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Compraventa de vivienda en suelo no consolidado.
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Compraventa de vivienda en suelo no consolidado.
Buenas noches, me llamo Martin, me gustaría realizar una consulta relacionada con la compra de una casa en la zona de Teatinos, Malaga, concretamente en el pasaje Francisco de Leyva. Dí una señal para la vivienda de 4.000euros y ahora la tasadora del banco me indica que hay que mirar un tema de suelo. Según he estado consultando en urbanismo esta dentro del pgou y esta dentro de un plan de compensación, algo que me ha ocultado la inmobiliaria. Con esto me surge dos cuestiones. LA INMOBILIARIA se niega a devolverme los 4.000euros porque me indican que ellos venden la vivienda libre de cargas y que ese asunto no es obligación suya informarlo. Por otra parte, en caso de continuar con el proceso de compra de la casa, tengo el miedo que en un futuro me puedan expropiar la vivienda. Me gustaría informarme en estos sentidos. Un saludo.
pues puede que sí, que terminen expropiándotela por su valor de construcción depreciado por su antigüedad y estado de conservación.
pero al margen de eso, lo que no hay duda es de que lo que obtendrás tras el desarrollo del planeamiento es menos de lo que ves ahora, y te costará un dinero extra ... aunque el resultado final será globalmente de mayor calidad.
en rigor, la inmobiliaria no tiene obligación de informar sobre la clasificación y calificación del suelo, pero no es honesto ... claro que, en un país en el que durante muchos años las inmobiliarias apenas se diferenciaban de las tiendas de ropa, no es extraño que una parte de ellas pequen de deshonestas.
también ocurre al revés, aunque menos veces, venta de fincas por un valor inferior al que correspondería a su potencial urbanístico, simplemente porque no lo saben, porque solo tienen una información parcial que no saben interpretar.
mi recomendación inicial es que no compres en tanto no sepas realmente qué estás comprando y cuál será su futuro a medio plazo, aunque finalmente pierdas esos 4.000 euros ... y para saberlo, mi recomendación es que encargues un estudio urbanístico del inmueble
si indicas la referencia catastral trataré de saber algo más, sin compromiso de tu parte, al menos para evaluar y explicarte, con algo más de precisión, los riesgos y las posibilidades.
no te cortes en indicarla, porque ni siquiera es tuya todavía pero ya te estás jugando en ello tu dinero
pero al margen de eso, lo que no hay duda es de que lo que obtendrás tras el desarrollo del planeamiento es menos de lo que ves ahora, y te costará un dinero extra ... aunque el resultado final será globalmente de mayor calidad.
en rigor, la inmobiliaria no tiene obligación de informar sobre la clasificación y calificación del suelo, pero no es honesto ... claro que, en un país en el que durante muchos años las inmobiliarias apenas se diferenciaban de las tiendas de ropa, no es extraño que una parte de ellas pequen de deshonestas.
también ocurre al revés, aunque menos veces, venta de fincas por un valor inferior al que correspondería a su potencial urbanístico, simplemente porque no lo saben, porque solo tienen una información parcial que no saben interpretar.
mi recomendación inicial es que no compres en tanto no sepas realmente qué estás comprando y cuál será su futuro a medio plazo, aunque finalmente pierdas esos 4.000 euros ... y para saberlo, mi recomendación es que encargues un estudio urbanístico del inmueble
si indicas la referencia catastral trataré de saber algo más, sin compromiso de tu parte, al menos para evaluar y explicarte, con algo más de precisión, los riesgos y las posibilidades.
no te cortes en indicarla, porque ni siquiera es tuya todavía pero ya te estás jugando en ello tu dinero
Lo primero de todo, muchas gracias por le respuesta. Ya puestos en el "lío" que me he metido no me importa indicar todos los datos necesarios. Esta es la referencia catastral 9952219UF6695S0001GZ
Según el motivo por el cual se escuda la inmobiliaria, es que cuando ejecuten el plan todo va a estar mejor y voy a tener unas condiciones urbanas mucho mejores que las de ahora. Y que según multitud de casos con el supremo no pueden en ningún caso derribar la casa (a no ser que yo la eche abajo para hacer una reforma integral) momento en el cual aprovecharía el ayto para reclamar la parte proporcional de terreno que le pertenezca según el pgou. Y hablando con el técnico de urbanismo me indica que, no es tan así pero que efectivamente no es fácil echar abajo 14 o 15 viviendas, pero que con ciertos condicionantes se podría dar el caso y entraría en juego el tema del justiprecio y todo eso. Entiendo que la inmobiliaria tira para su lado y el del ayuntamiento para el suyo, por eso quería una opinión imparcial, no desde la seguridad, sino desde la postura de poder perder o tener que luchar 4000€. Sé que no es dinero para el lío en que me puedo meter, pero la sensación de estafa e impotencia es increíble.
