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Compraventa de inmueble en documento público sin entrega

14 Comentarios
 
Compraventa de inmueble en documento público sin entrega
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11/12/2006 10:14
Compraventa de vivienda en escritura pública en el que en el acto de la venta no se entregan las llaves al comprador, y con posterioridad no hay forma de que el vendedor salga de la casa que ha vendido:
- de la escritura pública no se deduce que no se entrega la cosa, luego según lo dispuesto en el art. 1.462 el otorgamiento de la escritura equivale a la entrega.
1.- en consencuencia, el comprador que se ve privado de la vivienda porque el vendedor, pese a la venta, sigue viviendo en ella, puede ejercitar una acción reivindicatoria del dominio?
2. ¿es esta posibilidad mejor o más rápida que la del desahucio por precario?
3. acumuladamente también podría ejercitarse una acción de reclamación de daños y perjuicios por la falta de entrega, que consistiría basicamente en el importe de la renta del alquiler que se ve obligado a pagar el comprador por la falta de entrega?
4. ¿es posible alguna reclamación contra la inmobiliaria que medió en la compraventa por el mal asesoramiento, en el sentido de no obligar al vendedor a la entrega de llaves en el acto de la firma de la escritura pública de venta?
5.¿podría el comprador como propietario proceder al corte de los suministros de la vivienda, para obligar al vendedor a que la abandone?¿podría ello suponer una posible denuncia por coacciones?
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11/12/2006 11:32
Yo metería un precario, puesto que la reivindicatoria cabría si el poseedor niega tu propiedad y creo que no es el caso.
Asimismo, un interdicto tampoco cabría, puesto que como no has tenido la posesión, ni puedes recobrarla ni retenerla.
Otra posibilidad sería la de reclamar judicialmente el cumplimiento del contrato (entrega de dinero contra entrega de propiedad y posesión), pero con que el habitante de la casa diga que fue un acto consentido, etc..., podrías tener problemas, por lo que yo me declino por el desahucio por precario como acción menos complicada.
Entiendo que sí cabría reclamación de daños y perjuicios (alquiler, daños en la propiedad, recibos de agua, electricidad, etc...)
En cuanto a la inmobiliaria, su trabajo no es asesorar, sino intermediar (corretaje), por lo que creo que no puedes obligarles a que te asesoren, cosa distinta sería si un abogado te hubiera dicho que pagaras sin recibir las llaves.
En cuanto a cortar agua, electricidad, etc..., no lo aconsejaría, puesto que entiendo que existe una posesión en precario, y el contrario podría denunciarte por coacciones, amén de poder presentarte un interdicto para retener la posesión, puesto que son actos que buscan el despojarle de la posesión.
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12/12/2006 17:45
Yo no estoy en condiciones de discrepar con guarroman, pero para que exista precario son necesarios tres requisitos, y el mas importante en relación al tema que se debate, es la necesidad de la entrega de la posesión a título gratuito o por acto de liberalidad.

Si hay compraventa el precario, queda desfigurado juridícamente.



Savo mejor opinión, que cualquiera será.

Un saludo.
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12/12/2006 18:55
estoy de acuerdo con Catón en que el precario supone por parte del dueño la entrega de la posesión por acto de liberalidad o meramente se consiente la posesión. Y verdaderamente este no es el caso. Pero entonces si no se mete un precario, ¿cuál es para Catón la acción más acertada (y rápida) para reclamar la entrega de la vivienda, puesto que mi cliente ha comprado mediante escritura pública una casa que no le han entregando, de la que se encuentra pagando la hipoteca y, consecuencia de la falta de entrega, sigue de alquiler?
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12/12/2006 20:03
La presunción establecida en el 1462 del CC es una presunción iuris tantum por lo que, si no se ha producido la traditio efectivamente, cabrá exigir el cumplimiento del contrato de compraventa. Es decir, cabrá solicitar que se nos entregue la posesión del inmueble, por mucha escritura que se haya firmado.
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12/12/2006 21:37
Estoy de acuerdo con Data, nos encontramos ante un incumplimiento de contrato, con el inconveniente ( o la ventaja) de que es un contrato público.

Seguiendo un consejo que en su día me dio Data, no acumularía acciones, mejor tomar la posesión efectiva, y luego iniciar la reclamación de daños y perjuicios con la St. como documental.

Pero no me hagas mucho caso que yo se lo justo para entender los problemas, dar soluciones efectivas es otra historia.

