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Autorización judicial
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Autorización judicial
Hola. Soy viuda. Me pedían autorización judicial para poder vender mi vivienda porque tengo hijos menores que son herederos del 50%, siendo yo propietaria del otro 50% y usufructuaria del total. Ahora me han informado de que no es obligatoria la autorización pero que mis hijos pueden "reclamar" su parte en un período de 4 años, según marca la ley y que eso puede ser un riesgo a tener en cuenta para el futuro comprador. Yo sé que mis hijos no van a reclamar nada pero no puedo demostrarlo. ¿Es conveniente pedir la autorización, con todo el tiempo y el dinero que eso supone o puedo arriesgarme a vender?. Gracias.
Bueno. Una persona de confianza consultó con un procurador y me informaron de que sólo el peritaje judicial ya podía rondar los 500€. Después habría que pagar los aranceles dependiendo de la valoración de la vivienda donde los tramos marcan la cantidad a abonar. Calculando por encima y haciendo una valoración personal, me salían cerca de 500€ más, y supongo que a eso hay que añadir la tramitación por parte del procurador. También me comentaron que el tiempo en resolver dependía mucho de lo que tardara el perito en hacer la tasación y que podía ir desde 2 meses hasta casi un año. Esos son los datos que he podido reunir. Quizá pueda variar dependiendo de la Comunidad Autónoma?. Por otro lado, el tema de la no obligatoriedad de la autorización fue consultado con otro abogado. Ahora ya no sé quién lleva la razón. (Yo ya tengo pensado comprar otra vivienda en las mismas condiciones para mis hijos, es decir, al 50%)
Olesa,
Entiendo que tus hijos no tienen defensor judicial y que tú eres su representante legal. En este caso, al ser tú la administradora de sus bienes, para vender el inmueble necesitas justificar esa decisión ante el juez de tu domicilio, y obtener su autorización para efectuar la operación.
No debes hacer ninguna tasación ni peritaje, simplemente informar al juez de la necesidad de la venta (en este caso el cambio de domicilio), de la cantidad que vas a solicitar y de lo que vas a hacer con el dinero obtenido. En el caso de comprar una nueva vivienda tus hijos deben seguir siendo los propietarios en la misma proporción que en la actualidad.
Una vez inscrita la venta en el Registro, tus hijos ya no pueden anular esa transmisión si se ha realizado con un tercero que actúa de buena fe (Art. 34 de la Ley Hipotecaria). Es por eso que los registradores de la propiedad tienen que tener sumo cuidado a la hora de la inscripción de ventas de inmuebles cuando hay menores o incapacitados de por medio. Si existe autorización judicial, el registrador no va a poner ningún reparo a la inscripción.
www.taxland.es
Entiendo que tus hijos no tienen defensor judicial y que tú eres su representante legal. En este caso, al ser tú la administradora de sus bienes, para vender el inmueble necesitas justificar esa decisión ante el juez de tu domicilio, y obtener su autorización para efectuar la operación.
No debes hacer ninguna tasación ni peritaje, simplemente informar al juez de la necesidad de la venta (en este caso el cambio de domicilio), de la cantidad que vas a solicitar y de lo que vas a hacer con el dinero obtenido. En el caso de comprar una nueva vivienda tus hijos deben seguir siendo los propietarios en la misma proporción que en la actualidad.
Una vez inscrita la venta en el Registro, tus hijos ya no pueden anular esa transmisión si se ha realizado con un tercero que actúa de buena fe (Art. 34 de la Ley Hipotecaria). Es por eso que los registradores de la propiedad tienen que tener sumo cuidado a la hora de la inscripción de ventas de inmuebles cuando hay menores o incapacitados de por medio. Si existe autorización judicial, el registrador no va a poner ningún reparo a la inscripción.
www.taxland.es
Hola de nuevo.
Nos han citado a mí y a mis hijos para declarar en un juzgado de la oficial. Habré de responder a unas preguntas alegando por qué necesito vender mi casa y a mis hijos les preguntarán si están de acuerdo con la venta. Después creo que habrá que presentarlo ante el juez para que resuelva el expediente. Sigo sin saber si va a ser necesaria la peritación porque no me han asegurado que no sea así. Espero que todo vaya bien.
saludos
olesa.
Nos han citado a mí y a mis hijos para declarar en un juzgado de la oficial. Habré de responder a unas preguntas alegando por qué necesito vender mi casa y a mis hijos les preguntarán si están de acuerdo con la venta. Después creo que habrá que presentarlo ante el juez para que resuelva el expediente. Sigo sin saber si va a ser necesaria la peritación porque no me han asegurado que no sea así. Espero que todo vaya bien.
saludos
olesa.
Por si alguien sigue interesado en saber cómo se ha resuelto el tema, os diré que acudí al juzgado de primera instancia con mis hijos, declaramos muy brevemente uno a uno. La jueza me preguntó para qué quería la autorización, a qué precio pretendía vender la casa y en qué iba a reinvertir el dinero. Después informó a la abogada en privado de que no se iba a realizar la tasación. Se pasó el expediente al fiscal de menores para que diese su aprobación y finalmente se ha resuelto favorablemente mi demanda. Ayer mismo recibí la resolución (total: menos de 1 mes de espera) Finalmente ha resultado un tramite rápido y de momento nada caro. Se me exige que cuando se realice la venta y la nueva compra, habré de presentar un nuevo escrito para acreditar los hechos y si hubiese dinero sobrante, (que no lo habrá, ya que tendré que meterme en otra hipoteca), tendría que abrir una cuenta a nombre de los cuatro hasta que mis hijos fuesen mayores de edad, algo que deberá justificarse también ante los juzgados. Ahora ya puedo vender libremente.
Gracias por vuestra colaboración.
Saludos.
Olesa
Gracias por vuestra colaboración.
Saludos.
Olesa
