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Cambio de uso edificio
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Cambio de uso edificio
Se esta revisando el PGO de una localidad mediana, y me modifican el uso de un edificio construido y con licencia de apertura pasándolo de residencial a equipamiento publico. Voy a presentar alegación ya que entiendo que se lesionan gravemente mis derechos causando una depreciación del inmueble importante ¿Tiene potestad el Ayto para realizarlo?
Corregidme si me equivoco, por mucho "ius variandi" que apliquen, atendiendo a que es un edificio en suelo urbano, con licencia de actividad,y teniendo en cuenta que se ha participado de los deberes, deben por tanto reconocer el derecho a indemnización estando basado en la existencia de una concreta lesión patrimonial en los bienes y derechos, o en su caso al retorno del uso residencial. Si no estuviese desarrollada la parcela acepto el "ius variandi" porque no has materializado el aprovechamiento, sin embargo el edificio esta construido y con licencia.
Si el cambio de uso no implica cesación de actividad no existe lesión ni, en consecuencia, responsabilidad patrimonial que reclamar. Aúnque tampoco nadie puede impedir que quien se considere perjudicado la inste.
La actividad y, quizá, el edificio, serán declarados en disconformidad con el planeamiento, pero sin que la continuidad de la actividad resulte afectada.
La actividad y, quizá, el edificio, serán declarados en disconformidad con el planeamiento, pero sin que la continuidad de la actividad resulte afectada.
En primer lugar debes precisar que entiendes por "uso residencial de un edificio con licencia de actividad". El uso residencial de un edificio entendido como uso destinado al alojamiento humano, que yo sepa, no precisa de licencia de apertura.
En segundo lugar, difícilmente se puede indicar los preceptos de aplicación sin conocer la justificación propuesta en la revisión del PGOU, ni la ley urbanística en base a la que se formula la revisión del plan.
En segundo lugar, difícilmente se puede indicar los preceptos de aplicación sin conocer la justificación propuesta en la revisión del PGOU, ni la ley urbanística en base a la que se formula la revisión del plan.
Me pregunta lopezmingo, ALGA ¿ PARA QUE QUIERES SABER EL MUNICIPIO ?
Si Caminero confunde el uso de un terreno que el plan general destina a terciario por residencial, ¿ porque no puede tener cualquier otra confusión ?, estudiando el planeamiento alguna luz podría dar a la oscuridad del tema planteado.
Y es que hay afirmaciones que me chirrían bastante. ¿ Es correcto que el uso previsto en el anterior planeamiento para el suelo donde se encuentra la construcción con licencia de apertura, fuera terciario ?, puede serlo, o no. Encuentro a faltar una mejor definición de los términos.
Me parece fundamental que se aclare lo siguiente, ¿ estamos ante un edificio de varias plantas de oficinas destinadas a alquiler o venta, o se trata simplemente de una oficina asociada a una actividad comercial o industrial ?.
Si es este último supuesto veo normal que tenga licencia de apertura, pero si el destino del edificio es el del primer supuesto, a ese edificio, todo él, se le ha tenido que otorgar licencia de primera ocupación, decir que es de apertura me parecería un error. La licencia de apertura se le habrá debido otorgar individualmente a todos y cada uno de los interesados en desarrollar sus actividades en las distintas oficinas del que está compuesto el edificio, pero nunca al edifio en su conjunto.
También dice que el edificio está en suelo urbano, correcto. Pero urbano........ ¿ y que más ?.
Si el edificio de oficinas es para venta o alquiler parece razonable que sea urbano consolidado, sin embargo, si la oficina en cuestión es única y está vinculada a una actividad mercantil o industrial, ¿ quien nos asegura que ese suelo no venga calificado en el planeamiento como no consolidado ?. Si fuera esa la calificación urbanística significaría tener infraestructuras urbanísticas deficitarias y la oblgación, del plan, de incluirlo en un sector necesitado de nuevos desarrollos urbanísticos.
