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Compartir piso con un hermano

22 Comentarios
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Compartir piso con un hermano
18/01/2022 18:03
Buenas tardes mi consulta es la siguiente cuando compramos el piso no disponiamos de nomina para la hipoteca y como pagamos el 50% al contado con la nomina de la hija mayor pedimos la hipoteca con lo cual el piso y la hipoteca esta a su nombre ahora que la pequeña a cumplido los 18 años hemos ido al notario para poner a la pequeña como propietaria de la mitad a lo cual su hermana mayor esta de acuerdo pero el notario nos ha dicho que el no puede hacer eso que tenia que ser un abogado para hacer un contrato privado y que la mayor siempre seguiria siendo la titular pero no podria echar a su hermana ni a nosotros
18/01/2022 19:03
Y por otro lado nos han dicho de hacet un condominio
20/01/2022 11:00
No estoy seguro de entenderlo bien:

1- Usted y otra u otras persona compraron un piso. Imagino que usted y su esposa.

2- Como pidieron una hipoteca con la nómina de su hija mayor, el 50 % del piso está hoy, en régimen de proindiviso, a nombre de su hija, y el restante 50 % a nombre de ¿usted y su esposa? en ¿regímen de gananciales?.

3- Si eso es así, y si no lo es por favor amplíe la información, para poner a nombre de su hija menor el 50 % que hoy es de los dos esposos, en gananciales, deberán acreditar la transmisión por uno de estos medios:
- O bien se lo regalan, y entonces hace falta un contrato de donación, que luego habrá que elevar a público (o hacerlo directamente en escritura).
-O bien se lo venden, y entonces hace falta un contrato de venta, que luego habrá que elevar a público (o hacerlo directamente en escritura).

Según la Comunidad Autonómica variará la fiscalidad que afecte a cada una de esas opciones. En Madrid sería mejor la donación.
20/01/2022 11:03
Y para seguir viviendo en el piso, y que no los puedan echar sus hijas, deberán establecer algún tipo de limitación, como por ejemplo reservarse la habitación, o el uso y disfrute.

Si me dicen lo que esperan lograr con estas operaciones podré precisar más mi consejo; por ejemplo, si lo que buscan es eludir a sus acreedores.
20/01/2022 16:14
Hoplon
Buenas tardes gracias por responder el piso esta al 100% a nombre de la hija mayor nosptros pagamos el 60% al contado al propietario y lo que faltaba hicimos la hipoteca a nombre de la mayor porque la otra todavia era menor nosotros estamos pagandp todo lad letras comunidad el ibi todo y lo que queremos es que cuando nosotros no estemos el piso sea para las dos a lo cual la mayor esta de acuerdo y proteger el piso a un posible embargo que pudiera tener la mayor cosa que ahora mismo no existe pero nunca se sabe ya que ella tiene su vida por su cuenta con su pareja
20/01/2022 17:51
Si el cien por ciento del piso está hoy inscrito en el Registro de la Propiedad la única opción para poner la mitad a nombre de la hermana menor es que se realice una transmisión de esa mitad.

Para ello la hermana mayor debe vender, o alternativamente donar, esa mitad a la hermana menor.

La venta supone ITP y AJD, plusvalía, e incremento patrimonial, y además justificar de dónde sale el dinero de la hermana menor; y la tributación de la donación entre hermanas depende de la Comunidad Autonómica en la que vivan.

En ambos casos hay que sumar, además, los gastos de Notaría y Registro: cojan un lápiz y papel, y saquen la cuenta de cómo les resulta más ventajoso.
21/01/2022 07:18
Hoplon
Creo que al haber ITP y no IVA, no se aplicaría AJD en ningún caso. Ni en la transmisión en sí, ni en un posible préstamo hipotecario (a partir de la nueva ley hipotecaria)
21/01/2022 11:07
itoito
Lo que hemos decidido de momento es hacer un contrato privado mediante el cual la hija mayor cede el 50% a su hermana hasta que la pequeña acaba los estudios y pueda ponerse a trabajar y tampoco nos pueda echar a nosotros
Es esta una buena solucion momentanea?
21/01/2022 11:22
Claro que si, ese acuerdo privado es buena idea.

