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Cálculo de la depreciación del bien arrendado
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Cálculo de la depreciación del bien arrendado
Buenas tardes,
Deseo calcular el importe que debo reclamar a un inquilino por los desperfectos que de manera sobrevenida he descubierto del inmueble arrendado luego del lanzamiento.
Un abogado me comentó que a la estimación de los daños debo restar la depreciación del inmueble arrendado por el uso normal del bien.
¿Algún letrado sabrá la manera de calcularlo y cual es el basamento jurídico para hacer tal operación?
¡Gracias!
Deseo calcular el importe que debo reclamar a un inquilino por los desperfectos que de manera sobrevenida he descubierto del inmueble arrendado luego del lanzamiento.
Un abogado me comentó que a la estimación de los daños debo restar la depreciación del inmueble arrendado por el uso normal del bien.
¿Algún letrado sabrá la manera de calcularlo y cual es el basamento jurídico para hacer tal operación?
¡Gracias!
Yo entiendo la postura del abogado al que ha consultado, pero no he visto eso en mi vida. Lo que se hace normalmente es reparar lo dañado y reclamar al inquilino la factura de la reparación.
Es mas: no le aconsejo que calcule ni deje de calcular daños porque ese importe es una simple estimación y no tiene por qué ser real, amen de que estaría por ver que ud dedica ese dinero a la reparación o a otra cosa. Es mejor que lo repare, que lo pague, que pida factura y luego que reclame, teniendo en cuenta que para ese juicio necesitará que la persona que haya hecho el arreglo vaya a juicio y se ratifique de palabra en la reparación y que declare que ha pagado lo que dice la factura.
Es mas: no le aconsejo que calcule ni deje de calcular daños porque ese importe es una simple estimación y no tiene por qué ser real, amen de que estaría por ver que ud dedica ese dinero a la reparación o a otra cosa. Es mejor que lo repare, que lo pague, que pida factura y luego que reclame, teniendo en cuenta que para ese juicio necesitará que la persona que haya hecho el arreglo vaya a juicio y se ratifique de palabra en la reparación y que declare que ha pagado lo que dice la factura.
Buen día leonjbr.
Comprendo perfectamente, pero al parecer ya hay jurisprudencia que determina que el gasto de las reparaciones no puede ser costeado íntegramente por el inquilino, porque estaría reponiendo las cosas no "al estado en que se encontraban" al inicio del arrendamiento sino como si fuesen "nuevas".
Hay un parámetro de cálculo de esa depreciación por el desgaste natural de las cosas, que se deduce de la estimación total de las reparaciones, lo que no logro conseguir es cómo y quién determina ese cálculo.
Si tu o alguien más conoce esa sentencia os agradecería enormemente.
Comprendo perfectamente, pero al parecer ya hay jurisprudencia que determina que el gasto de las reparaciones no puede ser costeado íntegramente por el inquilino, porque estaría reponiendo las cosas no "al estado en que se encontraban" al inicio del arrendamiento sino como si fuesen "nuevas".
Hay un parámetro de cálculo de esa depreciación por el desgaste natural de las cosas, que se deduce de la estimación total de las reparaciones, lo que no logro conseguir es cómo y quién determina ese cálculo.
Si tu o alguien más conoce esa sentencia os agradecería enormemente.
Creo que no ha entendido mi respuesta. Claro que hay depreciación pero hay que tener claras varias cosas:
1.- la depreciación que puede reclamarse al inquilino será la que no es normal, porque la normal, es decir, la depreciación de las cosas por un uso razonable NO se puede repercutir al inquilino. Otra cosa es que el inquilino abuse, no digamos que rompa, algún elemento de la vivienda. Entonces si se le puede cobrar, pero en el caso de uso normal no.
2.- en cuanto al cálculo o no cálculo o coeficientes o periciales, vuelvo a insistir en que tenga mucho cuidado, porque esa depreciación "normal" ya iría incluido en el precio de la reparación. Es decir, que si, por ejemplo, un fontanero tiene que reparar un grifo rota, lo que vale la reparación es lo que vale, y si hay una parte del precio que se debe a la depreciación normal ya irá incluida en el precio de la reparación. Si el inquilino estima que la factura del fontanero es demasiado alta porque la depreciación normal es mayor o menor o lo que sea, tendrá que demostrarlo en el juicio, cosa que veo muy muy dificil salvo que verdaderamente el fontanero se haya pasado un montón. Yo no lo he visto nunca, y no creo que lo vea ahora.
3.- Además está el tema de la credibilidad. Si ud. hace una pericial estimando el coste no digo que esté mal, pero es menos creíble que presentar una factura pagada de la reparación que se haya realizado. Lo segundo es muy creíble (sobre todo si se paga por transferencia) pero lo primero no tanto. Es muy posible que el juez no le reconozca al 100% la estimación de la reparación. En cambio lo pagado, pagado está y el juez será más propenso a darle el 100% de ese coste. Tenga en cuenta que a pesar de la mala prensa que pueda darse de ellos, y a pesar de lo que se ve día sí día también en la tele, los jueces no son ningunos tontos y ven claros todos los matices.
4.- Me parece que no es ud. abogado. Si es así tenga mucho cuidado con tomar decisiones en función de lo que ud. cree o a ud. le han dicho que dicen las sentencias o la jurisprudencia. Lleva años “coger la onda” de las cuestiones jurídicas y judiciales y no debe creer que las cosas le van a salir como está pensando.
1.- la depreciación que puede reclamarse al inquilino será la que no es normal, porque la normal, es decir, la depreciación de las cosas por un uso razonable NO se puede repercutir al inquilino. Otra cosa es que el inquilino abuse, no digamos que rompa, algún elemento de la vivienda. Entonces si se le puede cobrar, pero en el caso de uso normal no.
2.- en cuanto al cálculo o no cálculo o coeficientes o periciales, vuelvo a insistir en que tenga mucho cuidado, porque esa depreciación "normal" ya iría incluido en el precio de la reparación. Es decir, que si, por ejemplo, un fontanero tiene que reparar un grifo rota, lo que vale la reparación es lo que vale, y si hay una parte del precio que se debe a la depreciación normal ya irá incluida en el precio de la reparación. Si el inquilino estima que la factura del fontanero es demasiado alta porque la depreciación normal es mayor o menor o lo que sea, tendrá que demostrarlo en el juicio, cosa que veo muy muy dificil salvo que verdaderamente el fontanero se haya pasado un montón. Yo no lo he visto nunca, y no creo que lo vea ahora.
3.- Además está el tema de la credibilidad. Si ud. hace una pericial estimando el coste no digo que esté mal, pero es menos creíble que presentar una factura pagada de la reparación que se haya realizado. Lo segundo es muy creíble (sobre todo si se paga por transferencia) pero lo primero no tanto. Es muy posible que el juez no le reconozca al 100% la estimación de la reparación. En cambio lo pagado, pagado está y el juez será más propenso a darle el 100% de ese coste. Tenga en cuenta que a pesar de la mala prensa que pueda darse de ellos, y a pesar de lo que se ve día sí día también en la tele, los jueces no son ningunos tontos y ven claros todos los matices.
4.- Me parece que no es ud. abogado. Si es así tenga mucho cuidado con tomar decisiones en función de lo que ud. cree o a ud. le han dicho que dicen las sentencias o la jurisprudencia. Lleva años “coger la onda” de las cuestiones jurídicas y judiciales y no debe creer que las cosas le van a salir como está pensando.
