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Creo que solo les quedan dos soluciones:
Nombrar abogado la 1 junta, e intentar resolver la situación en un juzgado.
O unirse a la segunda junta y desde dentro dinamitarla.
Osea con sus votos y convenciendo a la gente, ir cambiando las cosas.
Pero les aconsejo que hagan algo, pues creo que según estan tendría verdaderas dificultades para reclamarles judicialmente a los morosos.
De todas formas puede que tengamos otra via,
ir al registrado de la Propiedad y preguntarle si en el Registro aparece diligenciado algún libro de actas, y hablar con el para saber si considerá que son ustedes una comunidad o no, y que les de un dictamen e intentar convocar una junta con el 25%
Nombrar abogado la 1 junta, e intentar resolver la situación en un juzgado.
O unirse a la segunda junta y desde dentro dinamitarla.
Osea con sus votos y convenciendo a la gente, ir cambiando las cosas.
Pero les aconsejo que hagan algo, pues creo que según estan tendría verdaderas dificultades para reclamarles judicialmente a los morosos.
De todas formas puede que tengamos otra via,
ir al registrado de la Propiedad y preguntarle si en el Registro aparece diligenciado algún libro de actas, y hablar con el para saber si considerá que son ustedes una comunidad o no, y que les de un dictamen e intentar convocar una junta con el 25%
Justa le agradezco su interes, garcias de nuevo por su contestación.
No,no hay un libro de actas diligenciado, hay dos, uno del portal 4 y otro de los siete portales restantes y los locales, en adelante comunidad grande.
Cuando se constituyó la comunidad grande y se nombró una administradora, se requirió, via burofax, al presidente del portal 4 para que entregara el libro suyo y así unificar todo pero éste se negó.
El Presidente del portal 4 es quien ha convencido a la mayoría para que funcionen sin administradora convocando junto con otros propietarios (mas del 25 % de propietarios y coeficientes) a los seis meses de formarse la Comunidad grande, una junta diciendo que aquella era la verdadera constitución de la comunidad.
Entiende este señor (el presidente del portal 4) que la anterior junta no fue convocada formalmente, ya que un propietario tomó la iniciativa y la conocó casa por casa de viva voz, (si bien asistieron a ella mas de la mitad de propietarios y se envió a todos con acuse de recibo y nadie la impugnó) y que sin administradora ahorrariamos y que él sería el Secretario. En aquella reunión él propuso un presupuesto distinto y se aprobó por unanimidad (era mas barato que el de la primera junta constituyente).
De este modo consiguió dividir a los propietarios, existiendo en la actualidad un grupo minoritario (de nueve propietarios) que pagamos lo presupuestado inicialmente en la primera junta constituyente (mas de lo que pagan los de la segunda) en la cuenta única que abrió el presidente de la primera junta.
El Presidente inicial de la comunidad grande no se atreve a domiciliar ningún recibo en la cuenta comunitaria(mas que los de una escalera en la que los que pagan son mayoría) porque al ser pocos los que pagamos teme no tener presupuesto suficiente para cargar con los gastos de 59. Con ello se da la circunstancia de que yo pago mas cuota de comunidad que mis vecinos de escalera pero en la cuenta a la que pago no hay ningún recibo domiciliado de los gastos del portal al que pertenezco (portal 5).
Por otra parte el Presidente inicial de la comunidad grande no sabe muy bien por donde tirar, pues posteriormente, en la segunda junta constituyente, se nombró otra Presidenta y se acordó otro presupuesto mas barato (si bien en el transcurso de seis meses desde que se convocó la primera junta constituyente hasta la segunda, ninguno de los convocantes había pagado un centimo en la primera cuenta que se abrió, pues los gastos siguieron domiciliados en las cuentas de las escaleras, cuando inicialmente se celebró por primera vez una junta constituyente)
En la actualidad el primer presidente de la junta grande tiene el libro de actas diligenciado pero no tiene capacidad de maniobra, ya que sólo cuenta con dinero para sufragar gastos, de nueve propietarios (de cincuenta y nueve).
