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Asumir el riesgo de comprar un proindiviso. el contrato privado.
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Asumir el riesgo de comprar un proindiviso. el contrato privado.
Buenas se me ha presentado la posibilidad de comprar el 50% de un terreno rústico, por lo que pasaría a ser copropietario con una persona que tendría el otro 50% en proindiviso.
Existe un contrato privado firmado entre quien me lo vende y la otra persona, en el cual se especifica la parte de terreno (bajo plano) que corresponde a cada copropietario para su uso privado. Existe incluso una división física por valla. Y aunque el IBI es único, existen contadores de luz y agua independientes para cada zona en cuestión. Dicho contrato por supuesto pediría revisar y modificar incluyendo/modificando las clausulas que entre la persona copropietaria y yo establezcamos de mutuo acuerdo. Además antes de firmar la compraventa, solicitaría a la persona que se queda en el terreno, un documento firmado donde reconoce que se le informó de la operación de compraventa, del precio, que está de acuerdo con la misma y que renuncia al derecho de retracto.
El hecho de plantearme seriamente meterme en tal lío es que la zona puede ser urbanizable en un plazo medio de tiempo. Y que me interesa que sea así, puesto que ahora la quiero para disfrutarla plantando y de recreo y por lo que se, la intención del otro copropietario es la misma. Pero claro, uno no se puede fiar ni de si mismo....
Hipotético caso:
ante la hipotética situación de que al final compre el 50% y un buen día (poniéndose en lo peor) mi copropietario decida cometer en su parte un delito urbanístico o bien alguno de sus hijos plantar una producción de marihuana.... ya he leído en el foro que la existencia de un contrato privado no me eximiría de responsabilidad ya que no tiene ninguna validez ante la administración. Por lo que debido a la situación de proindiviso, pasaría a estar yo también pringado. Entiendo de todos modos, que podría demostrar mi inocencia ante un juez, que sí reconocería dicho contrato como prueba, pero no deja de ser un marrón.
Mi pregunta:
¿podría ser una medida de seguridad jurídica elevar el contrato privado a público? en el que se establezca la porción de parcela para uso privado de cada propietario, clausulas que nos eximan de responsabilidad penal, protocolos de uso, etc....
Es decir, que firmando dicho contrato ante notario, ¿estaría a salvo de situaciones como las descritas?
Espero haberme explicado.
Existe un contrato privado firmado entre quien me lo vende y la otra persona, en el cual se especifica la parte de terreno (bajo plano) que corresponde a cada copropietario para su uso privado. Existe incluso una división física por valla. Y aunque el IBI es único, existen contadores de luz y agua independientes para cada zona en cuestión. Dicho contrato por supuesto pediría revisar y modificar incluyendo/modificando las clausulas que entre la persona copropietaria y yo establezcamos de mutuo acuerdo. Además antes de firmar la compraventa, solicitaría a la persona que se queda en el terreno, un documento firmado donde reconoce que se le informó de la operación de compraventa, del precio, que está de acuerdo con la misma y que renuncia al derecho de retracto.
El hecho de plantearme seriamente meterme en tal lío es que la zona puede ser urbanizable en un plazo medio de tiempo. Y que me interesa que sea así, puesto que ahora la quiero para disfrutarla plantando y de recreo y por lo que se, la intención del otro copropietario es la misma. Pero claro, uno no se puede fiar ni de si mismo....
Hipotético caso:
ante la hipotética situación de que al final compre el 50% y un buen día (poniéndose en lo peor) mi copropietario decida cometer en su parte un delito urbanístico o bien alguno de sus hijos plantar una producción de marihuana.... ya he leído en el foro que la existencia de un contrato privado no me eximiría de responsabilidad ya que no tiene ninguna validez ante la administración. Por lo que debido a la situación de proindiviso, pasaría a estar yo también pringado. Entiendo de todos modos, que podría demostrar mi inocencia ante un juez, que sí reconocería dicho contrato como prueba, pero no deja de ser un marrón.
