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Cláusula necesaria a incluir en contrato de compraventa vivienda
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Cláusula necesaria a incluir en contrato de compraventa vivienda
Una buena amiga a la que he hablado mucho de este foro, especialmente de Hoplon y Leonjrb, me ruega les pregunte por lo siguiente: Va a comprarse una vivienda con su novio aportando la mitad con dinero propio y la otra mitad mediante una hipoteca que van a solicitar a un banco. El vendedor le exige una señal de 3.000 euros para reservarsela, pero la cuestión es que la pareja compradora quiere incorporar por escrito una cláusula que le garantice que,en caso de que la hipoteca le se denegada, tendrán derecho a que el vendedor le devuelva la señal. Cuál sería la redacción más segura para el texto de esa cláusula?
Podría ser válida esta?:" Por parte de los compradores se entrega al vendedor la cantidad de 3.000 euros, en prueba de buena fe y como señal y reserva del precio acordado por la vivienda, importe que deberá ser ser devuelto a los mismos si, por parte de la entidad financiera, no fuese concedida la hipoteca solicitada."
Creo que Vds me la podrían asegurar mejor para yo trasladársela a mi amiga.
Muchas gracias
Creo que
Podría ser válida esta?:" Por parte de los compradores se entrega al vendedor la cantidad de 3.000 euros, en prueba de buena fe y como señal y reserva del precio acordado por la vivienda, importe que deberá ser ser devuelto a los mismos si, por parte de la entidad financiera, no fuese concedida la hipoteca solicitada."
Creo que Vds me la podrían asegurar mejor para yo trasladársela a mi amiga.
Muchas gracias
Creo que
Gracias por sus amables palabras.
Leonjbr posiblemente le dijera que esa consulta corresponde al foro de derecho civil general, pero como ahora ´él no está, intentaré responderle:
Nuestro código civil consagra la libertad de pactos:
"Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público."
art 1255 cc
Tenga en cuenta que los vendedores, especialmente si son empresas promotoras, suelen pedir, para que opere la cláusula, que se justifique mediante un certificado de la menos un Banco la negativa a dar el préstamo, y que los Bancos suelen negarse a certificar dicho extremo: pudiera darse el caso de que, teniendo la cláusula, no podamos aplicarla; veamos un ejemplo:
SAP Málaga nº 23 de 25-1-17; ponente Ilmo Sr. D. Hipólito Hernández Barea:
"...destacar lo relativo a la salvedad de que, si por la compradora no se obtiene financiación bancaria, debidamente justificada, se devolverán las cantidades.
El concepto "debidamente justificada", en sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección Sexta, se define rechazando el Tribunal, no solo un documento idéntico al aportado por la actora, sino tres documentos, argumentando correctamente que dichos documentos no acreditan la insolvencia del comprador..."
Así que aunque tengamos la cláusula y sea válida, ojo al hacerla valer. Mejor será que antes de soltar el dinero, sondeemos al Banco.
Leonjbr posiblemente le dijera que esa consulta corresponde al foro de derecho civil general, pero como ahora ´él no está, intentaré responderle:
Nuestro código civil consagra la libertad de pactos:
"Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público."
art 1255 cc
Tenga en cuenta que los vendedores, especialmente si son empresas promotoras, suelen pedir, para que opere la cláusula, que se justifique mediante un certificado de la menos un Banco la negativa a dar el préstamo, y que los Bancos suelen negarse a certificar dicho extremo: pudiera darse el caso de que, teniendo la cláusula, no podamos aplicarla; veamos un ejemplo:
SAP Málaga nº 23 de 25-1-17; ponente Ilmo Sr. D. Hipólito Hernández Barea:
"...destacar lo relativo a la salvedad de que, si por la compradora no se obtiene financiación bancaria, debidamente justificada, se devolverán las cantidades.
El concepto "debidamente justificada", en sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección Sexta, se define rechazando el Tribunal, no solo un documento idéntico al aportado por la actora, sino tres documentos, argumentando correctamente que dichos documentos no acreditan la insolvencia del comprador..."
Así que aunque tengamos la cláusula y sea válida, ojo al hacerla valer. Mejor será que antes de soltar el dinero, sondeemos al Banco.
