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Cesión no consentida de contrato renta antigua: Prueba.
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- Tema: Cesión no consentida de contrato renta antigua: prueba.
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Viendo 1 - 20 de 98 comentarios
Estimados compañeros:
Mi cliente es propietaria de un piso en el que reside una inquilina de aproximadamente 75 años de edad por contrato de renta antigua, año 1959.
Desde hace más de seis meses el administrador al cobrar no ve a la inquilina, sino a un hombre joven que afirma que la inquilina no está y que él es su sobrino.
Sospecho que la inquilina se ha marchado con una hija suya y ha cedido el piso a este hombre joven, sea porque realmente es su sobrino, o bien porque sacan renta de un subarriendo inconsentido. Incluso puede ser que la titular del contrato haya fallecido.
No puedo contar con la colaboración de los vecinos, que han tomado partido por la inquilina de renta antigua y no dan ninguna información.
Un detective ha visitado el piso en seis ocasiones y la inquilina no estaba en ninguna de ellas, y tengo grabación de una conversación con el hombre joven, que se limita a contestar que la titular del contrato ese día no está en casa.
Dadas la limitaciones a la indagación en la privacidad de las personas me resulta difícil reunir pruebas: supongo que podría pedir al Registro Civil que certifique si al menos la inquilina sigue viva.
También me planteo recurrir a prueba anticipada o diligencias preliminares, pero igualmente afronto varias limitaciones: en materia civil la prueba anticipada tiene su razón de ser en la imposibilidad o ineficacia de practicar la misma durante el procedimiento y persigue constatar un hecho necesario para la prosperabilidad de la pretensión, cuando exista un temor de que no puedan realizarse dentro del proceso, se regula en los artículos 293 a 296 de la LEC y requiere que se consideren pertinentes y útiles en relación con el objeto del proceso ¿podría pedir la testifical de los vecinos amparado en estos artículos? ¿y la confesión? por lo menos averiguaría si la arrendataria titular del contrato sigue viva.
Las diligencias preliminares (artículos 256 y siguientes de la LEC) tienen por objeto preparar un juicio (legitimación pasiva, capacidad y/o legitimación activa, cuantificación del pleito). Su alcance es aún más limitado, y creo que sólo podría usarlas para pedir la exhibición del contrato de alquiler. Han de resarcirse los gastos causados, que entiendo que será pocos.
Si acudiese a la jurisdicción penal, ¿podría recurrir a las diligencias preliminares aduciendo la pretensión de constatar la existencia de un delito de estafa? Se regulan en los artículos 774 a 797 bis de la Ley de Enjuiciamiento Criminal. Lo pregunto sólo por examinarlo, pues realmente yo mismo lo veo poco operativo para el caso.
Luego está el procedimiento que entiendo que será el de denegación de la prórroga forzosa del arrendamiento por dejar de usar el piso arrendado. Para la Audiencia de Madrid tengo relativamente claro -salvo que un amable forero me aporte una sentencia en contra, cosa que agradecería- que el juicio es ordinario por razón de la materia pero ¿cuál es la cuantía? la renta antigua es ínfima, y si se diese el caso de que mi cliente tuviese que afrontar una condena en costas cuya cuantía se vinculase al valor catastral o al de mercado de la vivienda, el resultado sería ruinoso en caso de perder el juicio, tendría que vender el piso alquilado para pagar las costas (y está el tema de honorarios). Para la inquilina no habrá el mismo problema porque será beneficiaria de justicia gratuita. Yo voy a ciegas en materia de prueba, lamento decir que no hay igualdad entre las partes, y realmente la legislación no me ayuda ¿alguna sentencia que fije la cuantía de estos pleitos? Yo tengo claro que puesto que no se discute la propiedad del inmueble la cuantía debiera ser la renta anual, pero en
el Artículo 251. LEC Reglas de determinación de la cuantía.
La cuantía se fijará según el interés económico de la demanda, que se calculará de acuerdo con las reglas siguientes:
(...)
2.ª Cuando el objeto del proceso sea la condena de dar bienes muebles o inmuebles, con independencia de que la reclamación se base en derechos reales o personales, se estará al valor de los mismos al tiempo de interponerse la demanda, conforme a los precios corrientes en el mercado o en la contratación de bienes de la misma clase.
Para este cálculo podrá servirse el actor de cualesquiera valoraciones oficiales de los bienes litigiosos, si no es posible determinar el valor por otros medios, sin que se pueda atribuir a los inmuebles un valor inferior al que conste en el catastro.
3.ª La anterior regla de cálculo se aplicará también:
(...) 5.º Cuando el proceso verse sobre la posesión, y no sea aplicable otra regla de este artículo.
(...)
9.º En los juicios sobre arrendamientos de bienes, salvo cuando tengan por objeto reclamaciones de las rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda será el importe de una anualidad de renta, cualquiera que sea la periodicidad con que ésta aparezca fijada en el contrato.
¿Qué regla del art. 251 LEC aplico? ¿alguna SAP de Madrid?
Gracias anticipadas y un saludo.
Mi cliente es propietaria de un piso en el que reside una inquilina de aproximadamente 75 años de edad por contrato de renta antigua, año 1959.
Desde hace más de seis meses el administrador al cobrar no ve a la inquilina, sino a un hombre joven que afirma que la inquilina no está y que él es su sobrino.
Sospecho que la inquilina se ha marchado con una hija suya y ha cedido el piso a este hombre joven, sea porque realmente es su sobrino, o bien porque sacan renta de un subarriendo inconsentido. Incluso puede ser que la titular del contrato haya fallecido.
No puedo contar con la colaboración de los vecinos, que han tomado partido por la inquilina de renta antigua y no dan ninguna información.
Un detective ha visitado el piso en seis ocasiones y la inquilina no estaba en ninguna de ellas, y tengo grabación de una conversación con el hombre joven, que se limita a contestar que la titular del contrato ese día no está en casa.
Dadas la limitaciones a la indagación en la privacidad de las personas me resulta difícil reunir pruebas: supongo que podría pedir al Registro Civil que certifique si al menos la inquilina sigue viva.
