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Cambio de uso edificio
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Vamos a ver, las alegaciones presentadas en aprobaciones iniciales de PGOU siempre las argumento sobre los aspectos señalados en legislación o PGOU, no sobre sentencias extraidas de internet. Sin embargo no encuentro el Articulo en cuestión que me indicas en ninguna Ley del Suelo, ni PGOU donde se indica que no se justifica la indemnización. Entiéndeme, me gustaría darte la razón a tus postulados, pero sin embargo no encuentro que la argumentación que me diriges se base en ningún articulado. No por el mero hecho de ser "alga" me vas a convencer, pero si con la justificación basada en la legislación. Por ello te invito a indicarla para darte la razón.
Las sentencias aportadas tienen la finalidad de aportar ejemplos similares con su justificación y sentencia nada mas.
El daño que planteo se basa en que en la zona urbana consolidada donde se ubica al inmueble, al único propietario al que se le cambia el uso es al mio, pasando de residencial a dotacional, por lo que la discrimacion y la perdida de la equidistribución de la carga entre el resto de las parcelas deviene imposible, por lo que la desigualdad producida por la revisión del planeamiento, en relación con el entorno, y su imposibilidad de compensación, exige la búsqueda de otro mecanismo reparador de la situación producida, a través del reconocimiento a favor del reclamante de un derecho de resarcimiento.
Soy consciente que no se revisa la ordenación pensado en los propietarios sino en la ciudad, pero si se lesionan los derechos de un propietario privado, ya que insisto teniendo en cuenta que el aprovechamiento esta patrimonializado con la licencia. Considero que existe una responsabilida patrimonial por parte del Ayto y se tiene derecho a solicitar indemnización por la perdida patrimonial
Insisto no en vez de contestarme con vaguedades, concretalo e indícame el articulado y la Ley en la que se basan tus argumentos, ya que no digo que no lleves razón, solo pido que me lo justifiques. Gracias y muy instructivo.
Las sentencias aportadas tienen la finalidad de aportar ejemplos similares con su justificación y sentencia nada mas.
El daño que planteo se basa en que en la zona urbana consolidada donde se ubica al inmueble, al único propietario al que se le cambia el uso es al mio, pasando de residencial a dotacional, por lo que la discrimacion y la perdida de la equidistribución de la carga entre el resto de las parcelas deviene imposible, por lo que la desigualdad producida por la revisión del planeamiento, en relación con el entorno, y su imposibilidad de compensación, exige la búsqueda de otro mecanismo reparador de la situación producida, a través del reconocimiento a favor del reclamante de un derecho de resarcimiento.
Soy consciente que no se revisa la ordenación pensado en los propietarios sino en la ciudad, pero si se lesionan los derechos de un propietario privado, ya que insisto teniendo en cuenta que el aprovechamiento esta patrimonializado con la licencia. Considero que existe una responsabilida patrimonial por parte del Ayto y se tiene derecho a solicitar indemnización por la perdida patrimonial
Insisto no en vez de contestarme con vaguedades, concretalo e indícame el articulado y la Ley en la que se basan tus argumentos, ya que no digo que no lleves razón, solo pido que me lo justifiques. Gracias y muy instructivo.
No hay mala relación con el Ayto, es solo que consideran que encaja mejor el uso en esa categoría. Aunque te entiendo porque en varios solares, en distintos municipios, sin desarrollar urbanisticamente el aprovechamiento , me he tenido que comer el cambio de uso por no haber querido vender la parcela al Ayto o por tener problemas con los Aytos.
La memoria vinculante hace mención a que por la actividad desarrollada se le aplica ese uso.
La memoria vinculante hace mención a que por la actividad desarrollada se le aplica ese uso.
Hombre Caminero, creo que mis opiniones están justificadas en bases legales, si repasas los post podrás comprobar que cito de forma expresa los artículos 3 y 35 de la RDL 2/2008, de 20 de junio.
Ahún así, si no te importa, quisiera añadir las siguientes consideraciones por si pudieran serte de utilidad.
Si el ius aedificandi que el planeamiento revisado permitía ya lo ejecutó e incorporó a su patrimonio el propietario, ¿ cual es el problema, donde ves la limitación singular restrictiva del aprovechamiento y uso ? ¿ acaso el plan indica que una vez aprobado definitivamente el uso lucrativo actual debe cesar inmediatamente ?, si nada dice, entiendo que el aprovechamiento y uso patrimonializado persistirá en el tiempo, excepto que el plan general, lo cual es posible y de ahí que pidiera conocerlo, prevea la incorporación de ese suelo al dominio y público por alguno de los procedimientos establecidos en la ley.
