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Cambio propietario arrendamiento y cumplimiento de claúsulas
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Cambio propietario arrendamiento y cumplimiento de claúsulas
Buenos días,
Me gustaría pudieran resolver varias dudas respecto a la vivienda en la que actualmente vivo de alquiler.
El propietario va a poner a la venta el piso y me gustaría saber si debo estar presente en la firma de las escrituras pese a que hay una claúsula de renuncia al derecho de retracto en mi contrato de alquiler.
Actualmente tanto el contrato como el depósito están registrados en el organismo correspondiente, al hacer el cambio de propietario, ¿éste último tiene la obligación de proceder a dicho depósito y registro en las mismas circunstancias en las que se estaba produciendo con el anterior propietario?
¿Como se realiza la subrogación del anterior propietario al nuevo? ¿con otro contrato de alquiler? ¿un anexo? si hay un inventario en contrato de muebles/electrodomésticos que disfrutamos actualmente del anterior propietario, ¿se los podría llevar antes de la venta?
El contrato es de 1 año prorrogable hasta 5, llevo cerca de 2 años viviendo, en caso de que en alguna de las prórrogas desee irme avisando con la suficiente antelación, ¿el propietario tiene derecho a indemnización si no hay indicación expresa en el contrato? si me exige dicho pago y me niego, ¿puede negarse a devolverme la fianza? si yo le denuncio por ese motivo o el propietario por el otro caso ¿que posibilidades de prosperar tienen ambos casos, si en todo momento ha habido un trato correcto, al corriente de los pagos y 0 problemas durante mi disfrute de la vivienda? Se entiende que en este último caso no ha sido posible la negociación amistosa.
Por último, si en el contrato no hay cláusula que lo indique, pero el nuevo propietario desea ocupar la vivienda para su uso personal (no dispone de otra vivienda y vive de alquiler), ¿puede obligarme legalmente a abandonarla?
Muchas gracias por su atención.
Nika B.
Me gustaría pudieran resolver varias dudas respecto a la vivienda en la que actualmente vivo de alquiler.
El propietario va a poner a la venta el piso y me gustaría saber si debo estar presente en la firma de las escrituras pese a que hay una claúsula de renuncia al derecho de retracto en mi contrato de alquiler.
Actualmente tanto el contrato como el depósito están registrados en el organismo correspondiente, al hacer el cambio de propietario, ¿éste último tiene la obligación de proceder a dicho depósito y registro en las mismas circunstancias en las que se estaba produciendo con el anterior propietario?
¿Como se realiza la subrogación del anterior propietario al nuevo? ¿con otro contrato de alquiler? ¿un anexo? si hay un inventario en contrato de muebles/electrodomésticos que disfrutamos actualmente del anterior propietario, ¿se los podría llevar antes de la venta?
El contrato es de 1 año prorrogable hasta 5, llevo cerca de 2 años viviendo, en caso de que en alguna de las prórrogas desee irme avisando con la suficiente antelación, ¿el propietario tiene derecho a indemnización si no hay indicación expresa en el contrato? si me exige dicho pago y me niego, ¿puede negarse a devolverme la fianza? si yo le denuncio por ese motivo o el propietario por el otro caso ¿que posibilidades de prosperar tienen ambos casos, si en todo momento ha habido un trato correcto, al corriente de los pagos y 0 problemas durante mi disfrute de la vivienda? Se entiende que en este último caso no ha sido posible la negociación amistosa.
Por último, si en el contrato no hay cláusula que lo indique, pero el nuevo propietario desea ocupar la vivienda para su uso personal (no dispone de otra vivienda y vive de alquiler), ¿puede obligarme legalmente a abandonarla?
Muchas gracias por su atención.
Nika B.
Hola nikab. Voy a intentar responder a sus preguntas por orden de aparición:
1)"El propietario va a poner a la venta el piso y me gustaría saber si debo estar presente en la firma de las escrituras pese a que hay una claúsula de renuncia al derecho de retracto en mi contrato de alquiler."