Por otra parte la Presidenta que se nombró en la segunda junta (de la que es Secretario el Presidente del portal 4) no ha convocado tampoco de nuevo Junta pero el Secretario va por los titulares de las cuentas que hay abiertas en cada escalera para gastos, solicitando que le pagen los gastos de seguro (que se presupuestaron en la Junta que él constituyó), reparación antena y otros... desde el convencimiento de que si ellos (la Comunidad grande que se constituyó por segunda vez, en la que decidieron prescindir de la administradora) cargan con los gastos que van surgiendo estarán legitimados delante de un juez, ya que el primer Presidente no ha podido (dado que sólo contribuimos 9 propietarios) ni domiciliar en la cuenta ningún recibo de las restantes escaleras (sólo hay una escalera en la que los de la primera comunidad son mayoría), ni hacer frente a ningún gasto general.
No,no hay un libro de actas diligenciado, hay dos, uno del portal 4 y otro de los siete portales restantes y los locales, en adelante comunidad grande.
Cuando se constituyó la comunidad grande y se nombró una administradora, se requirió, via burofax, al presidente del portal 4 para que entregara el libro suyo y así unificar todo pero éste se negó.
El Presidente del portal 4 es quien ha convencido a la mayoría para que funcionen sin administradora convocando junto con otros propietarios (mas del 25 % de propietarios y coeficientes) a los seis meses de formarse la Comunidad grande, una junta diciendo que aquella era la verdadera constitución de la comunidad.
Entiende este señor (el presidente del portal 4) que la anterior junta no fue convocada formalmente, ya que un propietario tomó la iniciativa y la conocó casa por casa de viva voz, (si bien asistieron a ella mas de la mitad de propietarios y se envió a todos con acuse de recibo y nadie la impugnó) y que sin administradora ahorrariamos y que él sería el Secretario. En aquella reunión él propuso un presupuesto distinto y se aprobó por unanimidad (era mas barato que el de la primera junta constituyente).
De este modo consiguió dividir a los propietarios, existiendo en la actualidad un grupo minoritario (de nueve propietarios) que pagamos lo presupuestado inicialmente en la primera junta constituyente (mas de lo que pagan los de la segunda) en la cuenta única que abrió el presidente de la primera junta.
El Presidente inicial de la comunidad grande no se atreve a domiciliar ningún recibo en la cuenta comunitaria(mas que los de una escalera en la que los que pagan son mayoría) porque al ser pocos los que pagamos teme no tener presupuesto suficiente para cargar con los gastos de 59. Con ello se da la circunstancia de que yo pago mas cuota de comunidad que mis vecinos de escalera pero en la cuenta a la que pago no hay ningún recibo domiciliado de los gastos del portal al que pertenezco (portal 5).
Por otra parte el Presidente inicial de la comunidad grande no sabe muy bien por donde tirar, pues posteriormente, en la segunda junta constituyente, se nombró otra Presidenta y se acordó otro presupuesto mas barato (si bien en el transcurso de seis meses desde que se convocó la primera junta constituyente hasta la segunda, ninguno de los convocantes había pagado un centimo en la primera cuenta que se abrió, pues los gastos siguieron domiciliados en las cuentas de las escaleras, cuando inicialmente se celebró por primera vez una junta constituyente)
En la actualidad el primer presidente de la junta grande tiene el libro de actas diligenciado pero no tiene capacidad de maniobra, ya que sólo cuenta con dinero para sufragar gastos, de nueve propietarios (de cincuenta y nueve).
Por otra parte la Presidenta que se nombró en la segunda junta (de la que es Secretario el Presidente del portal 4) no ha convocado tampoco de nuevo Junta pero el Secretario va por los titulares de las cuentas que hay abiertas en cada escalera para gastos, solicitando que le pagen los gastos de seguro (que se presupuestaron en la Junta que él constituyó), reparación antena y otros... desde el convencimiento de que si ellos (la Comunidad grande que se constituyó por segunda vez, en la que decidieron prescindir de la administradora) cargan con los gastos que van surgiendo estarán legitimados delante de un juez, ya que el primer Presidente no ha podido (dado que sólo contribuimos 9 propietarios) ni domiciliar en la cuenta ningún recibo de las restantes escaleras (sólo hay una escalera en la que los de la primera comunidad son mayoría), ni hacer frente a ningún gasto general.