También me planteo recurrir a prueba anticipada o diligencias preliminares, pero igualmente afronto varias limitaciones: en materia civil la prueba anticipada tiene su razón de ser en la imposibilidad o ineficacia de practicar la misma durante el procedimiento y persigue constatar un hecho necesario para la prosperabilidad de la pretensión, cuando exista un temor de que no puedan realizarse dentro del proceso, se regula en los artículos 293 a 296 de la LEC y requiere que se consideren pertinentes y útiles en relación con el objeto del proceso ¿podría pedir la testifical de los vecinos amparado en estos artículos? ¿y la confesión? por lo menos averiguaría si la arrendataria titular del contrato sigue viva.
Las diligencias preliminares (artículos 256 y siguientes de la LEC) tienen por objeto preparar un juicio (legitimación pasiva, capacidad y/o legitimación activa, cuantificación del pleito). Su alcance es aún más limitado, y creo que sólo podría usarlas para pedir la exhibición del contrato de alquiler. Han de resarcirse los gastos causados, que entiendo que será pocos.
Si acudiese a la jurisdicción penal, ¿podría recurrir a las diligencias preliminares aduciendo la pretensión de constatar la existencia de un delito de estafa? Se regulan en los artículos 774 a 797 bis de la Ley de Enjuiciamiento Criminal. Lo pregunto sólo por examinarlo, pues realmente yo mismo lo veo poco operativo para el caso.
Luego está el procedimiento que entiendo que será el de denegación de la prórroga forzosa del arrendamiento por dejar de usar el piso arrendado. Para la Audiencia de Madrid tengo relativamente claro -salvo que un amable forero me aporte una sentencia en contra, cosa que agradecería- que el juicio es ordinario por razón de la materia pero ¿cuál es la cuantía? la renta antigua es ínfima, y si se diese el caso de que mi cliente tuviese que afrontar una condena en costas cuya cuantía se vinculase al valor catastral o al de mercado de la vivienda, el resultado sería ruinoso en caso de perder el juicio, tendría que vender el piso alquilado para pagar las costas (y está el tema de honorarios). Para la inquilina no habrá el mismo problema porque será beneficiaria de justicia gratuita. Yo voy a ciegas en materia de prueba, lamento decir que no hay igualdad entre las partes, y realmente la legislación no me ayuda ¿alguna sentencia que fije la cuantía de estos pleitos? Yo tengo claro que puesto que no se discute la propiedad del inmueble la cuantía debiera ser la renta anual, pero en
el Artículo 251. LEC Reglas de determinación de la cuantía.
La cuantía se fijará según el interés económico de la demanda, que se calculará de acuerdo con las reglas siguientes:
(...)
2.ª Cuando el objeto del proceso sea la condena de dar bienes muebles o inmuebles, con independencia de que la reclamación se base en derechos reales o personales, se estará al valor de los mismos al tiempo de interponerse la demanda, conforme a los precios corrientes en el mercado o en la contratación de bienes de la misma clase.
Para este cálculo podrá servirse el actor de cualesquiera valoraciones oficiales de los bienes litigiosos, si no es posible determinar el valor por otros medios, sin que se pueda atribuir a los inmuebles un valor inferior al que conste en el catastro.
3.ª La anterior regla de cálculo se aplicará también:
(...) 5.º Cuando el proceso verse sobre la posesión, y no sea aplicable otra regla de este artículo.
(...)
9.º En los juicios sobre arrendamientos de bienes, salvo cuando tengan por objeto reclamaciones de las rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda será el importe de una anualidad de renta, cualquiera que sea la periodicidad con que ésta aparezca fijada en el contrato.
¿Qué regla del art. 251 LEC aplico? ¿alguna SAP de Madrid?
Gracias anticipadas y un saludo.
Compañero: este pleito que tienes es muy puntilloso y aunque estoy seguro de que lo vas a ganar hay que ir punto por punto.
A) Procedimiento.
- Claramente ordinario ex art. 249.1.6ª LEC.
- NO LA JURISDICCIÓN PENAL, porque nada de lo que cuentas es delito.
- No veo el motivo de pedir diligencias preliminares (salvo quizás para averiguar el nombre del sobrino).
B) Causa de resolución del contrato.
B.1) No vivir durante más de 6 meses.
Es causa de denegación de la prórroga forzosa contemplada en el art. 62.3º LAU64.
B.2) Cesión inconsentida.
Causa de resolución (no de denegación de prórroga forzosa) prevista en el art. 114.5ª LAU64.
B.3) Posible fallecimiento de la inquilina inicial.
B.3.1) En principio es causa de resolución del contrato de arrendamiento sin más,
B.3.2) PERO: si el sobrino pretende subrogarse, entonces daría lugar a la posible denegación de subrogación, regulada en la DT 2ª.B) 4 a 9 LAU94. No parece que el sobrino tenga derecho a subrogarse por dos motivos:
1.- porque no encaja en ninguno de los supuestos
2.- porque según lo dispuesto en la DT 2.ª.9 LAU94 quien quiera subrogarse, además de demostrar los requisitos contemplados en la LAU94 tiene que cumplir los requisitos formales contemplados en el art. 16.3 LAU94, en concreto tiene que notificar fehacientemente su voluntad de subrogarse, 3 meses depués de la muerte de la inquilina cosa que el sobrino no ha hecho.
C) Prueba.
Aquí es donde podemos tener más problemas, claro, y yo creo que las posibles pruebas son las siguientes:
C.1) Testifical del administrador.
C.2) Pericial del detective.
Yo entiendo que esta es la más fuerte. Ir 6 veces y que no esté la inquilina es un indicio potentísimo de que la inquilina no vive allí, hasta el punto de que a mi entender (habría que mirar sentencias para estar seguros) con esa prueba/indicio se produce una suerte de inversión de la carga de la prueba, de modo que si la inquilina quisiera demostrar que vivia en la vivienda va a ser ella quien tenga que demostrarlo, y no creo que pueda.
C.3) Testifical de los vecinos.