La respuesta es NEGATIVA. Sin embargo, aunque usted haya renunciado a su derecho de retracto, es bastante probable que en caso de venta de la vivienda usted PUEDA ejercer su DERECHO de ADQUISICIÓN PREFERENTE(art 25 LAU 1994). Le aconsejo que lea con atención el citado precepto.
2)" Actualmente tanto el contrato como el depósito están registrados en el organismo correspondiente, al hacer el cambio de propietario, ¿éste último tiene la obligación de proceder a dicho depósito y registro en las mismas circunstancias en las que se estaba produciendo con el anterior propietario?"
La respuesta es AFIRMATIVA
3)"¿Como se realiza la subrogación del anterior propietario al nuevo? ¿con otro contrato de alquiler? ¿un anexo? si hay un inventario en contrato de muebles/electrodomésticos que disfrutamos actualmente del anterior propietario, ¿se los podría llevar antes de la venta?"
El cambio de titularidad("subrogación" se realizará mediante un anexo que se adjuntará al contrato.
Ni el anterior ni el nuevo arrendador PODRÁN retirar el mobiliario que conste en el contrato hasta que el mismo NO se extinga.
4)"El contrato es de 1 año prorrogable hasta 5, llevo cerca de 2 años viviendo, en caso de que en alguna de las prórrogas desee irme avisando con la suficiente antelación, ¿el propietario tiene derecho a indemnización si no hay indicación expresa en el contrato?"
Ante la pretensión de resolución unilateral por parte del arrendatario(usted), puede ocurrir :
a) Que el arrendador la acepte sin reserva, dando lugar a la resolución bilateral y de mutuo acuerdo, lo cual no conlleva otras consecuencias que la extinción del contrato y de las obligaciones recíprocas que de él se deriven.
b) Que no se produzca la resolución de mutuo acuerdo : el arrendador puede optar por acudir a los Tribunales y solicitar el cumplimiento del contrato (y hasta rehusar la entrega de las llaves y no aceptando que se pongan a su disposición la finca) pidiendo incluso una indemnización por los perjuicios.
c) puede, sin acuerdo aceptar las llaves dando por resuelto el contrato, pero entendiendo que la resolución ha tenido lugar por la exclusiva voluntad del arrendatario, para ejercitar una acción de resarcimiento de daños y perjuicios, por lo que la alegación y prueba de su existencia y cuantia, corresponden al arrendador
5)"Por último, si en el contrato no hay cláusula que lo indique, pero el nuevo propietario desea ocupar la vivienda para su uso personal (no dispone de otra vivienda y vive de alquiler), ¿puede obligarme legalmente a abandonarla?"
La respuesta es NEGATIVA.
Reciba un cordial saludo
1)"El propietario va a poner a la venta el piso y me gustaría saber si debo estar presente en la firma de las escrituras pese a que hay una claúsula de renuncia al derecho de retracto en mi contrato de alquiler."
La respuesta es NEGATIVA. Sin embargo, aunque usted haya renunciado a su derecho de retracto, es bastante probable que en caso de venta de la vivienda usted PUEDA ejercer su DERECHO de ADQUISICIÓN PREFERENTE(art 25 LAU 1994). Le aconsejo que lea con atención el citado precepto.
2)" Actualmente tanto el contrato como el depósito están registrados en el organismo correspondiente, al hacer el cambio de propietario, ¿éste último tiene la obligación de proceder a dicho depósito y registro en las mismas circunstancias en las que se estaba produciendo con el anterior propietario?"
La respuesta es AFIRMATIVA
3)"¿Como se realiza la subrogación del anterior propietario al nuevo? ¿con otro contrato de alquiler? ¿un anexo? si hay un inventario en contrato de muebles/electrodomésticos que disfrutamos actualmente del anterior propietario, ¿se los podría llevar antes de la venta?"
El cambio de titularidad("subrogación" se realizará mediante un anexo que se adjuntará al contrato.
Ni el anterior ni el nuevo arrendador PODRÁN retirar el mobiliario que conste en el contrato hasta que el mismo NO se extinga.