Mi pregunta:
¿podría ser una medida de seguridad jurídica elevar el contrato privado a público? en el que se establezca la porción de parcela para uso privado de cada propietario, clausulas que nos eximan de responsabilidad penal, protocolos de uso, etc....
Es decir, que firmando dicho contrato ante notario, ¿estaría a salvo de situaciones como las descritas?
Espero haberme explicado.
La transmisión de cuotas indivisas sin asignación de uso conlleva el deber de responsabilidad, en proporción a la cuota, sea cual sea el acto ilegal desarrollado en la finca.
La venta de partes indivisas de suelo no urbanizable con incorporación del derecho de utilización exclusiva de partes concretas de la misma, o la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore el derecho de uso sobre una parte del predio total, constituye un acto de parcelación urbanistica considerado ilegal por la legislación urbanística.
La escritura de este último acto sólo podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad si se acompaña de la licencia municipal de segregación o de la declaración de innecesariedad.
La venta de partes indivisas de suelo no urbanizable con incorporación del derecho de utilización exclusiva de partes concretas de la misma, o la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore el derecho de uso sobre una parte del predio total, constituye un acto de parcelación urbanistica considerado ilegal por la legislación urbanística.
La escritura de este último acto sólo podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad si se acompaña de la licencia municipal de segregación o de la declaración de innecesariedad.
Gracias Alga por tu explicación.
Tengo clarísimo que la compra de una participación de un proindiviso conlleva tal riesgo de responsabilidad. En otras circusntancias ni me plantearía comprarlo. Pero dado lo expuesto, estoy sopesando el riesgo.
La parcelación física del terreno ha prescrito de cara al ayuntamiento, incluso la división en los servicios de luz y agua, otrora posible y por eso están así en dicha finca (y así se van a quedar), hoy también es imposible por lo que comenta usted, la ilegalidad en la parcelación.
Pero si no existiera todo eso. Imagínese que A y B son copropietarios de una finca rural. Y A quiere cultivar tomates y B acelgas. De mutuo acuerdo se reparten la parcela a partes iguales y firman un contrato privado.
Si B le da ahora por cultivar marihuana y la policia lo detecta, pringan tanto A com B.
Por lo que veo el contrato privado no sirve de nada, la parcelación urbanística no existe, es perfectamente legal la actividad agraria en ese suelo. Y A y B tienen que responder ante la justicia. Eso lo tengo claro. ¿es asi?
¿No podría existir una escritura donde diga, de aquí a aquí A cultivara tomates y B acelgas. Y sirva eso como prueba de mayor peso para que A salga absuelto con mayor garantías?
Tengo clarísimo que la compra de una participación de un proindiviso conlleva tal riesgo de responsabilidad. En otras circusntancias ni me plantearía comprarlo. Pero dado lo expuesto, estoy sopesando el riesgo.
La parcelación física del terreno ha prescrito de cara al ayuntamiento, incluso la división en los servicios de luz y agua, otrora posible y por eso están así en dicha finca (y así se van a quedar), hoy también es imposible por lo que comenta usted, la ilegalidad en la parcelación.
Pero si no existiera todo eso. Imagínese que A y B son copropietarios de una finca rural. Y A quiere cultivar tomates y B acelgas. De mutuo acuerdo se reparten la parcela a partes iguales y firman un contrato privado.
Si B le da ahora por cultivar marihuana y la policia lo detecta, pringan tanto A com B.
Por lo que veo el contrato privado no sirve de nada, la parcelación urbanística no existe, es perfectamente legal la actividad agraria en ese suelo. Y A y B tienen que responder ante la justicia. Eso lo tengo claro. ¿es asi?
¿No podría existir una escritura donde diga, de aquí a aquí A cultivara tomates y B acelgas. Y sirva eso como prueba de mayor peso para que A salga absuelto con mayor garantías?