Yo no los llamaría a testificar, pero lo que si puedes e incluso creo que debes hacer es solicitar dentro de la Audiencia Previa que se libre oficio a la Policia Local para que pregunten entre los vecinos si saben algo de la señora. Esta prueba tienes que correr el riesgo de pedirla porque si no lo haces el juez va a sospechar. Su resultado es algo dudoso, pero teniendo en cuenta el testimonio del detective y del administrador la balanza se inclina a tu favor.
C.4) Testifical del sobrino.
Es más, en mi opinión vas a tener que demandarle a él también (como posible subrogado). Ahí le preguntas ante su señoría y no va a poder aguantar el tirón. Quizás tengas que pedir en diligencias previas que la policía identifique a esta persona para poder demandarle y citarle en la Audiencia Previa.
C.5) Oficio al Registro Civil Central para que certifique si la señora ha muerto o no. QUIZÁS, EXIBIENDO EL CONTRATO PUDIERAS CONSEGUIR QUE ANTES DEL JUICIO EL REGISTRO CIVIL TE DIERA EL POSIBLE CERTIFICADO DE DEFUNCIÓN, PERO NO CREO QUE LO CONSIGAS PORQUE ESTÁN COMO LOCOS CON LA LOPD.
C.6) Yo antes de meter la demanda interpondría dos burofaxes, uno a la señora y otro al sobrino indicando toda esta problemática, y creo que las posibles contestaciones serían pruebas favorables para ti.
C.7) También iría a tu favor la posible diligencia negativa de notificación de la demanda. Es más: es que aquí vas a tener uno de los problemas, ya que si la señora no vive allí y el sobrino no dice nada, vas a tener que intentar notificar la demanda en otro domicilio y si no por el BOE, pero en realidad esto cuenta a tu favor porque si la señora no está localizable, está claro que en particular no vive en la vivienda litigiosa, lo cual va a tu favor.
D) Cuantía.
Eso está clarísimo y viene establecido en el art. 251.1.9ª LEC: una anualidad de renta.
E) Costas.
Cuidado porque no coinciden con la cuantía. Una cosa es la cuantía y otra las costas. La forma de calcularlas es acudir al Baremo del Colegio de Madrid y ver que normas dan para los contratos de renta antigua. Ahí casi seguro verás que dan unas reglas diferentes a los arrendamientos normales y a las reclamaciones de cantidad. Yo no las sé porque soy de Sevilla.
F) Demanda.
En mi opinión, como no puedes saber los hechos completos, no te queda más remedio que plantear una demanda con un suplico compuesto: primero por no vivir 6 meses, subsidiariamente por cesión inconsentida, subsidiariamente por resolución por muerte y subsidiariamente por falta de requisitos para la subrogación del sobrino.
A) Procedimiento.
- Claramente ordinario ex art. 249.1.6ª LEC.
- NO LA JURISDICCIÓN PENAL, porque nada de lo que cuentas es delito.
- No veo el motivo de pedir diligencias preliminares (salvo quizás para averiguar el nombre del sobrino).
B) Causa de resolución del contrato.
B.1) No vivir durante más de 6 meses.
Es causa de denegación de la prórroga forzosa contemplada en el art. 62.3º LAU64.
B.2) Cesión inconsentida.
Causa de resolución (no de denegación de prórroga forzosa) prevista en el art. 114.5ª LAU64.
B.3) Posible fallecimiento de la inquilina inicial.
B.3.1) En principio es causa de resolución del contrato de arrendamiento sin más,
B.3.2) PERO: si el sobrino pretende subrogarse, entonces daría lugar a la posible denegación de subrogación, regulada en la DT 2ª.B) 4 a 9 LAU94. No parece que el sobrino tenga derecho a subrogarse por dos motivos:
1.- porque no encaja en ninguno de los supuestos
2.- porque según lo dispuesto en la DT 2.ª.9 LAU94 quien quiera subrogarse, además de demostrar los requisitos contemplados en la LAU94 tiene que cumplir los requisitos formales contemplados en el art. 16.3 LAU94, en concreto tiene que notificar fehacientemente su voluntad de subrogarse, 3 meses depués de la muerte de la inquilina cosa que el sobrino no ha hecho.
C) Prueba.
Aquí es donde podemos tener más problemas, claro, y yo creo que las posibles pruebas son las siguientes:
C.1) Testifical del administrador.
C.2) Pericial del detective.
Yo entiendo que esta es la más fuerte. Ir 6 veces y que no esté la inquilina es un indicio potentísimo de que la inquilina no vive allí, hasta el punto de que a mi entender (habría que mirar sentencias para estar seguros) con esa prueba/indicio se produce una suerte de inversión de la carga de la prueba, de modo que si la inquilina quisiera demostrar que vivia en la vivienda va a ser ella quien tenga que demostrarlo, y no creo que pueda.
C.3) Testifical de los vecinos.
Yo no los llamaría a testificar, pero lo que si puedes e incluso creo que debes hacer es solicitar dentro de la Audiencia Previa que se libre oficio a la Policia Local para que pregunten entre los vecinos si saben algo de la señora. Esta prueba tienes que correr el riesgo de pedirla porque si no lo haces el juez va a sospechar. Su resultado es algo dudoso, pero teniendo en cuenta el testimonio del detective y del administrador la balanza se inclina a tu favor.
C.4) Testifical del sobrino.
Es más, en mi opinión vas a tener que demandarle a él también (como posible subrogado). Ahí le preguntas ante su señoría y no va a poder aguantar el tirón. Quizás tengas que pedir en diligencias previas que la policía identifique a esta persona para poder demandarle y citarle en la Audiencia Previa.
C.5) Oficio al Registro Civil Central para que certifique si la señora ha muerto o no. QUIZÁS, EXIBIENDO EL CONTRATO PUDIERAS CONSEGUIR QUE ANTES DEL JUICIO EL REGISTRO CIVIL TE DIERA EL POSIBLE CERTIFICADO DE DEFUNCIÓN, PERO NO CREO QUE LO CONSIGAS PORQUE ESTÁN COMO LOCOS CON LA LOPD.