Gracias
Según el motivo por el cual se escuda la inmobiliaria, es que cuando ejecuten el plan todo va a estar mejor y voy a tener unas condiciones urbanas mucho mejores que las de ahora. Y que según multitud de casos con el supremo no pueden en ningún caso derribar la casa (a no ser que yo la eche abajo para hacer una reforma integral) momento en el cual aprovecharía el ayto para reclamar la parte proporcional de terreno que le pertenezca según el pgou. Y hablando con el técnico de urbanismo me indica que, no es tan así pero que efectivamente no es fácil echar abajo 14 o 15 viviendas, pero que con ciertos condicionantes se podría dar el caso y entraría en juego el tema del justiprecio y todo eso. Entiendo que la inmobiliaria tira para su lado y el del ayuntamiento para el suyo, por eso quería una opinión imparcial, no desde la seguridad, sino desde la postura de poder perder o tener que luchar 4000€. Sé que no es dinero para el lío en que me puedo meter, pero la sensación de estafa e impotencia es increíble.
Gracias
Buenas tardes,
Le escribimos de Vélez Dorado, Abogados y Urbanistas.
Vamos a ver, ahora mismo, en el estado en el que se encuentran esos terrenos usted no va a conseguir ningún tipo de Licencia urbanística hasta que no se desarrolle urbanísticamente todo el suelo. Efectivamente, cuando se desarrolle, usted gozará de un solar; cosa que ahora mismo no es.
Un saludo.
Le escribimos de Vélez Dorado, Abogados y Urbanistas.
Vamos a ver, ahora mismo, en el estado en el que se encuentran esos terrenos usted no va a conseguir ningún tipo de Licencia urbanística hasta que no se desarrolle urbanísticamente todo el suelo. Efectivamente, cuando se desarrolle, usted gozará de un solar; cosa que ahora mismo no es.
Un saludo.
Nuevas noticias, según me indica Gerencia de urbanismo la casa no dispone de licencia de primera ocupación. Y viendo la información anterior, creo que nunca se va a conceder para que se pueda desarrollar el pgou. No obstante, ¿puedo reclamar judicialmente la reserva o incluso la ejecución de la señal por incumplimiento de la parte contraria? Al haber ocultado toda esta información.
AR UE SUNC-O-P.7
sin duda, no compre
supongo que lo que usted quiere es una casa, y no un problema
La ficha de catastro habla de 65 m2 de suelo, pero aunque fueran 85 con el cubierto de fachada, no tendría usted solar de reemplazo, ya que la superficie neta resultante de desarrollo del planeamiento es aproximadamente el 60% de la superficie aportada, con lo que los derechos de esa parcela quedarían entre 45 y 55 m2, con una edificabilidad de entre 80 y 100 m2, pero no independiente sino metido en un proindiviso con otra gente, pagando bastante dinero por el desarrollo, y sin casa
No sé cuándo se desarrollará y, dado que se incluyen 22 viviendas protegidas (pisos), hasta es posible que pudiera lograr uno de esos pisos a cambio de la casa que pretende comprar ... pero ni siquiera le aseguro que alcanzará a recibir ese piso en compensación
sin duda, no compre
supongo que lo que usted quiere es una casa, y no un problema
La ficha de catastro habla de 65 m2 de suelo, pero aunque fueran 85 con el cubierto de fachada, no tendría usted solar de reemplazo, ya que la superficie neta resultante de desarrollo del planeamiento es aproximadamente el 60% de la superficie aportada, con lo que los derechos de esa parcela quedarían entre 45 y 55 m2, con una edificabilidad de entre 80 y 100 m2, pero no independiente sino metido en un proindiviso con otra gente, pagando bastante dinero por el desarrollo, y sin casa
No sé cuándo se desarrollará y, dado que se incluyen 22 viviendas protegidas (pisos), hasta es posible que pudiera lograr uno de esos pisos a cambio de la casa que pretende comprar ... pero ni siquiera le aseguro que alcanzará a recibir ese piso en compensación
No veo imposible la obtención de la liciencia de primera ocupación, y casi ni siquiera veo la necesidad, ya que ha tenido el uso de vivienda de modo notorio, continuado y reconocido durante muchos años. Tampoco veo que la omisión de la clasificación urbanística tenga responsabilidad legal ... pero todo junto muestra una conducta que un juzgado puede entender reprobable.
Las cláusulas suelo, la letra pequeña, la venta de un producto especializado a un cliente inexperto, son reiterados motivos por los que se ha sentenciado la nulidad de contratos.
Es probable que una demanda de ese tipo salga adelante, e incluso es probable que una advertencia seria sobre su presentación sea suficientemente efectiva para alcanzar un acuerdo de devolución de ese dinero ... pero en todo caso ha de acudir a un abogado de la zona, que actúe ante la inmobiliaria o ante los juzgados
Las cláusulas suelo, la letra pequeña, la venta de un producto especializado a un cliente inexperto, son reiterados motivos por los que se ha sentenciado la nulidad de contratos.
Es probable que una demanda de ese tipo salga adelante, e incluso es probable que una advertencia seria sobre su presentación sea suficientemente efectiva para alcanzar un acuerdo de devolución de ese dinero ... pero en todo caso ha de acudir a un abogado de la zona, que actúe ante la inmobiliaria o ante los juzgados
