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¿caduca el derecho del embargante de un inmueble si no lo ejecuta con subasta en cinco años?
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¿caduca el derecho del embargante de un inmueble si no lo ejecuta con subasta en cinco años?
Tras sentencia firme y demanda de ejecución con embargo de salarios, pagas extras e inmuebles , el embargante recupera parte de la deuda todos los meses con los excesos del SMI , y pagas extras y anota el embargo en Registro de la Propiedad, pero tras más de 5 años, los embargos desaparecen del Registro. El propietario embargado solicita una subasta pública con licitadores externos y la pregunta es " el embargante puede reclamar el importe del remate de la subasta"?
Gracias por la respuesta.
Gracias por la respuesta.
Doy por sentado que esto ocurre vigente ya la LEC 1/2.000, de 7 de enero.
Art.570 LEC: “La ejecución forzosa sólo terminará con la completa satisfacción del acreedor ejecutante, lo que se acordará por decreto del Letrado de la Administración de Justicia, contra el cual podrá interponerse recurso directo de revisión.”
La caducidad de la anotación del embargo, que por cierto puede volver a pedirse, no tiene que ver con el derecho a ejecutar.
artículo 86 de la Ley Hipotecaria:
"Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos."
Una vez caducada la anotación puede incluso subastarse, como no, la única consecuencia es que el embargo anotado y caducado pierde su prioridad con respecto a anotaciones posteriores, las cuales mejoran de rango e incluso puede que no se cancelen aunque llevemos el mandamiento de adjudicación en subasta si el Registrador se niega, y con razón.
"Artículo 587 LEC. Momento del embargo.
1. El embargo se entenderá hecho desde que se decrete por el Letrado de la Administración de Justicia o se reseñe la descripción de un bien en el acta de la diligencia de embargo, aunque no se hayan adoptado aún medidas de garantía o publicidad de la traba. El Letrado de la Administración de Justicia adoptará inmediatamente dichas medidas de garantía y publicidad, expidiendo de oficio los despachos precisos, de los que, en su caso, se hará entrega al procurador del ejecutante que así lo hubiera solicitado.
2. Lo dispuesto en el apartado anterior se entenderá sin perjuicio de las normas de protección del tercero de buena fe que deban ser aplicadas."
Dese prisa en aclarar la situación e incluso en pedir una nueva anotación: una vez caducada la anotación de embargo, nada impide al titular registral, que es el ejecutado, vender esa finca, y el comprador será tercero de buena fe amparado en la fe registral.
Art.570 LEC: “La ejecución forzosa sólo terminará con la completa satisfacción del acreedor ejecutante, lo que se acordará por decreto del Letrado de la Administración de Justicia, contra el cual podrá interponerse recurso directo de revisión.”
La caducidad de la anotación del embargo, que por cierto puede volver a pedirse, no tiene que ver con el derecho a ejecutar.
artículo 86 de la Ley Hipotecaria:
"Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos."
Una vez caducada la anotación puede incluso subastarse, como no, la única consecuencia es que el embargo anotado y caducado pierde su prioridad con respecto a anotaciones posteriores, las cuales mejoran de rango e incluso puede que no se cancelen aunque llevemos el mandamiento de adjudicación en subasta si el Registrador se niega, y con razón.
"Artículo 587 LEC. Momento del embargo.
1. El embargo se entenderá hecho desde que se decrete por el Letrado de la Administración de Justicia o se reseñe la descripción de un bien en el acta de la diligencia de embargo, aunque no se hayan adoptado aún medidas de garantía o publicidad de la traba. El Letrado de la Administración de Justicia adoptará inmediatamente dichas medidas de garantía y publicidad, expidiendo de oficio los despachos precisos, de los que, en su caso, se hará entrega al procurador del ejecutante que así lo hubiera solicitado.
2. Lo dispuesto en el apartado anterior se entenderá sin perjuicio de las normas de protección del tercero de buena fe que deban ser aplicadas."
Dese prisa en aclarar la situación e incluso en pedir una nueva anotación: una vez caducada la anotación de embargo, nada impide al titular registral, que es el ejecutado, vender esa finca, y el comprador será tercero de buena fe amparado en la fe registral.
Gracias Hoplon por su gentil respuesta a mi pregunta. Tomo buena nota de lo indica. No obstante, mi duda sigue siendo, desde el punto de vista del ejecutado, la siguiente : Para evitar que el ejecutante, fondo buitre, se siga lucrando cargando intereses y cobrando pequeñas sumas de los salarios sine die, sin solicitar la realización inmediata del bien inmueble embargado con una subasta pública, tras más de cinco años (aunque la anotación haya sido eliminada de oficio) y con dicha subasta cobrar la deuda, perjudicando el ejecutante con su inacción al embargado que desea cubrir con la realización del bien su deuda con el importe del remate de la subasta. Hay que aclarar que lo embargado es parte de un condominio que el ejecutado forma parte y que quiere disolver, solicitando éste al Juzgado una subasta pública con licitadores externos, cuando ahora en el Registro de la Propiedad no aparecen cargas por el embargo inicial.
