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Clausula aval de sociedad a arrendatario
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Clausula aval de sociedad a arrendatario
Hola, realizo un contrato de alquiler a un arrendatario que será persona física. La empresa en la que está contratado lo va a avalar.
Estoy redactando la clausula del aval y he pensado en la siguiente:
Que la mercantil xxxxx, con domicilio social y a efecto de notificaciones en xxxxxxxxxxxxxxxxx y provista con el CIF número xxxxxxxxx, presta al arrendatario aval solidario con renuncia expresa a los beneficios de excusión, división, orden, y a lo dispuesto en el artículo 1851 del Código Civil si fuese de aplicación, para responder del pago de las rentas arrendaticias vencidas y no satisfechas y demás responsabilidades pecuniarias (servicios, suministros, desperfectos, defensa jurídica, indemnizaciones etc.) derivadas del arrendamiento del piso referido, durante el tiempo de vigencia del contrato o prorrogas del mismo del tipo que sean e, incluso, para el caso de tácita reconducción.
Por favor, alguna sugerencia para poder cubrir cualquier riesgo? Obviamente mi interés es que el aval "cubra" cualquier impagado de rentas, suministros, desperfectos que en función de la LAU sean imputables al inquilino, indemnizaciones por resolución anticipada del contrato, etc... incluso si el dejase de trabajar en la empresa y continuase alquilado en el piso.
Nótese que se trata de un extracomunitario que llega con pasaporte y contrato de trabajo. Obvio que no quiero que pueda quedar sin validez el aval al poderse declarar nulo por cualquier problema de extranjería. Podría por alguna razón intentar declararse nulo?
Cualquier sugerencia al respecto será muy agradecida.
Estoy redactando la clausula del aval y he pensado en la siguiente:
Que la mercantil xxxxx, con domicilio social y a efecto de notificaciones en xxxxxxxxxxxxxxxxx y provista con el CIF número xxxxxxxxx, presta al arrendatario aval solidario con renuncia expresa a los beneficios de excusión, división, orden, y a lo dispuesto en el artículo 1851 del Código Civil si fuese de aplicación, para responder del pago de las rentas arrendaticias vencidas y no satisfechas y demás responsabilidades pecuniarias (servicios, suministros, desperfectos, defensa jurídica, indemnizaciones etc.) derivadas del arrendamiento del piso referido, durante el tiempo de vigencia del contrato o prorrogas del mismo del tipo que sean e, incluso, para el caso de tácita reconducción.
Por favor, alguna sugerencia para poder cubrir cualquier riesgo? Obviamente mi interés es que el aval "cubra" cualquier impagado de rentas, suministros, desperfectos que en función de la LAU sean imputables al inquilino, indemnizaciones por resolución anticipada del contrato, etc... incluso si el dejase de trabajar en la empresa y continuase alquilado en el piso.
Nótese que se trata de un extracomunitario que llega con pasaporte y contrato de trabajo. Obvio que no quiero que pueda quedar sin validez el aval al poderse declarar nulo por cualquier problema de extranjería. Podría por alguna razón intentar declararse nulo?
Cualquier sugerencia al respecto será muy agradecida.
El texto que usted aporta es correcto.
¿Es para vivienda permanente, correcto?
El aval solamente cubrirá dos mensualidades de renta, salvo que haga usted el contrato por plazo superior a cinco años. Art. 36, 5 LAU.
Cabe otra posibilidad por si quiere usted examinarla: que sea esa empresa quien le alquile a usted el inmueble (vivienda) para destinarlo a alojamiento de uno de sus trabajadores. Está exento de IVA, pero sujeto a ITP.
¿Es para vivienda permanente, correcto?
El aval solamente cubrirá dos mensualidades de renta, salvo que haga usted el contrato por plazo superior a cinco años. Art. 36, 5 LAU.
Cabe otra posibilidad por si quiere usted examinarla: que sea esa empresa quien le alquile a usted el inmueble (vivienda) para destinarlo a alojamiento de uno de sus trabajadores. Está exento de IVA, pero sujeto a ITP.