C.6) Yo antes de meter la demanda interpondría dos burofaxes, uno a la señora y otro al sobrino indicando toda esta problemática, y creo que las posibles contestaciones serían pruebas favorables para ti.
C.7) También iría a tu favor la posible diligencia negativa de notificación de la demanda. Es más: es que aquí vas a tener uno de los problemas, ya que si la señora no vive allí y el sobrino no dice nada, vas a tener que intentar notificar la demanda en otro domicilio y si no por el BOE, pero en realidad esto cuenta a tu favor porque si la señora no está localizable, está claro que en particular no vive en la vivienda litigiosa, lo cual va a tu favor.
D) Cuantía.
Eso está clarísimo y viene establecido en el art. 251.1.9ª LEC: una anualidad de renta.
E) Costas.
Cuidado porque no coinciden con la cuantía. Una cosa es la cuantía y otra las costas. La forma de calcularlas es acudir al Baremo del Colegio de Madrid y ver que normas dan para los contratos de renta antigua. Ahí casi seguro verás que dan unas reglas diferentes a los arrendamientos normales y a las reclamaciones de cantidad. Yo no las sé porque soy de Sevilla.
F) Demanda.
En mi opinión, como no puedes saber los hechos completos, no te queda más remedio que plantear una demanda con un suplico compuesto: primero por no vivir 6 meses, subsidiariamente por cesión inconsentida, subsidiariamente por resolución por muerte y subsidiariamente por falta de requisitos para la subrogación del sobrino.
Estimado Leonjbr:
Gracias por tu respuesta. Como acertadamente señalas, es casi todo cuestión de prueba, incluso dependiendo de lo que se acabe probando se puede optar por una vía o por otra.
En cuanto la demandada esté notificada, se pondrá a la defensiva, y eso es un problema, si la Policía Municipal va por la casa preguntando, es muy posible que la mayoría de los vecinos de la finca sean aleccionados por la demandada y respondan que "hoy no está pero suele estar".
Hay un vecino, el de la puerta de enfrente, que tal vez se preste a testificar a favor de mis pretensiones, me pregunto si sería buena idea pedirle que primero acuda a un Notario y allí manifieste que hace meses que no ve a la vecina por la casa.
Por otro lado, es posible que la demandada también pida testifical y lleve testigos a su favor, pues les une una amistad o al menos vecindad de años, y además cuenta la percepción popular de que los caseros son malvados (y los que subarriendan sin permiso no). Naturalmente, cuento con que los testigos, al afrontar al juez cara a cara, se vengan abajo y no sean capaces de mentir.
Si la costas, en caso de perder, las determina el interés real del juicio, y el Juzgado las tasa pensando que ese interés real coincide con el valor del piso, puede ser un pleito ruinoso.
¿Alguna sentencia que explique cuántas visitas a un piso hay que hacer para entender que alguien no vive allí? yo no encuentro ninguna.
Otra vez gracias.
Gracias por tu respuesta. Como acertadamente señalas, es casi todo cuestión de prueba, incluso dependiendo de lo que se acabe probando se puede optar por una vía o por otra.
En cuanto la demandada esté notificada, se pondrá a la defensiva, y eso es un problema, si la Policía Municipal va por la casa preguntando, es muy posible que la mayoría de los vecinos de la finca sean aleccionados por la demandada y respondan que "hoy no está pero suele estar".
Hay un vecino, el de la puerta de enfrente, que tal vez se preste a testificar a favor de mis pretensiones, me pregunto si sería buena idea pedirle que primero acuda a un Notario y allí manifieste que hace meses que no ve a la vecina por la casa.
Por otro lado, es posible que la demandada también pida testifical y lleve testigos a su favor, pues les une una amistad o al menos vecindad de años, y además cuenta la percepción popular de que los caseros son malvados (y los que subarriendan sin permiso no). Naturalmente, cuento con que los testigos, al afrontar al juez cara a cara, se vengan abajo y no sean capaces de mentir.
Si la costas, en caso de perder, las determina el interés real del juicio, y el Juzgado las tasa pensando que ese interés real coincide con el valor del piso, puede ser un pleito ruinoso.
¿Alguna sentencia que explique cuántas visitas a un piso hay que hacer para entender que alguien no vive allí? yo no encuentro ninguna.
Otra vez gracias.
No sé si lo tiene, hoy en día todo el mundo tiene, pero a mi no me lo han dado nunca ¿lo comentas por llamar a ver si responde ella?
Tal vez con un poco de "ingeniería social" la casera que es mi cliente podría pedírselo a algún vecino, pero en principio los vecinos están aleccionados y a la defensiva, y sería levantar la liebre antes de que yo tenga la demanda redactada.
Nunca me ha gustado acumular acciones, y cuando lo he hecho me ha salido mal, pero no creo que haya ningún problema en este caso. Plantearé la resolución del contrato por cesión inconsentida y alternativamente la denegación de prórroga por no uso.
Esta mañana estuve en el Registro Civil pero me han dicho que no creen que puedan localizar el certificado de defunción si es que ha fallecido: no tengo el municipio (y eso contando con que sea en la provincia), ni la fecha. Me han dicho que lo intentarán.
Igual intento las Diligencias Preliminares para identificar al "sobrino" (empiezo a dudar de que lo sea) y de paso al menos me entero de si sigue viva, y tengo una notificación a persona que no es ella, que algo ayudará.
Un saludo y gracias.
Tal vez con un poco de "ingeniería social" la casera que es mi cliente podría pedírselo a algún vecino, pero en principio los vecinos están aleccionados y a la defensiva, y sería levantar la liebre antes de que yo tenga la demanda redactada.
Nunca me ha gustado acumular acciones, y cuando lo he hecho me ha salido mal, pero no creo que haya ningún problema en este caso. Plantearé la resolución del contrato por cesión inconsentida y alternativamente la denegación de prórroga por no uso.
