de la propiedad y como no hay nada por escrito usted puede decir lo que quiera que su tia le dijo ( LO QUE QUIERA)...igual que ellos haran decir lo que les sea mas beneficioso para sus intereses...en fin lo suyo no pinta mal todo es ponerse e invertir...empiece ya...yo llevo 7 años liada con el mio y el sigue diciendo que no se ira...osea que...luche...y suerte...espero leer otros comentarios.
Entiendo que los contratos VERBALES tienen la misma validez legal que los escritos pero de indefinidos nada.Lo importante y principal es la fecha original del contrato verbal que segun comenta se remonta ( por los recibos que tienen ) a 1970 osea que su contrato se regula por la LAU del 64 y la disposicion transitoria tercera de la LAU del 94 ( y menos mal que no le toca el decreto boyer que a esos si que no hay quien los toque).Hasta ahy bien ahora usted tiene que demostrar la intencion original del contrato verbal ,al no haber nada por escrito le sera mucho mas facil o mas dificil depende de quien le toque, en su extension en el tiempo es decir por anualidades o por meses eso si sometido a la prorroga legal forzosa de la LAU del 64 ya que le sera imposible demostrar lo contrario demas si permitieron que se gastara esos 20 millones que menciona en obras....por ahy creo que me sigue verdad...en cuanto a la subrogacion esa nieta no tenia derecho(la lau del 94 limita a descendientes directos el derecho de subrogacion).. pero al aceptarlo ustedes no hay mas...informese sobre el tema...por ahy igual sacan algo..
En cuanto a sus preguntas la ley es clara al respecto por lo menos en ese tema.... "Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.
En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley."
espero le ayude mi comentario voy a buscar el enlace que le comente y ya me dira.
Al juez no creo que le de ninguna pena de esta señorita...se trata de un contrato en el que se han utilizado todas las prorrogas en el 2015 y no hay mas ...si dice que se gasto 20 millones que lo demuestre y si lo hizo seria para adecuar el local a la normativa de joyeria ( seguros etc))no por que ustedes lo pidieran y eso siempre queda en beneficio de la propiedad y como no hay nada por escrito usted puede decir lo que quiera que su tia le dijo ( LO QUE QUIERA)...igual que ellos haran decir lo que les sea mas beneficioso para sus intereses...en fin lo suyo no pinta mal todo es ponerse e invertir...empiece ya...yo llevo 7 años liada con el mio y el sigue diciendo que no se ira...osea que...luche...y suerte...espero leer otros comentarios.
Artículo 1581. Codigo civil
"Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.
En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término."
esto tb para que se lo piense...
"Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.
En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término."
esto tb para que se lo piense...
Hola leyjon. Por los nuevos datos aportados es evidente que su contrato está sometido a la prórroga forzosa de la LAU 1964, por lo que la duración pactada es indiferente(aunque se aplicaría el precepto señalado por la Sra Circe).
Como le dije en mi anterior post hacen falta muchos datos para poder afirmar si consurre o no alguna causa de resolución o de denegación de la prórroga forzosa.
Reciba un cordial saludo
http://letradosalquileres.es.tl
Email: letradoalquileres@hotmail.com
Email2: armandogarcia@ical.es
Como le dije en mi anterior post hacen falta muchos datos para poder afirmar si consurre o no alguna causa de resolución o de denegación de la prórroga forzosa.
Reciba un cordial saludo
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