El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares

Coeficientes de división horizontal

8 Comentarios
 
Coeficientes de división horizontal
21/10/2003 18:23
Tengo una vivienda en un finca urbana en la que segun los estatutos realizados en su dia por los promotores, los gastos se pagan a partes iguales. Existen dieferentes tipos de viviendas ( desde 68 m2 hasta casi 300 m2 ). Quisiera saber si existe posibilidad de cambiar los estatutos actuales sin ser por unanimidad teniendo en cta que las viviendas mayores son las de los propios promotores.-
hei
22/10/2003 11:15
Perdona si me meto en algo que no me compete, ya que no soy profesional del tema pero he vivido alguna situación parecida. He leido tu mensaje y te diré que según la Ley de Propiedad Horizontal, el modificar los estatutos de la comunidad tiene que aprobarse por UNANIMIDAD y, según interpreto, las viviendas de mayor coeficiente son las de los promotores (me imagino que son propietarios) es difícil que lo aprueben.
Espero te sirva mi comentario.
Perdon por mi intrusion.
Saludos.
22/10/2003 11:42
Hei tiene toda la razón, los coeficientes contenidos bien en el Título constitutivo o en los Estatutos o en ambos unicamente pueden podificarse por unanimidad.
En el supuesto de que tratado en Junta de propietarios su modificación no sea posible por no existir unanimidad Usted unicamente puede plantear demanda judicial contra el acuerdo y por ende solicitar la modificación de los coeficientes.
Asesorese por un Abogado, si se decide ir a juicio, habrá de solicitarse un peritaje de forma que se establezcan unos coeficientes correctos.
Espero haberle servido de pequeña ayuda.
Salu2
22/10/2003 15:59
La primera cuestión que habría que plantear es que consulte la escritura de compra-venta y ver lo que pone, si se le da por enterado de las normas de Comunidad, entre las cuales están los coeficientes.
Otra cosa de la que exiten varias sentencias es si estos coeficientes los aprueba el propietario único una vez vendidas las viviendas, aunque sea en documento privado. En cuyo caso habrá de ser la Junta de Propietarios quien fije los coeficientes y no el propietario único al ya no serlo.
Saludos
22/10/2003 17:57
Con todos mis respetos Erodri:
A Fidel ya se le ha dicho que los coeficientes de TODOS los propietarios vienen establecidos en el Título constitutivo y/o en los Estatutos.
En la escritura de compraventa de su vivienda únicamente se determina el coeficiente del piso de su propiedad no los del resto.
El promotor de las viviendas ha de realizar la denominada escritura de Obra Nueva y División Horizontal (Titulo constitutivo de la Comunidad) que implica entre otras cosas la determinación de los coeficientes, conforme al art. 17.1 de la LPH se exige unanimidad para los acuerdos de la Junta de Propietarios la modificación de las reglas contenidas en el Título constitutivo o en los Estatutos.
Añado tambien el art. 5 de la LPH:
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignara número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la CUOTA de participación que corresponde a cada piso o local, DETERMINADA por el PROPIETARIO UNICO del edificio al iniciar su venta por pisos, POR ACUERDO DE TODOS LOS PROPIETARIOS existentes, por LAUDO o RESOLUCIÓN JUDICIAL. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.
Salu2
22/10/2003 18:49
una nueva opinion-opcion. a ver que os parece.
Como bien dice Patricia recogiendo la LPH "Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes".
En éste caso la atribución de cuotas es ilegal.
Entonces Fidel podría proponer una reunión de la Junta en el que se tratase el tema de la atribución de cuotas conforme a la Ley. Que se vota en contra, pues entonces impugnación judicial del acuerdo en base a la propia LPH(art.18) solicitando la nulidad de los coefcientes actuales y que al mismo tiempo se establezcan otros conformes a lo dispuesto por la LPH(art5).

1 saludo
22/10/2003 22:52
Patricia T. no has entendido bien mi explicación o yo me he explicado mal. parto de la base de la fecha de compra. Si en ese momento está otorgada la división horizontal, habría que hace lo que muy bien dice helpman. En las escrituras de compraventa naturalmente de la cosa privativa no se incluyen ni normas de Comunidad ni los coeficientes de los demas comuneros, salvo la tuya propia; ahora bien por mis manos a diario pasan un monton de escrituras y en la mayoría el comprador declara conocer las normas estaturarias, normas de comunidad o la división horizontal, en su caso ( ya sabemos que con la ilusión que nos hace nuestra casita esto lo pasamos todos por alto); es lo que en mi anterior post trataba o queria explicar. Y si la venta se formaliza antes de la fecha de la división horizontal, me remito a lo ya dicho.
Saludos.
22/10/2003 23:02
Ampliando lo anterior, en el sentido del propietario único, no necesariamente el propietario único es el que debe hacer la división horizontal y adjudicar los coeficientes, cuantas veces se da un edificio único ya construido, ocupado por arrendatarios que se decide verder a estos su vivienda, mediante documento privado, y ya ese propietrio único no lo es por lo que sin el concurso de los demás compradores no podrá asignar los coeficientes, dado que los compradores los podrán impugnar.
Ver sentencia entre otras: "Enajenación de la finca anes de su constitución en régimen de PH". S. 16-VII-1986
Saludos
23/10/2003 11:37
Ajá Erodri, pero yo me refiero a que en el caso de Fidel los coeficientes ya estan asignados, por tanto o bien existe unanimidad de los propietarios para modificar los coeficientes que se establecen en el Título constitutivo y en los Estatutos o bien habran de acudir a juicio para impugnarlos y establecer otros distintos conforme al art. 5 de la LPH. Entiendo yo que no hay mas solución.

Perdona, tal vez haya sido yo la que no me he sabido expresar. Parto de la idea de que el promotor realiza el Título constitutivo y enajena posteriormente ante notario las viviendas existiendo ya una división horizontal. ¿cómo modificar por los propietarios los coeficientes ya establecidos? entiendo que como ya he dicho por unanimidad conforme al art. 17.1 y si no impugnando judicialmente los coeficientes.

Salu2 a Fidel, Erodri y Helpman.