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Compra de un proindiviso en contrato privado
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7 Comentarios
Compra de un proindiviso en contrato privado
Les comento la situación:
Estamos 5 hermanos pendientes de adjudicación de herencia, a partes iguales, tras el fallecimiento de nuestros padres. Hay un acuerdo tácito entre todos respecto al reparto de los bienes.
Para evitar problemas de exceso de adjudicacion entre herederos, con el consiguiente pago de impuesto de donaciones, y no tener dinero suficiente para compensar, queremos vender una de las propiedades privativas de mi padre y con el dinero de la venta poder proceder a la adjudicación definitiva de las 2 herencias.
En la propiedad que voy a adquirir, que estaba en régimen de gananciales, quiero empezar a hacer obras de reforma. No hay ningún inconveniente por parte de mis hermanos pero , como nunca se sabe, mientras se resuelve la adjudicación definitiva, me gustaría, antes de empezar las obras, comprarles mediante contrato privado la parte que les corresponde.
Mi pregunta es: ¿ese contrato privado, me asegura la plena propiedad respecto a mis hermanos ?
Entiendo que no podría venderlo pero, al menos, si las cosas se tuercen, quiero asegurarme plenamente del uso y disfrute de la vivienda.
Un Saludo
Estamos 5 hermanos pendientes de adjudicación de herencia, a partes iguales, tras el fallecimiento de nuestros padres. Hay un acuerdo tácito entre todos respecto al reparto de los bienes.
Para evitar problemas de exceso de adjudicacion entre herederos, con el consiguiente pago de impuesto de donaciones, y no tener dinero suficiente para compensar, queremos vender una de las propiedades privativas de mi padre y con el dinero de la venta poder proceder a la adjudicación definitiva de las 2 herencias.
En la propiedad que voy a adquirir, que estaba en régimen de gananciales, quiero empezar a hacer obras de reforma. No hay ningún inconveniente por parte de mis hermanos pero , como nunca se sabe, mientras se resuelve la adjudicación definitiva, me gustaría, antes de empezar las obras, comprarles mediante contrato privado la parte que les corresponde.
Mi pregunta es: ¿ese contrato privado, me asegura la plena propiedad respecto a mis hermanos ?
Entiendo que no podría venderlo pero, al menos, si las cosas se tuercen, quiero asegurarme plenamente del uso y disfrute de la vivienda.
Un Saludo
Pueden hacer ustedes un documento privado de adjudicación de herencia y cuaderno particional, con plenas garantías. Pero no pueden repartirse algo que todavía no han aceptado, ni se sabe en qué proporción. Bájense un modelo de adjudicación y atribución de cuotas o vayan a un abogado a hacerlo. Desde el momento en que firmen, todos devienen en propietarios y hasta pueden pedirle al registrador de la propiedad que se lo inscriban tras pagar los impuestos.
Hola, respecto a la última parte de la respuesta me interesa, si heredo una propiedad entre varios indivisible, un piso, ¿al aceptar y pagar impuestos ya no hay problema para ir directamente a registrar mi parte a mi nombre??
Importante, ¿se pueden pagar entonces las plusvalias de forma individual ??? Antes de dividir el piso?
Disculpen la reiteración pero quiero saber si hay algún matiz que me puedan aclarar.
¿ También se podría registrar otro piso prelegado enteramente a otro hermano, pagar la plusvalía sin concurrir los otros herederos y antes de pagar sucesiones?
Muchas gracias y saludos.
Importante, ¿se pueden pagar entonces las plusvalias de forma individual ??? Antes de dividir el piso?
Disculpen la reiteración pero quiero saber si hay algún matiz que me puedan aclarar.
¿ También se podría registrar otro piso prelegado enteramente a otro hermano, pagar la plusvalía sin concurrir los otros herederos y antes de pagar sucesiones?
Muchas gracias y saludos.
Hola, respecto a la última parte de la respuesta me interesa, si heredo una propiedad entre varios indivisible, un piso, ¿al aceptar y pagar impuestos ya no hay problema para ir directamente a registrar mi parte a mi nombre??
Importante, ¿se pueden pagar entonces las plusvalias de forma individual ??? Antes de dividir el piso?
Disculpen la reiteración pero quiero saber si hay algún matiz que me puedan aclarar.
¿ También se podría registrar otro piso prelegado enteramente a otro hermano, pagar la plusvalía sin concurrir los otros herederos y antes de pagar sucesiones?
Muchas gracias y saludos.
Importante, ¿se pueden pagar entonces las plusvalias de forma individual ??? Antes de dividir el piso?
Disculpen la reiteración pero quiero saber si hay algún matiz que me puedan aclarar.
¿ También se podría registrar otro piso prelegado enteramente a otro hermano, pagar la plusvalía sin concurrir los otros herederos y antes de pagar sucesiones?
Muchas gracias y saludos.
Gracias Grisolía.
Ahora estaríamos en una situación de "aceptación tácita" de la herencia., puesto que ya estamos disponiendo de las propiedades que nos vamos a adjudicar a efectos de uso y disfrute, con conformidad entre los hermanos, mientras se resuelven los trámites notariales.