Con el galimatias que ustedes tienen, no creo que sea usted ni moroso.
Segun creo entender hay un libro de actas, que ha sido diligenciado por el Registrador de la Propiedad.¿Es así?
Ese libro de actas es para los ocho portales ¿es así?
SI es así, solo hay una comunidad, me gustaría que me indicase como son las cuentas.
Ejemplo seguro, lo cobran la comunidad? ¿lo cobra la escalera?
Si lo cobra la comunidad, y pasa un recibo a cada vecino por la parte alicuota que le corresponde, ese que hay un presupuesto, y ese presupuesto como se reparte?
Piense, que si no hay cuentas y presupuesto y no se aprueban, no hay morosos.
Por mucho que el secretario quiera hacer lo que el diga.
Como se puede arreglar, pidiendole que lo hagan por medio de una carta notarial, y si no lo hacen pidiendole responsabilidades, esto que conllevaría, pues irse a un abogado, preparar el escrito y si no lo hacen meterse en pleito.
Consejo, no paguen el seguro del edificio, veremos que hace el Secretario, pues si no tiene las cosas claras nunca podrá reclamar al moroso, y si lo hace en un juzgado puede perder y a lo mejor asi arreglaria la situación
Segun creo entender hay un libro de actas, que ha sido diligenciado por el Registrador de la Propiedad.¿Es así?
Ese libro de actas es para los ocho portales ¿es así?
SI es así, solo hay una comunidad, me gustaría que me indicase como son las cuentas.
Ejemplo seguro, lo cobran la comunidad? ¿lo cobra la escalera?
Si lo cobra la comunidad, y pasa un recibo a cada vecino por la parte alicuota que le corresponde, ese que hay un presupuesto, y ese presupuesto como se reparte?
Piense, que si no hay cuentas y presupuesto y no se aprueban, no hay morosos.
Por mucho que el secretario quiera hacer lo que el diga.
Como se puede arreglar, pidiendole que lo hagan por medio de una carta notarial, y si no lo hacen pidiendole responsabilidades, esto que conllevaría, pues irse a un abogado, preparar el escrito y si no lo hacen meterse en pleito.
Consejo, no paguen el seguro del edificio, veremos que hace el Secretario, pues si no tiene las cosas claras nunca podrá reclamar al moroso, y si lo hace en un juzgado puede perder y a lo mejor asi arreglaria la situación
Gracias Justa por su rápida y sensata respuesta.
Esto que usted me sugiere fué lo que se hizo por primera vez pero a la hora de cerrar cuentas la mayoría se negó, porque de ocho portales uno dijo que él tenía su libro de actas registrado y hacía caso omiso de lo que se dijera en esa junta y el resto al ver que en mi portal había problemas de morosidad no se quisieron solidarizar con mi portal, con lo cual siguieron funcionando cada uno por su lado.
La administradora que se nombró en la primera junta junto con el Presidente buscaron un abogado para obligar al del portal "independiente" a integrarse en la comunidad (ya que no existen estatutos ni imbricaciones de subcomunidades en la propiedad horizontal, ni varias propiedades horizontales), pero éste consiguió convencer a la mayoría de que no la necesitabamos para nada convocó otra junta constituyente en la que se nombró nueva Presidenta y él se quedó como Secretario, dejando fuera a la Administradora y ganandose a la mayoría al decir que él haría el trabajo de la Administradora.
En el momento actual el Presidente inicial, se ha quedado con un libro de actas (en el que están inscritos siete portales y los locales), una cuenta a nombre de la Comunidad y nueve propietarios (de cincuenta y nueve) que ingresan sus cuotas (las que se fijaron en la primera junta, que dicho sea de paso son mas elevadas que las que se fijaron en la segunda) en la cuenta que en su día se abrió, no se ha atraveido a domiciliar en esa cuenta los recibos de la luz de cada escalera (ya que casi ningún vecino paga en ella).
