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Cambio de fisonomía de fachada
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Cambio de fisonomía de fachada
En nuestra comunidad quieren cambiar la fachada del edificio, tiene 15 años de antigüedad, es de ladrillo visto y desean poner fachada ventilada Porcelanosa, al mismo tiempo se quitarían unas jardineras grandes de cemento que sirven de partición entre dos balcones (una por vivienda) cada jardinera es grande, tiene la misma medida que cada balcón. Lo que quieren hacer es eliminar las jardineras y cambiar los balcones poniéndolos más grandes es decir dónde había un balcón seguido de jardinera y otro balcón poner ahora todo un balcón corrido con un cristal translúcido de separación entre vecinos. Mi pregunta es: Este cambio de fisonomía del edificio se tiene que votar por unanimidad ?
Dos soluciones
1 Impugnar el acuerdo ante el juzgado y el juicio esta ganado de calle, el acuerdo ha sido por la mayoría de asistentes a la junta y requiere la unanimidad de todos los propietarios.
2 No pagar un céntimo y que sean ellos los que denuncien,
Si sois un grupo os saldrá por muy poco dinero la contratación de abogado, hay una clara alteración de la fachada, no es una reparación de la misma, ya veremos que dice el ayuntamiento también.
Saludos
1 Impugnar el acuerdo ante el juzgado y el juicio esta ganado de calle, el acuerdo ha sido por la mayoría de asistentes a la junta y requiere la unanimidad de todos los propietarios.
2 No pagar un céntimo y que sean ellos los que denuncien,
Si sois un grupo os saldrá por muy poco dinero la contratación de abogado, hay una clara alteración de la fachada, no es una reparación de la misma, ya veremos que dice el ayuntamiento también.
Saludos
La renovación de la fachada mediante la ejecución de una fachada ventilada no es una obra de mejora sino de conservación y por tanto de obligada ejecución cuando se solicita por varios propietarios.
En definitiva, la renovación de una fachada de un edificio con cierta antigüedad, aunque no genere problemas específicos se seguridad o habitabilidad, puede considerarse una obra de conservación y, en consecuencia, será obligado para la comunidad ejecutarla, cuando así lo soliciten varios propietarios, al amparo del artículo 10.1.a LPH, pese a que la mayoría se oponga. Ello no deja de tener su lógica, ya que las fachadas anteriores al Código Técnico suelen presentar graves deficiencias de aislamiento térmico y acústico que afectan a la habitabilidad. Hay que tener en cuenta que hasta la norma técnica NBE-CT-1979 no se colocaba aislamiento térmico alguno, unicamente se solía construir doble tabique de ladrillo en fachadas con cámara de aire interior. En los años 80 se empezó a colocar aislamiento térmico de 1 ó 2 cm, en los 90 era frecuente que se construyera aplicando 3 ó 4 cm de aislante, sobre todo de poliuretano proyectado, y en la década siguiente hasta que fue aplicable el Código Técnico se siguió proyectando poliuretano y usando además placas de poliestireno extruido, pero de entre 4 y 6 cm, cuando actualmente se requieren en ciudades como Oviedo o Madrid un espesor que varía entre 4 y 12 cm según el material aislante que se utilice.
En definitiva, la renovación de una fachada de un edificio con cierta antigüedad, aunque no genere problemas específicos se seguridad o habitabilidad, puede considerarse una obra de conservación y, en consecuencia, será obligado para la comunidad ejecutarla, cuando así lo soliciten varios propietarios, al amparo del artículo 10.1.a LPH, pese a que la mayoría se oponga. Ello no deja de tener su lógica, ya que las fachadas anteriores al Código Técnico suelen presentar graves deficiencias de aislamiento térmico y acústico que afectan a la habitabilidad. Hay que tener en cuenta que hasta la norma técnica NBE-CT-1979 no se colocaba aislamiento térmico alguno, unicamente se solía construir doble tabique de ladrillo en fachadas con cámara de aire interior. En los años 80 se empezó a colocar aislamiento térmico de 1 ó 2 cm, en los 90 era frecuente que se construyera aplicando 3 ó 4 cm de aislante, sobre todo de poliuretano proyectado, y en la década siguiente hasta que fue aplicable el Código Técnico se siguió proyectando poliuretano y usando además placas de poliestireno extruido, pero de entre 4 y 6 cm, cuando actualmente se requieren en ciudades como Oviedo o Madrid un espesor que varía entre 4 y 12 cm según el material aislante que se utilice.
Un edificio de quince años esta dotado de todas las normativas que la legalidad requiere.
El ladrillo caravista es eterno, lo mejor que hay en fachada, otra cosa seria que fuera de jaharrado de mortero y pintado.
