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Cláusula contrato alquiler
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Cláusula contrato alquiler
Esa es una cláusula muy común en muchos contratos de vivienda pero, a mi juicio, ilegal.
El art 18.2 CE señala la inviolabilidad del domicilio y el propietario, a todos los efectos, es considerado como cualquier otra persona en lo que respecta a una posible entrada al domicilio. Las dos únicas maneras de entrar en un domicilio ajeno es por autorización del inquilino o judicial.
En conclusión y salvo opinión mejor fundada, opinó que esa cláusula es ilegal y, por tanto, de nula aplicabilidad
El art 18.2 CE señala la inviolabilidad del domicilio y el propietario, a todos los efectos, es considerado como cualquier otra persona en lo que respecta a una posible entrada al domicilio. Las dos únicas maneras de entrar en un domicilio ajeno es por autorización del inquilino o judicial.
En conclusión y salvo opinión mejor fundada, opinó que esa cláusula es ilegal y, por tanto, de nula aplicabilidad
Esta es una pregunta recurrente para la que no tengo una respuesta totalmente segura porque no he logrado detectar jurisprudencia ni en un sentido ni en el contrario, pero mi opinión es que es perfectamente legal a tenor precisamente del art. 18.2 CE, a cuyo tenor:
"2. El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él SIN CONSENTIMIENTO DEL TITULAR o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito."
Es decir, que se puede entrar si el inquilino lo permite, y por tanto, la cláusula es válida, puesto que lo único que está reflejando es el "consentimiento del titular" (del inquilino) para que se entre en su domicilio.
Pero que quede claro que tengo muchíiiiisimas dudas al respecto y que no puedo despejarlas por esa falta de jurisprudencia a la que he aludido.
"2. El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él SIN CONSENTIMIENTO DEL TITULAR o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito."
Es decir, que se puede entrar si el inquilino lo permite, y por tanto, la cláusula es válida, puesto que lo único que está reflejando es el "consentimiento del titular" (del inquilino) para que se entre en su domicilio.
Pero que quede claro que tengo muchíiiiisimas dudas al respecto y que no puedo despejarlas por esa falta de jurisprudencia a la que he aludido.
Yo estoy con Leonjbr: si el inquilino firma esa cláusula, entonces consiente.
Si el arrendador abusa, si pide entrar cada mes, se puede entonces oponer la male fe y el abuso dle derecho: si no la usa nunca, o la usa una vez en un año, no.
También se podría enfocar como un tema de Consumo, y exponer que es una cláusula no negociada, pero eso requiere probar que casero e inquilino no negociaron las condiciones del contrato.
No es la primera vez que el derecho a la intimidad decae frente a otros intereses, también la LPH establece que se ha de tolerar entrar en el domilcio para realizar reparaciones.
A favor de mi postura: SAP Vizcaya, Sec. 5ª, nº290/2001, de 19 de marzo: libertad de contratación amparada en el art. 1255 CC. Y SAP Madrid, Sec. 11ª, nº575/2005, de 30 de diciembre: negar la entrada al arrendador si (¡OJO!) este necesita relaizar obras es abuso de derecho.
El art. 30.3 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la Vivienda de Cataluña, permite visitas, peor sujetas a un programa pactado.
En contra de mi postura: SAP Barcelona, Sec. 4ª, nº34/2009, de 2 de febrero; y SAP Barcelona, Sec. 4ª, de 26 de julio del 2000.
Al final, será cosa de examinar el caso concreto: por ejemplo, yo creo que si usted ha firmado la cláusula, y dentro de cinco años el arrendador le pide permiso para entrar y ver el estado de la vivienda antes de decidir si renueva o no el contrato, y se somete al horario que usted indica, posiblemente un juzgado se lo permitiera.
Si el arrendador abusa, si pide entrar cada mes, se puede entonces oponer la male fe y el abuso dle derecho: si no la usa nunca, o la usa una vez en un año, no.
También se podría enfocar como un tema de Consumo, y exponer que es una cláusula no negociada, pero eso requiere probar que casero e inquilino no negociaron las condiciones del contrato.
No es la primera vez que el derecho a la intimidad decae frente a otros intereses, también la LPH establece que se ha de tolerar entrar en el domilcio para realizar reparaciones.
A favor de mi postura: SAP Vizcaya, Sec. 5ª, nº290/2001, de 19 de marzo: libertad de contratación amparada en el art. 1255 CC. Y SAP Madrid, Sec. 11ª, nº575/2005, de 30 de diciembre: negar la entrada al arrendador si (¡OJO!) este necesita relaizar obras es abuso de derecho.
