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Compra de chalet sin licencia

4 Comentarios
 
Compra de chalet sin licencia
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19/05/2014 17:27
Hola , muchas gracias por vuestra ayuda, no se si me estoy metiendo en un problema .
Estoy en pleno tramite de compra de un chalet para vivir todo el año , mi problema me surge porque en nota simple aparece registrada la construcción y el terreno , paga catastro donde aparece la vivienda y el terreno , tiene contador definitivo de endesa , pero sin embargo el propietario lo construyo en su día sin licencia de obra , no entiendo como esta todo registrado ?. He ido al ayuntamiento para consultar un plan de urbanismo y el mismo ayuntamiento me comenta que no le afecta el plan , que esta construido en terreno urbano no consolidado y como esta construido hace mas de cinco años no me podrían poner sanción , me comentan que esa zona se llegara a urbanizar en su día y tendrá un coste a razón de metros .
¿Que me podeis aconsejar al respecto ?, la verdad que me hace mucha ilusión y es bastante económico , y unicája me a aceptado el préstamo hipotecario , lo que no me cuadra es que como sin haber tenido licencia de obra ni cédula de acupación a podido registrar la finca , pagar IBI , tener contador definitivo ,en fin estoy hecho un lío y apunto de culminar la compra , estaria muy agradecido si me pudierais orientar , muchas gracias.
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19/05/2014 21:30
Lo que sí debes tener muy claro es que la información del ayuntamiento es correcta.

La consecuencia de que el suelo sea urbano no consolidado es que el PGOU lo habrá incluido en una unidad de ejecución pendiente de proveerse de servicios que no tiene.

El coste de las obras de urbanización para ejecutar los servicios pendientes y la cesión de suelo para zonas verdes o dotacional, los sufragarán equitativamente entre los propietarios incluidos en la unidad de ejecución.

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19/05/2014 23:37
Gracias , respecto la informacion del ayuntamiento a no ser equivocación de ellos o un cambio repentino , he preguntado tres veces y me han facilitado en papel planos de la zona y de la finca con la afectaciones del pgou ( en este caso no afecta ) , esta catalogado urbano no consolidado . Lo que mas me preocupa es que este realizado sin licencia de obra , aunque la posible sancion este prescrita por haber transcurrido 6 años , ¿en que afectaria esto en un futuro?. Si es tema de dinero en un futuro pues mas o menos se prevee pero no quiero embarcarme en esto y el año que viene vengan diciendo que es ilegal y llegaran incluso a su derribo ,
la verdad que es economico y la construccion de gran calidad , por favor ayudaaa estoy hecho un lio y contra mas leo mas me confundo ,
muchas gracia por vuestra atencion y ayuda.
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20/05/2014 10:04
Desde la consideración de que el régimen del suelo urbano no consolidad ( SUNC ) puede sufrir pequeñas variaciones de una CCAA a otra, me temo que la "INFORMACIÓN VERBAL" de que no le afecta el PGOU es una interpretación no acorde con la realidad sin ningún valor jurídico.

En los casos en que el comprador tiene dudas, siempre aconsejo que solicite por escrito en el ayuntamiento la " CÉDULA URBANÍSTICA" del terreno y de la construcción sobre el levantada. El ayuntamiento está obligado a responder, también por escrito.

1ª ) No te quepa ninguna duda que el PGOU afecta a ese suelo, la calificación de suelo urbano no consolidado es una afectación o caraga en sí mismo, desde el momento en que darle esa calificación significa que son precisas actuaciones de urbanización, reforma interior u obtención de dotaciones urbanísticas.

En SUNC, es un deber de los propietarios repartirse equitativamente esas cargas mediante la figura de equidistribución o reparcelación, si quieren ejercer sus derechos de aprovechamiento urbanístico.

Para el ejercicio de los derechos de los propietarios de esta categoría de suelo requiere la previa aprobación del instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de los terrenos y, en su caso, del instrumento de gestión urbanística exigible, así como la obtención de la licencia urbanística correspondiente.

Esto último significa que el ayuntamiento no puede conceder licencia de obras en esos terrenos mientras la ordenación del sector no esté aprobada.

En el supuesto de que la ordenación venga establecida directamente en el PGOU, las licencias que se concedan estarán condicionadas a la realización, por el solicitante, de las obras de urbanización precisas y a la entrega gratuita de suelo dotacional.

En el otro supuesto, de que el sector no tengan ordenación detallada, los propietarios de esos terrenos tienen derecho a promover su urbanización, presentando al ayuntamiento un instrumento de planeamiento que establezca detalladamente su ordenación, tras cuya aprobación se aplica el régimen de derechos y deberes indicados en el párrafo anterior.

En sectores sin ordenación detallada aprobada el ayuntamiento no puede conceder licencias urbanísticas en ningún caso.

2º) ¿ En que puede afectar en un futuro el hecho de que la casa se construyera sin licencia ?

Debes tener en cuenta que de ese acto puede ser la consecuencia de iniciación de un procedimiento de legalización, por un lado y de incoación de un expediente sancionador, por otro. También, que a aunque pueden tramitarse ambos al mismo tiempo, la resolución de los mismos siempre es independiente.

En consecuencia, habría que estudiar la ley urbanística de la CCAA done se hallen los terrenos para conocer el plazo de caducidad de iniciación de los procedimientos de legalización y el de prescripción de las infracciones urbanísticas.




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22/05/2014 11:43
Ojo porque al final la vivienda puede costarte cara. Somos un estudio de arquitectura y hemos tenido recientemente un cliente que compró una casa sin licencia, encontrándose con que al cabo del tiempo la empresa de agua le cortaba el suministro por no disponer de la licencia de primera ocupación, viéndose obligado a tramitar la legalización de la vivienda. Lo cual supone un importante coste económico de las tasas del ayundamiento con el que el cliente no contaba.

Te dejo un artículo que habla sobre información que te servirá de ayuda sobre el procedimiento y costes de legalización de una vivienda.

http://iaslicencias.es/blog/legalizaciondeviviendas/legalizacion-de-una-vivienda