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comprar proindiviso afectado por PGOU

9 Comentarios
 
Comprar proindiviso afectado por pgou
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18/02/2007 08:08
Estoy valorando la posibilidad de comprar parte de un solar urbano que linda por la parte trasera con otro del que ya soy propietario. Esto me permitiria pasar por el coche por el nuevo solar y por tanto hacer garaje.
Este solar que estoy valorando comprar es un proindiviso y 2 de los dueños estan dispuestos a vender. Esta afectado aunque no en su totalidad por el PGOU, porque pasara una calle aunque no en su totalidad.
Se que comprar en proindiviso me otorga propiedad sobre un porcentaje pero:
¿El hecho de que recaiga esa parte sobre otra de mi propiedad me asegura el paso? ¿Podria algun otro propietario negarme ese paso?
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20/02/2007 23:53
tienes varios temas en uno:
- cualquiera de los copropietarios puede ejercer el derecho de retracto sobre lo que tu compras, por lo que te convendría asegurarte de que no recomprarán, y, por supuesto, no escriturar por un valor inferior al precio real
- no puedes imponer unilateralmente sobre un proindiviso una servidumbre de paso, y tener una participación en la propiedad no te da el derecho a una subparcela. Más bien habrías de pensar en la disolución del condominio, o en la parcelación si las parcelas resultantes cumplieran las condiciones de parcela mínima fijada en el PGOU.
- por lo que dices, pareces indicar que el solar actual no está obteniendo rendimiento alguno, pero debería haber una administrador, o un órgano de adminstración, que se encargue del pago del IBI y de la explotación (inexistente) del bien común ... y ese administrador, o la junta de copropietarios, decidirá si podrías pasar o no.
- lo que puedas hacer en ese solar, o en el que es tuyo, vendrá fijado en el PGOU, por lo que, antes de pensar en el garaje, has de comprobar que podrás hacerlo.
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22/02/2007 08:30
He ido al ayuntamiento y les he expuesto el caso.
-Me comentan un poco de extrangis que se esta haciendo presión para que el trazado del vial se cambie en el nuevo PGOU (que aún no se ha empezado ni a redactar creo). Que el trazado lógico es el que figura en el actual plan pero que hay intereses en cambiarlo.
-Yo les comento que se podria segregar el solar y una vez agregado el trozo a mi solar y quitando el trozo para el vial del ayuntamiento, todavia quedaria la parcela minima.
-Que es un caso un poco excepcional, nunca se les habia planteado algo así. Que con la antigua LUV no se podia pero que ¿...?
-Por tanto me dicen que presente una solicitud de licencia de parcelación, lo cual voy a preparar y presentar. Antes voy a volver a hablar con el vecino y a comentarle mis intenciones, también comentarle de que si se concede la parcelación ya hablaremos de dinero, ya que creo que si un terreno de tu propiedad esta en una unidad de ejecución, puede que te salga caro una vez efectuada la ejecución (eso me han comentado en el ayto.).
Mi intención si nos conceden la segregación es comprar y después ¿Sería conveniente la cesión gratuita al ayuntamiento del trozo que está afectado, diciendolo en la solicitud de licencia de parcelación como justificación a la misma?
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22/02/2007 14:31
así, con pocos datos y sin la debida concreción, es difícil opinar

si la parcela está en una unidad de ejecución y no se ha iniciado su desarrollo urbanístico, no veo problema en su partición

quedan por saber varias cosas, tales como si la otra parcela, que ya es de tu propiedad, está incluida en la misma unidad de ejecución, tales como el objetivo urbanístico de la unidad de ejecución, el medio de gestión previsto, la edificabilidad y los usos asignados, las infraestructuras urbanísticas necesarias ... además de la magnitud de las edificaciones a demoler, su grado de ocupación y, fundamentalmente, si están en régimen de alquiler

en la medida en que presentes esos datos podría hacerte una estimación, pero todo lo que diga sin esos datos es perder el tiempo y crear confusión

no tienes nada que ceder, ni espacio para viales ni otra cosa ... porque, si es una unidad de ejecución, las cesiones habrán de ser realizadas por el conjunto de parcelas incluidas en la delimitación ... un conjunto en el que tú tendrías una participación ... pero que habrá de repartirse equitativamente cargas y beneficios, de modo que no es especialmente importante si el vial invade tu actual parcela o la parcela de otro
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26/02/2007 19:39
Ante todo muchisimas gracias por tu ayuda.
Los datos que he obtenido del PGOU son:
UNIDAD DE ACTUACION X
Superficie total: 5600 m2
Superficie edificable en planta para uso residencial: 2800m2
Condiciones edificación Zona II.A casco multifamiliar compacto.
Altura máxima 4 y 5 plantas.
Cesiones. Zonas verdes 900 m2. Viario 1900 m2. TOTAL 2800 m2.
Observaciones: U.A. cuyo objeto principal es la apertura de la prolongación de las calles ... y .... y su conexión con el anillo exterior (actual calle ...) y como objetivo secundario liberar de edificación la franja más cercana al trazado del ferrocarril. La cesión de viales correspondiente, será fijada con mayor precisión por el ayuntamiento.
Para ejecutar esta unidad de actuación, con el trazado que figura en el PGOU, mi solar no seria tocado, pero el del vecino, pasaría de 160 m2 a unos 50.
Este solar es de 3 dueños como comentaba, 2 estan interesados en vender.
Espero que la información sea util, si no no dudes en pedirme mas datos ya que el tema me trae de cabeza. Y vuelvo a reiterarte, mil gracias.
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26/02/2007 23:23
no me hablas de medio de gestión, ni de edificabilidad ... y es importante