Y ya sabemos lo que significa la inclusión de un terreno en una unidad de ejecución de suelo urbano no consolidado. La obligación de ceder suelo con destino a equipamiento público es una de las consecuencias.
Estas cuestiones son las que el plan, del cual desconocemos sus determinaciones, con toda seguridad debe aclarar. Pero, ¿ las comprende en sus justos términos Caminero ?
Si Caminero confunde el uso de un terreno que el plan general destina a terciario por residencial, ¿ porque no puede tener cualquier otra confusión ?, estudiando el planeamiento alguna luz podría dar a la oscuridad del tema planteado.
Y es que hay afirmaciones que me chirrían bastante. ¿ Es correcto que el uso previsto en el anterior planeamiento para el suelo donde se encuentra la construcción con licencia de apertura, fuera terciario ?, puede serlo, o no. Encuentro a faltar una mejor definición de los términos.
Me parece fundamental que se aclare lo siguiente, ¿ estamos ante un edificio de varias plantas de oficinas destinadas a alquiler o venta, o se trata simplemente de una oficina asociada a una actividad comercial o industrial ?.
Si es este último supuesto veo normal que tenga licencia de apertura, pero si el destino del edificio es el del primer supuesto, a ese edificio, todo él, se le ha tenido que otorgar licencia de primera ocupación, decir que es de apertura me parecería un error. La licencia de apertura se le habrá debido otorgar individualmente a todos y cada uno de los interesados en desarrollar sus actividades en las distintas oficinas del que está compuesto el edificio, pero nunca al edifio en su conjunto.
También dice que el edificio está en suelo urbano, correcto. Pero urbano........ ¿ y que más ?.
Si el edificio de oficinas es para venta o alquiler parece razonable que sea urbano consolidado, sin embargo, si la oficina en cuestión es única y está vinculada a una actividad mercantil o industrial, ¿ quien nos asegura que ese suelo no venga calificado en el planeamiento como no consolidado ?. Si fuera esa la calificación urbanística significaría tener infraestructuras urbanísticas deficitarias y la oblgación, del plan, de incluirlo en un sector necesitado de nuevos desarrollos urbanísticos.
Y ya sabemos lo que significa la inclusión de un terreno en una unidad de ejecución de suelo urbano no consolidado. La obligación de ceder suelo con destino a equipamiento público es una de las consecuencias.
Estas cuestiones son las que el plan, del cual desconocemos sus determinaciones, con toda seguridad debe aclarar. Pero, ¿ las comprende en sus justos términos Caminero ?
Lo voy a decir claramente porque no puedo dar pistas de a quien corresponde. Pgou y cedula urbanistica residencial. Licencia de apertura para oficinas.Suelo urbano consolidado consolidadisimo. Edificio de 3 plantas Baja 2. La actividad desarrollada puede encajarse en como oficinas.
Por ultimo economato esta puesto a proposito. Mas datos?
Por ultimo economato esta puesto a proposito. Mas datos?
En mi opinión, con "el puede", suficiente.
Respondiendo a la pregunta del primer post, sí, el ayuntamiento, mediante la aprobación de la revisión del plan general, es competente para modificar los usos del suelo según convenga al interés público que representa. Precísamente una de los cometidos de los planes es ese.
La delimitación del contenido del derecho de propiedad a través de la ordenación territorial o urbanística no genera indemnización alguna, en la medida que se limita a definir los contornos normales de dicho derecho de propiedad, de conformidad con las previsiones recogidas en el artículo 33 de la Constitución y la Ley (STC 170/1989, entre otras muchas).
Solo cuando un acto delimitador de derechos de propiedad es antijuridico, el daño o perjuicio padecido es idemnizable.
No es el caso, mientras el cambio de uso del suelo no implique cesar en las actividades legales en él desarrolladas.