El resto de propietarios sigue como al principio, cada uno con la cuenta de su escalera, el "Secretario" contento porque le han dejado "en paz" su querido libro de actas de su portal y haciendo ver lo bueno que es (pues a cada titular de cada portal le solicita el dinero del portal para pagar los gastos generales y todos se lo dan, excepto el mio, en el que yo me niego a abonarle el dinero de los seis vecinos del portal cuanto en realidad ese fondo se ha constituido sólo entre tres)
De modo que quizá lo mas sensato en este momento sea por parte del Presidente primero, que tiene la "minoría", dirigirse por escrito a la otra Presidenta, quizá indicandole la imposibilidad de gestionar una Comunidad en la que pagan unicamente nueve personas de cincuenta y nueve y exigiendole que como la junta en la que se la nombró a ella Presidenta fue posterior se debe hacer cargo de llevar a efecto todo lo que se aprobó en el acta.
Esta es sólo mi opinión, ya que no sé por donde tirar pues a todo le veo pegas y no encuentro mayoría suficiente para poder forzar una situación
¿me podeis dar un poco de luz?
Yo estoy entre los nueve vecinos que pagan en la cuenta unificada, pero también he puesto dinero en la cuenta de la escalera pues soy consciente de que los gastos de la escalera deben salir de ahí, pero lo que no he pagado es al "Secretario" el dinero del seguro (que quizá debiera pedir a los propietarios que cada uno page su parte en la única cuenta que hay abierta a nombre de todos), por el motivo que he comentado.
No quiero ser moroso pero ¿he de pagar a tres bandas para estar al corriente?
Esto que usted me sugiere fué lo que se hizo por primera vez pero a la hora de cerrar cuentas la mayoría se negó, porque de ocho portales uno dijo que él tenía su libro de actas registrado y hacía caso omiso de lo que se dijera en esa junta y el resto al ver que en mi portal había problemas de morosidad no se quisieron solidarizar con mi portal, con lo cual siguieron funcionando cada uno por su lado.
La administradora que se nombró en la primera junta junto con el Presidente buscaron un abogado para obligar al del portal "independiente" a integrarse en la comunidad (ya que no existen estatutos ni imbricaciones de subcomunidades en la propiedad horizontal, ni varias propiedades horizontales), pero éste consiguió convencer a la mayoría de que no la necesitabamos para nada convocó otra junta constituyente en la que se nombró nueva Presidenta y él se quedó como Secretario, dejando fuera a la Administradora y ganandose a la mayoría al decir que él haría el trabajo de la Administradora.
En el momento actual el Presidente inicial, se ha quedado con un libro de actas (en el que están inscritos siete portales y los locales), una cuenta a nombre de la Comunidad y nueve propietarios (de cincuenta y nueve) que ingresan sus cuotas (las que se fijaron en la primera junta, que dicho sea de paso son mas elevadas que las que se fijaron en la segunda) en la cuenta que en su día se abrió, no se ha atraveido a domiciliar en esa cuenta los recibos de la luz de cada escalera (ya que casi ningún vecino paga en ella).
El resto de propietarios sigue como al principio, cada uno con la cuenta de su escalera, el "Secretario" contento porque le han dejado "en paz" su querido libro de actas de su portal y haciendo ver lo bueno que es (pues a cada titular de cada portal le solicita el dinero del portal para pagar los gastos generales y todos se lo dan, excepto el mio, en el que yo me niego a abonarle el dinero de los seis vecinos del portal cuanto en realidad ese fondo se ha constituido sólo entre tres)
De modo que quizá lo mas sensato en este momento sea por parte del Presidente primero, que tiene la "minoría", dirigirse por escrito a la otra Presidenta, quizá indicandole la imposibilidad de gestionar una Comunidad en la que pagan unicamente nueve personas de cincuenta y nueve y exigiendole que como la junta en la que se la nombró a ella Presidenta fue posterior se debe hacer cargo de llevar a efecto todo lo que se aprobó en el acta.
Esta es sólo mi opinión, ya que no sé por donde tirar pues a todo le veo pegas y no encuentro mayoría suficiente para poder forzar una situación
¿me podeis dar un poco de luz?