Ahora mismo estoy confundido,
1.- entiendo que el arrendatario debe pagar un mes de fianza... esa que los arrendadores depositamos.
2.- el arrendador puede pactar con el arrendatario hasta 2 meses mas de garantia, cantidad asimilada a la fianza, que no se deposita y queda reflejado en contrato. Art 36 lau
3.- Nada tiene que ver la figura del fiador, que este responde de toda la deuda e incumplimientos del inquilino... sin limite...
Por lo que entiendo, usted lo ve de otra manera...
Por favor, acláreme que no estoy en lo cierto...
1.- entiendo que el arrendatario debe pagar un mes de fianza... esa que los arrendadores depositamos.
2.- el arrendador puede pactar con el arrendatario hasta 2 meses mas de garantia, cantidad asimilada a la fianza, que no se deposita y queda reflejado en contrato. Art 36 lau
3.- Nada tiene que ver la figura del fiador, que este responde de toda la deuda e incumplimientos del inquilino... sin limite...
Por lo que entiendo, usted lo ve de otra manera...
Por favor, acláreme que no estoy en lo cierto...
Como hay confianza me permito responder en lugar de Hoplon.
La respuesta de Hoplon, con la que coincido plenamente, se fundamenta en el tenor literal del art. 36.5 LAU94 que dice:
"5. Las partes podrán pactar CUALQUIER tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta."
El texto no distingue entre que se trate del inquilino o no. Dice "cualquier" garantía y desde luego el fiador es un tipo de garantía. No veo en base a qué argumento podría decirse que el fiador no es una garantia.
Si es verdad que yo no he visto sentencias ni a favor ni en contra de esta opinión, pero el tenor literal del artículo es bien claro.
Por eso Hoplon le ha dado la respuesta que le ha dado.
La respuesta de Hoplon, con la que coincido plenamente, se fundamenta en el tenor literal del art. 36.5 LAU94 que dice:
"5. Las partes podrán pactar CUALQUIER tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta."
El texto no distingue entre que se trate del inquilino o no. Dice "cualquier" garantía y desde luego el fiador es un tipo de garantía. No veo en base a qué argumento podría decirse que el fiador no es una garantia.
Si es verdad que yo no he visto sentencias ni a favor ni en contra de esta opinión, pero el tenor literal del artículo es bien claro.
Por eso Hoplon le ha dado la respuesta que le ha dado.
Partiendo de la base de la obligación de un mes de fianza (depositada), la lau permite pactar una garantía adicional de hasta dos mensualidades más.
A mi entender, el art. 36 hace referencia a Fianza (así reza), y el punto 5, viene a decir, que en el caso de que se pacte una fianza adicional a la obligada, y en caso de que las partes acuerden que no sea en metalico (cash), entonces la garantia aportada para cubrirla no podrá superar el valor de esas dos mensualidades.
Por ejemplo... se pacta aportar como garantía un cuadro para cubrir esas dos mensualidades adicionales. Esa garantia, el cuadro, no puede superar el valor de dos mensualidades.
Sin estar todo ello relacionado con el fiador, figura regulada en el código civil.
Si realmente el fiador sólo "asegura" la renta de dos mensualidades, como que se acaba de romper, a mi entender, una figura que posibilita muchos contratos de arrendamiento que dan acceso al mercado de alquiler a gente que de que otro modo no podrían acceder.
No he encontrado sentencia alguna que limiten la responsabilidad económica de un fiador en una arrendamiento. Pero si, varias referencias por Internet a sentencias que obligan al fiador a "cubrir" la deuda de su avalado.
Debato mi manera de interpretarla, pero en ningún caso dudo de vuestros conocimientos, seguro más amplios que los míos.
A mi entender, el art. 36 hace referencia a Fianza (así reza), y el punto 5, viene a decir, que en el caso de que se pacte una fianza adicional a la obligada, y en caso de que las partes acuerden que no sea en metalico (cash), entonces la garantia aportada para cubrirla no podrá superar el valor de esas dos mensualidades.