Aunque el reparto de las dos herencias, conforme al testamento, va a ser a partes iguales, el problema que nos plantea el notario es no se puede hacer el reparto como si se tratase de una sola herencia. Los bienes de la herencia de mi padre por ser algunos privativos, tienen mucho más valor que los bienes de nuestra madre. Si ahora se hiciese la adjudicación de la herencia de nuestra madre, los que se quedan sus bienes tienen que compensar con dinero a los otros hermanos, y no hay dinero para hacerlo.
Nos propone proceder al reparto y adjudicacion de la herencia de nuestro padre. Poner a la venta una de las propiedades que nos adjudicariamos entre todos, y con el dinero obtenido proceder a la adjudicación de los bienes de nuestra madre con las compensaciones que sean.
Mientras se vende esa propiedad, ¿ Se puede hacer un solo documento privado de adjudicación de herencia incluyendo el reparto de todas las propiedades como si se tratase de una sola herencia? o, si en la notaría nos dicen que hay que hacer una escritura de adjudicación por cada herencia, ¿también habría que hacer dos documentos privados de adjudicación?
P.D. El impuesto de sucesiones está pagado conforme a un reparto a partes iguales del valor de los inmuebles, sin que conste una adjudicación concreta.
Ahora estaríamos en una situación de "aceptación tácita" de la herencia., puesto que ya estamos disponiendo de las propiedades que nos vamos a adjudicar a efectos de uso y disfrute, con conformidad entre los hermanos, mientras se resuelven los trámites notariales.
Aunque el reparto de las dos herencias, conforme al testamento, va a ser a partes iguales, el problema que nos plantea el notario es no se puede hacer el reparto como si se tratase de una sola herencia. Los bienes de la herencia de mi padre por ser algunos privativos, tienen mucho más valor que los bienes de nuestra madre. Si ahora se hiciese la adjudicación de la herencia de nuestra madre, los que se quedan sus bienes tienen que compensar con dinero a los otros hermanos, y no hay dinero para hacerlo.
Nos propone proceder al reparto y adjudicacion de la herencia de nuestro padre. Poner a la venta una de las propiedades que nos adjudicariamos entre todos, y con el dinero obtenido proceder a la adjudicación de los bienes de nuestra madre con las compensaciones que sean.
Mientras se vende esa propiedad, ¿ Se puede hacer un solo documento privado de adjudicación de herencia incluyendo el reparto de todas las propiedades como si se tratase de una sola herencia? o, si en la notaría nos dicen que hay que hacer una escritura de adjudicación por cada herencia, ¿también habría que hacer dos documentos privados de adjudicación?
P.D. El impuesto de sucesiones está pagado conforme a un reparto a partes iguales del valor de los inmuebles, sin que conste una adjudicación concreta.
El notario tiene razón: tienen ustedes dos herencias distintas , la de su padre y la de su madre. No insistan en verlo como un todo, aunque para ustedes sea lo mismo. Lo del pago en dinero se puede hacer de muchas formas distintas, todas ellas lógicas y legales, y plenamente garantizadas: desde otorgar ante notario un reconocimiento de deuda con vencimiento exacto, hasta constituir hipoteca para el pago de las porciones hereditarias a, en fin, renunciar a parte de una de las propiedades de su padre, compensándose lo que se adeude con ocasión de la adjudicación de las propiedades de su madre. Es lo que usted intuye cuando pregunta lo del documento privado. Con un poco de imaginación y una calculadora lo dejan todo firmado en notaría la misma mañana.
De las que me propone, creo que el reconocimiento de deuda puede ser una buena solución.
De la herencia de mi madre yo voy a recibir la propiedad con menos valor por lo que, de la venta del piso(privativo) que heredamos de mi padre, seré el que reciba una mayor cantidad de dinero, con la que podré saldar la deuda que compense al resto de mis hermanos..
Me surge la duda sobre el "vencimiento exacto" de la deuda.
Puesto que la deuda se saldará cuando se formaliza la venta del piso, ¿debe figurar una fecha exacta o es válido con que figure una fecha indeterminada. Algo así como: "la deuda se saldará en la fecha en que se formalice la venta de la vivienda.........."
De la herencia de mi madre yo voy a recibir la propiedad con menos valor por lo que, de la venta del piso(privativo) que heredamos de mi padre, seré el que reciba una mayor cantidad de dinero, con la que podré saldar la deuda que compense al resto de mis hermanos..
Me surge la duda sobre el "vencimiento exacto" de la deuda.
Puesto que la deuda se saldará cuando se formaliza la venta del piso, ¿debe figurar una fecha exacta o es válido con que figure una fecha indeterminada. Algo así como: "la deuda se saldará en la fecha en que se formalice la venta de la vivienda.........."
En el préstamo se puede establecer un plazo o condición, para la devolución: tras x meses, o con anterioridad, en el momento de la venta de tal vivienda. Piense que también habría que salvaguardar de alguna manera la eventualidad de que esa vivienda no se venda (y por tanto nunca haya que devolverlo), por lo que debería haber un vencimiento exacto, un plazo límite para vender esa vivienda, a falta de lo cual, si no se ha pagado, pueda cobrarse.