Gracias, Hoplon, por su fundamentada respuesta, pero le informo yo que la compra que mi amiga va a ser entre particulares y el banco ya lo han sondeado y verbalmente le han dicho que no habrá impedimento en la hipoteca, pero a veces ocurre que la persona que en el banco te informa no es la misma que al final decide la concesión (y que estaba de vacaciones) y para evitar imprevistos es por lo que quieren incorporar esa cláusula que yo le he citado por mi cuenta, pero que desearía que usted me corrigiera o añadiera algo más seguro para que yo se lo transmita con más fiabilidad. Si me indica algún modelo de compraventa entre particulares, mejor que mejor. yo he mirado por internet y no sé cual modelo está más actualizado.
Muchas gracias por su ayuda que esperamos con toda confianza.
Muchas gracias por su ayuda que esperamos con toda confianza.
Estimada Carminea: no puedo remitirla a modelos de contrato de otras páginas web, porque ello supondría un pequeño problemilla de citar la propiedad intelectual de otros, y no me siento muy conforme con ello. El contrato de compraventa, o mas bien en este caso de arras, en principio, debe recoger: fecha y lugar, identidad de los contratantes, identificación del bien, y precio, con eso basta. En este caso, yo añadiría un plazo prudencial para completar el negocio ¿dos, tres, seis meses?
Para la inmensa mayoría de las personas, la compra de una vivienda es la operación comercial mas importante que hacen en su vida (dejando aparte, claro, que el matrimonio pueda o no considerarse un contrato comercial); por ello, yo les recomiendo que por una vez, afronten el gasto de contratar a un abogado para que se lo supervise: el posible desembolso se verá compensado con creces.
Si puedo redactarle la cláusula, para que la ponga usted en el número de orden que desee, yo la pondría después del precio, en realidad, el texto que usted ponía es perfectamente válido:
"Por parte de los compradores se entrega al vendedor la cantidad de 3.000 euros, en prueba de buena fe y como señal y reserva del precio acordado por la vivienda, importe que deberá ser ser devuelto a los mismos si, por parte de la entidad financiera, no fuese concedida la hipoteca solicitada."
Yo quitará lo de la buena fe, que se presume,y especificaría que "..la señal y reserva es en concepto de arras penitenciales... y podrá el comprador rescindir la compra allanándose a perderlas". Así evitamos toda posibilidad de que se entiendan como arras confirmatorias. Luego pondría, al final: el nombre de la entidad financiera para que no les obliguen a visitar varias, y como último inciso "se considerará acreditado que la entidad financiera no ha concedido el préstamo mediante exhibición de la solicitud escrita, y manifestación del comprador de no haber recibido respuesta o haberla recibido negativa". Digo esto último porque a ningún director de Banco le hace gracia firmar que certifica que su entidad no concede un préstamo a una persona concreta.
Para la inmensa mayoría de las personas, la compra de una vivienda es la operación comercial mas importante que hacen en su vida (dejando aparte, claro, que el matrimonio pueda o no considerarse un contrato comercial); por ello, yo les recomiendo que por una vez, afronten el gasto de contratar a un abogado para que se lo supervise: el posible desembolso se verá compensado con creces.
Si puedo redactarle la cláusula, para que la ponga usted en el número de orden que desee, yo la pondría después del precio, en realidad, el texto que usted ponía es perfectamente válido:
"Por parte de los compradores se entrega al vendedor la cantidad de 3.000 euros, en prueba de buena fe y como señal y reserva del precio acordado por la vivienda, importe que deberá ser ser devuelto a los mismos si, por parte de la entidad financiera, no fuese concedida la hipoteca solicitada."
Yo quitará lo de la buena fe, que se presume,y especificaría que "..la señal y reserva es en concepto de arras penitenciales... y podrá el comprador rescindir la compra allanándose a perderlas". Así evitamos toda posibilidad de que se entiendan como arras confirmatorias. Luego pondría, al final: el nombre de la entidad financiera para que no les obliguen a visitar varias, y como último inciso "se considerará acreditado que la entidad financiera no ha concedido el préstamo mediante exhibición de la solicitud escrita, y manifestación del comprador de no haber recibido respuesta o haberla recibido negativa". Digo esto último porque a ningún director de Banco le hace gracia firmar que certifica que su entidad no concede un préstamo a una persona concreta.
Sin perjuicio de la acertada respuesta de Hoplon, quisiera apuntar que si bien la cláusula en sí misma es legal y correcta, le veo dos problemas:
0.- Antes que nada gracias por sus amables palabras.
1.- El primero es que la cláusula figura la expresión "como señal y reserva del precio acordado por la vivienda" lo cual implica que la compraventa ya se habría realizado porque en Derecho Español la compraventa de un inmueble puede ser en documento privado o incluso verbal. En esa cláusula se usa la expresión precio acordado lo cual implica que ya se ha hecho la compraventa y que sólo queda ultimar los detalles.