¿Qué entiendes por parcelación urbanística?.
¿Qué norma, según tú, es la que impide al ayuntamiento reaccionar ante un acto de parcelación urbanística ilegal?
La ley urbanística de la CCAA donde se halle la finca, con toda seguridad, entrará a regular ambas cuestiones con precisión. Así que bastará con que indiques cual es esa CCAA para indicarte los preceptos que serán de aplicación al supuesto descrito.
En estos momentos me limito a trasladarte que entiende por parcelación urbanística el artículo 26.2 del RDL 7/2015, de 30 de octubre, que como legislación básica toda legislación autonómica debe tener en cuenta.
“ La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.
Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles"
Por la sola circunstancia de la inexistencia de división o segregación de una parte de la finca no existiría "parcelación urbanística" ni por tanto habría impedimento para inscribir en el Registro de la Propiedad la escritura de la participación indivisa y cultivarla como los copropietarios tengan a bien.
Pero no es el caso. Cuando surgiría el problema, máxime existiendo una valla, sería en el momento de pretender inscribir la escritura de la cuota indivisa con atribución de derecho de utilización exclusiva de una porte de la finca a cada copropietario, sin adjuntar a la escritura la licencia municipal de segregación o documento declarativo de innecesariedad.
¿Qué norma, según tú, es la que impide al ayuntamiento reaccionar ante un acto de parcelación urbanística ilegal?
La ley urbanística de la CCAA donde se halle la finca, con toda seguridad, entrará a regular ambas cuestiones con precisión. Así que bastará con que indiques cual es esa CCAA para indicarte los preceptos que serán de aplicación al supuesto descrito.
En estos momentos me limito a trasladarte que entiende por parcelación urbanística el artículo 26.2 del RDL 7/2015, de 30 de octubre, que como legislación básica toda legislación autonómica debe tener en cuenta.
“ La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.
Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles"
Por la sola circunstancia de la inexistencia de división o segregación de una parte de la finca no existiría "parcelación urbanística" ni por tanto habría impedimento para inscribir en el Registro de la Propiedad la escritura de la participación indivisa y cultivarla como los copropietarios tengan a bien.
Pero no es el caso. Cuando surgiría el problema, máxime existiendo una valla, sería en el momento de pretender inscribir la escritura de la cuota indivisa con atribución de derecho de utilización exclusiva de una porte de la finca a cada copropietario, sin adjuntar a la escritura la licencia municipal de segregación o documento declarativo de innecesariedad.
Yo he visto un caso parecido en el que un señor con contrato privado interno con el resto de los comuneros vende su cuota y los nuevos compradores no saben nada ni están vinculados por ese contrato ni tienen otra regulación que cumplir que la de los proindivisos y la copropiedad.
Al final un lío muy desagradable para todos menos para el que vendió y salió de allí tarifando.
Al final un lío muy desagradable para todos menos para el que vendió y salió de allí tarifando.
No, no es ningún lío.
Sólo que antes de comprar teniendo la intención de asignar el uso exclusivo de una parte del todo (propiedad de todos los copropietarios), el interesado debió informarse de que esa atribución es considerada signo de parcelación urbanística que es nula de pleno derecho, contra la que no existe plazo ninguno para proceder contra ella.
Sólo que antes de comprar teniendo la intención de asignar el uso exclusivo de una parte del todo (propiedad de todos los copropietarios), el interesado debió informarse de que esa atribución es considerada signo de parcelación urbanística que es nula de pleno derecho, contra la que no existe plazo ninguno para proceder contra ella.
Vale vale, entiendo que:
Primero: En Andalucía, según la Ley 7/2002, la parcelación ilegal no prescribe.
Segundo: un notario no va a firmar un contrato donde existen claras evidencias de parcelación ilegal.
¿Es eso correcto Sr. Alga?
En cuanto a la compra de la cuota de participación de un proindiviso donde existen claras evidencias de parcelación, ¿el notario puede poner pegas por ese motivo?
