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Construcción en terreno ajeno
un tercero sin poder vendió un terreno que no era suyo, el comprador, que es una promotora, lo inscribió en el registro, segregó una parte y sobre ella realizó una obra nueva consistente en 14 viviendas y garajes. Estas viviendas y garajes ha sido compradas por terceros de buena fe que a su vez han inscrito la propiedad a su nombre.Cual es la acción que cabe interponer por vía civil y que se puede reclamar si no cabe la rescisión del contrato por estar inscirto por terceros de bunena fe. Que puede recuperar el legitimo dueño del terreno.
Deberías acreditar que la promotora adquirió el terreno de mala fe para reclamar daños y perjuicios. No obstante lo anterior, así y a vote pronto se me ocurre que si acreditas que la titularidad correspondía a otra persona, podrías reclamar al vendedor del terreno que restituyera el dinero obtenido como consecuencia de tan torticera venta. Para finalizar te diré que es un asunto que merece un especial y minucioso estudio porque aparentemente no es sencillo. Acude a un abogado y trata de llegar a un acuerdo con él para que asuma el riesgo de llevar el procedimiento gratis y si obtuviera una sentencia favorable, pacta los honorarios. Eso sí, te prevengo que en caso de perder, probablemente las costas correrían de tu cuenta. Suerte
Las descalificaciones te sobran Cobra. Que le he sugerido un pacto de quota litis ya lo se y aunque no sea mi caso, te aseguro que hay muchos profesionales que pactan en esas condiciones. Por otra parte la quota litis no es un concepto existente en nuestro Código Deontológico, sino que se prohibe en el condicionado general de las normas de orientación de honorarios profesionales que publican los Consejos de Colegios de Abogados que como bien sabrás no son vinculantes sino orientativas. Por otra parte no me indicas ninguna otra barbaridad que según tu cualificado juicio haya manifestado y como ves la que me indicas, no lo es tanto. Te sugiero que en vez de criticar las opiniones de los demás procures poner tu granito de arena y si no eres capaz de ilustrarnos con mejores y más certeros criterios, trates al menos, de ser constructivo. A buen seguro que todos te lo agradeceremos. Por otra parte yo no me aventuraría a elucubrar en este foro sobre la profesión de los demás ya que en realidad es lo menos importante. Lo fundamental a mi juicio es el grado de participación existente en el que tan sólo hay un interés: tratar de ayudar a los demás con un consejo, una información, un comentario o una simple frase de aliento de no más de cinco mil palabras. Para finalizar y para que veas que no te guardo rencor y para tu conocimiento, te sacaré de tu error. Sí soy abogado en ejercicio y como ves hay abogados que se atreven a decir las "barbaridades" que comentas. No todos somos tan perfectos, majete.
Te repito que las descalificaciones te sobran, Cobra.
No conozco el caso al que aludes y te aseguro que soy abogado desde hace más de diez años. Por otra parte en España hay más de 52 Colegios (en mi provincia sin ir más lejos hay 4 y no hablo de mi Comunidad, sino de la Provincia), por lo que es perfectamente lógico que desconozca el caso.
Respecto al pacto de quota litis, te repito que es una práctica real y consecuentemente una posibilidad. En efecto las normas de orientación de honorarios profesionales prohiben el pacto, pero insisto que las normas son orioentativas y no vinculantes por mucho que te empecines en lo contrario. También te he dicho que yo personalmente no lo practico. En cuanto a que es un sistema para abogados mafiosos, lo has dicho tú, pues nada he opinado al respecto.
Es la primera vez que le digo en este foro a alguien que soy abogado. Si encuentras un sólo ejemplo de haberlo hecho en otra ocasión, házmelo saber porque quizá padezca de alzheimer.
Para ser abogado te permites mucho la licencia de descalificar a un compañero, y mientras no acredites lo contrario, si yo digo que soy abogado, es que lo soy, al igual que tú dices serlo y yo lo acepto, aunque des la apariencia de ser un estudiante de Derecho.