Esta mañana estuve en el Registro Civil pero me han dicho que no creen que puedan localizar el certificado de defunción si es que ha fallecido: no tengo el municipio (y eso contando con que sea en la provincia), ni la fecha. Me han dicho que lo intentarán.
Igual intento las Diligencias Preliminares para identificar al "sobrino" (empiezo a dudar de que lo sea) y de paso al menos me entero de si sigue viva, y tengo una notificación a persona que no es ella, que algo ayudará.
Un saludo y gracias.
No lo del movil lo digo porque la policia puede determinar a traves de la localizacion de antenas de telefonos moviles en donde ha estado el telefono de uba persona y por tanto localizarla. Yo creo que hoy dia es la unica forma de saber a ciencia cierta donde ha estado una persona. Es una prueba potentísima.
Es que para determinar si un piso ha estado vacio o no las sentencuas se centran en los consumos.de agua y luz y en este caso no ta va a salir porque el "sobrino" consume agua y luz. Por eso te decia lo del telefono.
Es que para determinar si un piso ha estado vacio o no las sentencuas se centran en los consumos.de agua y luz y en este caso no ta va a salir porque el "sobrino" consume agua y luz. Por eso te decia lo del telefono.
Compañero: creo que tengo la clave de como puedes ganar el pleito sin problemas.
Verás: es que, un poco inconscientemente, nos hemos estado centrando en la causa de resolución de que la inquilina no vive allí, pero nos hemos olvidado de que hay un "sobrino" dentro, vivienda de forma inconsentida. Lo que pasa es que EL PLEITO ES MUCHÍSIMO MÁS FÁCIL SI NOS CENTRAMOS EN LA CESIÓN INCONSENTIDA QUE EN LA AUSENCIA DE LA INQUILINA.
Yo tuve hace muchos años un pleito por cesión inconsentida de un local de negocio, y lo gané porque demostré simplemente que las facturas que daba la mercantil estaban a nombre distinto del inquilino. Sólo con eso lo gané.
En tu caso tú puedes demostrar inmediatamente que hay un tercero viviendo de manera inconsentida: el sobrino. Te sobran pruebas porque tienes tanto al detective como al administrador. Es evidente que ahí vive esa persona. Sólo con eso ya ganas el pleito.
A continuación te transcribo una frase de una de las sentencias que utilicé para que veas la claridad con la que se expresa:
"cual es la resolución del contrato de arrendamiento que les une por concurrir la causa establecida ya en el art. 114 nº 2 ya en el nº 5 de la LAU de 1964 al que se encuentra sometido dicho contrato (DT 1ª y G LAU de 1964 y D.T. Tercera LAU de 1994), (...) Introducción de un tercero en el uso del local arrendado, total o parcial, gratuita u onerosa, temporal o permanente, que llámese cesión, subarriendo o traspaso, es decir cualquiera que sea la calificación legal que merezca, es causa de resolución en la medida en que se realiza al margen de la Ley, y sin consentimiento del arrendador, pues lo prohibido es el beneficio o ventaja que obtiene éste tercero que no respeta el contrato y vulnera la buena fe contractual.
Conclusión: céntrate en esa causa de resolución y el pleito se te despeja de momento. De todas formas yo no renunciaría a las demas causas, pero esta la más clara a efectos probatorios.
Verás: es que, un poco inconscientemente, nos hemos estado centrando en la causa de resolución de que la inquilina no vive allí, pero nos hemos olvidado de que hay un "sobrino" dentro, vivienda de forma inconsentida. Lo que pasa es que EL PLEITO ES MUCHÍSIMO MÁS FÁCIL SI NOS CENTRAMOS EN LA CESIÓN INCONSENTIDA QUE EN LA AUSENCIA DE LA INQUILINA.
Yo tuve hace muchos años un pleito por cesión inconsentida de un local de negocio, y lo gané porque demostré simplemente que las facturas que daba la mercantil estaban a nombre distinto del inquilino. Sólo con eso lo gané.
En tu caso tú puedes demostrar inmediatamente que hay un tercero viviendo de manera inconsentida: el sobrino. Te sobran pruebas porque tienes tanto al detective como al administrador. Es evidente que ahí vive esa persona. Sólo con eso ya ganas el pleito.
A continuación te transcribo una frase de una de las sentencias que utilicé para que veas la claridad con la que se expresa:
"cual es la resolución del contrato de arrendamiento que les une por concurrir la causa establecida ya en el art. 114 nº 2 ya en el nº 5 de la LAU de 1964 al que se encuentra sometido dicho contrato (DT 1ª y G LAU de 1964 y D.T. Tercera LAU de 1994), (...) Introducción de un tercero en el uso del local arrendado, total o parcial, gratuita u onerosa, temporal o permanente, que llámese cesión, subarriendo o traspaso, es decir cualquiera que sea la calificación legal que merezca, es causa de resolución en la medida en que se realiza al margen de la Ley, y sin consentimiento del arrendador, pues lo prohibido es el beneficio o ventaja que obtiene éste tercero que no respeta el contrato y vulnera la buena fe contractual.
Conclusión: céntrate en esa causa de resolución y el pleito se te despeja de momento. De todas formas yo no renunciaría a las demas causas, pero esta la más clara a efectos probatorios.
Hola Hoplon:
Si bien la doctrina general para la cesión inconsentida es la señalada por el compañero león existen excepciones a la misma:
1º) Cuando se trata de terceros extraños al contrato pero integrados en la unidad familiar del arrendatario, bien por consanguinidad o por afinidad, siempre y cuando continúe el arrendatario en la ocupación de la vivienda. Sentencia de de Asturias, Sec. 4.ª, de 11 de noviembre de 2009 y Sentencia de de Málaga, Sec. 6.ª, de 14 de diciembre de 2006, entre otras muchas.
2º) Cuando se trata de terceros extraños al contrato sometidos a la dirección o autoridad del arrendatario y dependan económicamente de él. Es el caso de empleados domésticos o de programas de asistencia social. (Sentencias de de Cádiz, Sec. 5.ª, de 17 de noviembre de 2005 y de de Valencia, Sec. 7.ª, de 11 de septiembre de 2009.)
