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Cambio de uso de una vivienda a oficinas

4 Comentarios
 
Cambio de uso de una vivienda a oficinas
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16/12/2006 06:13
La Comunidad de la que soy presidente, según el titulo constitutivo esta compuesta de 33 viviendas y un local comercial en la planta baja. En la división horizontal a los distinto pisos les describen como “Vivienda compuesta de ………..” Los estatutos fueron redactados por el propietario único, antes de su venta y solo constan de 7 artículos, ninguno de los cuales hace referencia al uso de las viviendas.

Un propietario ha colocado en la fachada del portal un cartel que dice: SE VENDE PISO PARA OFICINAS O VIVIENDA CON GARAJE. (No es garaje es un P.A.R. aparcamiento para residentes). El resto de los vecinos no desea que se instalen en la casa unas oficinas por las molestias que conllevaría este cambio de uso, la inseguridad y el peligro que para ellos supondría, ya que la totalidad de propietarios e inquilinos son miembros de las Fuerzas Armadas, sus viudas o descendientes.

Como una modificación de estatutos, no contaría con la unanimidad de los vecinos, se ha aprobó en una Junta Extraordinaria, un Reglamento de Régimen Interior al amparo del Artículo 6º de la Ley 8/99 sobre Propiedad Horizontal, “para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes y dentro de los limites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar Normas de Régimen Interior que obligaran a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración”.

Este reglamento se aprobó en su totalidad por unanimidad, excepto un artículo que fue aprobado por mayoría, con el voto en contra de ese propietario, la redacción del artículo es:

Al propietario y al ocupante de cada piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los Estatutos, en este Reglamento, ni aquellas que resulten dañosas para la finca o que estén clasificadas como molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, así como tampoco la utilización de las viviendas para oficinas, estudios, despachos profesionales u otras actividades comerciales.

Este vecino nos ha impugnado Judicialmente el acuerdo, y nos tememos que el Juez dicte sentencia en su favor anulando dicho artículo.

MI CONSULTA ES:
¿Habría otro procedimiento para evitar la venta del piso para oficinas?
¿El nuevo propietario tendría que solicitar permiso a la Comunidad de Vecinos para instalar en la vivienda, unas oficinas o despacho y que mayoría es necesaria para su aprobación?
¿Que dice al respecto la legislación vigente y las normativas del Ayuntamiento de Madrid? El edificio esta situado en la zona de General Perón, de Madrid.

Si alguien puede decirme algo al respecto, donde puedo encontrar información o ha si padecido una situación similar le ruego me lo haga saber, le estaré muy agradecido.

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16/12/2006 13:16
Poco podeis hacer para evitar que puedan instalar oficinas si no viene en los estatutos y aprobado por unanimidad, de todas como se nota militares, que prepotencia....
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16/12/2006 20:44
Ahhhh.

Veo que el tema pasa porla redacción del reglamento en lo que al uso de las viviendas se refiere.

Imagino que el artículo reglamentario en cuestión es el que dice lo siguiente:

"Al propietario y al ocupante de cada piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los Estatutos, en este Reglamento, ni aquellas que resulten dañosas para la finca o que estén clasificadas como molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, así como tampoco la utilización de las viviendas para oficinas, estudios, despachos profesionales u otras actividades comerciales".

Es notorio que dicho artículo no tiene carácter reglamentario sino estatutario y obviamente es impugnable.

No obstante lo anterior no entiendo la necesidad de introducir dicha norma en el reglamento interno de la comunidad, puesto que dicho tipo de cuestiones ya está regulado en la propia LPH per se.

Para modificar el uso de la vivienda será necesario consentimiento de la Comunidad adoptado por unanimidad, si bien existen posturas a favor de que la mayoría sea la de 3/5 partes de propietarios que rpresenten e/5 partes de la cuota de participación.

Creo que está usted mezclando las cosas y el hecho de que el citado propietario pueda conseguir un cambio de uso nada tiene que ver con el artículo reglamentario que usted menciona.

¿El Administrador en algún momento les dijo que dicho artículo era incluible en el reglamento y que no existía posibilidad de impugnación?
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17/12/2006 02:16
El incluir ese articulo no fue cuestión de prepotencia, como dice Alejandro, se incluyo para intentar evitar gastos, molestias, descontrol de personas que acceden a la finca y (os recuerdo que todavía existen bandas terroristas) la inseguridad de todos los vecinos que adquirieron un piso en un edificio destinado a viviendas, donde solo un vecino pretende cambiar el uso para que fue concebido, ese si es el prepotente, que con su 0,99 % y con fines especulativos, pretende vender su vivienda, largarse de la comunidad y dejar el muerto a los demás.

Veo que el procedimiento que emprendimos no fue el mas adecuado, seguramente perderemos el pleito, el juez nos anulara ese articulo y nos costará 30 Euros a cada uno, pero la razón nos asiste y lo volveremos a intentar por otras vías, aunque tengamos que contratar a otro abogado y no vuelva a costar otros 30 Euros. ¿Que suponen 10.000 de la antiguas pesetas, frente a todo lo que tendremos que soportar durante el resto de nuestras vidas y las de nuestros descendientes?

DickTurpin, creo que tu consejo es mas acertado y acorde con la realidad y ahí es por donde tendríamos que entrar en este tema, me gustaría que me lo ampliaras e indicaras en que normativa hay que buscar y jurisprudencias del mismo.

Gracias a los dos.
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27/12/2006 22:53
Conclusión:
He ido a la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid y tras consultar al funcionario correspondiente, me ha entregado la normativa vigente y esta especifica que, entre los usos alternativos para esa zona, estarían las oficinas en las plantas primera, baja e inferior a la baja y comercial en las plantas baja e inferior a la baja. Lo que no impide que para ello sea necesario solicitar una licencia de actividad.
Celebrada la Junta Ordinaria se tomo el acuerdo de anular el polémico artículo y llegar a un pacto judicial con la demandante, para que los gastos sean menores y evitar que el Juez nos condene en costas.
Ya os comentare la sentencia cuando sea firme.
Gracias a todos

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Mario GARCIA-OLIVA
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