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¿cómo adquirir el 100% de una vivienda heredada?

8 Comentarios
 
¿cómo adquirir el 100% de una vivienda heredada?
09/11/2017 18:40
Quiero adquirir una vivienda propiedad de mi familia y es todo un poco complejo, así que me gustaría la opinión de un experto. Mi madre y mis tíos (en total 4 personas) poseen el 50% de una vivienda (lo han heredado de mi abuelo) y el otro 50% es de mi abuela. Mi abuela no quiere ninguna compensación por su parte, así que se la cederá a sus hijos pasando éstos a poseer el 100%. Mi madre también me cede su parte con lo cual yo sólo tendría que conseguir los otros 3/4 de la vivienda. A mis tíos sí que tendría que pagarles o compensarles su parte con 20000€ a cada uno (la casa estaría valorada así en 80000€) La vivienda está en Galicia.
¿Cuál sería la mejor forma para pagar todos menos impuestos?
13/11/2017 12:32
Lo más barato es prácticamente siempre la la extinción de condominio. Podríais ir directos al notario estando todos de acuerdo, aunque primero tendría que hacer tu abuela la donación, y tu madre la suya hacia ti, ya que de momento tú no eres dueña de ninguna parte.
Otra opción es comprarla a los actuales propietarios aunque suele salir más caro (se paga ITP en vez de AJD, que tiene un tipo mayor).
Lunaria
paquito xocolatero
15/11/2017 21:12
Muchas gracias por tu respuesta. Fuimos a 2 notarios: uno coincide con lo que tú has dicho y otro dice que no es posible así que estamos como al principio. Tengo que decir que no llegamos a hablar directamente con el notario de la notaría no lo ven viable. Según ellos:
Mi abuela cedería su parte a sus 4 hijos con lo cual ellos serían los nuevos propietarios, pero dicen que la parte de mi madre no me la puede ceder a mí antes de realizar la disolución de condominio con sus hermanos porque forma parte de la herencia de mi abuelo y forma parte de los bienes gananciales de mi abuela. ¿? Esto no lo hemos entendido. Si mi abuela cede a sus hijos su parte y hay unas nuevas escrituras en las que no figura para nada mi abuela...¿por qué no puede mi madre cederme su parte si son los únicos propietarios? ¿Es un error de esta notaría?
Schezlaf
Lunaria
16/11/2017 13:58
La opción más económica, en un principio, sería la propuesta en primer lugar por paquito xocolatero, pero habría dos problemas. El primero, es que tendría que dejar transcurrir un tiempo prudencial entre la donación de su abuela a sus hijos (también podría donársela directamente a usted), la donación de su madre y la extinción del proindiviso. El segundo y más importante es que nos encontramos ante un fraude de ley, que seguramente no pasará desapercibido a la Agencia Tributaria, por lo que transcurrido unos años y antes de su prescripción, se podría iniciar contra usted un procedimiento de comprobación que podría terminar mediante una resolución que acordara que ha habido una incorrecta calificación del hecho imponible declarado como extinción de condominio y que debió ser calificado como transmisión patrimonial onerosa, acordándose por tal motivo una liquidación de dicho impuesto que llevaría acarreado además unos intereses de demora.
Tal posibilidad es totalmente real y debe tenerla en cuenta a la hora de tomar su decisión.

Un saludo
Lunaria
Schezlaf
16/11/2017 16:38
Buenas tardes:

No se tratará de una donación, sino de un pacto de mejora de mi abuela hacia sus hijos con lo cual repartirá en vida una parte de su herencia (por eso debe transmitirla primero a mi madre para no crear desigualdades en lo recibido por cada hermano el día de mañana)
Una vez que la casa ya sea de todos los hermanos mi madre realizará otro pacto de mejora a mi favor pasando yo a ser propietaria de la vivienda junto con mis tíos. Entonces se realizaría la extinción de condominio y yo compensaría a mis tíos.

El notario dice que no hay ningún problema...
Schezlaf
Lunaria
16/11/2017 17:26
Correcto, he aludido a la donación porque arriba se hacía referencia a ella, pero efectivamente en Galicia existe el llamado “pacto de mejora” por el cual se conviene en favor de los descendientes la sucesión en bienes concretos y al estar sometida al impuesto de sucesiones tiene una tributación mucho más ventajosa que donaciones.
En su penúltimo post aludía a una cita del notario que no terminaba de entender y que transcribo: “dicen que la parte de mi madre no me la puede ceder a mí antes de realizar la disolución de condominio con sus hermanos porque forma parte de la herencia de mi abuelo y forma parte de los bienes gananciales de mi abuela”, lo cual enlazo con lo expuesto en otro post y es que si realizara la extinción de condominio tras recibir el 25% de la vivienda de su madre se podría encontrar con el problema arriba señalado y que se entendiera por la Agencia Tributaria que ese negocio jurídico no es una extinción de condominio en sentido estricto sino buscada para eludir el impuesto de transmisiones patrimoniales que lleva aparejada toda compraventa. Sin embargo, como su madre y sus tíos ya están en comunidad en virtud de la herencia de su abuelo, si estos extinguieran el proindiviso tras el pacto de mejora de su abuela no habría problema alguno con la calificación del hecho imponible.

Un saludo
Lunaria
Schezlaf
16/11/2017 17:53
Y en caso de que igualmente utilizáramos esta fórmula, que es lo que nos recomendó el notario, si al final hubiese una inspección de Hacienda...¿nos podrían multar de alguna manera ya que sólo estamos haciendo lo que nos dijo el notario y es el quien debe asesorarnos correctamente, no?
Schezlaf
Lunaria
16/11/2017 18:12
No, la única manera para evitar una sanción (aquí no sería una sanción, sino una comprobación sobre la liquidación del impuesto en cuestión y en su caso una nueva liquidación que llevaría aparejada intereses de demora) sería realizar una consulta a la Agencia Tributaria y seguir sus indicaciones.

Todo es discutible, de hecho usted alude a que ha acudido a dos notarios y le han dado opiniones distintas. De todas maneras, el profesional adecuado no sería el notario sino un asesor fiscal y en caso de que errara tampoco le serviría de excusa ante la Agencia.

Un saludo
Lunaria
Schezlaf
16/11/2017 18:33
He estado mirando ahora por Internet y parece que en Galicia ya no realizan estas revisiones puesto que aunque se sepa el motivo de proceder así es una fórmula complemente legal.

Muchas gracias!!!

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