El art. 30.3 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la Vivienda de Cataluña, permite visitas, peor sujetas a un programa pactado.
En contra de mi postura: SAP Barcelona, Sec. 4ª, nº34/2009, de 2 de febrero; y SAP Barcelona, Sec. 4ª, de 26 de julio del 2000.
Al final, será cosa de examinar el caso concreto: por ejemplo, yo creo que si usted ha firmado la cláusula, y dentro de cinco años el arrendador le pide permiso para entrar y ver el estado de la vivienda antes de decidir si renueva o no el contrato, y se somete al horario que usted indica, posiblemente un juzgado se lo permitiera.
Hola,
A mi juicio, al contrario que mis compañeros, debería ser nula precisamente por el espíritu del art. 18.2 CE. Entiendo que el consentimiento, si se otorga, debe hacerse en el acto, no pudiendo constar en un documento previamente redactado por la parte arrendadora y con el carácter de perenne y obligatorio.
Si el arrendador llama a la puerta y en ese momento le dejas pasar, puede pasar, si no, no debería poder ampararse en un consentimiento previamente dado y que entra en contradicción con el actual.
Un saludo.
A mi juicio, al contrario que mis compañeros, debería ser nula precisamente por el espíritu del art. 18.2 CE. Entiendo que el consentimiento, si se otorga, debe hacerse en el acto, no pudiendo constar en un documento previamente redactado por la parte arrendadora y con el carácter de perenne y obligatorio.
Si el arrendador llama a la puerta y en ese momento le dejas pasar, puede pasar, si no, no debería poder ampararse en un consentimiento previamente dado y que entra en contradicción con el actual.
Un saludo.
Compañero: comprendo tu punto de vista, pero con ese argumento acabas de cargarte tooooodo el derecho de obligaciones y contratos, porque basta con que una de las partes cambie de opinión en este momento respecto a lo que firmó el día en el que se celebró el contrato para incumplir dicho contrato.
Es posible hacerlo acudiendo a la cláusula revus sic stantibus, pero la interpretación debe ser restrictiva.
Es posible hacerlo acudiendo a la cláusula revus sic stantibus, pero la interpretación debe ser restrictiva.
Hola,
Partía de la base de la nulidad ab initio en virtud del propio artículo constitucional comentado y la interpretación extensiva del artículo 6 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (cuya esencia es la protección del arrendatario ante posibles abusos).
Atendiendo a esa explicitud, si se pacta una duración mayor a la tasada para ejercitar el desistimiento, por ejemplo de 1 año, resulta ser nula; nada obsta a pensar que un derecho fundamental, tal como la inviolabilidad del domicilio, pudiera ser franqueado por muchos pactos que es establecieran en el contrato.
Por reducción al absurdo, no podría pactarse, y pretender su validez, que si no paga el arrendador tiene derecho a torturarlo, disponer de su vida, etc.
Un saludo.
Partía de la base de la nulidad ab initio en virtud del propio artículo constitucional comentado y la interpretación extensiva del artículo 6 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (cuya esencia es la protección del arrendatario ante posibles abusos).
Atendiendo a esa explicitud, si se pacta una duración mayor a la tasada para ejercitar el desistimiento, por ejemplo de 1 año, resulta ser nula; nada obsta a pensar que un derecho fundamental, tal como la inviolabilidad del domicilio, pudiera ser franqueado por muchos pactos que es establecieran en el contrato.
Por reducción al absurdo, no podría pactarse, y pretender su validez, que si no paga el arrendador tiene derecho a torturarlo, disponer de su vida, etc.
Un saludo.
Pero (amen de la extensión a normas que no son de la LAU, lo cual es muy discutible) ese razonamiento no es válido precisamente por lo que dice el propio art. 6 LAU al que aludes. Segun dicho artículo:
"Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, SALVO EN LOS CASOS EN QUE LA PROPIA NORMA EXPRESAMENTE LO AUTORICE."
Y esa norma es el art. 18.2 CE a cuyo tenor:
"El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito."
Es decir que en el propio art. 18 CE hay dos excepciones: el flagrante delito y que el titular de el consentimiento. Por tanto segun el propio art. 6 LAU el art. 18.2 CE estaría autorizando expresamente la entrada, con lo cual la conclusión es la contraria a la que apuntas ¿no?
"Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, SALVO EN LOS CASOS EN QUE LA PROPIA NORMA EXPRESAMENTE LO AUTORICE."
Y esa norma es el art. 18.2 CE a cuyo tenor:
"El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito."