En cuanto al impuesto de AJD, realmente la tributación no es mi especialidad, y me dejo llevar un poco por la inercia, pero la oportuna intervención de Itoito me ha despertado la curiosidad.

He mirado la normativa y la página web de Madrid, aunque hay otras dieciseis comunidades.

Al parecer, en venta de vivienda de segunda mano -sin pedir hipoteca- el comprador no tributa por el impuesto de AJD en la modalidad de cuota variable o gradual, sino solamente en la cuota fija, en la Escritura (primera copia), a razón de 0,30 € por pliego (0,15 € por folio) de papel timbrado. Es una cantidad nimia y desde luego no merece la pena ni tenerla en cuenta a la hora de hacer números.
21/01/2022 14:03
Hoplon
Muchas gracias por toda la informacion sabe si hay alguna pagina donde haya un modelo de contrato privado para orientarnos gracias
21/01/2022 18:11
Para entre hermanas esto debería bastar:

En ______________ , a ______ de ______________ de _______


REUNIDOS
De una parte, D _________________________________ , mayor de edad, vecino de ______________ , domiciliado en ________________________________ , con documento nacional de identidad número ______________ , en lo sucesivo denominada PARTE VENDEDORA o VENDEDOR, y

De otra parte, D ______________________________y D. _____________________________con NIF respectivamente _____________ y ________________ y domicilio respectivamente en la c/ __________________________, en ______________________________________________, en lo sucesivo PARTE COMPRADORA O COMPRADOR,



INTERVIENEN

Los compareciente intervienen en su propio nombre y derecho. Se reconocen mutuamente con capacidad suficiente para otorgar el presente contrato de compraventa de inmueble y a tal fin,

EXPONEN

I.- Que D _______________________ / _______________________etc. es propietario de la siguiente finca _________________________________________ (descripción registral, referencia catastral, título y cargas).
II.- Que D _______________________ / _______________________ ., etc. tiene interés en adquirir la finca descrita en el exponente precedente.
III.- Que por ello ambas partes,

ACUERDAN

Llevar a efecto el presente contrato de COMPRAVENTA, mediante las siguientes

CLAUSULAS

Primera.- El objeto del presente contrato es la compraventa del inmueble descrito en el Exponente I de este documento con los bienes y derechos que se detallan en el Anexo I, y cuya descripción registral es la siguiente: ________________________________ (NOTA: si es parte indivisa un 50 % especificarlo).

Segunda.- El precio del objeto de la compraventa es de ______________ (en letra) EUROS (______ €)., de conformidad para ambas partes.

Tercera.- El VENDEDOR entrega y pone a disposición del COMPRADOR la finca objeto del presente contrato con sus bienes y derechos manifestando éste su satisfacción por todo ello.

Cuarta.- El pago se efectúa en el presente acto mediante ______________ (metálico, cheque conformado nº ____________________________ de la entidad ______________ , etc.), cantidad que el vendedor declara haber recibido a su entera satisfacción, sirviendo el presente documento como carta de pago.
Quinta.- El inmueble transmitido se encuentra libre de cargas y gravámenes y ocupantes tal y como se justifica con certificación expedida por el Registro de la Propiedad nº ______________ de ______________ que se acompaña al presente documento como Anexo ______________ Igualmente se encuentra al corriente del pago de cuotas y derramas de la Comunidad de Propietarios a la que pertenece, lo que se acredita con la correspondiente certificación expedida por el Secretario/ Administrador de la misma.

No obstante lo anterior, las partes acuerdan que todas aquellas obligaciones o débitos nacidos antes de la fecha de formalización de este documento serán de cuenta del VENDEDOR.

Sexta.- Todos los gastos e impuestos excepto el Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos Urbanos, derivados de este otorgamiento, serán de cuenta exclusiva del COMPRADOR.

Séptima.- La parte compradora podrá dejar sin efecto este contrato, y recuperar las cantidades pagadas, si la finca entregada no estuviese libre de cargas y gravámenes y ocupantes.

NOTA: si fuera necesario, especificar que se exhibe ITE al día, Licencia de Primera Ocupación y Certificado Energético, entre dos hermanas yo creo que no hace falta).