Por ejemplo... se pacta aportar como garantía un cuadro para cubrir esas dos mensualidades adicionales. Esa garantia, el cuadro, no puede superar el valor de dos mensualidades.
Sin estar todo ello relacionado con el fiador, figura regulada en el código civil.
Si realmente el fiador sólo "asegura" la renta de dos mensualidades, como que se acaba de romper, a mi entender, una figura que posibilita muchos contratos de arrendamiento que dan acceso al mercado de alquiler a gente que de que otro modo no podrían acceder.
No he encontrado sentencia alguna que limiten la responsabilidad económica de un fiador en una arrendamiento. Pero si, varias referencias por Internet a sentencias que obligan al fiador a "cubrir" la deuda de su avalado.
Debato mi manera de interpretarla, pero en ningún caso dudo de vuestros conocimientos, seguro más amplios que los míos.
No se crea, a nosotros nos pasó lo mismo que a usted. Tenga en cuenta que la redacción que he transcrito de ese artículo 36.5 es relativamente moderna. Antiguamente no existia esa limitación y a los mismos profesionales nos costó asimilarla.
Es posible que si se llevase el caso a un juez, éste dijera que no: que una cosa son las garantías que presta el arrendatario y otra las de un posible fiador, pero la redacción del artículo es muy clara: dice "cualquier" tipo de garantía, y un fiador es, al fin y al cabo, una garantía.
En cuanto a las sentencias que usted ha ido leyendo es posible que se trate de sentencias anteriores a la actual redacción del art. 36.5 LAU y por eso dice lo que usted apunta.
Pero ni yo ni Hoplon, ni creo que tampoco Itoito o Pepe123 conocemos ninguna sentencia que trate concretamente de ese punto de los dos meses. Ni a favor ni en contra. Habrá que esperar.
Es posible que si se llevase el caso a un juez, éste dijera que no: que una cosa son las garantías que presta el arrendatario y otra las de un posible fiador, pero la redacción del artículo es muy clara: dice "cualquier" tipo de garantía, y un fiador es, al fin y al cabo, una garantía.
En cuanto a las sentencias que usted ha ido leyendo es posible que se trate de sentencias anteriores a la actual redacción del art. 36.5 LAU y por eso dice lo que usted apunta.
Pero ni yo ni Hoplon, ni creo que tampoco Itoito o Pepe123 conocemos ninguna sentencia que trate concretamente de ese punto de los dos meses. Ni a favor ni en contra. Habrá que esperar.
No crea, en una materia como esta, cualquier opinión es válida, mientras no se demuestre lo contrario.
He visto opiniones a favor y en contra: como en este foro no paso de ser un invitado, me excuso, por pudor, de citar autores concretos.
Me gusta el ejemplo del cuadro, pero más que una garantía, sería una prenda irregular.
Lo que corresponde, creo yo, es cuidar del interés de cada uno, y pedir lo máximo posible, porque ya en el futuro nos lo rebajarán los juzgados si es que debe rebajarse. En suma, trabajar con la mejor hipótesis, pero estar prevenido por si se cumple la peor.
En suma: pida el fiador, espere, como espero yo y esperamos todos, que el fiador cubra lo máximo posible, pero no se confie ni se duerma en los laureles, y piense que podría ser que el fiador no responda con tanta amplitud como usted esperaba.
He visto opiniones a favor y en contra: como en este foro no paso de ser un invitado, me excuso, por pudor, de citar autores concretos.
Me gusta el ejemplo del cuadro, pero más que una garantía, sería una prenda irregular.
Lo que corresponde, creo yo, es cuidar del interés de cada uno, y pedir lo máximo posible, porque ya en el futuro nos lo rebajarán los juzgados si es que debe rebajarse. En suma, trabajar con la mejor hipótesis, pero estar prevenido por si se cumple la peor.
En suma: pida el fiador, espere, como espero yo y esperamos todos, que el fiador cubra lo máximo posible, pero no se confie ni se duerma en los laureles, y piense que podría ser que el fiador no responda con tanta amplitud como usted esperaba.
Muchas gracias.