En segundo lugar, si no existen evidencias a la hora de formalizar la compraventa, pero sí hay evidencias (hay una valla en el terreno que según urbanismo del Aytmo. me han dicho que esa obra ha prescrito), ¿puede el gobierno autonómico actuar contra nuestra parcela en un futuro, en virtud a la no prescripción del delito que se evidencia?
Gracias por vuestras respuestas
Primero: En Andalucía, según la Ley 7/2002, la parcelación ilegal no prescribe.
Segundo: un notario no va a firmar un contrato donde existen claras evidencias de parcelación ilegal.
¿Es eso correcto Sr. Alga?
En cuanto a la compra de la cuota de participación de un proindiviso donde existen claras evidencias de parcelación, ¿el notario puede poner pegas por ese motivo?
En segundo lugar, si no existen evidencias a la hora de formalizar la compraventa, pero sí hay evidencias (hay una valla en el terreno que según urbanismo del Aytmo. me han dicho que esa obra ha prescrito), ¿puede el gobierno autonómico actuar contra nuestra parcela en un futuro, en virtud a la no prescripción del delito que se evidencia?
Gracias por vuestras respuestas
Ante la pregunta que usted platea:
"¿Qué norma, según tú, es la que impide al ayuntamiento reaccionar ante un acto de parcelación urbanística ilegal?"
No hace falta norma. Pongamos una valla con una puertecita abierta de modo que el paso de una zona a otra de la parcela sea libre. Desde ese mismo momento puedo alegar que no existe parcelación ya que cada copropietario puede pasar libremente a la zona del otro.
¿Es eso posible?
"¿Qué norma, según tú, es la que impide al ayuntamiento reaccionar ante un acto de parcelación urbanística ilegal?"
No hace falta norma. Pongamos una valla con una puertecita abierta de modo que el paso de una zona a otra de la parcela sea libre. Desde ese mismo momento puedo alegar que no existe parcelación ya que cada copropietario puede pasar libremente a la zona del otro.
¿Es eso posible?
Aclarar que lo que prescribe son las infracciones, no así el plazo para la adopción de medidas de reposición de la realidad física alterada, que en su caso operaría la caducidad.
En situaciones en las que pueda aplicarse el plazo de caducidad, la administración no puede iniciar el procedimiento de reposición de la realidad física alterada, sin embargo en los casos de parcelaciones ilegales sobre las que no existe plazo de caducidad, la administración puede tomar acuerdos de reposición cualquiera que sea el plazo transcurrido porque no hay límite temporal ninguno.
por otro lado, en el ayuntamiento te han informado de la prescripción de la infracción urbanística por la construcción de la valla y de la imposibilidad de iniciar expediente sancionador por tal infracción, pero ello no significa que no pueda tomar medidas de reposición de la realidad física alterada si en el Registro de la Propiedad llegaran a inscribirse las cuotas de propiedad indivisas con atribución de derecho de utilización exclusiva, por ser uno de los actos reveladores de parcelación urbanística contemplados en el artículo 66.2 de la LOUA.
Lo de la puerta en la valla mejor dejarlo estar para otra ocasión.
En situaciones en las que pueda aplicarse el plazo de caducidad, la administración no puede iniciar el procedimiento de reposición de la realidad física alterada, sin embargo en los casos de parcelaciones ilegales sobre las que no existe plazo de caducidad, la administración puede tomar acuerdos de reposición cualquiera que sea el plazo transcurrido porque no hay límite temporal ninguno.
por otro lado, en el ayuntamiento te han informado de la prescripción de la infracción urbanística por la construcción de la valla y de la imposibilidad de iniciar expediente sancionador por tal infracción, pero ello no significa que no pueda tomar medidas de reposición de la realidad física alterada si en el Registro de la Propiedad llegaran a inscribirse las cuotas de propiedad indivisas con atribución de derecho de utilización exclusiva, por ser uno de los actos reveladores de parcelación urbanística contemplados en el artículo 66.2 de la LOUA.