Yo estoy entre los nueve vecinos que pagan en la cuenta unificada, pero también he puesto dinero en la cuenta de la escalera pues soy consciente de que los gastos de la escalera deben salir de ahí, pero lo que no he pagado es al "Secretario" el dinero del seguro (que quizá debiera pedir a los propietarios que cada uno page su parte en la única cuenta que hay abierta a nombre de todos), por el motivo que he comentado.
No quiero ser moroso pero ¿he de pagar a tres bandas para estar al corriente?
Vamos a empezar a arreglar las cosas. A tener del articulo Artículo 16.
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
Convoque Junta con el 25 % de las cuotas de todos los portales, pues es un solo edificio.
En el orden del día ponga:
Adecuar la Comunidad de Propietarios a la Ley de Propiedad Horizontal, si procede, creando una sola comunidad y 8 subcomunidades.
2) Nombramiento de Presidente, vicepresidente, secretario, y administrador
3) Dar poderes al Presidente, para abrir una cuenta corriente en entidad financiera a nombre de la comunidad.
Las firmas serán mancomunadas dos a dos las del Presidente con cualquiera de los otros cargos de la
Comunidad (Vicepresidente, secretario y administrador)
3) Aprobarción y regularización de las cuentas de ejercicios anteriores.
4) Aprobación de un presupuesto.
5) Ruegos y Preguntas.
Vea un modelo de convocatoria en mi página web valcap.es
Para llevar las cuentas le puedo decir como
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
Convoque Junta con el 25 % de las cuotas de todos los portales, pues es un solo edificio.
En el orden del día ponga:
Adecuar la Comunidad de Propietarios a la Ley de Propiedad Horizontal, si procede, creando una sola comunidad y 8 subcomunidades.
2) Nombramiento de Presidente, vicepresidente, secretario, y administrador
3) Dar poderes al Presidente, para abrir una cuenta corriente en entidad financiera a nombre de la comunidad.
Las firmas serán mancomunadas dos a dos las del Presidente con cualquiera de los otros cargos de la
Comunidad (Vicepresidente, secretario y administrador)
3) Aprobarción y regularización de las cuentas de ejercicios anteriores.
4) Aprobación de un presupuesto.
5) Ruegos y Preguntas.
Vea un modelo de convocatoria en mi página web valcap.es
Para llevar las cuentas le puedo decir como
Comunidades paralelas
Se trata de un edificio con 28 años de antiguedad compuesto de ocho portales y un local.
La suma de los coeficientes del local y de las viviendas de los ocho portales es 100. La escritura dice que los propietarios de cada zaguan y escalera soportaran sus gastos.
Hasta hace dos años cada portal ha soportado "sus gastos" (por ejemplo si había goteras en el tejado que abarcaba alguna vivienda del portal, se arreglaban y se pagaban entre los propietarios de las viviendas de ese portal) y el local nunca ha pagado.
Hace dos años se decidió por unanimidad constituir la comunidad, pero ya había inscrito en el registro un libro (sin existir previamente estatutos, ni división alguna de la propiedad horizontal, ni imbricación de subcomunidades en la escritura del edificio). Aún así se continuaron los trámites y se inscribió otro libro con siete portales y el local.
Al poco tiempo el presidente del portal inscrito como Comunidad aparte, convocó una junta en la que se dijo que se constituía de nuevo la comunidad, aprobandose por unanimidad, nombrandose él Secretario.
Se contrató un seguro y se absorbieron los gastos generales pero la táctica que se sigue para cubrir estos gastos es la siguiente:
Siguen los ocho contadores de luz de las escaleras en ocho cuentas distintas.
Los vecinos pagan cada uno en la cuenta de su escalera (ocho escaleras)
El Secretario solicita a los titulares de las cuentas de las escaleras el dinero global de todos los vecinos de esa escalera para los gastos generales.
En conclusión si en una escalera contribuyen a ingresar en "su fondo" sólo tres vecinos, siendo seis las viviendas integrantes de la misma, digo yo que habrá tres morosos.
Pues bien comentado el asunto con el Secretario, me responde que ese es nuestro problema que para él no hay morosos porque a él le pagamos del fondo de la escalera y le pagamos lo de los seis.