Pero todavía digo mas, el plan general, de conformidad con el artículo 32.2 a1) de la ley urbanística extremeña, por el que se regula el régimen del suelo urbano, puede imponer a los propietarios de suelo consolidado que todavía no tiene la condición de solar, por tener pendiente alguno de los deberes previstos en las letras a), b) y c) del apartado 1.2 del artículo 14 (según criterio del plan), la entrega de suelo para dotaciones en él fijadas, como obligación accesoria, acorde y proporcionada a la condición principal de la necesidad de transformar la parcela en solar.
Mi opinión es que estás errando en el enfoque del problema, si consideras que el nuevo plan incumple algún precepto de la ley perjudicando con ello al propietario, lo procedente es presentar alegaciones al mismo para posteriormente poder impugnarlo y reclamar lo que se estime conveniente una vez aprobado definitivamente.
PD: Leído tu último mensaje, da la impresión que la propuesta del plan podría ser establecer el mismo uso pero de titularidad privada, lo cual podría ser perfectamente legal.
Insisto, creo que debes estudiar el plan general a fondo y alegar contra posibles irregularidades.
Ahún así, si no te importa, quisiera añadir las siguientes consideraciones por si pudieran serte de utilidad.
Si el ius aedificandi que el planeamiento revisado permitía ya lo ejecutó e incorporó a su patrimonio el propietario, ¿ cual es el problema, donde ves la limitación singular restrictiva del aprovechamiento y uso ? ¿ acaso el plan indica que una vez aprobado definitivamente el uso lucrativo actual debe cesar inmediatamente ?, si nada dice, entiendo que el aprovechamiento y uso patrimonializado persistirá en el tiempo, excepto que el plan general, lo cual es posible y de ahí que pidiera conocerlo, prevea la incorporación de ese suelo al dominio y público por alguno de los procedimientos establecidos en la ley.
Pero todavía digo mas, el plan general, de conformidad con el artículo 32.2 a1) de la ley urbanística extremeña, por el que se regula el régimen del suelo urbano, puede imponer a los propietarios de suelo consolidado que todavía no tiene la condición de solar, por tener pendiente alguno de los deberes previstos en las letras a), b) y c) del apartado 1.2 del artículo 14 (según criterio del plan), la entrega de suelo para dotaciones en él fijadas, como obligación accesoria, acorde y proporcionada a la condición principal de la necesidad de transformar la parcela en solar.
Mi opinión es que estás errando en el enfoque del problema, si consideras que el nuevo plan incumple algún precepto de la ley perjudicando con ello al propietario, lo procedente es presentar alegaciones al mismo para posteriormente poder impugnarlo y reclamar lo que se estime conveniente una vez aprobado definitivamente.
PD: Leído tu último mensaje, da la impresión que la propuesta del plan podría ser establecer el mismo uso pero de titularidad privada, lo cual podría ser perfectamente legal.
Insisto, creo que debes estudiar el plan general a fondo y alegar contra posibles irregularidades.
Por fin estamos de acuerdo en algo,lo que señalas en la PD es la finalidad.
El Ayto no tiene pretensión de incorporar al inmueble al dominio publico por los procedimientos incluidos en la legislación, no creo que vaya por ahí el tema.
El suelo consolidado, ya es edificio desde hace mas de 25 años. por lo que entiendo que tiene condición de solar.
Respecto a la alegación la tengo ya argumentada en que soy privado no publico. Sin embargo ademas de eso que posibles irregularidades puedo plantear para incluir en la alegación, ademas del plazo señalado en el anterior PGOU?
El Ayto no tiene pretensión de incorporar al inmueble al dominio publico por los procedimientos incluidos en la legislación, no creo que vaya por ahí el tema.
El suelo consolidado, ya es edificio desde hace mas de 25 años. por lo que entiendo que tiene condición de solar.
Respecto a la alegación la tengo ya argumentada en que soy privado no publico. Sin embargo ademas de eso que posibles irregularidades puedo plantear para incluir en la alegación, ademas del plazo señalado en el anterior PGOU?
Pues si la finalidad es uso público de titularidad privada, me parece que la desestimación de la alegació la tienes asegurada.
