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Compra y venta de piso en construcción

12 Comentarios
 
Compra y venta de piso en construcción
16/12/2002 18:47
Hace un par de años compré un piso sobre plano, cuya construcción ni siquiera había empezado, y firmé el correspondiente contrato privado con la promotora.

El precio total del piso ascendía a 20 millones de pesetas, de los que pagué solo 4 más el 7% de IVA correspondiente (280.000 pts), pues los otros 16 había que pagarlos a la entrega del piso, en el mes de octubre de este año.

En el mes de julio de este año, tres meses antes de la entrega de llaves, vendí el piso a otra persona por 23 millones, de los que me entregó 7, más las 280.000 pts del IVA que yo había pagado a la promotora, pues el resto eran los 16 millones que había que pagarle a la promotora a la entrega de llaves y firma de escritura.

Mi pregunta es: ¿Como debo declarar ese beneficio que obtuve de 3 millones y cuanto tendría que pagar a Hacienda?

Tengo que aclarar que yo no firmé ningun contrato con la persona que compró el piso, que firmó directamente la escritura con la promotora. Cuando la persona que compró el piso me pagó los 7.280.000 pts, yo solo firmé una carta que redactó la promotora en la que se decía que yo renunciaba al piso y que reconocía que la promotora me había devuelto todo el dinero que yo había entregado a cuenta del precio, sin especificar cantidad alguna, y que no tenía nada que reclamar.
17/12/2002 07:49
De tu relato saco las siguiente conclusiones:

Que al renunciar al piso, la promotora te dió un certificado diciendo que los 4.000.000 más IVA entregados a cuenta te han sido restituidos.

Que el comprador, escritura el piso en 20.000.000 más IVA, es decir, que no tiene en cuenta los 3.000.000 que obtienes de plusvalía

Que por tanto al no haber firmado ningún contrato privado de la compra-venta del derecho sobre el piso, no hay pruba material de ello.

Por todo esto, tú no has tenido plusvalía, dado que lo que has hecho, es lo que vulgarmente se llama sacar 3.000.000 en dinero "negro", por tanto no tienes ningún beneficio que declarar, eso si, hacienda te puede levantar un acta por ese incremento de patrimonio no justificado, es decir, si te pillan esos tres millones, y no puedes justificar de donde han salido, te pueden levantar un acta incrementandote tu base imponible en esos tres millones, es decir, después de sumar todas tus rentas (trabajo, capital, etc...) te sumarían tres millones más y por tanto tu tipo marginal medio se vería incrmentado significativamente.

Saludos
17/12/2002 11:02
Gracias Munitis, por sus aclaraciones, pero, por principios y por otros motivos, no quiero generar dinero negro. Al contrario: quiero declarar mis beneficios, pagar a Hacienda lo que tenga que pagar y disfrutar del resto con tranquilidad.

Un conocido (gestor-asesor) me dijo que si el comprador del piso está de acuerdo, podríamos firmar entre él y yo un documento, no de compraventa de un piso, sino de cesión de derechos contractuales.

Es decir, yo le cedería a ese señor mis derechos sobre el contrato privado de compraventa que en su día firmé con la promotora, por 7.000.000 pts, y él se subrogaría en dicho contato de compraventa y se haría cargo de pagar el resto del precio del piso.

De esa forma, según ese gestor conocido mío, el comprador tendría que pagar los impuestos correspondientes a esa cesión, y yo declararía el beneficio o incremento patrimonial de los 3.000.000 pts, y pagaría el 18% de esa cantidad.

De esa forma, no habría fraude alguno, yo declararía mis beneficios, pagaría una suma razonable a Hacienda y podría disfrutar del resto con tranquilidad.

Le parece a vd. una buena solución?
17/12/2002 12:48
Correcto, ahora solo queda convencer al comprador de que firme un contrato de venta de un derecho de opción sobre un inmueble.
17/12/2002 16:27
Munitis, gracias otra vez.

No hace falta convencer al comprador. Ya está convencido. A él también le interesaba declarar todo.

Ahora mi única duda es saber si debemos firmar un documento de cesión de derechos contractuales, como dijo ese gestor conocido mío, o si es preferible firmar el contrato de opción que vd. mencionó.

Logicamente, tendremos que elegir la formula que tanto al comprador como a mí nos permita pagar menos a Hacienda (no queremos engañar a Hacienda, pero tampoco queremos hacer el primo pagandole más de lo que legalmente tengamos que pagar) . ¿Que porcentaje tendríamos que pagar el comprador y yo en uno u otro caso?