Respondiendo a la pregunta del primer post, sí, el ayuntamiento, mediante la aprobación de la revisión del plan general, es competente para modificar los usos del suelo según convenga al interés público que representa. Precísamente una de los cometidos de los planes es ese.
La delimitación del contenido del derecho de propiedad a través de la ordenación territorial o urbanística no genera indemnización alguna, en la medida que se limita a definir los contornos normales de dicho derecho de propiedad, de conformidad con las previsiones recogidas en el artículo 33 de la Constitución y la Ley (STC 170/1989, entre otras muchas).
Solo cuando un acto delimitador de derechos de propiedad es antijuridico, el daño o perjuicio padecido es idemnizable.
No es el caso, mientras el cambio de uso del suelo no implique cesar en las actividades legales en él desarrolladas.
Sin embargo hay algo que me causa dudas. Si se ha participado en todos los deberes a la hora de desarrollar el suelo, con la licencia de actividad entiendo que se acreditan también ciertos derechos. Si con el uso residencial asignado tengo un valor patrimonial y me lo pasan a cero, aunque no implique el cese de la actividad, se causa un perjuicio acreditado. Confirmarme en la Ley del Suelo de Extremadura o Nacional cual es el articulo donde se argumenta que si no implica el cese de actividad se puede cambiar el uso sin indemnización. Gracias.
Los derechos no patrimonializados durante la vigencia de un planeamiento carecen valor ni confiere derecho a indemnización con la alteración del planeamiento.
En el supuesto de que un PGOU determine la necesidad de ocupar un suelo para destinarlo a uso dotacional, debe expresar plazo y modo de obtenerlo de entre los previstos en la ley, expropiación si el suelo es urbano consolidado.
En el justo precio se incluirán el suelo, el edificio construidos con licencia que contenga, la cesaciónde toda actividad legal y los gastos de traslado de la misma.
La alteración de las previsiones del plan revisado no es un supuesto indemnizable contemplado en el artículo 35 de la RDL 2/2008, de 20 de junio,
De todos modos mas arriba te invitaba a presentar la solicitud de indemnización, hazlo, pero te advierto que de nada servirá si el perjuicio no se demuestra con cifras. Las expectativas no forman parte del patrimonio.
En el supuesto de que un PGOU determine la necesidad de ocupar un suelo para destinarlo a uso dotacional, debe expresar plazo y modo de obtenerlo de entre los previstos en la ley, expropiación si el suelo es urbano consolidado.
En el justo precio se incluirán el suelo, el edificio construidos con licencia que contenga, la cesaciónde toda actividad legal y los gastos de traslado de la misma.
La alteración de las previsiones del plan revisado no es un supuesto indemnizable contemplado en el artículo 35 de la RDL 2/2008, de 20 de junio,
De todos modos mas arriba te invitaba a presentar la solicitud de indemnización, hazlo, pero te advierto que de nada servirá si el perjuicio no se demuestra con cifras. Las expectativas no forman parte del patrimonio.
Entiendo que es distinto el reconocimiento del aprovechamiento que origina una expectativa de derecho (solar no edificado) y aprovechamiento patrimonializado (edificio construido con licencia de apertura) que da lugar a un derecho indemnizable, causado por la modificación del planeamiento. Por lo que encargando una tasación antes de la entrada en vigor de PGOU y después, es mas que posible acreditar la perdida patrimonial.
Así lo recoge el artículo 7.2 dela LS, al decir que “la patrimonialización de la edificabilidad está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda.”
Por tanto, el incremento de valor que experimentan las propiedades de un particular al ser calificadas como urbanizables o urbanas, queda justificado por el necesario cumplimiento de toda una serie de obligaciones antes de adquirir cualquier derecho a edificar. Entre estos deberes estan:
1. Elaborar un plan en el que se detalle cómo será la distribución de los edificios, viales, zonas verdes, etc. en ese terreno.