3º) Cuando entre el tercero extraño al contrato y el arrendatario exista un vínculo de convivencia marital afectiva estable. Sentencias de de Valencia , Sec. 7.ª, de 11 de septiembre de 2009 y de de Las Palmas, Sec. 5.ª , de 8 de febrero de 2007.
Respecto a la segunda cuestión, esto es, a quien le corresponde probar la existencia del subarriendo parcial o la cesión inconsentida, es doctrina jurisprudencial consolidada la que establece: “Por lo tanto, la consecuencia de la prueba por el actor del hecho de la introducción de un tercero es la inversión de la carga de la prueba, porque el arrendatario demandado ha de justificar la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada (Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de abril de 1970 ), de una manera plena, ya que la ocupación ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario para destruir la presunción de ilegalidad que se deriva de aquella ocupación (Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 1972 ), de modo que la introducción de un tercero en la relación arrendaticia, para quedar legitimada, necesita fundarse en título legal o contractual que lo autorice, título que debe estar plenamente justificado por la parte que lo invoque (Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de mayo de 1961 y 11 de abril de 1973 ).” Ello significa que el propietario arrendador sólo debe probar la ocupación de un tercero ajeno al contrato de la vivienda por cualquier medio válido en derecho (testificales, documentales….), correspondiendo al arrendatario probar con los mismos medios que tal ocupación está amparada bien en la legalidad vigente por haber obtenido consentimiento del arrendador, o bien por hallarse encuadrada en alguno de los tres supuestos anteriormente mencionados.
Espero que te sirva de ayuda.
Un saludo
Si bien la doctrina general para la cesión inconsentida es la señalada por el compañero león existen excepciones a la misma:
1º) Cuando se trata de terceros extraños al contrato pero integrados en la unidad familiar del arrendatario, bien por consanguinidad o por afinidad, siempre y cuando continúe el arrendatario en la ocupación de la vivienda. Sentencia de de Asturias, Sec. 4.ª, de 11 de noviembre de 2009 y Sentencia de de Málaga, Sec. 6.ª, de 14 de diciembre de 2006, entre otras muchas.
2º) Cuando se trata de terceros extraños al contrato sometidos a la dirección o autoridad del arrendatario y dependan económicamente de él. Es el caso de empleados domésticos o de programas de asistencia social. (Sentencias de de Cádiz, Sec. 5.ª, de 17 de noviembre de 2005 y de de Valencia, Sec. 7.ª, de 11 de septiembre de 2009.)
3º) Cuando entre el tercero extraño al contrato y el arrendatario exista un vínculo de convivencia marital afectiva estable. Sentencias de de Valencia , Sec. 7.ª, de 11 de septiembre de 2009 y de de Las Palmas, Sec. 5.ª , de 8 de febrero de 2007.
Respecto a la segunda cuestión, esto es, a quien le corresponde probar la existencia del subarriendo parcial o la cesión inconsentida, es doctrina jurisprudencial consolidada la que establece: “Por lo tanto, la consecuencia de la prueba por el actor del hecho de la introducción de un tercero es la inversión de la carga de la prueba, porque el arrendatario demandado ha de justificar la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada (Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de abril de 1970 ), de una manera plena, ya que la ocupación ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario para destruir la presunción de ilegalidad que se deriva de aquella ocupación (Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 1972 ), de modo que la introducción de un tercero en la relación arrendaticia, para quedar legitimada, necesita fundarse en título legal o contractual que lo autorice, título que debe estar plenamente justificado por la parte que lo invoque (Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de mayo de 1961 y 11 de abril de 1973 ).” Ello significa que el propietario arrendador sólo debe probar la ocupación de un tercero ajeno al contrato de la vivienda por cualquier medio válido en derecho (testificales, documentales….), correspondiendo al arrendatario probar con los mismos medios que tal ocupación está amparada bien en la legalidad vigente por haber obtenido consentimiento del arrendador, o bien por hallarse encuadrada en alguno de los tres supuestos anteriormente mencionados.
Espero que te sirva de ayuda.
Un saludo
Quisiera comentar que soy plenamente consciente de que hay excepciones a ls doctrina general, pero no afectan a la estrategia señalada, que es a lo que me refería en este último post.
Ya le dije a Hoplon desde un principio que debía acumular acciones, de manera que si demostramos que hay un tercero (lo cual, como digo, es muy fácil) sería la parte actora quien tendría que oponer alguna expcecion, PERO entonces tendría que justificar el título que legitima dicha posesión excepcional, y entonces la parte actora se "ahorcaría a sí misma" por alegar una subrogación para la que no tiene prueba alguna.
Por eso no he "saturado" el post con la posiblidad de que haya excepciones.
Ya le dije a Hoplon desde un principio que debía acumular acciones, de manera que si demostramos que hay un tercero (lo cual, como digo, es muy fácil) sería la parte actora quien tendría que oponer alguna expcecion, PERO entonces tendría que justificar el título que legitima dicha posesión excepcional, y entonces la parte actora se "ahorcaría a sí misma" por alegar una subrogación para la que no tiene prueba alguna.
Por eso no he "saturado" el post con la posiblidad de que haya excepciones.
Estimados Jan y León:
Ya tengo redactado el escrito en solicitud de diligencias preliminares para que el CNP identifique al ocupante de la vivienda, obviamente, como acertadamente recomendaba León, pondré un Suplico con peticiones alternativas si el resultado de la Diligencia lo aconseja, con permiso de León "corto y pego" la Sentencia que aporta para su posible uso en la Demanda. Gracias a ambos.
Ya tengo redactado el escrito en solicitud de diligencias preliminares para que el CNP identifique al ocupante de la vivienda, obviamente, como acertadamente recomendaba León, pondré un Suplico con peticiones alternativas si el resultado de la Diligencia lo aconseja, con permiso de León "corto y pego" la Sentencia que aporta para su posible uso en la Demanda. Gracias a ambos.
Si Hoplon, por supuesto que puedes cortar y pegar lo que quieras, es más: yo tengo mucha experiencia en arrendamientos y además en arrendamientos de renta antigua, de manera que cuando quieras vuelve por aquí a preguntar.