Hoy dia en algunos edificio en la fachadas se colocan unas planchas de poliestireno extruido mas un jaharrado con una pasta especial y pintado con otra pasta.
Esta operación se hace para lograr un aislamiento mayor para el frío y el calor.
Cambiar una fachada de ladrillo caravista y sus maceteros por otra de cualquier material no es ni una mejora ni una conservación.
Un edificio con quince años con una fachada de ladrillo caravista esta impecable así que de mejora nada, porque que mas se puede mejorar.
Sustituir los maceteros es una alteración de la fachada y no lo digo yo, creo que esta dispuesto en el articulo 7º de la LPH.
Es mi opinión con esto no quiero decir que sea valida.
Saludos
El ladrillo caravista es eterno, lo mejor que hay en fachada, otra cosa seria que fuera de jaharrado de mortero y pintado.
Hoy dia en algunos edificio en la fachadas se colocan unas planchas de poliestireno extruido mas un jaharrado con una pasta especial y pintado con otra pasta.
Esta operación se hace para lograr un aislamiento mayor para el frío y el calor.
Cambiar una fachada de ladrillo caravista y sus maceteros por otra de cualquier material no es ni una mejora ni una conservación.
Un edificio con quince años con una fachada de ladrillo caravista esta impecable así que de mejora nada, porque que mas se puede mejorar.
Sustituir los maceteros es una alteración de la fachada y no lo digo yo, creo que esta dispuesto en el articulo 7º de la LPH.
Es mi opinión con esto no quiero decir que sea valida.
Saludos
La modificación de fachada o arreglo de la misma puede ser necesaria o como mejora.
Si es necesaria, su arreglo es obligatorio y no necesita ser votado si se arregla o no, se arregla porque lo indica la ley
Si es mejora que para mi es su caso, dado que la retirada de jardineras es exclusivamente mejora, y su aprobacion por supuesto que no es por mayoria, este acuerdo se regula por el art. 17.4 y es muy interesante dado que mucha gente se confunde con dicho art.
Es necesario el voto de los 3/5 de TODOS LOS PROPIETARIOS EN LA JUNTA, no podran emitir su voto los ausentes y si la contribucion que usted tiene que desnvolsar es superior a tres meses, usted no está obligad@ a contribuir .
O sea si no votan los 3/5 que si, no se realiza, y si votan que si, usted puede que no pague nada.
Bajese dicho art.
Si es necesaria, su arreglo es obligatorio y no necesita ser votado si se arregla o no, se arregla porque lo indica la ley
Si es mejora que para mi es su caso, dado que la retirada de jardineras es exclusivamente mejora, y su aprobacion por supuesto que no es por mayoria, este acuerdo se regula por el art. 17.4 y es muy interesante dado que mucha gente se confunde con dicho art.
Es necesario el voto de los 3/5 de TODOS LOS PROPIETARIOS EN LA JUNTA, no podran emitir su voto los ausentes y si la contribucion que usted tiene que desnvolsar es superior a tres meses, usted no está obligad@ a contribuir .
O sea si no votan los 3/5 que si, no se realiza, y si votan que si, usted puede que no pague nada.
Bajese dicho art.
Hola Siempreasi15:
Me he molestado en saber que es una fachada ventilada, en tu caso con porcelanosa, en mi primera intervención explique algo parecido con planchas de poliestireno expandido sistema mas barato.
Lo que se hace con la fachada ventilada es revestirla con el fin de lograr mejor aislamiento térmico y acústico y BELLEZA ESTETICA, se hace en obra nueva o en fachadas antiguas que se van a rehabilitar, es un sistema bastante caro, materiales mas mano de obra puede llegar a los noventa euros el metro cuadrado sin contar el proyecto y la licencia de obra.
Un edificio de ladrillo caravista con una antigüedad de quince años, con su cámara y su aislante de vitrofil (lana de vidrio), no necesita mayor aislamiento es mas que suficiente.
Habría que saber cual es el motivo por el que en tu comunidad se ha decidido cambiar una fachada de caravista por una ventilada.
¿Mejor aislamiento térmico y acústico? absurdo total porque con el caravista mas cámara de ladrillo de tabicar de siete, jaharrado con mortero mas vitrofil, es mas que suficiente, y eso es lo que hay en la fachada de tu edificio.
¿Por que les ha parecido mas bonita? ¿no sera porque los balcones tendrán mas metros?
Escribes lo siguiente:
"Lo que quieren hacer es eliminar las jardineras y cambiar los balcones poniéndolos más grandes es decir dónde había un balcón seguido de jardinera y otro balcón poner ahora todo un balcón corrido con un cristal translúcido de separación entre vecinos"
Vulnera artículos de la LPH , pero lo mas grave es el titulo constitutivo, entre otras cosas porque los balcones con la alteración tendrán mas metros.