Octava.- Fuero. Ambas partes contratantes renuncian expresamente a su fuero sometiéndose a los Juzgados y Tribunales de ______________


Y en prueba de conformidad con todo ello firman el presente documento por duplicado ejemplar en el lugar y fecha expresados en el encabezamiento.






El/los vendedor/esEl/los comprador/es
Firmado: ______________Firmado: ______________
22/01/2022 06:59
Hoplon
Solo para matizar, los gastos e impuestos en la compraventa son pactables por las partes pero si se hacen según Ley, el vendedor pagaría su plusvalía (incremento de valor en terrenos de naturaleza urbana) y la parte más costosa de notaría, la escritura matriz, mientras el comprador pagaría, respecto a notaría, la 1ª y sucesivas copias de escritura. Hay también que matizar que, a partir de stc del TS de 15 de junio de 2016, el IBI se suele asumir según los meses en que se disfruta la propiedad, haciendo un prorrateo entre vendedor y comprador según el mes en que se hizo la compraventa, ya que antes el IBI lo asumía quien tuviera la propiedad en fecha 1 de enero
22/01/2022 11:06
Muy notable la última matización de Itoito: todo suma. Y todo es gasto. Por eso, y siendo cosa que queda en familia, el contrato privado debería bastar, al menos de momento.

Presten atención a la vida en pareja de la hermana mayor por si s eprodujera algún altibajo que pueda perturbar sus planes

Y repasando el hilo, habría que repasar la cláusula Quinta del contrato:

"Ambas intervinientes manifiestan su conformidad con el gravamen que recae sobre la finca consistente en el derecho de habitación vitalicio a favor de sus progenitores D. _____ y Dª _______, y se obligan a inscribirlo en el registro de la propiedad en caso de transmisión del mismo."

(O tal vez, "acuerdan imponer la siguiente carga sobre la finca: el derecho de habitación vitalicio a favor de sus progenitores D. _____ y Dª _______, y se obligan a inscribirla en el registro de la propiedad en caso de transmisión de esta.")
22/01/2022 19:32
Muchas gracias a los dos por la informacion pero como no va a ser una compra venta haremos lo del contrato privado cediendo el 50% a su hermana y que np pueda echarnos a nosotros mientras vivamos cosa que hoy no pensamos que vaya a hacerlo pero la vida nunca sabes que sorpresas te puede dar
Un saludo
22/01/2022 19:33
Muchas gracias a los dos por la informacion pero como no va a ser una compra venta haremos lo del contrato privado cediendo el 50% a su hermana y que np pueda echarnos a nosotros mientras vivamos cosa que hoy no pensamos que vaya a hacerlo pero la vida nunca sabes que sorpresas te puede dar
Un saludo
22/01/2022 21:14
Muy bien, pero si como usted dice no va a ser una compraventa, que el contrato privado sea de donación.
22/01/2022 21:27
Que me corrija Hoplon si me equivoco pero yo, en el contrato de donación (creo que debe ser escriturado para tener efectos y sobre todo fiscales) deben hacer constar quienes deben habitar la casa y una cláusula en la que tengáis el uso y disfrute de ella (vitalicia?). Si se hace una donación a su hermana y luego hay conflictos, los intereses de los demás habitantes pueden peligrar. No obstante me gustaría que diera su opinión Hoplon al respecto
22/01/2022 23:36
Va a ser un contrato privado entre ambas partes sin notariosni nada un contrato privado de cesion de 50% y convivencia vitalicia
23/01/2022 00:05
Fraram
Pero en el Registro de la Propiedad seguirá apareciendo su hija mayor como única propietaria, y en caso de que vendiera la vivienda, ese contrato privado no tiene efectos ante terceras personas y sí podrían echarles. No se puede hacer una transmisión de una propiedad, en ningún porcentaje, mediante contrato privado solamente, se tiene que perfeccionar en escritura pública de donación o compraventa
23/01/2022 12:42
Seria una solucion momentanea hasta que la pequeña se ponga a trabajar y se puede hacer una donacion mas adelante. Cuanto costaria una donacion mas o menos
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Viendo 1 - 20 de 22 comentarios
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18/01/2022 18:03
Buenas tardes mi consulta es la siguiente cuando compramos el piso no disponiamos de nomina para la hipoteca y como pagamos el 50% al contado con la nomina de la hija mayor pedimos la hipoteca con lo cual el piso y la hipoteca esta a su nombre ahora que la pequeña a cumplido los 18 años hemos ido al notario para poner a la pequeña como propietaria de la mitad a lo cual su hermana mayor esta de acuerdo pero el notario nos ha dicho que el no puede hacer eso que tenia que ser un abogado para hacer un contrato privado y que la mayor siempre seguiria siendo la titular pero no podria echar a su hermana ni a nosotros
18/01/2022 19:03
Y por otro lado nos han dicho de hacet un condominio
20/01/2022 11:00
No estoy seguro de entenderlo bien:

1- Usted y otra u otras persona compraron un piso. Imagino que usted y su esposa.

2- Como pidieron una hipoteca con la nómina de su hija mayor, el 50 % del piso está hoy, en régimen de proindiviso, a nombre de su hija, y el restante 50 % a nombre de ¿usted y su esposa? en ¿regímen de gananciales?.

3- Si eso es así, y si no lo es por favor amplíe la información, para poner a nombre de su hija menor el 50 % que hoy es de los dos esposos, en gananciales, deberán acreditar la transmisión por uno de estos medios:
- O bien se lo regalan, y entonces hace falta un contrato de donación, que luego habrá que elevar a público (o hacerlo directamente en escritura).
-O bien se lo venden, y entonces hace falta un contrato de venta, que luego habrá que elevar a público (o hacerlo directamente en escritura).

Según la Comunidad Autonómica variará la fiscalidad que afecte a cada una de esas opciones. En Madrid sería mejor la donación.
20/01/2022 11:03
Y para seguir viviendo en el piso, y que no los puedan echar sus hijas, deberán establecer algún tipo de limitación, como por ejemplo reservarse la habitación, o el uso y disfrute.

Si me dicen lo que esperan lograr con estas operaciones podré precisar más mi consejo; por ejemplo, si lo que buscan es eludir a sus acreedores.
20/01/2022 16:14
Hoplon
Buenas tardes gracias por responder el piso esta al 100% a nombre de la hija mayor nosptros pagamos el 60% al contado al propietario y lo que faltaba hicimos la hipoteca a nombre de la mayor porque la otra todavia era menor nosotros estamos pagandp todo lad letras comunidad el ibi todo y lo que queremos es que cuando nosotros no estemos el piso sea para las dos a lo cual la mayor esta de acuerdo y proteger el piso a un posible embargo que pudiera tener la mayor cosa que ahora mismo no existe pero nunca se sabe ya que ella tiene su vida por su cuenta con su pareja
20/01/2022 17:51
Si el cien por ciento del piso está hoy inscrito en el Registro de la Propiedad la única opción para poner la mitad a nombre de la hermana menor es que se realice una transmisión de esa mitad.

Para ello la hermana mayor debe vender, o alternativamente donar, esa mitad a la hermana menor.

La venta supone ITP y AJD, plusvalía, e incremento patrimonial, y además justificar de dónde sale el dinero de la hermana menor; y la tributación de la donación entre hermanas depende de la Comunidad Autonómica en la que vivan.

En ambos casos hay que sumar, además, los gastos de Notaría y Registro: cojan un lápiz y papel, y saquen la cuenta de cómo les resulta más ventajoso.
21/01/2022 07:18
Hoplon
Creo que al haber ITP y no IVA, no se aplicaría AJD en ningún caso. Ni en la transmisión en sí, ni en un posible préstamo hipotecario (a partir de la nueva ley hipotecaria)
21/01/2022 11:07
itoito
Lo que hemos decidido de momento es hacer un contrato privado mediante el cual la hija mayor cede el 50% a su hermana hasta que la pequeña acaba los estudios y pueda ponerse a trabajar y tampoco nos pueda echar a nosotros
Es esta una buena solucion momentanea?
21/01/2022 11:22
Claro que si, ese acuerdo privado es buena idea.