2. Probado el Plan por la Administración se adquiere el derecho/ deber de urbanizar, que implicará costear y, en su caso, ejecutar, en los plazos previstos, las obras (acerado, tuberías y desagües, alumbrado pública, etc.) para dotar los terrenos de la infraestructura y los servicios necesarios.
3. Ceder gratuitamente a la Administración las dotaciones públicas, así como un volumen de suelo correspondiente a entre un 5 y un 15% de la edificabilidad media ponderada de la zona.
4. Solicitud de la licencia para edificar.
5. Hecho esto, se adquiere el derecho/deber a edificar en los plazos que se hayan establecido a tal efecto en la licencia.
Teniendo en cuenta que se cumple todos los deberes entonces es entendible que se patrimonializa lo edificado, y se incorpora al patrimonio del particular.
Así lo recoge el artículo 7.2 dela LS, al decir que “la patrimonialización de la edificabilidad está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda.”
Por tanto, el incremento de valor que experimentan las propiedades de un particular al ser calificadas como urbanizables o urbanas, queda justificado por el necesario cumplimiento de toda una serie de obligaciones antes de adquirir cualquier derecho a edificar. Entre estos deberes estan:
1. Elaborar un plan en el que se detalle cómo será la distribución de los edificios, viales, zonas verdes, etc. en ese terreno.
2. Probado el Plan por la Administración se adquiere el derecho/ deber de urbanizar, que implicará costear y, en su caso, ejecutar, en los plazos previstos, las obras (acerado, tuberías y desagües, alumbrado pública, etc.) para dotar los terrenos de la infraestructura y los servicios necesarios.
3. Ceder gratuitamente a la Administración las dotaciones públicas, así como un volumen de suelo correspondiente a entre un 5 y un 15% de la edificabilidad media ponderada de la zona.
4. Solicitud de la licencia para edificar.
5. Hecho esto, se adquiere el derecho/deber a edificar en los plazos que se hayan establecido a tal efecto en la licencia.
Teniendo en cuenta que se cumple todos los deberes entonces es entendible que se patrimonializa lo edificado, y se incorpora al patrimonio del particular.
En el suelo urbano y en el urbanizable se incorporan al derecho de propiedad contenidos urbanísticos artificiales que no están en la naturaleza y que son producto de la ordenación urbanística. Reconoce el Tribunal Supremo que no sería justo el reconocimiento de estos contenidos artificiales de modo gratuito, imponiéndose correlativamente una serie de deberes, cuyo cumplimiento exige un cierto lapso temporal dada la complejidad de su ejecución. Pues bien, sólo cuando tales deberes han sido cumplidos puede decirse que el propietario ha ganado los contenidos artificiales que se añaden a su derecho inicial. Se constata, de este modo, la plena conexión causal que existe entre los deberes y los aprovechamientos urbanísticos; sólo el cumplimiento de aquéllos confiere derecho a éstos. Afirma el Tribunal Supremo que sólo cuando se ha llegado a la efectiva realización de los derechos previstos en el planeamiento, genera su modificación una lesión de un derecho que ya ha sido adquirido, generándose el derecho de indemnización en función del grado de aceptación de aquéllos derechos efectivamente patrimonializados (en este sentido, sentencias del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 1995, 5 de enero de 1990, 25 de febrero, 30 de julio y 24 de noviembre de 1992, 26 de enero, 6 y 14 de abril, 25 de mayo,21 de junio y 28 de septiembre de 1993, 7 de diciembre de 1994 y 10 de abril de 1995).
De este modo, se sistematizan en dos los requisitos exigidos para la procedencia de la indemnización: a) Que una ordenación urbanística ocasione una restricción del aprovechamiento urbanístico, y b) Que resulte imposible compensarla a través de las técnicas de distribución de beneficios y cargas del planeamiento.
