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Ayuntamiento niega la licencia de uso

6 Comentarios
 
Ayuntamiento niega la licencia de uso
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05/10/2020 10:11
Buenos días
espero acertar en el hilo, si no es así, por favor remitanme al hilo correcto.

Tengo una vivienda en una población de la sierra de Madrid. La casa está dividida en dos y, por graves necesidades económicas, he empleado una parte como apartamento turístico rural.
La vivienda se encuentra a casi 1 Km de la población, en lo que se viene a llamar 'diseminado'; es decir, no en el casco urbano.
Mi familia lleva viviendo allí décadas y yo, particularmente, 20 años desde que compré la casa a mi padre.
Por ser una vivienda, el municipio me cobra un recibo del IBI, no como rústico sino como urbano, que incluye tanto la casa como la parcela circundante y un par de naves antiguas (pago impuestos por todo como urbano). Pago también el impuesto por las basuras, lógicamente ya que la bajo a los contenedores del pueblo.
Al dar de alta el apartamento turístico, he mandado los papeles correspondientes al registro para turismo, y he solicitado a mi ayuntamiento el alta de actividad económica, ya que me informaron que era lo legal. El apartamento ha empezado a funcionar hace 1 mes, ya que turismo sólo exige la entrada por registro para ello. He intentado y creí haber conseguido que todo fuera legal. Y todo ello lo hice con la ayuda de un arquitecto conocido mío, y no con la de la mancomunidad de arquitectos de la sierra norte de Madrid...
Se me informa mediante correo electrónico que no se me concede el alta de actividad, por tratarse de un uso no compatible con el tipo de suelo (no urbanizable). Vuelo a repetir que la actividad se produce dentro de mi vivienda, no he hecho ninguna construcción adicional en la parcela, y que pago mis impuestos al municipio como urbano, no como rústico ni agropecuario.
El informe de la mancomunidad, menciona los artículos 193 y 204 de la ley9/2001, diciéndome que si mantengo la actividad sin licencia se me aplicarán multas de entre 600.000 y 3.000.000 de €.

Alguien puede orientar mi ataque de ansiedad hacia algún lugar saludable para mí... siento hacer bromas pero si me río es por no llorar.

Tengo intención de ir a hablar personalmente con el alcalde (es un pueblo chiquitín), con la esperanza de que todo esto sea una bravata, ya que tengo la impresión de que a la mancomunidad de arquitectos le ha molestado 'quizá' que yo me haya apañado por mis propios medios.
Puede esto ser así? o realmente no tengo manera de recurrir este despropósito?
Hay algún consejo que alguien pueda darme a la hora de tratar todo esto de la mejor manera posible con el alcalde?

Gracias
Siento haberme extendido tanto
perfil
05/10/2020 10:29
A ver si se deja caer por aquí Hoplon que seguro que se conoce la normativa correspondiente a los arrendamientos turísticos de la CCAA de Madrid. Pero a bote pronto creo lo siguiente:
1.- no me parece nada razonable que no se puede incluir un apartamento o vivienda o lo que sea como apartamento turístico por el simple hecho de que el suelo no sea (supuestamente) urbanizable. Y lo digo porque precisamente muchos turistas lo que quieren es alejarse de las zonas urbanas, con lo cual no parece acertado negar la condición de turistico un apartamento por el simple hecho de que no está en zona urbana porque muchos clientes buscan, lógicamente, justo lo contrario.
2.- No creo que deba darse de alta en el IAE salvo que ofrezca servicios de hospedaje (comida, limpieza, etcétera) lo cual no creo que sea el caso.
De todas formas vamos a esperar a que se pase Hoplon o Johnwick.
perfil
05/10/2020 11:21
Es mas bien un asunto de derecho administrativo, pero seguro que algo podremos sacar en claro.

Si paga contribución urbana, es suelo urbano. Me gustaría tener mas información sobre lo que dice el recibo, y seguramente en los servicios técnicos del ayuntamiento se lo puedan aclarar.

Otra opción sería, si es suelo no urbanizable, considerarlo un alojamiento rural.

Parece una obviedad, pero recordemos que las viviendas de uso turístico son, como su nombre indica, viviendas, por lo tanto han de tener cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación ¿la tienen?

Según la sentencia del TSJ de Madrid de 17 de abril de 2013, pasamos a un uso terciario-hotelero, y por tanto se requiere una licencia de cambio de uso ¿la tiene?

Si su municipio es grande puede haber alguna ordenanza al respecto. Por ejemplo, Villalba, en su ordenanza de convivencia regula el turismo.

La declaración responsable y el registro vienen en la Ley 1/99 de 12 de marzo de la CAM, es un requisito necesario pero no suficiente. Y usted no cumple -repito, no cumple- el art. 27 del texto, porque dedica parte del inmueble a su propia vivienda.

Los arts. de la Ley del Suelo de la CAM que le citan son los del régimen sancionador.