Un saludo.
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13/12/2006 19:53
Ante todo, haceros constar que he estado 2 días sin internet por problemas técnicos (y no por falta de pago, ojo), y veo que me habéis estado discrepando a las espaldas!

Como dije en el post anterior, claro que cabe la acción exigiendo el cumplimiento y, de hecho, con la ley en la mano, es la que se debería ejercer, pero claro está, no veo descabellado acudir al precario simplemente por que opino lo siguiente:

1. si solicitas el cumplimiento, se puede defender por el contrario una cesión del uso de la vivienda en precario verbalmente, dado que cuando se firmó la escritura, seguramente se hizo constar que se entregaba la posesión, por lo que el contrato se daba por cumplido. (a no ser que expresamente se hiciera constar en la escritura que no se entregaba la posesión.

2. si se va a un desahucio por precario, se puede defender por el contrario que no existe una posesión en precario, si no que lo que hay es un incumplimiento contractual, ahora bien, la posesión del vendedor carece de título, por lo que se podría probar con el precario, en base a que el comprador "consintió" la posesión durante un tiempo, por ejemplo, 1 mes desde la escritura o algo por el estilo.

La película es ver qué se dice en la escritura en cuanto a la entrega de la posesión, ya que no es lo mismo que se dé como entregada, o se diga que se entregará en 5 días o que no diga nada.

En cuanto a las razones de optar por una acción u otra, insisto en mi opinión del precario, puesto que es un verbal, y el exigir el cumplimiento es un ordinario, por lo que el tiempo que puede durar el pleito (a parte de las razones que he dicho antes), es razonablemente inferior, (por aquí los verbales van de 4 a 5 meses y los ordinarios van de 1 año a 1 y medio).

Por otro lado, te aconsejo una opción que haría yo, dado que insisto en que no las tengo todas, yo PRELIMINARÍA!!!!

Esto es; envía un burofax diciendo que se vaya en 5 días, y en 5 días si no se va, presenta unas diligencias preliminares con el fin de que muestre el título de la posesión en el juzgado o, en su caso, que cite la razón por la cual posee. En base a lo que diga tú ejerces la acción que más te convenga o bien, si no comparece, ejerces la acción que te parezca, haciendo constar en la demanda que no ha comparecido a la celebración de las diligencias preliminares. Yo tengo un modelo de preliminares de un asunto parecido si te hace falta.

Por último, una preguntilla, ¿se te ha ocurrido directamente presentar una denuncia diciendo que pese a haberte entregado la posesión ha vuelto a entrar a las bravas?, estudia la opción comentándolo si puedes con la guardia civil o la poli, claro está, teniendo en cuenta que si sale mal la denuncia (esto es, si no consigues la posesión inmediata), te podrá paralizar el procedimiento civil que pretendas meter.

Saludos a todos, y en especial a Data y a Catón, los discrepantes (un abrazo, jeje)
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13/12/2006 20:04
Además, ten en cuenta que, tal y como dice Catón, un requisito para el precario es "la entrega de la posesión a título gratuito o por acto de liberalidad." y planteate una cosa, si tu cliente firmó la Escritura consintiendo que no se le entregaran las llaves de la finca, esto es, la posesión de la finca que compraba, entiendo que él mismo consintió que el vendedor, aunque fuera por un lapso de horas, mantuviera la posesión tras la firma de la Escritura de compraventa, y ello se supone que por un "pacto verbal", por lo que ese pacto verbal o consentimiento, podría haber sido por 2 horas o por 2 meses, vete tú a saber.

Yo insisto, además ahora que la adsl me va que te ca***, yo acudiría a las preliminares para que diga el título posesorio (aprox. 1 mes entre presentación diligencias preliminares y celebración vista) y posteriormente acudiría a lo que tocara y creo que sería un precario, y creo que lo ganaría, y echaría al inquilino, le tasaría las costas, le embargaría la devolución del IRPF (está estupendo) y el salario, para que en el hiper en el que trabaja se enteren del tipo de gentuza que es, y por último le embargaría las ruedas de su coche y del de su mujer.
Adiós.
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14/12/2006 16:48
Ciertamente, eres un gran maestro, cuando escribes en serio, y nada obsta a que haya un contrato verbal posterior a la compraventa .............un precario por unos días para que formalice la mudanza y el traslado, precario que se otorga en base a la fuena fé del comprador y el vendedor "abusando del derecho" otorgado no se va, procede el precario.