En cuanto al impuesto de AJD, realmente la tributación no es mi especialidad, y me dejo llevar un poco por la inercia, pero la oportuna intervención de Itoito me ha despertado la curiosidad.

He mirado la normativa y la página web de Madrid, aunque hay otras dieciseis comunidades.

Al parecer, en venta de vivienda de segunda mano -sin pedir hipoteca- el comprador no tributa por el impuesto de AJD en la modalidad de cuota variable o gradual, sino solamente en la cuota fija, en la Escritura (primera copia), a razón de 0,30 € por pliego (0,15 € por folio) de papel timbrado. Es una cantidad nimia y desde luego no merece la pena ni tenerla en cuenta a la hora de hacer números.
21/01/2022 14:03
Hoplon
Muchas gracias por toda la informacion sabe si hay alguna pagina donde haya un modelo de contrato privado para orientarnos gracias
21/01/2022 18:11
Para entre hermanas esto debería bastar:

En ______________ , a ______ de ______________ de _______


REUNIDOS
De una parte, D _________________________________ , mayor de edad, vecino de ______________ , domiciliado en ________________________________ , con documento nacional de identidad número ______________ , en lo sucesivo denominada PARTE VENDEDORA o VENDEDOR, y

De otra parte, D ______________________________y D. _____________________________con NIF respectivamente _____________ y ________________ y domicilio respectivamente en la c/ __________________________, en ______________________________________________, en lo sucesivo PARTE COMPRADORA O COMPRADOR,



INTERVIENEN

Los compareciente intervienen en su propio nombre y derecho. Se reconocen mutuamente con capacidad suficiente para otorgar el presente contrato de compraventa de inmueble y a tal fin,

EXPONEN

I.- Que D _______________________ / _______________________etc. es propietario de la siguiente finca _________________________________________ (descripción registral, referencia catastral, título y cargas).
II.- Que D _______________________ / _______________________ ., etc. tiene interés en adquirir la finca descrita en el exponente precedente.
III.- Que por ello ambas partes,

ACUERDAN

Llevar a efecto el presente contrato de COMPRAVENTA, mediante las siguientes

CLAUSULAS

Primera.- El objeto del presente contrato es la compraventa del inmueble descrito en el Exponente I de este documento con los bienes y derechos que se detallan en el Anexo I, y cuya descripción registral es la siguiente: ________________________________ (NOTA: si es parte indivisa un 50 % especificarlo).

Segunda.- El precio del objeto de la compraventa es de ______________ (en letra) EUROS (______ €)., de conformidad para ambas partes.

Tercera.- El VENDEDOR entrega y pone a disposición del COMPRADOR la finca objeto del presente contrato con sus bienes y derechos manifestando éste su satisfacción por todo ello.

Cuarta.- El pago se efectúa en el presente acto mediante ______________ (metálico, cheque conformado nº ____________________________ de la entidad ______________ , etc.), cantidad que el vendedor declara haber recibido a su entera satisfacción, sirviendo el presente documento como carta de pago.
Quinta.- El inmueble transmitido se encuentra libre de cargas y gravámenes y ocupantes tal y como se justifica con certificación expedida por el Registro de la Propiedad nº ______________ de ______________ que se acompaña al presente documento como Anexo ______________ Igualmente se encuentra al corriente del pago de cuotas y derramas de la Comunidad de Propietarios a la que pertenece, lo que se acredita con la correspondiente certificación expedida por el Secretario/ Administrador de la misma.

No obstante lo anterior, las partes acuerdan que todas aquellas obligaciones o débitos nacidos antes de la fecha de formalización de este documento serán de cuenta del VENDEDOR.

Sexta.- Todos los gastos e impuestos excepto el Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos Urbanos, derivados de este otorgamiento, serán de cuenta exclusiva del COMPRADOR.

Séptima.- La parte compradora podrá dejar sin efecto este contrato, y recuperar las cantidades pagadas, si la finca entregada no estuviese libre de cargas y gravámenes y ocupantes.

NOTA: si fuera necesario, especificar que se exhibe ITE al día, Licencia de Primera Ocupación y Certificado Energético, entre dos hermanas yo creo que no hace falta).