Mi consejo: olvide el asunto, cese la actividad, y recurra al arrendamiento parcial de habitaciones, sujeto al art. 3 de la LAU. pero en eses caso, cuidado con posibles inspecciones y con lo que pone en los anuncios.

Si, cada día todo es mas complicado y regulado.
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Unytr
Hoplon
05/10/2020 11:56
Gracias, Hoplon
Como se puede imaginar, he entendido sólo en parte, y espero no excederme si reconsulto.
1. He entendido, entre las dos respuestas que me dan, que si yo no ofrezco servicios hosteleros no necesito el alta de actividad, aunque ya la haya solicitado y no me la hayan concedido. Es decir, podría simplemente obviarlo?
2. Hasta la tarde no puedo confirmar el texto exacto del recibo pero, tanto si mi duda 1. es correcta como si no. En caso de ser suelo urbano, podría simplemente justificar mediante ese recibo, puesto que el uso sí es urbano aunque me encuentre en el periurbano?
3. Me propone el cese de actividad y otro tipo de arrendamiento:
3.a. Cómo ceso la actividad? dejo simplemente de anunciarme en webs de turismo? no entiendo bien. Cómo comercializo?
3.b. el punto 2 del articulo 3 de la LAU, veo que menciona 'fincas urbanas', que sería mi caso según lo que diga el IBI? (y volvería a mi duda numero 2)
3.c. Quién puede inspeccionarme? y qué cosas son las que no puedo decir en un anuncio? Un anuncio en qué tipo de web? Y a qué multas puedo enfrentarme?

Finalmente, y vuelvo a disculparme por lo extenso de mis dudas, Considera una buena idea ir a hablar con el alcalde e intentar que entienda que mi finca es urbana y el uso turístico es compatible?

Mil gracias
perfil
05/10/2020 13:24
Hablar con el alcalde, daño no le va a hacer.

Comunique a la mancomunidad de municipios que no realiza actividad, y que nunca la ha realizado, porque estaba a la espera de los permisos. Y que renuncia a realizarla en el futuro.

Puede alquilar temporalmente habitaciones poniendo anuncios que digan mas o menos: "particular, alquilo habitación en (localidad)" y una descripción del pueblo y entorno, sin mencionar para nada ni el turismo, ni los servicios hosteleros. así, será un mero arrendamiento temporal de habitación, cuyos rendimientos deberá declarar en el IRPF, sin necesidad de alta de actividad. En la CAM el plazo mínimo de alquiler es de cinco días (precisamente para evitar estancias cortas), y no puede dedicarse a ello mas de cuatro meses al año o tendrá que entregar un certificado de eficiencia energética.

Debe firmar un contrato de alquiler con cada inquilino. Y -en teoría- pedirle dos meses de fianza que debe depositar. El art. 37 LAU permite el contrato verbal, y es posible tal vez que si ni pide ni deposita fianzas no pase nada.

Todo esto parece muy complicado, pero hay que comprender que hoteles y alojamientos rurales cumplen una serie de requisitos y es lógico que se intente combatir el intrusismo y la competencia desleal.

Atento a las reseñas en Google y a las posibles denuncias de consumidores, no olvide que al fin y al cabo, está usted ejerciendo una actividad económica, con las responsabilidades que ello conlleva.
perfil
Unytr
Hoplon
06/10/2020 23:05
Hola,
Ya he podido ver el recibo del Ibi. En realidad tengo dos (hablo por boca de mi pareja, que es el verdadero propietario, por eso no sabia lo de los dos recibos).

Imaginen una finca con una superficie, en ella hay una casa con un jardín alrededor, de unos mil metros. Y pagamos un recibo para la casa y el jardín y otro para el resto de la parcela.

El caso es que en uno de ellos los datos que me parecen interesantes, espero acertar, son:
CONCEPTO: IMP.BIENES INMUEBLES URBANA
TIPO IMPOSITIVO 0,50
BON(%)/FEC.LIM. 0,00/0,00
S.CONS./S.SOLAR X,00/3X,00 (se refiere a metros de vivienda y metros dedicados a jardín)
V.SUELO/V.CONS. Y / 12Y

X e Y obviamente son cifras, no sé si se entiende, tampoco deseo compartir todos mis datos.
El importe supera los 300€

Y en el otro recibo:
CONCEPTO: IMP.BIENES INMUEBLES RUSTICA
SUPERFICIE: Z
SUPERFICIE TOTAL: Z (la misma)
TIPO IMPOSITIVO: 1,05

La actividad económica para la que hemos solicitado licencia (y ahora nos arrepentimos) se desarrolla dentro de la casa, como mucho toca el jardín. Impuesto urbano.

Pregunta: con esto podemos defender el uso?
Independientemente de si empleamos en turístico un 30% de la vivienda o si esto entra en un formato legal, o si la normativa está perfectamente definida o no (que no me lo ha parecido...). Mi problema en este instante es esa licencia.

Gracias de nuevo.
perfil
07/10/2020 13:12
Recordad que la consideración catastral de naturaleza urbana del suelo no urbanizable edificado, no implica la clasificación urbanística de urbano.

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