Puesto que no has querido dar a conocer el municipio para así poder estudiar de que manera afecta la propuesta del plan a la propiedad, tendrás que ser tú quien lo examine y verifique si contiene determinaciones contrarias a la ley.
Desde los subjetivos datos que has aportado, yo no aprecio ninguna irregularidad.
Puesto que no has querido dar a conocer el municipio para así poder estudiar de que manera afecta la propuesta del plan a la propiedad, tendrás que ser tú quien lo examine y verifique si contiene determinaciones contrarias a la ley.
Desde los subjetivos datos que has aportado, yo no aprecio ninguna irregularidad.
Adicionalmente a la justificación principal de la alegación comentada con anterioridad, he detectado un error. En el plano de uso globales señalan la parcela con la trama de dotacional-equipamiento, mientras que en el Planos de Sist Gral y red básica dotacional no lo incluyen como tal, lo dejan sin el tramado de equipamiento.
Ultimo error. Denominan el inmueble MC Edificación a mantener. Se define como la tipología de edificación consolidada, especifica para los aprovechamientos, usos y actividades a los que se encuentra destinado, de acuerdo con la licencia de obras y actividades obtenidas con el planeamiento anterior, y según los siguientes parámetros urbanísticos.
Habida cuenta de lo especificado el uso predominante en el anterior planeamiento es de residencial, siendo compatible los Servicios terciarios (oficinas, despachos profesionales) y dotaciones en planta baja, semisótano, o primera en el caso de edificio exclusivo.
Habida cuenta de lo especificado el uso predominante en el anterior planeamiento es de residencial, siendo compatible los Servicios terciarios (oficinas, despachos profesionales) y dotaciones en planta baja, semisótano, o primera en el caso de edificio exclusivo.
Creo que son varios los errores. Efectivamente, la normativa urbanística del plan general no indica que el suelo destinado a oficinas/administrivo sea de equipamiento.
Lo que si establece la normativa es la ordenación pormenorizada del uso terciario del suelo destinado a oficinas/administrativo (TO), determinando que pertenecen a esta distinción, los locales o edificios donde se desarrollan actividades de carácter privado cuya función principal es prestar servicios administrativos, técnicos, financieros, de información y otros, incluyendo en este uso actividades puras de oficinas, así como funciones de esta naturaleza asociadas a otras actividades principales no de oficina ( industria, construcción o servicios) que consumen espacio propio e independiente.
También establece la normativa, que los locales con actividades ubicadas exclusivamente en planta sótano, con licencia de actividad vigente obtenida con anterioridad a la entrada en vigor del PGM, se considerarán dentro de ordenación y compatibles con los usos actuales.( Serán los redactores del plan los encargados de interpretar este contenido, mi opinión es que entendiendo que prestar servicios al público en sótanos podría incumplir la normativa sectorial de aplicación, se evita declararlas fuera de ordenación determinando su compatibilidad con el planeamiento)
Como vengo considerando durante el hilo, la normativa del PGM que revisa el planeamiento anterior, es competente para regular las condiciones particulares de cada una de las zonas de ordenación urbanística en las que divide el territorio, asignando los usos del suelo y de los edificios que considere adecuados para el interés público.
En el ejercicio de esa competencia, el plan delimita unidades de actuación urbanizadora que posibiliten la justa distribución de cargas y beneficios entre los propietarios afectados, en áreas se suelo urbano donde considere necesaria la ordenación urbanística de apertura o rectificación de viales y la asignación de usos e intensidades edificatorias.
La normativa establece unidades de actuación urbanizadora en varias zonas urbanas en las que se prevé el uso (TO), por si la propiedad que te interesa pudiera estar incluidos en alguna de ellas, te indico las que, salvo error u omisión, he podido observar :
ZDIV-6
ZDII-4
ZDII-5
ZM-IV-1
Por supuesto, estas unidades de actuación urbanizadora se establenen para SUNC.
Lo que si establece la normativa es la ordenación pormenorizada del uso terciario del suelo destinado a oficinas/administrativo (TO), determinando que pertenecen a esta distinción, los locales o edificios donde se desarrollan actividades de carácter privado cuya función principal es prestar servicios administrativos, técnicos, financieros, de información y otros, incluyendo en este uso actividades puras de oficinas, así como funciones de esta naturaleza asociadas a otras actividades principales no de oficina ( industria, construcción o servicios) que consumen espacio propio e independiente.
