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cambio de urbano a rústico

3 Comentarios
 
Cambio de urbano a rústico
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03/01/2011 02:06
Hola, mi pregunta es la siguiente, puede un ayuntamiento cambiar unos terrenos que están como urbano a rústico después de más de 10 años? Esos terrenos se valoraron bastante por encima de su valor real y durante estos 10 años se han ido incrementando un 10% anual, con la consiguiente subida del IBI (un dineral, alrededor de 7.000,00.- € se ha pagado durante estos diez años) Hace 5 años fallece mi madre y heredo este terreno, con lo cual debido a su alto precio, pago a hacienda casi 12.000.- € y ahora de un plumazo este terreno se devaluará ni se sabe, 80%, 90% ..... En caso de llevarse a cabo este cambio, tengo derecho a alguna compensación? Puedo recurrir ese cambio? Gracias de antemano.
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03/01/2011 09:14
Un PGOU no puede clasificar suelo urbano consolidado en suelo no urbanizable.

Un PGOU si puede clasificar suelo urbanizable en suelo no urbanizable cuando durante la vigencia del plan, el sector no es desarrollado. ( creo que deberías asegurarte de la clasificación dada en el plan anterior )

Si es esa la situación, como sospecho, dicho cambio no genera derecho de indemnización puesto que es una potestad del planeamiento variar otro anterior.

La valoración durante los últimos 10 años no dejaron de ser meras expectativas de mercado que no son indemnizables. Cuestión diferente sería si ese suelo hubiese tenido aprobados los correspondientes instrumentos de desarrollo.

Si esta el PGOU a información pública y en plazo puedes presentar alegaciones. Si está definitivamente aprobado y no compareciste durante las diferentes exposiciones públicas, creo, no estoy seguro, que no puedes impugnar el PGOU.
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04/01/2011 00:57
Gracias alga, por tu respuesta, cuando digo lo de la compensación no me refiero a la pérdida de valor del terreno, sino a los altos impuestos pagados por esa valoración (según el catastro, ayuntamiento, etc. o a quién correspondiese poner dicho valor) y que el ayuntamiento y hacienda me han cobrado a mi, por eso supongo que algún derecho tendré, ya que si eso no hubiese sido urbano nunca, evidentemente no habría pagado esas cantidades, además que han ido incrementando durante estos 10 años el valor (por tanto también los impuestos) un 10% anual, para ahora de golpe y porrazo ser rústico otra vez y no servirme para nada ese dinero pagado.
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04/01/2011 11:12
Se tiene una creencia bastante generalizada de que por el mero hecho de que aparezca en el recibo del IBI de un suelo que es urbano su clasificación urbanística sea esa.

Es un error, el catastro asigna valores catastrales a efectos fiscales exclusivamente, la clasificación del suelo se hace desde el PGOU y creo que en tu caso esos terrenos se clasificaron urbanizables, lo que debes de verificar es si estaba dentro de un sector programado o delimitado por el PGOU o en otro no programado o no delimitado. A prioro me inclino por la posibilidad de no delimitado.

Conforme al artículo 7.2 b) del RDL 1/2004, de 5 de marzo, se considera suelo de naturaleza urbana:

Los terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que estén incluidos en SECTORES o ÁMBITOS ESPACIALES DELIMITADOS, así como los demás suelos de este tipo a partir del MOMENTO de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo.

Como entiendo que esos terrenos nunca han estado en ningún sector delimitado o programado ni tampoco se tiene aprobado ningún instrumento urbanístico que lo desarrolle, cuando se te notificón el nuevo valor catastral tenías que haberlo impugnado porque no estando en ninguno de esos supuestos el valor catastral de tu terreno debió ser de rústico.

Creo que la ponencia de valores estimó su valor en función del principio de probabilidad, frecuente años atras, en lugar de aplicar el principio de prudencia.

Ignoro si ahora puedes solicitar una revisión de la valoración teniendo en cuenta lo indicado y si lo presumido es conforme con la realidad.

Que te informe tu asesor fiscal, pero creo que deberías comprobar la veracidad de esos datos consultando el PGOU donde se daba la calificación anterior a tu terreno para, si procediera, plantear la cuestión de revisión por error en el Catastro.