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cerramiento ático. prescripción

6 Comentarios
 
Cerramiento ático. prescripción
14/10/2010 16:16
He leído muchos mensajes sobre este asunto pero este caso es algo particular y me gustaría que me ayudaran en lo que fuera posible. Muchas gracias.
Os resumo la situación del piso que compré hace unos meses.(diciembre de 2009).
Por denuncia de un vecino se presenta la policía el 8/11/2006 denunciando el hecho de realizar obras consistentes en cerramiento de ático no aportándose licencia municipal. Por otro lado hay que decir que sí existía permiso firmado por la junta de vecinos de realizar las obras actualmente en vigor y recogido en la escritura de compraventa. (aunque ya sé que no se pueden cerrar áticos o terrazas al menos en Madrid, independientemente del permiso de la comunidad).
El 11/12/2006 se requiere al anterior propietario para que comparezca en la junta en el plazo de 8 días para fijar fecha y hora para realizar visita de inspección.
El 23/01/2007 se realiza visita de inspección. Indicando de nuevo, que no existe licencia de obras de cerramiento de terraza (art 2.11 PGOUM) o algo así porque no se lee muy bien, que las obras se encuentran paralizadas, y que también se está realizando obras de acondicionamiento de vivienda sin afectar a cambio de distribución.
El 12/03/2007 se recibe la Notificación de orden de legalización de Obras a lo que el anterior propietario hace caso omiso, y únicamente, pasado el plazo que se plasmaba en la notificación, se solicita una ampliación del plazo para aportar la documentación requerida, que fue denegada.
Con fecha 29/09/2008 se notifica la resolución, declarando por desistido la solicitud de licencia urbanística al no haber cumplimentado debidamente el requerimiento de fecha 20/02/2008(art 42 de la ordenanza de tramitación de licencias urbanísticas en relación con el art 71 de ley 30/1992 de régimen jco de AAPP y Procedimiento admitrativo común) Con fecha 07/08/2009 se notifica el trámite de audiencia de orden de demolición.
A lo que el 28/08/2009 el anterior propietario contesta alegando, que esas obras cumplen con la normativa vigente y que el resto del entorno donde se ubica el inmueble se encuentran en las mismas condiciones físicas y constructivas.
Con fecha diciembre de 2009 (ya no tengo más documentación desde el último escrito con fecha 08/2009) compramos la casa y con fecha 23/02/2010 y nº de expediente nuevo se me notifica el orden de legalización de obras (en un escrito prácticamente similar al de fecha 12/03/2007).
Ya como propietario y tras asesorarme, leer y preguntar, veo q la única opción es intentar que pasen 4 años desde que se terminó la obra del cerramiento.
En este momento alego incompetencia de la Junta para conocer del asunto en cuestión, que se admite a trámite y traspasan todo el expedienten a la Gerencia Municipal de urbanismo, tratando así de ganar tiempo.
El pasado día 27/09/2010 ya la gerencia municipal( y no la Junta) me vuelve a notificar el inicio del proceso con un número de expediente nuevo.
Mis dudas son:
Puedo alegar ahora que han pasado 4 años desde que se terminaron las obras y por tanto que la infracción ha prescrito, ya que el órgano que anteriormente conocía no era el competente. En caso de ser afirmativo, desde cuando tengo que presentar pruebas de que la ampliación estaba ya realizada. Son válidas las fotos de satélite? Ya que al no ser yo quien realizó la obra sino el anterior propietario, es complicado que pueda obtener pruebas.
En caso de no poder alegar la prescripción, que otras posibilidades podría tener para que no me derriben lo construido.
Muchísimas gracias de antemano.
14/10/2010 19:49
En mi opinión, el plazo de prescripción se paralizó con la notificación del inicio de tramitación de expediente de infracción urbanística y propuesta de resolución de 12 de marzo de 2.007.

Alegar prescripción lo veo súmamente complicado, máxime cuando de la inspección efectuada el 23 de enero del mismo año, el inspector informaba que las obras se encuentran paralizadas ( no terminadas ) y que también se estaban realizando obras de acondicionamiento de la vivienda.

Entiendo que, siempre que el vendedor no te haya informado de la existencia de un expediente de infracción urbanística incoado en el momento de la compravente, podrías actuar contra él.

Pero para ello te sugiero un asesoramiento legal con exámen de la documentación disponible, incluso las escrituras.
20/10/2010 08:49
Muchas gracias en la rapidez de respuesta.