¿Puede el ejecutado de alguna forma forzar al ejecutante, fondo buitre, a quedarse con la propiedad si no hay licitadores, pujantes en la primera subasta, aunque se adjudique el bien por solo el 50% del valor de la tasación por el que ha salido a subasta , aunque no aparezca el embargo en el Registro ?
Gracias por su respuesta.
¿Puede el ejecutado de alguna forma forzar al ejecutante, fondo buitre, a quedarse con la propiedad si no hay licitadores, pujantes en la primera subasta, aunque se adjudique el bien por solo el 50% del valor de la tasación por el que ha salido a subasta , aunque no aparezca el embargo en el Registro ?
Gracias por su respuesta.
El deudor puede señalar en qué orden se han de aplicar sus pagos a las deudas, pero el acreedor no está obligado a aceptar pagos que no sean en efectivo o metálico. A veces se negocia la dación en pago de inmuebles con entidades financieras, que tienen un código de buenas prácticas, no me consta que con fondos de inversión se alcancen tales acuerdos.
Art. 1170 CC: «El pago de las deudas de dinero deberá hacerse en la especie pactada, y, no siendo posible entregar la especie, en la moneda de plata u oro que tenga curso legal en España».
Vender el bien, aunque sea en subasta judicial, ahora que no tiene embargos anotados, me parece buena idea. Con el dineor podrán pagar al acreedor.
Art. 1170 CC: «El pago de las deudas de dinero deberá hacerse en la especie pactada, y, no siendo posible entregar la especie, en la moneda de plata u oro que tenga curso legal en España».
Vender el bien, aunque sea en subasta judicial, ahora que no tiene embargos anotados, me parece buena idea. Con el dineor podrán pagar al acreedor.
Gracias Hoplon . Creo entender que el embargante no puede interferir en la subasta pública, solicitada independiente y unilateralmente por el ejecutado para disolver un condominio del inmueble del que posee un porcentaje , (bien anteriormente embargado y ahora libre de cargas en el Registro de la propiedad) Y el Juzgado que entiende de la ejecución forzosa, no podría por parte y a petición del ejecutante bloquear el cobro por parte del ejecutado del remate de la subasta.
Gracias por la respuesta
Gracias por la respuesta
Otras preguntas que se me presentan son las siguientes : Ante el anuncio de la aceptación de la subasta pública, por decisión del Juzgado, promovida aquella por embargado para la disolución del condominio:
1º) ¿Tiene en ese supuesto el embargado obligación de comunicar al ejecutante de la celebración de la subasta?
2º) En el supuesto que no concurra nadie a la subasta y quede desierta, ¿ puede el ejecutado-embargado obligar al ejecutante, fondo buitre, a que se quede con el bien por el valor del 50% del valor al que ha salido el bien a subasta ? He leído algo en este sentido confirmando dicho derecho por parte del embargado de solicitar al Juzgado dicha actuación y la subsiguiente obligación para el ejecutante de asumir el bien por el 50% del valor de la subasta .... .
Gracias por la respuesta.
3) Considerando a la subasta como si se hubiese acordado entre las partes un Convenio de realización del bien embargado (inicialmente ) para con el valor de la adjudicación cubrir la deuda hasta donde llegue con el remate de la subasta?
1º) ¿Tiene en ese supuesto el embargado obligación de comunicar al ejecutante de la celebración de la subasta?
2º) En el supuesto que no concurra nadie a la subasta y quede desierta, ¿ puede el ejecutado-embargado obligar al ejecutante, fondo buitre, a que se quede con el bien por el valor del 50% del valor al que ha salido el bien a subasta ? He leído algo en este sentido confirmando dicho derecho por parte del embargado de solicitar al Juzgado dicha actuación y la subsiguiente obligación para el ejecutante de asumir el bien por el 50% del valor de la subasta .... .
Gracias por la respuesta.
3) Considerando a la subasta como si se hubiese acordado entre las partes un Convenio de realización del bien embargado (inicialmente ) para con el valor de la adjudicación cubrir la deuda hasta donde llegue con el remate de la subasta?
1º- Posiblemente si, porque se le habrá notificado ya una o varias veces una providencia de señalamiento de bienes, y por lo tanto si no lo hace incurrirá en un delito de desobediencia. Pero no debe comunicarlo al ejecutante sino al Juzgado que entiende de la ejecución.