Octava.- Fuero. Ambas partes contratantes renuncian expresamente a su fuero sometiéndose a los Juzgados y Tribunales de ______________


Y en prueba de conformidad con todo ello firman el presente documento por duplicado ejemplar en el lugar y fecha expresados en el encabezamiento.






El/los vendedor/esEl/los comprador/es
Firmado: ______________Firmado: ______________
22/01/2022 06:59
Hoplon
Solo para matizar, los gastos e impuestos en la compraventa son pactables por las partes pero si se hacen según Ley, el vendedor pagaría su plusvalía (incremento de valor en terrenos de naturaleza urbana) y la parte más costosa de notaría, la escritura matriz, mientras el comprador pagaría, respecto a notaría, la 1ª y sucesivas copias de escritura. Hay también que matizar que, a partir de stc del TS de 15 de junio de 2016, el IBI se suele asumir según los meses en que se disfruta la propiedad, haciendo un prorrateo entre vendedor y comprador según el mes en que se hizo la compraventa, ya que antes el IBI lo asumía quien tuviera la propiedad en fecha 1 de enero
22/01/2022 11:06
Muy notable la última matización de Itoito: todo suma. Y todo es gasto. Por eso, y siendo cosa que queda en familia, el contrato privado debería bastar, al menos de momento.

Presten atención a la vida en pareja de la hermana mayor por si s eprodujera algún altibajo que pueda perturbar sus planes

Y repasando el hilo, habría que repasar la cláusula Quinta del contrato:

"Ambas intervinientes manifiestan su conformidad con el gravamen que recae sobre la finca consistente en el derecho de habitación vitalicio a favor de sus progenitores D. _____ y Dª _______, y se obligan a inscribirlo en el registro de la propiedad en caso de transmisión del mismo."

(O tal vez, "acuerdan imponer la siguiente carga sobre la finca: el derecho de habitación vitalicio a favor de sus progenitores D. _____ y Dª _______, y se obligan a inscribirla en el registro de la propiedad en caso de transmisión de esta.")
22/01/2022 19:32
Muchas gracias a los dos por la informacion pero como no va a ser una compra venta haremos lo del contrato privado cediendo el 50% a su hermana y que np pueda echarnos a nosotros mientras vivamos cosa que hoy no pensamos que vaya a hacerlo pero la vida nunca sabes que sorpresas te puede dar
Un saludo
22/01/2022 19:33
Muchas gracias a los dos por la informacion pero como no va a ser una compra venta haremos lo del contrato privado cediendo el 50% a su hermana y que np pueda echarnos a nosotros mientras vivamos cosa que hoy no pensamos que vaya a hacerlo pero la vida nunca sabes que sorpresas te puede dar
Un saludo
22/01/2022 21:14
Muy bien, pero si como usted dice no va a ser una compraventa, que el contrato privado sea de donación.
22/01/2022 21:27
Que me corrija Hoplon si me equivoco pero yo, en el contrato de donación (creo que debe ser escriturado para tener efectos y sobre todo fiscales) deben hacer constar quienes deben habitar la casa y una cláusula en la que tengáis el uso y disfrute de ella (vitalicia?). Si se hace una donación a su hermana y luego hay conflictos, los intereses de los demás habitantes pueden peligrar. No obstante me gustaría que diera su opinión Hoplon al respecto
22/01/2022 23:36
Va a ser un contrato privado entre ambas partes sin notariosni nada un contrato privado de cesion de 50% y convivencia vitalicia
23/01/2022 00:05
Fraram
Pero en el Registro de la Propiedad seguirá apareciendo su hija mayor como única propietaria, y en caso de que vendiera la vivienda, ese contrato privado no tiene efectos ante terceras personas y sí podrían echarles. No se puede hacer una transmisión de una propiedad, en ningún porcentaje, mediante contrato privado solamente, se tiene que perfeccionar en escritura pública de donación o compraventa
23/01/2022 12:42
Seria una solucion momentanea hasta que la pequeña se ponga a trabajar y se puede hacer una donacion mas adelante. Cuanto costaria una donacion mas o menos