Siento no haber podido ser tu pasante, y me congratula que estés en Valencia, así no te veré en estrados..

Un saludo maestro.
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14/12/2006 17:18
Guarromán, cuando quiere, sabe bailar muy bien el baile jurídico.

Y, como ya le comenté a él en privado a los efectos de lo que comenta más arriba, mi breve intervención no iba dirigida a encaminar el procedimiento a seguir, sobre el que no me he pronunciado, sino al hecho concreto de desmitificar el hecho de que exista una escritura pública y, en especial y para el concreto caso que nos ocupa, el 1462 CC, aplicando un poco de lógica: Si consta en escritura que se ha entegado la posesion en el mismo acto pero la realidad evidencia que no es así, está claro que, de facto, no es verdad lo que dice la escritura y, por ello, esa presuncion se va al garete a poco que se pruebe la irrealidad de la entrega de la posesión.

De hecho, la situación existente es de posesión en precario. El analisis procesal sobre como conseguir la entrega de dicha posesión ya es cuestión de gustos y opiniones, como bien ha planteado guarri.

Y sí, una manera de agilizar el asunto procesal sería reconocer que se recibió la posesión al momento de firmar la escritura pero que posteriormente se ha consentido verbalmente que dicha vivienda siga ocupada un tiempo para entrar así de lleno en el desahucio por precario y evitarnos otras disquisiciones sobre si hay o no escritura, si hubo o no entrega ficiticia de la posesión, etc.

Bueno sería ver esa escritura.
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14/12/2006 18:48
Güeno, insisto de nuevo en lo de las preliminares, tenlo en cuenta, si quieres un modelo pásame tu email y te lo envío que tengo uno muy parecido.

Además de aclararte la cuestión, te puedes cubrir las espaldas ante una excepción de inadecuación del procedimiento.

Os quiero a todos.

Qué bonita la navidad.
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15/12/2006 16:41
Data, tu experiencia y conocimiento tampoco es parco , según tu criterio ¿ que sería mas facil probar ? , ¿ Que hubo una posesión de ida y vuelta con un precario posterior? ¿ o que una presunción recogida en documento público, la de la entrega de la posesión, ciertamente no se ha realizado?

Tanto tú cómo guarri deberíais fundar una escuela de abogacía.

Un saludo.
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15/12/2006 17:51
Gracias por las inmerecidas flores, catón, y no es falsa modestia.

Creo que la prueba básica es la misma: Acreditar que hay bicho. Acreditado este, la cuestión está en ver sobre qué titulo posee. Si vamos, como tu dices, por la acreditación de la posesión de ida y vuelta, una simple manifestación por nuestra parte de que se le consintió verbalmente estar un tiempo posteriormente a la entrega de la posesión nos llevaría a la situación de que el demandado no podría acreditar lo contrario: Si negase haber pactado precario, pero con la evidencia de estar poseyendo, estaría reconociendo la irrealidad de la entrega de la posesión y, si en esa misma negación, alegase la entrega de la posesión a la firma, estaría diciendo que ha entrado en un domicilio sin consentimiento del verdadero dueño con posterioridad a la entrega de la posesión.

Si admite el precario alegado por nuestra parte, la cuestion crucial sería acreditar el tiempo por el que se pactó, lo cual no es moco de pavo porque sería la palabra de uno contra la del otro. A no ser que, por mediación divina, apareciese algun testigo. Si es por nuestra parte, no problemo. Lo malo es que sea por la parte contraria.

Por lo tanto, la alegación de precario verbal no es tan pacífica.

En cuanto a lo comentado por guarromán de las preliminares, no es mala idea, pero nos llevaría a la misma situación: Que nos alegasen un precario por, pongamos, 5 años y nos sacasen de la chistera algún testigo malandrín.

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16/12/2006 01:09
gracias por tu lección.
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18/12/2006 12:38
En primer lugar daros las gracias a todos porque ve habéis sido de gran ayuda.
Mi email, por lo del modelo de diligencias preliminares, es angelesprieto@icasevilla.org.
Por lo demás sólo indicar que en la escritura no existe alusión expresa a la entrega de la posesión, con lo que se da por entregada. Y ello tanto en virtud del art. 1.462 como porque se fija en la escritura como domicilio del comprador la casa objeto de la compra, como si ya se hubiese instalado en ella el día de la firma. Y como domicilio del vendedor aparece una antigua dirección del mismo que fue tomada de su D.N.I.