2º- No si nos atenemos a su relato, porque si no le he entendido mal, el juzgado que subasta es el que entiende de la disolución del condominio, que es distinto de aquel que entiende de la ejecución.
3º- ¿Existe ese convenio? ¿cómo es posible, teniendo en cuenta que la subasta es, como queda dicho, para disolver un condominio?
2º- No si nos atenemos a su relato, porque si no le he entendido mal, el juzgado que subasta es el que entiende de la disolución del condominio, que es distinto de aquel que entiende de la ejecución.
3º- ¿Existe ese convenio? ¿cómo es posible, teniendo en cuenta que la subasta es, como queda dicho, para disolver un condominio?
Gracias Hoplón por su profesional y amable respuesta.
1º) Si, efectivamente el Juzgado de la disolución del condominio es diferente del Juzgado de la ejecución forzosa.
2º) Enterado de la obligación, para evitar demandas ulteriores, de informar al Juzgado de la ejecución forzosa de la convocatoria de la subasta pública, solicitada por los co-propietarios del bien, con intervención de licitadores externos.
3º) Enterado el fondo buitre de la celebración de la Subasta pública, ¿está esta entidad financiera obligada a comparecer y registrarse en la subasta?
4º) ¿Puede la entidad financiera ejecutante utilizar algún planteamiento o actuación que perjudicara los intereses de los deudores convocantes de la subasta, utilizando licitadores afines o subasteros para bajar el importe de la adjudicación y remate de la subasta?
5º) En el caso que las pujas sean muy bajas, inferiores al 50% del valor de salida del bien, o que la subasta quede desierta, ¿pueden los ejecutado solicitar al Juzgado que entiende de la Ejecución forzosa, solicitar al Juzgado que obligue a la entidad financiera a que ésta se quede con el bien que ha salido a subasta por el 50% del importe del bien de salida de la tasación de la subasta?
6º) ¿Pueden los deudores, ante la ejecución parcial por parte del ejecutante, en cuanto a la no realización de los bienes inmuebles, bloqueados por embargo, por medio de la subasta pública, para que con su venta cobrar la deuda de la ejecución?. Dicha subasta podría haberse solicitado al Juzgado en el año 2019 y en breves meses podría haberse celebrado y la entidad financiera ejecutante podría haber cobrado la deuda se habría extinguido y pagada eliminando la responsabilidad a los deudores, que ante denunciada inacción de la entidad financiera ejecutante, los deudores-ejecutados siguen pagando,, con parte de su salario, extras, etc. desde el año 2019 hasta la fecha actual y sigue imputándoseles intereses que de realizarse la subasta la deuda habría desaparecido en el año 2019?.
¿Podría pedirse al Juzgado que anule el cargo de intereses de la entidad financiera por la deuda por falta de la mencionada realización del bien que habría permitido a la financiera cobrar la deuda y no perjudicar más a los deudores cargando interese desde 2019 hasta el 2023.
Gracias por su docta respuesta y asesoramiento..
1º) Si, efectivamente el Juzgado de la disolución del condominio es diferente del Juzgado de la ejecución forzosa.
2º) Enterado de la obligación, para evitar demandas ulteriores, de informar al Juzgado de la ejecución forzosa de la convocatoria de la subasta pública, solicitada por los co-propietarios del bien, con intervención de licitadores externos.
3º) Enterado el fondo buitre de la celebración de la Subasta pública, ¿está esta entidad financiera obligada a comparecer y registrarse en la subasta?
4º) ¿Puede la entidad financiera ejecutante utilizar algún planteamiento o actuación que perjudicara los intereses de los deudores convocantes de la subasta, utilizando licitadores afines o subasteros para bajar el importe de la adjudicación y remate de la subasta?
5º) En el caso que las pujas sean muy bajas, inferiores al 50% del valor de salida del bien, o que la subasta quede desierta, ¿pueden los ejecutado solicitar al Juzgado que entiende de la Ejecución forzosa, solicitar al Juzgado que obligue a la entidad financiera a que ésta se quede con el bien que ha salido a subasta por el 50% del importe del bien de salida de la tasación de la subasta?
6º) ¿Pueden los deudores, ante la ejecución parcial por parte del ejecutante, en cuanto a la no realización de los bienes inmuebles, bloqueados por embargo, por medio de la subasta pública, para que con su venta cobrar la deuda de la ejecución?. Dicha subasta podría haberse solicitado al Juzgado en el año 2019 y en breves meses podría haberse celebrado y la entidad financiera ejecutante podría haber cobrado la deuda se habría extinguido y pagada eliminando la responsabilidad a los deudores, que ante denunciada inacción de la entidad financiera ejecutante, los deudores-ejecutados siguen pagando,, con parte de su salario, extras, etc. desde el año 2019 hasta la fecha actual y sigue imputándoseles intereses que de realizarse la subasta la deuda habría desaparecido en el año 2019?.