4)"El contrato es de 1 año prorrogable hasta 5, llevo cerca de 2 años viviendo, en caso de que en alguna de las prórrogas desee irme avisando con la suficiente antelación, ¿el propietario tiene derecho a indemnización si no hay indicación expresa en el contrato?"
Ante la pretensión de resolución unilateral por parte del arrendatario(usted), puede ocurrir :
a) Que el arrendador la acepte sin reserva, dando lugar a la resolución bilateral y de mutuo acuerdo, lo cual no conlleva otras consecuencias que la extinción del contrato y de las obligaciones recíprocas que de él se deriven.
b) Que no se produzca la resolución de mutuo acuerdo : el arrendador puede optar por acudir a los Tribunales y solicitar el cumplimiento del contrato (y hasta rehusar la entrega de las llaves y no aceptando que se pongan a su disposición la finca) pidiendo incluso una indemnización por los perjuicios.
c) puede, sin acuerdo aceptar las llaves dando por resuelto el contrato, pero entendiendo que la resolución ha tenido lugar por la exclusiva voluntad del arrendatario, para ejercitar una acción de resarcimiento de daños y perjuicios, por lo que la alegación y prueba de su existencia y cuantia, corresponden al arrendador
5)"Por último, si en el contrato no hay cláusula que lo indique, pero el nuevo propietario desea ocupar la vivienda para su uso personal (no dispone de otra vivienda y vive de alquiler), ¿puede obligarme legalmente a abandonarla?"
La respuesta es NEGATIVA.
Reciba un cordial saludo
Una cuestión respecto a este tema, Jan.
Si resuelvo unilateralmente el contrato, según la LAU 'Artículo 11. Desistimiento del contrato', debería indemnizar al propietario con una cantidad 'proporcional' a la que se daría en caso de que fuera un contrato superior a 5 años. Si en contratos con una duración superior a 5 años, es una mensualidad por año que resta. ¿Como se calcula la indemnización (esa 'parte proporcional') en contratos de inferior duración?
Si no se especifica ninguna cláusula en el contrato, ¿que criterio se sigue?
Gracias nuevamente.
Si resuelvo unilateralmente el contrato, según la LAU 'Artículo 11. Desistimiento del contrato', debería indemnizar al propietario con una cantidad 'proporcional' a la que se daría en caso de que fuera un contrato superior a 5 años. Si en contratos con una duración superior a 5 años, es una mensualidad por año que resta. ¿Como se calcula la indemnización (esa 'parte proporcional') en contratos de inferior duración?
Si no se especifica ninguna cláusula en el contrato, ¿que criterio se sigue?
Gracias nuevamente.
Hola nikab. Es un criterio casi UNÁNIME en la Jurisprudencia que el citado art 11 NO es de aplicación POR ANALOGÍA a los contratos de Arrendamiento de Vivienda de DURACIÓN INCIALMENTE PACTADA INFERIOR a 5 años -como es su caso -.
Respecto a su segunda pregunta "Si no se especifica ninguna cláusula en el contrato, ¿que criterio se sigue?" la JUrisprudencia de las Audiencias Provinciales NO es unánime, por lo que para CUANIFICAR la indemnización - en función de si el arrendado ha optado por la opción b) o la c) que le comenté en mi post anterior -examinan las circunstancias que han dado lugar al desistimiento.Vg Plazo que restaba por cumplir, preaviso dado al arrendador, tiempo que se tardó el devolver las llaves, la CAUSA del desistimiento,etc...
Reciba un cordial saludo.
Respecto a su segunda pregunta "Si no se especifica ninguna cláusula en el contrato, ¿que criterio se sigue?" la JUrisprudencia de las Audiencias Provinciales NO es unánime, por lo que para CUANIFICAR la indemnización - en función de si el arrendado ha optado por la opción b) o la c) que le comenté en mi post anterior -examinan las circunstancias que han dado lugar al desistimiento.Vg Plazo que restaba por cumplir, preaviso dado al arrendador, tiempo que se tardó el devolver las llaves, la CAUSA del desistimiento,etc...
Reciba un cordial saludo.