Con esta noticia he recibido un "golpe" ya que contratos donde la solvencia económica no la ofrecía el inquilino sino el fiador, ahora cabe el escenario de que sea vea seriamente limitada. Recojo la recomendación de no dormirme en los laureles y ser más rápido a la hora de percibir los primeros impagos.
Fuera ya de la materia jurídica, en lo que refiere al sector inmobiliario alquileres, conforme esta posibilidad circule, es probable que se endurezca, para determinado colectivo, el acceso al alquiler.
Con esta noticia he recibido un "golpe" ya que contratos donde la solvencia económica no la ofrecía el inquilino sino el fiador, ahora cabe el escenario de que sea vea seriamente limitada. Recojo la recomendación de no dormirme en los laureles y ser más rápido a la hora de percibir los primeros impagos.
Fuera ya de la materia jurídica, en lo que refiere al sector inmobiliario alquileres, conforme esta posibilidad circule, es probable que se endurezca, para determinado colectivo, el acceso al alquiler.
Yo lo entiendo de la siguiente manera:
1. El fiador solidario responde ante las responsabilidades contractuales del arrendatario, por tanto, el fiador responde de una posible deuda o responsabilidad civil por destrozos del arrendatario
Si un arrendatario deja de pagar una renta, por ej, de 6 meses, se le pone una demanda por reclamación de cantidades? Sí, por tanto, independientemente a la fianza, que cubre hasta dónde llega, el resto se le puede exigir al fiador ante una posible insolvencia del arrendatario
En resumen, pienso que la responsabilidad del fiador es ilimitada y proporcional a la deuda o responsabilidad del arrendatario
1. El fiador solidario responde ante las responsabilidades contractuales del arrendatario, por tanto, el fiador responde de una posible deuda o responsabilidad civil por destrozos del arrendatario
Si un arrendatario deja de pagar una renta, por ej, de 6 meses, se le pone una demanda por reclamación de cantidades? Sí, por tanto, independientemente a la fianza, que cubre hasta dónde llega, el resto se le puede exigir al fiador ante una posible insolvencia del arrendatario
En resumen, pienso que la responsabilidad del fiador es ilimitada y proporcional a la deuda o responsabilidad del arrendatario
Muy buen aporte el de Itoito, que coincide además con la postura que más favorece al consultante.
Lo que me preocupa de este asunto es que si se presenta demanda de desahucio acumulando reclamación al fiador, nos lo conviertan en cuestión compleja, lo archiven, y nos rmeitan al declrativo que corresponda, con la consiguiente demora.
Ya que estamos hablando de avalistas, le recuerdo que si en un futuro fuera necesario demandar por impago también al avalista, antes ha de practicarle, por separado, un requerimiento previo, o será inútil tener dicho avalista. Art. 437.4.3ª LEC: ""...Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.”
Y recuerde que firme con carácter solidario y con renuncia a los beneficios de orden, excusión y división.
En fin, puede que lo mejor sea, como le propuse al principio, que esa empresa le alquile a usted el inmueble (vivienda) para destinarlo a alojamiento de uno de sus trabajadores.
Y si, todas la medidas que se toman para supuestamente favorecer al inquilino, acaban causando un endurecimiento en las condiciones de acceso al alquiler.
Lo que me preocupa de este asunto es que si se presenta demanda de desahucio acumulando reclamación al fiador, nos lo conviertan en cuestión compleja, lo archiven, y nos rmeitan al declrativo que corresponda, con la consiguiente demora.
Ya que estamos hablando de avalistas, le recuerdo que si en un futuro fuera necesario demandar por impago también al avalista, antes ha de practicarle, por separado, un requerimiento previo, o será inútil tener dicho avalista. Art. 437.4.3ª LEC: ""...Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.”
Y recuerde que firme con carácter solidario y con renuncia a los beneficios de orden, excusión y división.
En fin, puede que lo mejor sea, como le propuse al principio, que esa empresa le alquile a usted el inmueble (vivienda) para destinarlo a alojamiento de uno de sus trabajadores.
Y si, todas la medidas que se toman para supuestamente favorecer al inquilino, acaban causando un endurecimiento en las condiciones de acceso al alquiler.