En cuanto a tu aseveración de que la consulta se trata de un tema de accesión te diré que lo que yo he entendido de la redacción de la misma en esencia es que alguien sin legitimación para ello vende un terreno a un promotor quien a su vez registra como consecuencia de esa venta la titularidad del terreno a su nombre para posteriormente construir en el mismo un edificio cuyas unidades inmobiliarias son adquiridas por terceros de buena fe a cuyo favor se registra la titularidad dominical de las viviendas en el registrro de la propiedad. ¿Tú estás seguro que se trata de un problema de accesión?
Sin ánimo de darte una clase magistral de derecho y con los debidos respetos te diré que discrepo de tu opinión ya que el código civil recoge como supuestos de accesión de inmueble a inmueble los de aluvión; avulsión; formación de isla y mutación de cauce y el único supuesto no recogido en el código civil y que probablemente es al que te refieres porque en realidad todos los expresados son de accesión fluvial, es el de construcción realizada parcialmente en suelo ajeno, por haberse extralimitado el dueño de la obra, pero en el supuesto que consulta 7esencias, el promotor nada construye en suelo ajeno, pues la titularidad registral del mismo no es ajena sino propia. Consecuentemente en este caso es difícilmente subsumible el instituto de la accesión como título para adquirir el dominio.
Como ves hay otras opiniones y el derecho es interpretable y obviamente no necesito descalificarte para participarte un dictamen jurídico sobre un supuesto concreto, dictamen que como ves, simplemente es discrepante del tuyo.
Para finalizar te diré que para tener razón no necesitas recurrir al insulto personal. Por mucho que lo hagas, ello no te va a dar la razón, pero si te va a descalificar a ti mismo.
recibe un cordial saludo
No conozco el caso al que aludes y te aseguro que soy abogado desde hace más de diez años. Por otra parte en España hay más de 52 Colegios (en mi provincia sin ir más lejos hay 4 y no hablo de mi Comunidad, sino de la Provincia), por lo que es perfectamente lógico que desconozca el caso.
Respecto al pacto de quota litis, te repito que es una práctica real y consecuentemente una posibilidad. En efecto las normas de orientación de honorarios profesionales prohiben el pacto, pero insisto que las normas son orioentativas y no vinculantes por mucho que te empecines en lo contrario. También te he dicho que yo personalmente no lo practico. En cuanto a que es un sistema para abogados mafiosos, lo has dicho tú, pues nada he opinado al respecto.
Es la primera vez que le digo en este foro a alguien que soy abogado. Si encuentras un sólo ejemplo de haberlo hecho en otra ocasión, házmelo saber porque quizá padezca de alzheimer.
Para ser abogado te permites mucho la licencia de descalificar a un compañero, y mientras no acredites lo contrario, si yo digo que soy abogado, es que lo soy, al igual que tú dices serlo y yo lo acepto, aunque des la apariencia de ser un estudiante de Derecho.
En cuanto a tu aseveración de que la consulta se trata de un tema de accesión te diré que lo que yo he entendido de la redacción de la misma en esencia es que alguien sin legitimación para ello vende un terreno a un promotor quien a su vez registra como consecuencia de esa venta la titularidad del terreno a su nombre para posteriormente construir en el mismo un edificio cuyas unidades inmobiliarias son adquiridas por terceros de buena fe a cuyo favor se registra la titularidad dominical de las viviendas en el registrro de la propiedad. ¿Tú estás seguro que se trata de un problema de accesión?
Sin ánimo de darte una clase magistral de derecho y con los debidos respetos te diré que discrepo de tu opinión ya que el código civil recoge como supuestos de accesión de inmueble a inmueble los de aluvión; avulsión; formación de isla y mutación de cauce y el único supuesto no recogido en el código civil y que probablemente es al que te refieres porque en realidad todos los expresados son de accesión fluvial, es el de construcción realizada parcialmente en suelo ajeno, por haberse extralimitado el dueño de la obra, pero en el supuesto que consulta 7esencias, el promotor nada construye en suelo ajeno, pues la titularidad registral del mismo no es ajena sino propia. Consecuentemente en este caso es difícilmente subsumible el instituto de la accesión como título para adquirir el dominio.
Como ves hay otras opiniones y el derecho es interpretable y obviamente no necesito descalificarte para participarte un dictamen jurídico sobre un supuesto concreto, dictamen que como ves, simplemente es discrepante del tuyo.