Un supuesto que se contempla es el que incide en el reconocimiento del derecho de indemnización de los propietarios a los que se les impongan vinculaciones o limitaciones singulares que conlleven una restricción de la edificabilidad o del uso al que tengan derecho, generándose con ello un perjuicio que, por otra parte, no puede quedar compensado en forma alguna.
De este modo, se sistematizan en dos los requisitos exigidos para la procedencia de la indemnización: a) Que una ordenación urbanística ocasione una restricción del aprovechamiento urbanístico, y b) Que resulte imposible compensarla a través de las técnicas de distribución de beneficios y cargas del planeamiento.
Un supuesto que se contempla es el que incide en el reconocimiento del derecho de indemnización de los propietarios a los que se les impongan vinculaciones o limitaciones singulares que conlleven una restricción de la edificabilidad o del uso al que tengan derecho, generándose con ello un perjuicio que, por otra parte, no puede quedar compensado en forma alguna.
Como ejemplo de las vinculaciones singulares derivadas de la reducción del aprovechamiento, resulta interesante la reciente sentencia de la Sección Quinta de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, fechada el 24 de septiembre de 2008 (Ponente: Fernández Valverde, Rafael). Versa sobre la conformidad a derecho de la aprobación definitiva de la Revisión del Plan General de Ordenación de Begues y la pretensión de responsabilidad patrimonial formulada frente a la Administración por los perjuicios causados en la finca de la recurrente a consecuencia de la revisión de planeamiento. Funda, de este modo, la actora su pretensión y así se acepta en la sentencia de instancia, pues la finca de aquélla fue clasificada bajo la clave correspondiente a equipamientos privados de carácter educativo-cultural, si bien con anterioridad a la revisión la finca estaba clasificada como residencial, lo que implicaba una reducción del aprovechamiento.
Considera la recurrente, al amparo de esta modificación, que el plan impone una limitación singular. Interpretación que es asumida por el Tribunal Supremo que efectivamente afirma que, en el presente supuesto, concurre una clara vinculación singular del planeamiento. Así, se dice que la finca contaba en el planeamiento anterior con una calificación de uso residencial y deportivo y que sin embargo la revisión que se aprueba y que es objeto del recurso reduce el uso de la finca al exclusivamente uso de equipamientos deportivos con eliminación del anterior. Y, ello a pesar de que consta probado que todos los solares del entorno continuaban con la calificación urbanística inicial, siendo, además, esta la calificación para el solar contiguo a la finca de autos.
Se excluye en la sentencia que nos hallemos ante un supuesto indemnizatorio derivado de la alteración del planeamiento, pues exige este supuesto, a tenor del precepto aplicable, que se haya producido una alteración de las condiciones de la ejecución de la urbanización o de las condiciones de participación de los propietarios en ella, por cambio de la ordenación territorial o urbanística o del acto o negocio de la adjudicación de dicha actividad; circunstancia que en el presente supuesto no acaece. Sin embargo, sí entiende el Tribunal Supremo que concurren los requisitos precisos para apreciar la responsabilidad patrimonial por vinculación o limitación singular, pues:
por una parte, la finca del actor sufre una restricción del aprovechamiento urbanístico con el que contaba, a partir de la supresión del mencionado uso residencial;la supresión de este uso genera un supuesto de vinculación singular como consecuencia de la disminución de su edificabilidad, lo que a su vez implica un beneficio para el resto de usuarios que pueden utilizar las instalaciones actualmente existentes y las que puedan establecerse en el futuro, sin perjuicio de la titularidad privada de sus respectivas fincas; y, por último, la equidistribución de la carga entre el resto de las parcelas deviene imposible, por lo que la desigualdad producida por la revisión del planeamiento, en relación con el entorno, y su imposibilidad de compensación, exige la búsqueda de otro mecanismo reparador de la situación producida, a través del reconocimiento a favor del reclamante de un derecho de resarcimiento.