te cuento mis deducciones, corrígeme si no es así:
- se pretende dar continuidad al viario y separar la edificación del ferrocarril, pero manteniendo una edificación compacta
- con 4 y 5 plantas, y una superficie ocupable de 2.800 m2 estamos hablando de una edificabilidad media de 2,25 m2/m2 ... a la que, restando el 10% para el ayuntamiento (hay que ver si se considera suelo urbano consolidado o no consolidado), quedan no menos de 2 m2/m2 ... unos 11.300 m2 de aprovechamiento privado sobre rasante

si la gestión es por compensación, a esa parcela de 160 m2 le tocarían unos 324 m2 de edificabilidad sobre rasante y tendría que asumir unos costes de gestión y urbanización de unos 48.000 euros.
Si compras la parte de 2 siendo 3 y suponiéndolos a partes iguales, lo que compras sería una edificabilidad de 216 m2 para la que tendrías que asumir unos costes (aparte del precio pagado) de unos 32.000 euros.
no has dicho si tu actual parcela está incluida en esa UA, ni su superficie. Insisto en que no es en absoluto importante si el trazado del vial pasa por tu parcela o por cualquier otra ... ni tampoco has dicho si esos 5.600 m2 están hoy a campo o si hay construcciones e inquilinos ... pero, si tu parcela está incluida en la UA, olvídate del garaje ... porque el garaje vendrá de por sí
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27/02/2007 07:18
No se cual será el medio de gestión, en el ayuntamiento me comentan que solicite que se comience la U.A. ya que creo que algun vecino ya lo ha solicitado, creo que uno que esta interesado en vender su casa.
Ahora mismo en la U.A. estan incluidas 2 manzanas, separadas por la calle cuyo trazado va a variar. Por tanto una de las manzanas va a ocupar parte del espacio por donde pasa la calle ahora y a la otra (donde este mi casa) se le resta.
En la manzana 1 hay 3 casas fuera de ordenacion creo que no viven, parte del terreno que ocupara la manzana segun el Plan general es del ayto.
En la manzana donde esta mi casa, casi todas las vivendas estan dentro de ordenacion menos 3 habitadas y algunos bajos que se utilizan como cocheras. Es decir solo varia uno de los lados de la manzana mientras que en la manzana 1 varian 3 lados.
Mi casa es de 1 planta y con una antiguedad de 100 años, esta fuera de ordenacion porque el minimo numero de plantas a construir es de 2 y maximo de 5. La superficie del solar es de 196 m2 y la edificabilidad segun la tasacion que me hicieron (por el valor residual) para comprarla (hipotecada) fue de 595 m2 a 125 €/m2 el 22/12/2002.
La mayoria de las construcciones excepto las que te he comentado fueron en su dia corrales, actualemente existen bajos, casas viejas etc.
Se encuentra en las afueras del pueblo y pegado a estas, ahora se estan construyendo unifamiliares por lo que la zona parace que empieza a ser apetecible.
Espero haberme sabido explicar, si te hace falta cualquier otro dato o aclaracion, quedo a tu disposicion, muchisimas gracias.
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27/02/2007 14:59
he de leerlo con calma ... y hoy no tengo tiempo

mañana a la tarde o noche te diré algo
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28/02/2007 23:47
tras leerlo con calma, y dando por hecho que está en una zona periférica (casi marginal a día de hoy) de un pueblo, de cualquier pueblo sin demasiada presión inmobiliaria, y al lado de las vía del tren ... mi recomendación es que hables con los tres propietarios
si hay acuerdo con los tres ya no hay problema, porque sabes lo que debes pagar
si sólo hay acuerdo con dos, mira si hay posibilidad de segregar esa parte (no debería haber problema) y situarla donde te conviene (no importa la medida en que quede afectada por la calle)

si puedes hacer el garaje como obra menor y con un gasto muy reducido, haz el garaje ... y espera

en ningún caso hagas cesiones de suelo para viario (eso es cosa de la UA)

puedes hablar con el ayuntamiento, y decir que estarías dispuesto a colaborar en sacar adelante la UA ... pero no a tomar la iniciativa ... porque no conviene apresurarse a solucionar el problema de las edificaciones existentes en tanto no haya una presión inmobiliaria tal que garantice que la operación es rápida y lucrativa
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01/03/2007 08:22
Ayer volví a hablar con el uno de los dueños y me ha dicho que de momento no vende, que lo sentía pero que su hijo tal y cual... y que el día que lo venda sera para mi.
Voy a continuar con la obra en el patio, después de solicitar la correspondiente licencia municipal añadiendo proyecto tecnico correspondiente y previendo que en un futuro pueda abrir esta construcción por uno de sus laterales para tener acceso con el coche.
Por otro lado voy a solicitar que el ayuntamiento ejecute la unidad de actuación, cosa que me han dicho que se puede hacer.
Han sido dias de mucho pensar y de mucho investigar, ahora lo tengo mucho más claro, sobre todo gracias a gente como tú jecc y a este inmejorable portal.
Muchisimas gracias.