Para finalizar te diré que para tener razón no necesitas recurrir al insulto personal. Por mucho que lo hagas, ello no te va a dar la razón, pero si te va a descalificar a ti mismo.
recibe un cordial saludo
Como está el patio...
Yo coincido es que es un tema de accesión y en la aplicación de los artículos.
En todo caso, tengo la duda de quién tiene la legitimación pasiva, si el constructor o los actuales propietarios de la vivienda.
La verdad es que nunca se me había planteado algo así, será cuestión de estudiarlo y en cuanto pueda, doy mi respuesta, en todo caso, el tema de la accesión es lo que veo claro y lo que voy a mirar es el tema de la legitimación pasiva.
Yo coincido es que es un tema de accesión y en la aplicación de los artículos.
En todo caso, tengo la duda de quién tiene la legitimación pasiva, si el constructor o los actuales propietarios de la vivienda.
La verdad es que nunca se me había planteado algo así, será cuestión de estudiarlo y en cuanto pueda, doy mi respuesta, en todo caso, el tema de la accesión es lo que veo claro y lo que voy a mirar es el tema de la legitimación pasiva.
El artículo 358 del CC declara que lo edificado, plantado o sembrado EN PREDIOS AJENOS, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes.
El artículo 358, como norma de aplicación directa y obligatoria ampara la pertenencia de lo edificado en PREDIO AJENO a favor del propietario de éste cuando concurre la circunstancia de mala fe en el constructor prevista en el art. 362 del citado cuerpo legal.
Pero en este caso, el promotor está construyendo en SUELO PROPIO y no en PREDIO AJENO (como debería de haber sido para aplicar la adquisición del dominio por accesión, a ver si te enteras), ya que antes de construir adquiere la titularidad dominical e inscribe su título en el registro de la propiedad.
El problema que se plantea es diferente a lo que tú expones. De la consulta de 7esencias se desprende claramente que lo que ha ocurrido es que el promotor del edificio ha comprado el solar a una persona que supuestamente no era el verdadero propietario y lo que quiere saber es: ¿Qué acciones puede emprender el sujeto que verdaderamente era propietario del solar teniendo en cuenta que el tiempo ha transcurrido y el promotor ha vendido todas las viviendas a diferentes personas que han inscrito a su favor la titularidad dominical de las mismas teniendo en cuenta que dicha adquisición se ha realizado de buena fe?
Lo que es evidente es que el promotor cuando construye, no está edificando nada en SUELO AJENO porque cuando lo hace, lo hace sobre un solar que es de SU PROPIEDAD.
Por otra parte insisto: JAMAS he dicho en ninguna contestación que soy abogado (únicamente a tí) y si tienes algún ejemplo lo copias y lo pegas para que lo pueda leer (ya te anticipo que no encontrarás ninguno).
Cuando un compañero tiene un criterio jurídico, éste se puede compartir, o no, se puede comentar, y por supuesto es lícito discrepar del mismo, pero siempre con educación y respeto. Si pensara que me he equivocado no tendría ningún inconveniente en rectificar mi criterio a la vista de otro más ajustado en derecho, pero en el presente caso, tengo muy claro que no es de aplicación el artículo 358, siguientes y concordantes del CC, regulador del derecho de accesión respecto a los bienes inmuebles porque uno de los elementos esenciales para su aplicación es precisamnete la construcción en predio ajeno, y el constructor en ningún momento ha hecho tal cosa. Ha construído en un terreno que ha adquirido previamente y cuya titularidad dominical ha inscrito a su favor (art. 34 Ley Hipotecaria sobre presunción de títulos inscritos en el registro de la propiedad)
Te sugiero que cuides tu vocabulario y aunque ejerzas el derecho a la réplica y por supuesto a discrepar, en el futuro lo hagas con un talante más respetuoso con las opiniones de los demás, puesto que en ocasiones serán más ajustadas en Derecho que las tuyas, aunque quizá con el complejo de superioridad que hasta el momento te estás conduciendo, quizá no seas capaz de aceptar y ni siquiera llegar a comprender lo que te digo.
De todos modos, recibe otro cordial saludo.