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Considera la recurrente, al amparo de esta modificación, que el plan impone una limitación singular. Interpretación que es asumida por el Tribunal Supremo que efectivamente afirma que, en el presente supuesto, concurre una clara vinculación singular del planeamiento. Así, se dice que la finca contaba en el planeamiento anterior con una calificación de uso residencial y deportivo y que sin embargo la revisión que se aprueba y que es objeto del recurso reduce el uso de la finca al exclusivamente uso de equipamientos deportivos con eliminación del anterior. Y, ello a pesar de que consta probado que todos los solares del entorno continuaban con la calificación urbanística inicial, siendo, además, esta la calificación para el solar contiguo a la finca de autos.
Se excluye en la sentencia que nos hallemos ante un supuesto indemnizatorio derivado de la alteración del planeamiento, pues exige este supuesto, a tenor del precepto aplicable, que se haya producido una alteración de las condiciones de la ejecución de la urbanización o de las condiciones de participación de los propietarios en ella, por cambio de la ordenación territorial o urbanística o del acto o negocio de la adjudicación de dicha actividad; circunstancia que en el presente supuesto no acaece. Sin embargo, sí entiende el Tribunal Supremo que concurren los requisitos precisos para apreciar la responsabilidad patrimonial por vinculación o limitación singular, pues:
por una parte, la finca del actor sufre una restricción del aprovechamiento urbanístico con el que contaba, a partir de la supresión del mencionado uso residencial;la supresión de este uso genera un supuesto de vinculación singular como consecuencia de la disminución de su edificabilidad, lo que a su vez implica un beneficio para el resto de usuarios que pueden utilizar las instalaciones actualmente existentes y las que puedan establecerse en el futuro, sin perjuicio de la titularidad privada de sus respectivas fincas; y, por último, la equidistribución de la carga entre el resto de las parcelas deviene imposible, por lo que la desigualdad producida por la revisión del planeamiento, en relación con el entorno, y su imposibilidad de compensación, exige la búsqueda de otro mecanismo reparador de la situación producida, a través del reconocimiento a favor del reclamante de un derecho de resarcimiento.
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Caminero, serénate. De poco te servirá formular la reclamación con un copia y pego como con el que nos has brindado, si no aportas argumentos ajustados a la situación real.
La ordenación territorial y la urbanística son funciones públicas no susceptibles de transacción que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el interés general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de éste. Esta determinación no confiere derecho a exigir indemnización, salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes, reza el artículo 3.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo.
Esto quiere decir que es una potestad discrecional de la administración urbanística, a través de la calificación del planeamiento, establecer a qué uso destinar el suelo. Y es que la ordenación urbanística se hace pensando en la ciudad y no en las expectativas económicas de los propietarios.
¿ Cual es el daño efectivo sobre un suelo y sus edificios, derivado de la modificación, si la propiedad ya materializó el aprovechamiento previsto en el plan revisado durante su vigencia ?
¿ Donde aprecias vinculación singular, acaso la modificación discrimina a esa propiedad con respecto a los colindantes o resto de afectados del sector ?
En fin, te deseo mucha suerte en tus postulados.
La ordenación territorial y la urbanística son funciones públicas no susceptibles de transacción que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el interés general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de éste. Esta determinación no confiere derecho a exigir indemnización, salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes, reza el artículo 3.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo.
Esto quiere decir que es una potestad discrecional de la administración urbanística, a través de la calificación del planeamiento, establecer a qué uso destinar el suelo. Y es que la ordenación urbanística se hace pensando en la ciudad y no en las expectativas económicas de los propietarios.
¿ Cual es el daño efectivo sobre un suelo y sus edificios, derivado de la modificación, si la propiedad ya materializó el aprovechamiento previsto en el plan revisado durante su vigencia ?
¿ Donde aprecias vinculación singular, acaso la modificación discrimina a esa propiedad con respecto a los colindantes o resto de afectados del sector ?
En fin, te deseo mucha suerte en tus postulados.