No puedo ir contra el anterior propietario, ya que yo conocía el estado de la vivienda cuando la compré, pero también pensaba que haciendo un proyecto a través de un arquitecto y haciendo las cosas correctamente me podrían dar permiso; y ese fue el error que cometí, al no asesorarme adecuadamente.

Lógicamente, si el plazo de prescripción se paraliza desde la notificación de marzo de 2007 poco tengo ya que alegar a menos que me indiques lo contrario.
Pero según el art 195.1 de ley 9/2001 sólo dice desde que se terminaron las obras sin licencia. No sé si ateniéndonos a la literalidad del articulo, podemos alegar que las obras de ampliación estaban ya terminadas y lo que no estaban acabadas sino paralizadas, eran las de adecuación del resto de la casa(ya que por alguna foto de satélite si se puede ver que la ampliación se encuentra acabada).

Por otro lado no nos podemos atener al art 195.4 , en el sentido de que con creces han pasado mucho más de 10 meses desde que el órgano que realmente tenía competencias para conocer del asunto nos ha notificado la infracción.

Siento hacer tantas preguntas y agradezco muy sinceramente las respuestas.

Por último y ya para deseperación mía, he recibido notificación para pagar los impuestos correspondientes a la construcción realizada(independientemente de que haya habido licencia o no) y que me persone con los papeles que acrediten el presupuesto, costes de la reforma etc para determinar la cuantía.
A estas alturas, ya sabréis que esas obras yo no las hice ni obviamente tengo documentación de esas reformas. En este caso que debo hacer??


gracias de nuevo. Un saludo

20/10/2010 11:12
Sinceramente Juan, si las ordenanzas municipales o el planeamiento no permiten cerramiento de terrazas y áticos, creo que tienes poco que hacer.

El técnico municipal en su día que las obras se encontraban paralizadas, por ese lado nada se puede hacer cuando en el momento adecuado del procedimiento no se alegó lo contrario.

Que se haya tramitado un expediente nuevo, puede significar que el anterior había caducado, nada mas. Cuando la administración deja caducar un expediente, si la infracción no ha prescrito como es el caso, no tiene otro inconveniente que si quiere perseguir la infracción debe iniciar otro nuevo, nada mas.

El no tener documentación que acredite el coste de las obras no deberá ser un problema insalvable, los técnicos municipales te harán una estimación que, como es obvio y si consideras que es compensable, podrás desvirtuar mediante informe de un técnico contratado por ti.

Respecto al pago del ICIO, en tanto que es un impuesto que graba las construcciones te exigirán pagarlo, no así las tasas por expedición de licencia mientras no exista.

20/10/2010 11:23
De nuevo muchas gracias por la rapidez.

Según he leído del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) los contribuyentes pueden ser las personas físicas o jurídicas etc... dueños de las construcciones, instalaciones u otras, sean o no propietarios del inmueble en el que se realicen teniendo la consideración de dueño de la construcción, instalación u obra quien soporte los gastos o el coste que comporte su realización, y los sutitutos quienes soliciten las licencias o realicen las construcciones, instalaciones u obras, cuando no sean los contribuyentes.

En este caso y corrígeme si estoy equivocado, yo no soy contribuyente ya que no he soportado los gastos de la obra ni tampoco sustituto ya que yo no he solicitado licencia en ningún momento.
En este caso yo no soy el que ha cometido el hecho imponible causa de este impuesto no?.


gracias de nuevo.

20/10/2010 14:06
El ICIO graba toda construcción, instalación u obra, tenga o no comcedida licencia. El ayuntamiento exige el pago al dueño de la obra en el momento de exigir su liquidación.

El supuesto que apuntas es de aplicación cuando es el constructor el que solicita la licencia de obras en sustitución del sujeto pasivo, en el momento de retirar la licencia deberá practicar la liquidación provisional del ICIO con independencia que posteriormente se la repercuta al propietario del inmueble. Pero como es evidente, este no es el caso.
20/10/2010 17:49
en este caso que comentas Alga, ¿por qúe es ahora cuando exige el Ayuntamiento el pago del impuesto?, ¿no lo debía haber exigido cuando se hizo la ampliación (es decir 2006/2007) que a tenor de las notificaciones ya estaba al corriente de esa construcción?


por último y viendo tu amplia experiencia en este campo, ¿puedo hacer algo dada la situación actual de mi piso y que ya conoces??