También establece la normativa, que los locales con actividades ubicadas exclusivamente en planta sótano, con licencia de actividad vigente obtenida con anterioridad a la entrada en vigor del PGM, se considerarán dentro de ordenación y compatibles con los usos actuales.( Serán los redactores del plan los encargados de interpretar este contenido, mi opinión es que entendiendo que prestar servicios al público en sótanos podría incumplir la normativa sectorial de aplicación, se evita declararlas fuera de ordenación determinando su compatibilidad con el planeamiento)
Como vengo considerando durante el hilo, la normativa del PGM que revisa el planeamiento anterior, es competente para regular las condiciones particulares de cada una de las zonas de ordenación urbanística en las que divide el territorio, asignando los usos del suelo y de los edificios que considere adecuados para el interés público.
En el ejercicio de esa competencia, el plan delimita unidades de actuación urbanizadora que posibiliten la justa distribución de cargas y beneficios entre los propietarios afectados, en áreas se suelo urbano donde considere necesaria la ordenación urbanística de apertura o rectificación de viales y la asignación de usos e intensidades edificatorias.
La normativa establece unidades de actuación urbanizadora en varias zonas urbanas en las que se prevé el uso (TO), por si la propiedad que te interesa pudiera estar incluidos en alguna de ellas, te indico las que, salvo error u omisión, he podido observar :
ZDIV-6
ZDII-4
ZDII-5
ZM-IV-1
Por supuesto, estas unidades de actuación urbanizadora se establenen para SUNC.
Llevas razón otra argumentación adicional, es que en los usos de equipamiento no encaja en ninguna definición, ya que en el pormenorizado administrativo habla de servicios oficiales, administración publica y organismos autónomos. Por lo que no se puede encajar en ninguna debiendo ser por tanto necesario en todo caso el terciario oficinas.
Respecto al SUNC no esta incluido en ninguno es SUC con licencia de actividad desde 2.011.
Respecto al SUNC no esta incluido en ninguno es SUC con licencia de actividad desde 2.011.
Adjunto el articulado que estimo fundamenta la indemnización según el Texto Refundido de la Ley del Suelo (como dice alga Copia Pega, esta vez serenado ):
Como destacó GARRIDO FALLA[8], el término “vinculación” aparece referido por primera vez al ordenamiento urbanístico en la Ley del Suelo de 1976. El artículo 87.3 TRLS 1976 establecía que la indemnización por vinculaciones o limitaciones singulares requería una restricción del aprovechamiento urbanístico del suelo que no pudiera ser objeto de distribución equitativa entre los interesados. Si bien esto no impidió que la Jurisprudencia, a través de una interpretación sistemática y finalista, incluyese como supuestos que dan derecho a indemnización las vinculaciones dirigidas a la conservación de las edificaciones, en lo que excediesen de los límites de la normalidad y así lo recogió el Tribunal Supremo en varias sentencias[9].
El artículo 87.3 TRLS de 1976 fue derogado y sustituido por el artículo 239 TRLS 1992[10], que ya introducía los dos supuestos indemnizatorios recogidos hoy en el vigente artículo 43 LRSV, 6/1998. Conforme al citado precepto del TRLS de 1992:
“Las ordenaciones que impusieran vinculaciones singulares en orden a la conservación de edificios, conferirán derecho indemnizatorios en cuanto excedan de los deberes legales y en la parte no compensada por los beneficios que resulten de aplicación. Las ordenaciones que impusieran vinculaciones o limitaciones singulares que lleven consigo una restricción del aprovechamiento urbanístico del suelo que no pueda ser objeto de distribución equitativa entre los interesados conferirán derecho a indemnización.”
Siguiendo la doctrina italiana, los profesores GÓMEZ FERRER Y BASSOLS COMA[11] definieron la vinculación como expresión de la situación de sujeción o deber de la propiedad frente a los planes y sus instrumentos de actuación. De ahí que toda vinculación conlleve un acto de afectación de los bienes en beneficio del interés público, surgiendo el derecho a indemnización cuando la vinculación, realizada a favor de la colectividad perjudique de forma singular a determinados particulares. Es por ello que tanto el Tribunal Supremo como el Tribunal Constitucional han admitido la inexistencia de derecho a indemnización en los supuestos de limitaciones legales que no tienen un carácter singular. Al respecto podemos citar las SSTS de 15 de marzo de 1989, 6 de abril y 22 de noviembre de 1994, declarando que las limitaciones del dominio establecidas en la legislación de carreteras no son, en principio, indemnizables, pues, por su propia generalidad, no constituyen una privación singular de derechos e intereses patrimoniales.