Gracias otra vez por su ayuda.
18/12/2002 03:41
No hay dos casos, ambos son lo mismo, es decir, ud con la promotora , firmó un contrato privado donde ud tiene derecho de opción sobre un inmueble, es decir ud no tiene la propiedad todavía, ya que la propiedad solo se tiene cuando escrituras el bien. Dicho esto, al renunciar en favor de otro sujeto, lo que hace es vender el dercho de opción sobre ese inmueble, y por tanto ud pagará el correspondiente ITP(Impuesto de transmisiones patrimoniales) que al ser un impuesto cedido a las CCAA, dependerá de la comunidad autonoma en donde esté ese inmueble (ya que el % es diferente , porque son las CCAA quien tienen la "sarten por el mango" El % que deberá pagar se lo diran en su Delegación de su comunidad autonoma.

En cuanto al comprador del derecho, tendrá que ,si no lo ha hecho, escriturar ese mayor importe del valor del piso, es decir, notario,registro, y si la gestión no lo hace uno mismo también pagar a una gestoria administrativa.

un saludo
18/12/2002 08:47
Munitis, estoy de acuerdo contigo en casi todo, excepto en la necesidad de que el comprador final tenga que escriturar el mayor importe del piso.

Creo que sería suficiente que el antiguo comprador y el nuevo firmaran un simple documento privado de cesión de los derechos derivados del contrato de compraventa inicial, y presentaran la correspondiente declaración y liquidación. No creo, salvo mejor opinión, que sea necesario el otorgamiento de escritura pública.

18/12/2002 10:50
No es acto obligado el escriturar, pero si se quiere estar tranquilo para una posterior enejenación es conveniente que el valor de adquisición del inmueble sea el realmente pagado, puesto que para la AEAT los contratos privados no suelen ser tomados como prueba ante una posible acta de inspección. Evidentemente encarece escriturar, pero para "dormir" tranquilo es mejor que escriture.

Te pongo un ejemplo, a efectos de patrimonio, el valor del piso no sería el escriturado con la promotora, dado que se ha pagado más por el y se ha liquidado el correspondiente ITP, para la AEAT el valor del piso se vería incrementado, aparte, si el comprador final va a utilizar su derecho a deducción en vivienda, se evitaría "problemas" si lo escriturase por el valor realmente pagado.

Un saludo
10/01/2003 14:15
en mi modesta opinión, otra solución sería hacer el contrato de cesión de derechos, por el cual usted cobraría los tres millones de pesetas (ese sería el precio de la cesión), firmando la promotora su conformidad con dicha cesión. el nuevo adquirente escrituraría por los veinte millones con la promotora. En consecuencia, habría pagado veinte por el piso y tres por el derecho de cesión, en total los veintitres millones que le ha costado. la promotora podría devolver el IVA, haciendo una compensación con hacienda con el que le pague el nuevo comprador respecto de la compraventa, y respecto de la cesión de derechos, creo que debería tributar al 6% de ITP. Me gustaría comentarlo, pues me parece muy interesante. gracias
Luc
29/03/2006 12:16
Munitis, en el caso de que Carlos García firme un Contrato de Cesión de Derecho con el nuevo comprador, sobre que valor se calculará el ITP que tendrá que pagar a Hacienda? (3 o 23 millones de pts?).

En mi caso, firmé un contrato privado de compraventa con el propietario de la finca por la cual tengo ahora una opción de compra. Quisiera saber si al ceder esta opción de compra a otro comprador a traves de un Contrato de Cesión de Derechos y al romper mi contrato privado con el propietario cuando éste firme el nuevo contrato privado de compraventa con el nuevo comprador, tendría yo que pagar a Hacienda un impuesto sobre mi beneficio?
Cual sería la mejor manera de pagar lo mínimo a Hacienda?
Si tuviera que hacer una factura al nuevo comprador por el importe de mi beneficio (por ejemplo, en concepto de comisión por intermediación inmobiliaria), tendría que pagar a Hacienda otro impuesto aparte del IVA?
Si el nuevo comprador me pagase en B por la cesión de derechos, tendría que pagar a Hacienda algo todavía?

Muchas gracias Munitis por contestarme aunque se trate de un tema ya antiguo. Pero es muy importante y urgente para mi.

Un saludo.
20/04/2006 15:07
Munitis, tengo una duda sobre un piso que compré hace apenas un mes.
El piso es de nueva construcción y la compra se efectuó a una persona que no lo había escriturado aún. Yo me subrrogué a la hipoteca de este primer comprador incrementándola hasta el precio total de la vivienda.
En mi escritura de compra dice que corren de mi cuenta los gastos de plusvalía y me han dicho que al ser piso nuevo y no haber estado escriturado antes no tengo por qué pagar plusvalía. Es eso cierto?
Gracias, un saludo
07/06/2008 17:02
yo estoy buscando un posible comprador de mi inmueble en construcción, que me entregan este año. Mi intención es venderlo por debajo del precio al que yo compré, y la constructora me deja hacer un cambio de titularidad. En este caso, hay que pagar impuestos de cesión? la persona debe escriturar por el precio que originalmente yo pagué?
12/06/2008 08:51
-Creo que el iva en la venta de "viviendas en construcción es del 16%" el 7% solamente se aplica a las viviendas terminadas.

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