Por cierto que quisiera comentar lo que dijo Jan acerca de las excepciones. No es que esté mal dicho lo que dice Jan, pero simplemente está fuera de contexto. En otras palabras: que yo sigo insistiendo en que tan pronto como demuestres la ocupación del "sobrino" (que en realidad ya lo tienes demostrado) vas a ganar el pleito (en contra de lo que opina Jan). Y la razón es que en el contexto de tu caso concreto sería el sobrino quien tendría que demostrar que la señora vive allí (y no va a poder), o en otras palabras en este caso no se aplicaría la primera excepción a la que apunta Jan (date cuenta de que la sentencia que cita dice " siempre y cuando continúe el arrendatario en la ocupación de la vivienda"). Claro: tú demuestras que el sobrino vive allí (eso ya lo tenemos). Pero eso no sería suficiente para resolver el contrato porque en principio la señora estaría viviendo allí. Por lo tanto Hoplon tendría que demostrar que la señora no vive allí. Para eso todas las sentencias miran los consumos de agua y luz, pero como ya dijimos, en nuestro caso los consumos van a ser "normales" porque el "sobrino" vive allí y los consumos no van a ser cero. Pero el juez deducirá (porque los jueces deducen más de lo que parece) que tú ya no puedes demostrar más de lo que estás demostrando, y que no puedes probar que la señóra no vive allí. Por tanto se invertirá la carga de la prueba y será el sobrino quien tendrá que demostrar que la señora vive allí, y no va a poder (sobre todo después de que por 6 veces la señora no esté en la vivienda). Por eso insisto en que en tu caso es mucho más fácil probar la cesión que la ausencia. Sólo con eso ya vas a ganar.
Pero de todas formas intenta averiguar lo del teléfono móvil y pide lo de las antenas. Es más yo creo que deberías haberlo pèdido en las diligencias previas.
Por cierto que quisiera comentar lo que dijo Jan acerca de las excepciones. No es que esté mal dicho lo que dice Jan, pero simplemente está fuera de contexto. En otras palabras: que yo sigo insistiendo en que tan pronto como demuestres la ocupación del "sobrino" (que en realidad ya lo tienes demostrado) vas a ganar el pleito (en contra de lo que opina Jan). Y la razón es que en el contexto de tu caso concreto sería el sobrino quien tendría que demostrar que la señora vive allí (y no va a poder), o en otras palabras en este caso no se aplicaría la primera excepción a la que apunta Jan (date cuenta de que la sentencia que cita dice " siempre y cuando continúe el arrendatario en la ocupación de la vivienda"). Claro: tú demuestras que el sobrino vive allí (eso ya lo tenemos). Pero eso no sería suficiente para resolver el contrato porque en principio la señora estaría viviendo allí. Por lo tanto Hoplon tendría que demostrar que la señora no vive allí. Para eso todas las sentencias miran los consumos de agua y luz, pero como ya dijimos, en nuestro caso los consumos van a ser "normales" porque el "sobrino" vive allí y los consumos no van a ser cero. Pero el juez deducirá (porque los jueces deducen más de lo que parece) que tú ya no puedes demostrar más de lo que estás demostrando, y que no puedes probar que la señóra no vive allí. Por tanto se invertirá la carga de la prueba y será el sobrino quien tendrá que demostrar que la señora vive allí, y no va a poder (sobre todo después de que por 6 veces la señora no esté en la vivienda). Por eso insisto en que en tu caso es mucho más fácil probar la cesión que la ausencia. Sólo con eso ya vas a ganar.
Pero de todas formas intenta averiguar lo del teléfono móvil y pide lo de las antenas. Es más yo creo que deberías haberlo pèdido en las diligencias previas.
Buenas tardes, león:
Yo no he puesto en duda que tuvieras conocimiento de las excepciones, pero es que mi respuesta iba destinada a Hoplon que es quien ha solicitado la ayuda de compañeros con experiencia en arrendamientos urbanos y quien, presumiblemente, podría desconocer o no comprobar si había excepciones a la doctrina general.
Un saludo
Yo no he puesto en duda que tuvieras conocimiento de las excepciones, pero es que mi respuesta iba destinada a Hoplon que es quien ha solicitado la ayuda de compañeros con experiencia en arrendamientos urbanos y quien, presumiblemente, podría desconocer o no comprobar si había excepciones a la doctrina general.
Un saludo
Si Jan, si yo no me lo he tomado en ese sentido. Cuando yo digo que soy plenamente consciente de que hay excepciones, no quiero decir que tú estés poniendo en duda que yo lo sepa. Simplemente es una forma de expresarse.
Lo que yo quería decir es que en este caso esas excepciones (que son de puro sentido común) no van a poder aplicarse porque están fuera de contexto. Es como si no fueran excepciones en este caso, porque en nuestro supuesto el contexto es que la señora no vive en esa vivienda. Por lo tanto ese “sobrino” vive “sólo”. Son 6 las veces que ha ido el inspector y el sobrino le dice que la señora no está en casa. De todas las excepciones que mencionas parece que sólo puede aplicarse la primera y pasa lógicamente porque el titular de la vivienda viva en la casa (como no podía ser de otra manera) y todo parece indicar que no es el caso porque la señora nunca está.
Entonces insisto en que en mi opinión todo lo que tiene que hacer Hoplon es demostrar que el sobrino vive en la casa, cosa que tiene archidemostrada. No va a ser necesario que demuestre que la señora no vive allí, porque ese es un hecho negativo que según todas las sentencias que he manejado se demuestra cotejando los consumos de luz y de agua y viendo que son muy bajos. En este caso esa prueba no va a funcionar, porque el sobrino vive en esa casa y por tanto habrá un cierto consumo. Ante esta situación probatoria el juez va a tener que deducir que es el sobrino quien tendría que demostrar que la señora vive en la casa para que fuese aplicable la primera excepcion, y no va a poder demostrarlo. Por eso insisto en que en cuanto Hoplon presente el informe del detective y pruebe que el sobrino vive allí va a ganar el pleito.
