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Aval solidario y/o desistimiento mancomunado
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Aval solidario y/o desistimiento mancomunado
Buenos días:
Hay una pareja con dos hijos que quiere alquilar mi piso. El hombre es funcionario y la mujer tiene un trabajo precario. Me parecen buena gente y estoy dispuesto a alquilarles el piso.
El riesgo que veo es que se separen y que se quede la madre con los dos hijos en el piso y el padre desista del contrato de arrendamiento, por lo que me gustaría estar lo más protegido posible ante esta circunstancia (la madre es insolvente y no podría pagar)
Se me ocurren dos cosas pero me gustaría saber si son legales:
1. ¿Puedo indicar en el contratode arrendamiento que el desistimiento se debe realizar de forma mancomunada?
2. ¿Puedo indicar en el contrato que ambos avalan solidariamente las obligaciones del contrato? ¿Incluso si uno desiste del arrendamiento?
Aunque en principio con la opcion 2 quedo suficientemente protegido, ¿son compatibles las dos opciones (desistimiento mancomunado aval solidario)?
Hay una pareja con dos hijos que quiere alquilar mi piso. El hombre es funcionario y la mujer tiene un trabajo precario. Me parecen buena gente y estoy dispuesto a alquilarles el piso.
El riesgo que veo es que se separen y que se quede la madre con los dos hijos en el piso y el padre desista del contrato de arrendamiento, por lo que me gustaría estar lo más protegido posible ante esta circunstancia (la madre es insolvente y no podría pagar)
Se me ocurren dos cosas pero me gustaría saber si son legales:
1. ¿Puedo indicar en el contratode arrendamiento que el desistimiento se debe realizar de forma mancomunada?
2. ¿Puedo indicar en el contrato que ambos avalan solidariamente las obligaciones del contrato? ¿Incluso si uno desiste del arrendamiento?
Aunque en principio con la opcion 2 quedo suficientemente protegido, ¿son compatibles las dos opciones (desistimiento mancomunado aval solidario)?
1.- En cuanto al desistimiento: no hace falta porque eso ya lo prevé el art. 12.1 LAU 94, a cuyo tenor:
"Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge."
2.- En cuanto a lo del aval: al final lo más practico es simplemente incluir en el contrato una cláusula en la que se diga que los cónyuges responderán solidariamente de las obligaciones que dimanen del contrato, es decir, que si dejan a deber rentas usted puede demandar a cualquiera de las dos e incluso a los dos al mismo tiempo por el total de la deuda que se haya podido generar.
"Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge."
2.- En cuanto a lo del aval: al final lo más practico es simplemente incluir en el contrato una cláusula en la que se diga que los cónyuges responderán solidariamente de las obligaciones que dimanen del contrato, es decir, que si dejan a deber rentas usted puede demandar a cualquiera de las dos e incluso a los dos al mismo tiempo por el total de la deuda que se haya podido generar.
Así es, tal como dice Leonjbr, cuya opinión suscribo sin reservas.
Abundando en el tema, y en el mismo art. 12 LAU, debemos fijarnos en que el punto 3 dice:
"Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.
Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes."
Es decir, primero, que si el esposo se "va a buscar tabaco" y la esposa nos notifica que se queda, el arrendamiento se extingue para el primero y pervive para la segunda, situación análoga a la del derecho de desistimiento unilateral del art. 11 LAU, pero sin los plazos ni indemnización que allí se contemplan: un auténtico "puente de plata" para que el esposo huya y se desentienda de las obligaciones del contrato sin ninguna salvaguarda para el casero. El párrafo segundo solamente extiende la responsabilidad del fugitivo a un mes, y sólo para el caso de extinción. Parece que se premia la conducta irresponsable de quien se aparta del cumplimiento de sus obligaciones contractuales.
Por tanto, si bien este artículo solamente se aplica para el caso de un esposo firmante y arrendatario -insisto en esto- y una esposa no firmante que por tanto no forma parte de la relación arrendaticia, y teniendo en cuenta que en su caso -en este caos concreto- ambos van a ser coarrendatarios, y aunque en general puede considerarse que nos amparan los arts. 1091 y el 1101 CC, su invocación pudiera ser problemática, y no estaría de más, como elemental medida de prudencia, incluir una cláusula (art. 1255 CC, libertad de pactos pero en concurrencia con art. 6 LAU que veta la renuncia a derechos, ya veremos cómo acaba la cosa) que diga mas o menos así:
"Ambos arrendatarios se obligan de forma conjunta y solidaria, con renuncia expresa a los beneficios de orden, excusión y división, al cumplimiento de todas las obligaciones dimanantes de este contrato y al pago de las mismas hasta la extinción del arrendamiento y la completa liquidación de todas las responsabilidades a que haya lugar."
Por cierto, sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
Abundando en el tema, y en el mismo art. 12 LAU, debemos fijarnos en que el punto 3 dice:
"Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.
Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes."
Es decir, primero, que si el esposo se "va a buscar tabaco" y la esposa nos notifica que se queda, el arrendamiento se extingue para el primero y pervive para la segunda, situación análoga a la del derecho de desistimiento unilateral del art. 11 LAU, pero sin los plazos ni indemnización que allí se contemplan: un auténtico "puente de plata" para que el esposo huya y se desentienda de las obligaciones del contrato sin ninguna salvaguarda para el casero. El párrafo segundo solamente extiende la responsabilidad del fugitivo a un mes, y sólo para el caso de extinción. Parece que se premia la conducta irresponsable de quien se aparta del cumplimiento de sus obligaciones contractuales.