Es decir que en el propio art. 18 CE hay dos excepciones: el flagrante delito y que el titular de el consentimiento. Por tanto segun el propio art. 6 LAU el art. 18.2 CE estaría autorizando expresamente la entrada, con lo cual la conclusión es la contraria a la que apuntas ¿no?
Pareciera que ambos preceptos sigan una línea clara: "No se aplica si perjudica, salvo norma" "No se puede entrar, salvo consentimiento" = "No se aplica, salvo consentimiento"
No obstante, la interpretación, entiendo, debe ser otra precisamente por el carácter protector de la norma. Y es precisamente ese consentimiento el que, a falta de jurisprudencia, es interpretable.
¿El consentimiento dado en un contrato de arrendamiento que, visto el supuesto, afecta a un derecho fundamental y perjudica durante toda la duración del contrato al arrendatario debe ser interpretado como nulo?
Pensemos en la, normalmente, duración mínima de 5 años del contrato. ¿Es realmente atinente al espíritu y finalidad de la ley (recordemos, una ley que parte de una base protectora hacia el arrendatario) del art. 3 CC interpretar dicha cláusula como válida e irrevocable o estamos ante un intento de fraude de ley del 6.4 CC (lo que supondría, si es así, el necesario consentimiento actual y no pretérito sine die?
A ver si sale jurisprudencia.
Un saludo compañero.
No obstante, la interpretación, entiendo, debe ser otra precisamente por el carácter protector de la norma. Y es precisamente ese consentimiento el que, a falta de jurisprudencia, es interpretable.
¿El consentimiento dado en un contrato de arrendamiento que, visto el supuesto, afecta a un derecho fundamental y perjudica durante toda la duración del contrato al arrendatario debe ser interpretado como nulo?
Pensemos en la, normalmente, duración mínima de 5 años del contrato. ¿Es realmente atinente al espíritu y finalidad de la ley (recordemos, una ley que parte de una base protectora hacia el arrendatario) del art. 3 CC interpretar dicha cláusula como válida e irrevocable o estamos ante un intento de fraude de ley del 6.4 CC (lo que supondría, si es así, el necesario consentimiento actual y no pretérito sine die?
A ver si sale jurisprudencia.
Un saludo compañero.
Si, entiendo el razonamiento, y yo tengo la misma duda, pero el argumento que has usado ahora no es el del art. 6 LAU, sino simplemente la interpretación de las normas a la luz del contexto en el que se dictan: el consentimiento del art. 18.2 CE parece ser "inmediato" mientras que el consentimiento de la cláusula sería a largo plazo, todo ello por el contexto en el que se regulan ambos consentimientos.
Esta intepretación es muy razonable, pero no veo que tenga nada que ver con el art. 6 LAU, sino como te digo con la interpretación del contexto. Pero en ese caso sigo pensando que es válida la cláusula porque esa validez sería sin perjuicio de que luego, más adelante, surgiera algun problema que legitimase a que el inquilino se negara a cumplir dicha cláusula. Todo es compatible. Sería un ejemplo de aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" a la cláusula del contrato que permite la entrada.
Vamos: que una cosa no quita la otra. Pero desde luego no lo tendremos claro hasta que no salga una sentencia y aún así tampoco estaría claro porque unas dirían una cosa, otras otra y vaya usted a saber cuando habría algo estable.
Esta intepretación es muy razonable, pero no veo que tenga nada que ver con el art. 6 LAU, sino como te digo con la interpretación del contexto. Pero en ese caso sigo pensando que es válida la cláusula porque esa validez sería sin perjuicio de que luego, más adelante, surgiera algun problema que legitimase a que el inquilino se negara a cumplir dicha cláusula. Todo es compatible. Sería un ejemplo de aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" a la cláusula del contrato que permite la entrada.
Vamos: que una cosa no quita la otra. Pero desde luego no lo tendremos claro hasta que no salga una sentencia y aún así tampoco estaría claro porque unas dirían una cosa, otras otra y vaya usted a saber cuando habría algo estable.
Solamente me gustaría añadir a lo ya expuesto en las magníficas intervenciones de los compañeros que el art. 6 LAU solamente veta los pactos que perturben lo recogido en el Título II de la Ley (arts. 6 a 28). Solamente eso.
Y además quiero llamar la atención de los lectores del hilo sobre el art. 22 (obras de mejora), y sobre el art. 27, 1, c), el cual queda vacío de contenido si negamos al arrendador los medios para conocer si en la finca se han realizado daños u obras.
Y además quiero llamar la atención de los lectores del hilo sobre el art. 22 (obras de mejora), y sobre el art. 27, 1, c), el cual queda vacío de contenido si negamos al arrendador los medios para conocer si en la finca se han realizado daños u obras.