Termino recordando que el TS en sentencia dice que alterar una fachada para abrir huecos e instalar unas ventanas necesita la unanimidad de los propietarios, por lo tanto alterar una fachada quitando unos maceteros para que lo balcones tengan mas metros y sin modificar el titulo constitutivo necesita la unanimidad de todos los propietarios, esto es lo que hace que el acuerdo sea por unanimidad, lo la fachada ventilada es secundario.
Preguntas:
"Es que un grupo de propietarios estamos muy preocupados, porque votamos en contra por su excesivo precio y sin embargo lo han aprobado por mayoría, y ya se están realizando pagos por compromiso con Porcelanosa para comenzar las obras. Cómo podemos oponernos a ésto?"
La respuesta es clara , impugnado el acuerdo por aquellos propietarios que hayan salvado su voto, es decir los presentes en la junta que se opusieron al acuerdo, y los ausentes que no estén de acuerdo. Los votos delegados se computan a favor o en contra del acuerdo y es igual que si el propietario que delega estuviera presente. pero en tu caso es irrelevante.
Si no se impugna, el acuerdo sera por unanimidad y entonces ya nada podéis hacer.
Consejo:
Aquí en este foro solo encontraras un poco de luz para tu caso, pero no solucionaras nada si no contratáis los servicios de un abogado experto en propiedad horizontal.
Saludos y mucha suerte.
Me he molestado en saber que es una fachada ventilada, en tu caso con porcelanosa, en mi primera intervención explique algo parecido con planchas de poliestireno expandido sistema mas barato.
Lo que se hace con la fachada ventilada es revestirla con el fin de lograr mejor aislamiento térmico y acústico y BELLEZA ESTETICA, se hace en obra nueva o en fachadas antiguas que se van a rehabilitar, es un sistema bastante caro, materiales mas mano de obra puede llegar a los noventa euros el metro cuadrado sin contar el proyecto y la licencia de obra.
Un edificio de ladrillo caravista con una antigüedad de quince años, con su cámara y su aislante de vitrofil (lana de vidrio), no necesita mayor aislamiento es mas que suficiente.
Habría que saber cual es el motivo por el que en tu comunidad se ha decidido cambiar una fachada de caravista por una ventilada.
¿Mejor aislamiento térmico y acústico? absurdo total porque con el caravista mas cámara de ladrillo de tabicar de siete, jaharrado con mortero mas vitrofil, es mas que suficiente, y eso es lo que hay en la fachada de tu edificio.
¿Por que les ha parecido mas bonita? ¿no sera porque los balcones tendrán mas metros?
Escribes lo siguiente:
"Lo que quieren hacer es eliminar las jardineras y cambiar los balcones poniéndolos más grandes es decir dónde había un balcón seguido de jardinera y otro balcón poner ahora todo un balcón corrido con un cristal translúcido de separación entre vecinos"
Vulnera artículos de la LPH , pero lo mas grave es el titulo constitutivo, entre otras cosas porque los balcones con la alteración tendrán mas metros.
Termino recordando que el TS en sentencia dice que alterar una fachada para abrir huecos e instalar unas ventanas necesita la unanimidad de los propietarios, por lo tanto alterar una fachada quitando unos maceteros para que lo balcones tengan mas metros y sin modificar el titulo constitutivo necesita la unanimidad de todos los propietarios, esto es lo que hace que el acuerdo sea por unanimidad, lo la fachada ventilada es secundario.
Preguntas:
"Es que un grupo de propietarios estamos muy preocupados, porque votamos en contra por su excesivo precio y sin embargo lo han aprobado por mayoría, y ya se están realizando pagos por compromiso con Porcelanosa para comenzar las obras. Cómo podemos oponernos a ésto?"
La respuesta es clara , impugnado el acuerdo por aquellos propietarios que hayan salvado su voto, es decir los presentes en la junta que se opusieron al acuerdo, y los ausentes que no estén de acuerdo. Los votos delegados se computan a favor o en contra del acuerdo y es igual que si el propietario que delega estuviera presente. pero en tu caso es irrelevante.
Si no se impugna, el acuerdo sera por unanimidad y entonces ya nada podéis hacer.
Consejo:
Aquí en este foro solo encontraras un poco de luz para tu caso, pero no solucionaras nada si no contratáis los servicios de un abogado experto en propiedad horizontal.