Por tanto, si bien este artículo solamente se aplica para el caso de un esposo firmante y arrendatario -insisto en esto- y una esposa no firmante que por tanto no forma parte de la relación arrendaticia, y teniendo en cuenta que en su caso -en este caos concreto- ambos van a ser coarrendatarios, y aunque en general puede considerarse que nos amparan los arts. 1091 y el 1101 CC, su invocación pudiera ser problemática, y no estaría de más, como elemental medida de prudencia, incluir una cláusula (art. 1255 CC, libertad de pactos pero en concurrencia con art. 6 LAU que veta la renuncia a derechos, ya veremos cómo acaba la cosa) que diga mas o menos así:
"Ambos arrendatarios se obligan de forma conjunta y solidaria, con renuncia expresa a los beneficios de orden, excusión y división, al cumplimiento de todas las obligaciones dimanantes de este contrato y al pago de las mismas hasta la extinción del arrendamiento y la completa liquidación de todas las responsabilidades a que haya lugar."
Por cierto, sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
Buenos días Hoplon y Leonjbr. Muchas gracias por vuestra respuesta.
Entiendo entonces que la cláusula de desistimiento mancomunado no tiene sentido incluirla, por ser contraria al artículo 12 de la LAU (pensado para cónyujes no arrendatarios, pero de aplicación para cónyuges en general).
Y una última duda respecto a la cláusula de obligación solidaria (que copio a continuación): ¿queda claro que los arrendatarios se obligan solidariamente, incluso cuando uno de ellos deja de ser arrendatario, por haber desistido? Dudo si, al desistir del contrato de arrendamiento y continuar el contrato con el otro arrendatario, desistes de las obligaciones del contrato y por tanto también de las obligaciones de dicha cláusula que firmaste en su momento, aunque ésta especifique "hasta la extinción del arrendamiento"'.
Cláusula en cuestión:
"Ambos arrendatarios se obligan de forma conjunta y solidaria, con renuncia expresa a los beneficios de orden, excusión y división, al cumplimiento de todas las obligaciones dimanantes de este contrato y al pago de las mismas hasta la extinción del arrendamiento y la completa liquidación de todas las responsabilidades a que haya lugar."
Entiendo entonces que la cláusula de desistimiento mancomunado no tiene sentido incluirla, por ser contraria al artículo 12 de la LAU (pensado para cónyujes no arrendatarios, pero de aplicación para cónyuges en general).
Y una última duda respecto a la cláusula de obligación solidaria (que copio a continuación): ¿queda claro que los arrendatarios se obligan solidariamente, incluso cuando uno de ellos deja de ser arrendatario, por haber desistido? Dudo si, al desistir del contrato de arrendamiento y continuar el contrato con el otro arrendatario, desistes de las obligaciones del contrato y por tanto también de las obligaciones de dicha cláusula que firmaste en su momento, aunque ésta especifique "hasta la extinción del arrendamiento"'.
Cláusula en cuestión:
"Ambos arrendatarios se obligan de forma conjunta y solidaria, con renuncia expresa a los beneficios de orden, excusión y división, al cumplimiento de todas las obligaciones dimanantes de este contrato y al pago de las mismas hasta la extinción del arrendamiento y la completa liquidación de todas las responsabilidades a que haya lugar."
Entendido. Supongo entonces que el aval, aunque se incluya como cláusula del propio contrato de arrendamiento, es un contrato independiente entre las partes, cuya duración la regula el art. 1857 del Código Civil.
Muchísimas gracias por compartir vuestro conocimiento. Me ha parecido muy interesante todo el análisis, también sobre el incentivo que tiene el arrendatario de irse a por tabaco...
Muchísimas gracias por compartir vuestro conocimiento. Me ha parecido muy interesante todo el análisis, también sobre el incentivo que tiene el arrendatario de irse a por tabaco...
El aval dura lo que pacten los interesados: yo le recomiendo que ponga que durará hasta que se extinga el contrato, sus prórrogas y reconducciones, y la total liquidación de las responsabilidades dimanantes del miso.
Tenga en cuenta que si pone simplemente que el aval cubre "las responsabilidades de este contrato" y el contrato es por un año, al finalizar el plazo finaliza el aval, aunque el contrato se prorrogue. Algunas Audiencias dicen que cubre los cinco años de prórroga legal, otras no.
Tenga en cuenta que si pone simplemente que el aval cubre "las responsabilidades de este contrato" y el contrato es por un año, al finalizar el plazo finaliza el aval, aunque el contrato se prorrogue. Algunas Audiencias dicen que cubre los cinco años de prórroga legal, otras no.
Ay, disculpe la imprecisión. Con "aval" me referia a que los arrendatarios se avalan/fian el uno al otro, al obligarse solidariamente.
No hay avalistas externos, aunque era consciende del debate sobre si las prórrogas son parte del contrato.
Por cierto, sobre la primera pregunta que hice en el primer mensaje de este hilo, y ya pensando en un futuro: en caso que los arrendatarios no fueran pareja, ¿se podría estipular simultánamente que el desistimiento debe ejercitarse de forma mancomunada y que las obligaciones deben cumplirse con carácter solidario?
No hay avalistas externos, aunque era consciende del debate sobre si las prórrogas son parte del contrato.
Por cierto, sobre la primera pregunta que hice en el primer mensaje de este hilo, y ya pensando en un futuro: en caso que los arrendatarios no fueran pareja, ¿se podría estipular simultánamente que el desistimiento debe ejercitarse de forma mancomunada y que las obligaciones deben cumplirse con carácter solidario?