¿Podría pedirse al Juzgado que anule el cargo de intereses de la entidad financiera por la deuda por falta de la mencionada realización del bien que habría permitido a la financiera cobrar la deuda y no perjudicar más a los deudores cargando interese desde 2019 hasta el 2023.
Gracias por su docta respuesta y asesoramiento..
Mantengo la numeración de sus preguntas:
3- No, no lo está.
4- No veo la posibilidad de hacer esa maniobra: lo que sí es posible es subir los precios de una subasta, introduciendo pujas.
5- No, no se puede obligar a esa entidad a aceptar el pago mediante ese bien. Lo que sí se puede hacer es comunicar al ejecutante que existe un bien susceptible de embargo para que inste lo que a su derecho convenga.
6- No, el orden de los embargos lo determina la LEC (art. 592) y salvo el derecho del ejecutado a designar e incluso insistir sobre un bien en concreto, no es viable lo que usted propone:
"(...) el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución embargará los bienes del ejecutado procurando tener en cuenta la mayor facilidad de su enajenación y la menor onerosidad de ésta para el ejecutado.
2. Si por las circunstancias de la ejecución resultase imposible o muy difícil la aplicación de los criterios establecidos en el apartado anterior, los bienes se embargarán por el siguiente orden:
1.º Dinero o cuentas corrientes de cualquier clase...."
Los inmuebles ocupan el séptimo puesto de la lista.
3- No, no lo está.
4- No veo la posibilidad de hacer esa maniobra: lo que sí es posible es subir los precios de una subasta, introduciendo pujas.
5- No, no se puede obligar a esa entidad a aceptar el pago mediante ese bien. Lo que sí se puede hacer es comunicar al ejecutante que existe un bien susceptible de embargo para que inste lo que a su derecho convenga.
6- No, el orden de los embargos lo determina la LEC (art. 592) y salvo el derecho del ejecutado a designar e incluso insistir sobre un bien en concreto, no es viable lo que usted propone:
"(...) el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución embargará los bienes del ejecutado procurando tener en cuenta la mayor facilidad de su enajenación y la menor onerosidad de ésta para el ejecutado.
2. Si por las circunstancias de la ejecución resultase imposible o muy difícil la aplicación de los criterios establecidos en el apartado anterior, los bienes se embargarán por el siguiente orden:
1.º Dinero o cuentas corrientes de cualquier clase...."
Los inmuebles ocupan el séptimo puesto de la lista.
Gracias Hoplón por sus explicaciones de las que tomo buena nota.
Tengo una duda y le rogaría me informara para saber si puedo o no puedo solicitar al Juez de la ejecución una actuación, y aquella es la siguiente:
La deuda que ha originado la ejecución tiene su origen en el impago por el avalista de una deuda de una póliza de crédito dado por un banco y no devuelta por una sociedad a la que desgraciadamente se avaló, sin ninguna contrata-partida para el avalista-fiador y mi pregunta es ¿puedo considerarme un deudor hipotecario y aplicar el art. 671 de la LEC en el caso de subasta desierta y solicitar al Juzgado que si en veinte días el acreedor no hubiere solicitado, art 654.3, la adjudicación del bien por el 50% del valor de salida en la subasta, podría el ejecutado pedir: al Juzgado de la ejecución : 1º) el alzamiento del embargo y 2º) la cancelación de la deuda ante la falta de interés por cobrar del acreedor tras más de cinco años.?
Gracias por el asesoramiento.
Tengo una duda y le rogaría me informara para saber si puedo o no puedo solicitar al Juez de la ejecución una actuación, y aquella es la siguiente:
La deuda que ha originado la ejecución tiene su origen en el impago por el avalista de una deuda de una póliza de crédito dado por un banco y no devuelta por una sociedad a la que desgraciadamente se avaló, sin ninguna contrata-partida para el avalista-fiador y mi pregunta es ¿puedo considerarme un deudor hipotecario y aplicar el art. 671 de la LEC en el caso de subasta desierta y solicitar al Juzgado que si en veinte días el acreedor no hubiere solicitado, art 654.3, la adjudicación del bien por el 50% del valor de salida en la subasta, podría el ejecutado pedir: al Juzgado de la ejecución : 1º) el alzamiento del embargo y 2º) la cancelación de la deuda ante la falta de interés por cobrar del acreedor tras más de cinco años.?
Gracias por el asesoramiento.