Saludos y mucha suerte.
alterar la fachada despues de la última modificación no es necesaria la unanimidad, sólo 3/5, que ya lo hemos dicho por activa y por pasiva.
al ser por el art. 17.4 el voto de los ausentes no se computa dado que no pueden emitir su voto según lo expuesto en el art.17.8
usted tendrá una sentencia pero a saber de que año es.
al ser por el art. 17.4 el voto de los ausentes no se computa dado que no pueden emitir su voto según lo expuesto en el art.17.8
usted tendrá una sentencia pero a saber de que año es.
Querida Cameliasafe:
La alteración de la fachada de Siempreasi15 lleva consigo una modificación de los balcones que al retirar las jardineras pasan a tener mas espacio, por lo tanto hay una clara modificación del titulo constitutivo.
¿Sabes como se modifica el titulo constitutivo?
Dice el TS en una sentencia
1. "Que el cambio de uso del local a vivienda, al conllevar la necesidad de modificar y alterar elementos comunes, como son en este caso la fachada principal y la fachada posterior del edificio, y el no tener la conformidad unánime de comuneros, implica una vulneración del Título constitutivo".
Quiere decir que al alterar la fachada se altera el titulo constitutivo y eso no esta en la LPH. lo dice el TS.
Besos y hasta siempre que sigas dando consejos que lo haces muy bien.
La alteración de la fachada de Siempreasi15 lleva consigo una modificación de los balcones que al retirar las jardineras pasan a tener mas espacio, por lo tanto hay una clara modificación del titulo constitutivo.
¿Sabes como se modifica el titulo constitutivo?
Dice el TS en una sentencia
1. "Que el cambio de uso del local a vivienda, al conllevar la necesidad de modificar y alterar elementos comunes, como son en este caso la fachada principal y la fachada posterior del edificio, y el no tener la conformidad unánime de comuneros, implica una vulneración del Título constitutivo".
Quiere decir que al alterar la fachada se altera el titulo constitutivo y eso no esta en la LPH. lo dice el TS.
Besos y hasta siempre que sigas dando consejos que lo haces muy bien.
Desde luego que se luce, que tiene que ver una sentencia que ignoramos de que año es y que habla de cambio de local a vivienda con el arreglo de fachada? Y si lo ignora los m2 que ocupen las macetas ya estaran computados como m2 construidos.
Lleve mucho cuidadito con lo de los besos y con lo de querida, usted y yo no tenemos ninguna relación y por supuesto que no le he autorizado para que me trate con esa confianza, usted me tratara con la misma educacion, cortesia y nada de confianza como yo me dirijo a usted, y elimine ese tufillo de paternalismo y machismo que destila su actuacción. No voy a soportar actuaciones machistas por su parte, los ósculos se los planta a su mujer si es que la tiene y si ella acepta que su boca toque su piel
Lleve mucho cuidadito con lo de los besos y con lo de querida, usted y yo no tenemos ninguna relación y por supuesto que no le he autorizado para que me trate con esa confianza, usted me tratara con la misma educacion, cortesia y nada de confianza como yo me dirijo a usted, y elimine ese tufillo de paternalismo y machismo que destila su actuacción. No voy a soportar actuaciones machistas por su parte, los ósculos se los planta a su mujer si es que la tiene y si ella acepta que su boca toque su piel
Y como ha quedado demostrado de forma palmaria su desconocimiento de la LPH, seria conveniente que en vez de seguir dando lecciones, se ilustre leyendo el art. 10.3 y dado que para usted este art. no existe le indicaré que en el mismo se indica que si alguien desea cerrar una terraza sólo y exclusivamente necesita los 3/5, y le recuerdo que los m2 de esta terraza que al cerrarla la mayoria de las veces se añade al salon o habitacion, el coeficiene de esa vivienda no varia aun a pesar de que unos m2 construidos se vuelven "útiles"
Al aumentar los m2 útiles siempre cambia el título.
Para calcular la cuota de participación (artículo 5 LPH) se tomará como base la superficie útil.
Requiere para ello establecer nuevas cuotas, otra cosa sería que mereciese la pena, por su alteración insignificante, pero en el tema que nos ocupa, si que necesita una autorización administrativa, que sin ella no sería posible alterar esas terrazas.
Hay que tener cuidado, porque en el mismo artículo 10 LPH advierten de que las obras deben realizarse con el consentimiento de los vecinos que se vean afectados por ellas.
Para calcular la cuota de participación (artículo 5 LPH) se tomará como base la superficie útil.
Requiere para ello establecer nuevas cuotas, otra cosa sería que mereciese la pena, por su alteración insignificante, pero en el tema que nos ocupa, si que necesita una autorización administrativa, que sin ella no sería posible alterar esas terrazas.
Hay que tener cuidado, porque en el mismo artículo 10 LPH advierten de que las obras deben realizarse con el consentimiento de los vecinos que se vean afectados por ellas.