Cualquier cláusula análoga implicaría lo mismo, la compraventa, por lo cual creo que debe replantearse la cuestión, según lo que explico en el siguiente punto.
2.- Debe ser consciente de que en principio lo que su amiga pretende es eliminar un riesgo por completo y además de modo gratuito, y eso es muy difícil. Dése cuenta de que su amiga quiere obtener la hipoteca sin correr el riesgo de que en ese plazo de negociaciones el propietario la venda a otros compradores PERO todo ello sin asumir coste alguno en caso de que finalmente no la concedan, y eso no parece del todo razonable y no creo que el vendedor quiera entrar por ahí.
Dése cuenta de lo que le digo: el casero renuncia a vender esa vivienda por ejemplo durante dos meses y su amiga pretende que si al final no obtiene la hipoteca el propietario le devuelva esos 3000 euros, es decir, el propietario estaría sufriendo un posible daño (no venderla a otras personas) a cambio de nada (porque estaría devolviendo esos 3000 euros).
3.- Con todo esto quiero decirle que lo importante no es buscar una cláusula parecida o modificada o mejor o pero. Lo importante es darse cuenta del juego de riesgos que se están corriendo y que se quieren eliminar, teniendo en cuenta que lo razonable es que a cambio de eliminar un riesgo se de alguna ventaja al vendedor (como que se quede con algo de esos 3.000 o alguna cosa parecida).
4.- Los modelos son total y absolutamente desaconsejables porque nunca se está seguro de si el resto de cláusulas se ajusta a aquella para la cual tomamos dicho modelo.
0.- Antes que nada gracias por sus amables palabras.
1.- El primero es que la cláusula figura la expresión "como señal y reserva del precio acordado por la vivienda" lo cual implica que la compraventa ya se habría realizado porque en Derecho Español la compraventa de un inmueble puede ser en documento privado o incluso verbal. En esa cláusula se usa la expresión precio acordado lo cual implica que ya se ha hecho la compraventa y que sólo queda ultimar los detalles.
Cualquier cláusula análoga implicaría lo mismo, la compraventa, por lo cual creo que debe replantearse la cuestión, según lo que explico en el siguiente punto.
2.- Debe ser consciente de que en principio lo que su amiga pretende es eliminar un riesgo por completo y además de modo gratuito, y eso es muy difícil. Dése cuenta de que su amiga quiere obtener la hipoteca sin correr el riesgo de que en ese plazo de negociaciones el propietario la venda a otros compradores PERO todo ello sin asumir coste alguno en caso de que finalmente no la concedan, y eso no parece del todo razonable y no creo que el vendedor quiera entrar por ahí.
Dése cuenta de lo que le digo: el casero renuncia a vender esa vivienda por ejemplo durante dos meses y su amiga pretende que si al final no obtiene la hipoteca el propietario le devuelva esos 3000 euros, es decir, el propietario estaría sufriendo un posible daño (no venderla a otras personas) a cambio de nada (porque estaría devolviendo esos 3000 euros).
3.- Con todo esto quiero decirle que lo importante no es buscar una cláusula parecida o modificada o mejor o pero. Lo importante es darse cuenta del juego de riesgos que se están corriendo y que se quieren eliminar, teniendo en cuenta que lo razonable es que a cambio de eliminar un riesgo se de alguna ventaja al vendedor (como que se quede con algo de esos 3.000 o alguna cosa parecida).
4.- Los modelos son total y absolutamente desaconsejables porque nunca se está seguro de si el resto de cláusulas se ajusta a aquella para la cual tomamos dicho modelo.
Hoplon y Leonjrb, os agradezco mucho sus muy competentes ayudas en este asunto y que voy a trasladar a mi amiga para que se ajuste lo mas posible a sus consejos para evitar problemas. En realidad creo que la hipoteca le será concedida pues son muy formales y el banco le ha dado ya conformidad verbal, pero es bueno curarse en salud por los imprevistos que pudieran surgir.
En cuanto al modelo comprendo también sus razones. De todos modos, muchisimas gracias por el tiempo que han dedicado a esta consulta, Son ustedes, los dos, muy generosos y competentes.
En cuanto al modelo comprendo también sus razones. De todos modos, muchisimas gracias por el tiempo que han dedicado a esta consulta, Son ustedes, los dos, muy generosos y competentes.