Y como remate le insisto a Hoplon que pida el informe de la policía sobre la localización del teléfono móvil para que al juez no le quepa duda de que Hoplon va en serio y está convencido de que efectivamente la señora no vive en la casa.
Lo que yo quería decir es que en este caso esas excepciones (que son de puro sentido común) no van a poder aplicarse porque están fuera de contexto. Es como si no fueran excepciones en este caso, porque en nuestro supuesto el contexto es que la señora no vive en esa vivienda. Por lo tanto ese “sobrino” vive “sólo”. Son 6 las veces que ha ido el inspector y el sobrino le dice que la señora no está en casa. De todas las excepciones que mencionas parece que sólo puede aplicarse la primera y pasa lógicamente porque el titular de la vivienda viva en la casa (como no podía ser de otra manera) y todo parece indicar que no es el caso porque la señora nunca está.
Entonces insisto en que en mi opinión todo lo que tiene que hacer Hoplon es demostrar que el sobrino vive en la casa, cosa que tiene archidemostrada. No va a ser necesario que demuestre que la señora no vive allí, porque ese es un hecho negativo que según todas las sentencias que he manejado se demuestra cotejando los consumos de luz y de agua y viendo que son muy bajos. En este caso esa prueba no va a funcionar, porque el sobrino vive en esa casa y por tanto habrá un cierto consumo. Ante esta situación probatoria el juez va a tener que deducir que es el sobrino quien tendría que demostrar que la señora vive en la casa para que fuese aplicable la primera excepcion, y no va a poder demostrarlo. Por eso insisto en que en cuanto Hoplon presente el informe del detective y pruebe que el sobrino vive allí va a ganar el pleito.
Y como remate le insisto a Hoplon que pida el informe de la policía sobre la localización del teléfono móvil para que al juez no le quepa duda de que Hoplon va en serio y está convencido de que efectivamente la señora no vive en la casa.
Muchas gracias a ambos, estoy a tiempo de incluir lo de la antena, porque lo presento mañana.
Un par de dudas:
¿Debería aportar documentación con la solicitud de diligencias preliminares: el contrato de alquiler, el informe del detective?
Y otra duda, o mas bien una curiosidad: como estoy interesando la resolución del contrato ¿hay algún momento en el que deba dejar de presentar al cobro el recibo de renta, no vaya a ser que se interprete que en tanto siga cobrando la renta, es porque considero la situación arrendaticia válida?
Gracias anticipadas
Un par de dudas:
¿Debería aportar documentación con la solicitud de diligencias preliminares: el contrato de alquiler, el informe del detective?
Y otra duda, o mas bien una curiosidad: como estoy interesando la resolución del contrato ¿hay algún momento en el que deba dejar de presentar al cobro el recibo de renta, no vaya a ser que se interprete que en tanto siga cobrando la renta, es porque considero la situación arrendaticia válida?
Gracias anticipadas
1.- Esa documentación que mencionas no hay por qué aportarla al solicitar las diligencias preliminares.
Por cierto que estoy viendo el art. 256 LEC y no creo que puedas pedir lo de la antena en ese momento procesal. Tendrás que hacerlo en la Audiencia Previa. Lo que sí creo que puedes y debes pedir es que la señora demandada diga cual es su número de teléfono móvil para que de esa forma luego, en la Audiencia Previa, puedas pedir la prueba de la antena.
2.- En cuanto a los recibos de renta no tienes ni por qué dejar de presentarlos ni por qué dejar de cobrarlos, entre otras cosas porque el juez no ha declarado que el contrato esté resuelto y porque de lo contrario se produciría un enriquecimiento injusto.
Por cierto que estoy viendo el art. 256 LEC y no creo que puedas pedir lo de la antena en ese momento procesal. Tendrás que hacerlo en la Audiencia Previa. Lo que sí creo que puedes y debes pedir es que la señora demandada diga cual es su número de teléfono móvil para que de esa forma luego, en la Audiencia Previa, puedas pedir la prueba de la antena.
2.- En cuanto a los recibos de renta no tienes ni por qué dejar de presentarlos ni por qué dejar de cobrarlos, entre otras cosas porque el juez no ha declarado que el contrato esté resuelto y porque de lo contrario se produciría un enriquecimiento injusto.
Hola otra vez:
Sigo con el tema pero lo tengo más avanzado.
Al final, tras meses de investigación, el detective logró grabar a la señora en otra vivienda, de otro municipio y de otra provincia.
León, cuando mencionas un "suplico compuesto", ¿te refieres a que si acciono al amparo de dos causas de resolución, cesión inconsentida o subarriendo inconsentido, ambos recogidos en el art. 27, 2, C TR de la LAU/94, hay acumulación de acciones (art 71 LEC)?
Me inquieta porque este contrato es de renta antigua, y en la transitoria 2ª, 1 y 2 de la LAU del 94 se recoge que se regirán por lo dispuesto en la LAU del 64, cuyo art. 114 diferencia entre resolución por subarriendo inconsentido (114, 2) y por cesión inconsentida (114, 5). Y de hecho, creo que debo invocar esta LAU /64.
Gracias anticipadas y saludos.
Sigo con el tema pero lo tengo más avanzado.
Al final, tras meses de investigación, el detective logró grabar a la señora en otra vivienda, de otro municipio y de otra provincia.
León, cuando mencionas un "suplico compuesto", ¿te refieres a que si acciono al amparo de dos causas de resolución, cesión inconsentida o subarriendo inconsentido, ambos recogidos en el art. 27, 2, C TR de la LAU/94, hay acumulación de acciones (art 71 LEC)?
Me inquieta porque este contrato es de renta antigua, y en la transitoria 2ª, 1 y 2 de la LAU del 94 se recoge que se regirán por lo dispuesto en la LAU del 64, cuyo art. 114 diferencia entre resolución por subarriendo inconsentido (114, 2) y por cesión inconsentida (114, 5). Y de hecho, creo que debo invocar esta LAU /64.
Gracias anticipadas y saludos.