Estoy harta de decirle que la Ley habla de que el Secretario debe controlar las cuentas de la Comunidad y por tanto los ingresos y gastos de cada escalera (que, dicho sea de paso, considero que son ingresos y gastos de la Comunidad), pero él se hace el loco y dice que para él todos están al corriente.
Por otra parte los que constituyeron la Comunidad primera, tienen el libro de actas con siete portales, y una única cuenta abierta a nombre de toda la comunidad, pero no han domiciliado en ella ningún contador de luz, mas que el de una escalera en la que ellos son mayoría.
A mi me gustaría pasarme a esta última Comunidad (ya veis que esto es de locos) porque pagan individualizadamente los propietarios, pero si empiezo a pagar en esta cuenta ¿sería morosa de la cuenta de mi escalera al estar en ella domiciliada la luz?
Además, por otra banda está el llamado "Secretario" que ha suscrito de nuevo el Seguro (según sus palabras, pues no ha vuelto a convocar junta porque alega que al no tener libro de actas legal no puede convocar), pero si se encarga de ir a los titulares de las cuentas de las escaleras recogiendo el dinero para "los gastos generales".
¿Como se podría arreglar esta historia, que ya veis que es de locura?
La suma de los coeficientes del local y de las viviendas de los ocho portales es 100. La escritura dice que los propietarios de cada zaguan y escalera soportaran sus gastos.
Hasta hace dos años cada portal ha soportado "sus gastos" (por ejemplo si había goteras en el tejado que abarcaba alguna vivienda del portal, se arreglaban y se pagaban entre los propietarios de las viviendas de ese portal) y el local nunca ha pagado.
Hace dos años se decidió por unanimidad constituir la comunidad, pero ya había inscrito en el registro un libro (sin existir previamente estatutos, ni división alguna de la propiedad horizontal, ni imbricación de subcomunidades en la escritura del edificio). Aún así se continuaron los trámites y se inscribió otro libro con siete portales y el local.
Al poco tiempo el presidente del portal inscrito como Comunidad aparte, convocó una junta en la que se dijo que se constituía de nuevo la comunidad, aprobandose por unanimidad, nombrandose él Secretario.
Se contrató un seguro y se absorbieron los gastos generales pero la táctica que se sigue para cubrir estos gastos es la siguiente:
Siguen los ocho contadores de luz de las escaleras en ocho cuentas distintas.
Los vecinos pagan cada uno en la cuenta de su escalera (ocho escaleras)
El Secretario solicita a los titulares de las cuentas de las escaleras el dinero global de todos los vecinos de esa escalera para los gastos generales.
En conclusión si en una escalera contribuyen a ingresar en "su fondo" sólo tres vecinos, siendo seis las viviendas integrantes de la misma, digo yo que habrá tres morosos.
Pues bien comentado el asunto con el Secretario, me responde que ese es nuestro problema que para él no hay morosos porque a él le pagamos del fondo de la escalera y le pagamos lo de los seis.
Estoy harta de decirle que la Ley habla de que el Secretario debe controlar las cuentas de la Comunidad y por tanto los ingresos y gastos de cada escalera (que, dicho sea de paso, considero que son ingresos y gastos de la Comunidad), pero él se hace el loco y dice que para él todos están al corriente.
Por otra parte los que constituyeron la Comunidad primera, tienen el libro de actas con siete portales, y una única cuenta abierta a nombre de toda la comunidad, pero no han domiciliado en ella ningún contador de luz, mas que el de una escalera en la que ellos son mayoría.
A mi me gustaría pasarme a esta última Comunidad (ya veis que esto es de locos) porque pagan individualizadamente los propietarios, pero si empiezo a pagar en esta cuenta ¿sería morosa de la cuenta de mi escalera al estar en ella domiciliada la luz?
Además, por otra banda está el llamado "Secretario" que ha suscrito de nuevo el Seguro (según sus palabras, pues no ha vuelto a convocar junta porque alega que al no tener libro de actas legal no puede convocar), pero si se encarga de ir a los titulares de las cuentas de las escaleras recogiendo el dinero para "los gastos generales".
¿Como se podría arreglar esta historia, que ya veis que es de locura?