Lo de la puerta en la valla mejor dejarlo estar para otra ocasión.
Respecto a establecer zonas de uso exclusivo en un proindiviso mediante acuerdo privado entre los comuneros, me parece que es totalmente legal y ello no implica que se este haciendo una parcelación aunque existan limites físicos. Adjunto comentario sobre la posibilidad de modificación del árticulo 394 del Codigo Civil.
El art. 394 CC, es de carácter dispositivo y puede ser modificado por los partícipes a través de los acuerdos a que lleguen por el sistema de mayoría de cuotas previsto en el art. 398 CC. Los comuneros pueden, así, acordar un uso sucesivo del bien conforme a criterios de carácter temporal (por ejemplo, respecto del uso de una pista de tenis) o pueden, por el contrario, seguir un criterio de reparto espacial (por ejemplo, en un edificio se atribuye el uso de ciertas plantas o habitaciones a cada uno de ellos).
En el caso del edificio las partes de uso exclusivo están fisicamente delimitadas y no están a disposición de los demás propietarios.
En mi caso, somos dos coopropietarios, amigos que hemos compartido la propiedad durante 20 años, por razones personales, mi amigo ha decidido vender su parte, tenemos firmado un documento privado en el que se asignan las zonas de uso exclusivo de cada uno. El posible futuro propietario, que ha debido leer este hilo porque hace mención también al ejemplo de la marihuana quiere dedicar su parte del terreno a realizar algunas actividades de tipo económico, alquiler vacacional, cursos de yoga, y quire incluir mi consentimiento expreso en un nuevo documento privado que firmemos, a mi no me importa que realice esas actividades y no quiero impedir que mi amigo pueda vender, pues lo necesita, pero oido lo de la mariguana me viene una pregunta a la cabeza, ¿en caso de incumplimineto legal, comisión de delito, negligencia que pudiera ocasionar daños a terceros, etc... derivados de las actividades que el nuevo propietario quiere realizar en su zona de uso exclusivo, tendría yo algún tipo de responsabilidad civil o penal solidaria?. Gracias por atenderme.
El art. 394 CC, es de carácter dispositivo y puede ser modificado por los partícipes a través de los acuerdos a que lleguen por el sistema de mayoría de cuotas previsto en el art. 398 CC. Los comuneros pueden, así, acordar un uso sucesivo del bien conforme a criterios de carácter temporal (por ejemplo, respecto del uso de una pista de tenis) o pueden, por el contrario, seguir un criterio de reparto espacial (por ejemplo, en un edificio se atribuye el uso de ciertas plantas o habitaciones a cada uno de ellos).
En el caso del edificio las partes de uso exclusivo están fisicamente delimitadas y no están a disposición de los demás propietarios.
En mi caso, somos dos coopropietarios, amigos que hemos compartido la propiedad durante 20 años, por razones personales, mi amigo ha decidido vender su parte, tenemos firmado un documento privado en el que se asignan las zonas de uso exclusivo de cada uno. El posible futuro propietario, que ha debido leer este hilo porque hace mención también al ejemplo de la marihuana quiere dedicar su parte del terreno a realizar algunas actividades de tipo económico, alquiler vacacional, cursos de yoga, y quire incluir mi consentimiento expreso en un nuevo documento privado que firmemos, a mi no me importa que realice esas actividades y no quiero impedir que mi amigo pueda vender, pues lo necesita, pero oido lo de la mariguana me viene una pregunta a la cabeza, ¿en caso de incumplimineto legal, comisión de delito, negligencia que pudiera ocasionar daños a terceros, etc... derivados de las actividades que el nuevo propietario quiere realizar en su zona de uso exclusivo, tendría yo algún tipo de responsabilidad civil o penal solidaria?. Gracias por atenderme.