A las limitaciones singulares se refiere, bajo esta misma rúbrica, el artículo 43 LRSV 6/1998, que tiene carácter básico, con el siguiente tenor:
“Las ordenaciones que impusieran vinculaciones o limitaciones singulares en orden a la conservación de edificios, en lo que excedan de los deberes legalmente establecidos, o que lleven consigo una restricción del aprovechamiento urbanístico del suelo que no pueda ser objeto de distribución equitativa entre los interesados, conferirán derecho a indemnización.”
Como destacó GARRIDO FALLA[8], el término “vinculación” aparece referido por primera vez al ordenamiento urbanístico en la Ley del Suelo de 1976. El artículo 87.3 TRLS 1976 establecía que la indemnización por vinculaciones o limitaciones singulares requería una restricción del aprovechamiento urbanístico del suelo que no pudiera ser objeto de distribución equitativa entre los interesados. Si bien esto no impidió que la Jurisprudencia, a través de una interpretación sistemática y finalista, incluyese como supuestos que dan derecho a indemnización las vinculaciones dirigidas a la conservación de las edificaciones, en lo que excediesen de los límites de la normalidad y así lo recogió el Tribunal Supremo en varias sentencias[9].
El artículo 87.3 TRLS de 1976 fue derogado y sustituido por el artículo 239 TRLS 1992[10], que ya introducía los dos supuestos indemnizatorios recogidos hoy en el vigente artículo 43 LRSV, 6/1998. Conforme al citado precepto del TRLS de 1992:
“Las ordenaciones que impusieran vinculaciones singulares en orden a la conservación de edificios, conferirán derecho indemnizatorios en cuanto excedan de los deberes legales y en la parte no compensada por los beneficios que resulten de aplicación. Las ordenaciones que impusieran vinculaciones o limitaciones singulares que lleven consigo una restricción del aprovechamiento urbanístico del suelo que no pueda ser objeto de distribución equitativa entre los interesados conferirán derecho a indemnización.”
Siguiendo la doctrina italiana, los profesores GÓMEZ FERRER Y BASSOLS COMA[11] definieron la vinculación como expresión de la situación de sujeción o deber de la propiedad frente a los planes y sus instrumentos de actuación. De ahí que toda vinculación conlleve un acto de afectación de los bienes en beneficio del interés público, surgiendo el derecho a indemnización cuando la vinculación, realizada a favor de la colectividad perjudique de forma singular a determinados particulares. Es por ello que tanto el Tribunal Supremo como el Tribunal Constitucional han admitido la inexistencia de derecho a indemnización en los supuestos de limitaciones legales que no tienen un carácter singular. Al respecto podemos citar las SSTS de 15 de marzo de 1989, 6 de abril y 22 de noviembre de 1994, declarando que las limitaciones del dominio establecidas en la legislación de carreteras no son, en principio, indemnizables, pues, por su propia generalidad, no constituyen una privación singular de derechos e intereses patrimoniales.
A las limitaciones singulares se refiere, bajo esta misma rúbrica, el artículo 43 LRSV 6/1998, que tiene carácter básico, con el siguiente tenor:
“Las ordenaciones que impusieran vinculaciones o limitaciones singulares en orden a la conservación de edificios, en lo que excedan de los deberes legalmente establecidos, o que lleven consigo una restricción del aprovechamiento urbanístico del suelo que no pueda ser objeto de distribución equitativa entre los interesados, conferirán derecho a indemnización.”
El ultimo intento. RD Legislativo 2/2008 TRLS:
Artículo 35 Supuestos indemnizatorios
Dan lugar en todo caso a derecho de indemnización las lesiones en los bienes y derechos que resulten de los siguientes supuestos:
b) Las vinculaciones y limitaciones singulares que excedan de los deberes legalmente establecidos respecto de construcciones y edificaciones, o lleven consigo una restricción de la edificabilidad o el uso que no sea susceptible de distribución equitativa.
Artículo 35 Supuestos indemnizatorios
Dan lugar en todo caso a derecho de indemnización las lesiones en los bienes y derechos que resulten de los siguientes supuestos:
b) Las vinculaciones y limitaciones singulares que excedan de los deberes legalmente establecidos respecto de construcciones y edificaciones, o lleven consigo una restricción de la edificabilidad o el uso que no sea susceptible de distribución equitativa.