El artículo 358, como norma de aplicación directa y obligatoria ampara la pertenencia de lo edificado en PREDIO AJENO a favor del propietario de éste cuando concurre la circunstancia de mala fe en el constructor prevista en el art. 362 del citado cuerpo legal.
Pero en este caso, el promotor está construyendo en SUELO PROPIO y no en PREDIO AJENO (como debería de haber sido para aplicar la adquisición del dominio por accesión, a ver si te enteras), ya que antes de construir adquiere la titularidad dominical e inscribe su título en el registro de la propiedad.
El problema que se plantea es diferente a lo que tú expones. De la consulta de 7esencias se desprende claramente que lo que ha ocurrido es que el promotor del edificio ha comprado el solar a una persona que supuestamente no era el verdadero propietario y lo que quiere saber es: ¿Qué acciones puede emprender el sujeto que verdaderamente era propietario del solar teniendo en cuenta que el tiempo ha transcurrido y el promotor ha vendido todas las viviendas a diferentes personas que han inscrito a su favor la titularidad dominical de las mismas teniendo en cuenta que dicha adquisición se ha realizado de buena fe?
Lo que es evidente es que el promotor cuando construye, no está edificando nada en SUELO AJENO porque cuando lo hace, lo hace sobre un solar que es de SU PROPIEDAD.
Por otra parte insisto: JAMAS he dicho en ninguna contestación que soy abogado (únicamente a tí) y si tienes algún ejemplo lo copias y lo pegas para que lo pueda leer (ya te anticipo que no encontrarás ninguno).
Cuando un compañero tiene un criterio jurídico, éste se puede compartir, o no, se puede comentar, y por supuesto es lícito discrepar del mismo, pero siempre con educación y respeto. Si pensara que me he equivocado no tendría ningún inconveniente en rectificar mi criterio a la vista de otro más ajustado en derecho, pero en el presente caso, tengo muy claro que no es de aplicación el artículo 358, siguientes y concordantes del CC, regulador del derecho de accesión respecto a los bienes inmuebles porque uno de los elementos esenciales para su aplicación es precisamnete la construcción en predio ajeno, y el constructor en ningún momento ha hecho tal cosa. Ha construído en un terreno que ha adquirido previamente y cuya titularidad dominical ha inscrito a su favor (art. 34 Ley Hipotecaria sobre presunción de títulos inscritos en el registro de la propiedad)
Te sugiero que cuides tu vocabulario y aunque ejerzas el derecho a la réplica y por supuesto a discrepar, en el futuro lo hagas con un talante más respetuoso con las opiniones de los demás, puesto que en ocasiones serán más ajustadas en Derecho que las tuyas, aunque quizá con el complejo de superioridad que hasta el momento te estás conduciendo, quizá no seas capaz de aceptar y ni siquiera llegar a comprender lo que te digo.
De todos modos, recibe otro cordial saludo.
Perdona Dick, pero estás equivocado, lo he estado mirando yo tambien y he consultado con un compañero de despacho especialista en temas de construcción y hemos llegado a las siguientes conclusiones (y, perdona que me fie más de él que de ti, más que nada porque sé que él es especialista en estos temas y a ti no te conozco ;-) ).
El promotor está edificando en SUELO AJENO pues no le pertenece ya que el título por el que lo adquirió no es válido, lo que pasa es que este dato hace que se claro que ha construido de BUENA FE y por tanto se aplica el artículo 361, eso, para mí y para mi compañero de despacho es bastante claro.
La única duda era el tema de la legitimación y hemos llegado a la conclusión de que Cobra tenía razón, la legitimación pasiva es del que construye, pues es el que, según el Código debe indeminnizar.
Mi compañero tuvo un caso similar, pero en ese caso no existía una posterior venta como en este, y el tema se planteó como una accesión, cosa que entiendo que además es correcta.
El promotor está edificando en SUELO AJENO pues no le pertenece ya que el título por el que lo adquirió no es válido, lo que pasa es que este dato hace que se claro que ha construido de BUENA FE y por tanto se aplica el artículo 361, eso, para mí y para mi compañero de despacho es bastante claro.
La única duda era el tema de la legitimación y hemos llegado a la conclusión de que Cobra tenía razón, la legitimación pasiva es del que construye, pues es el que, según el Código debe indeminnizar.
Mi compañero tuvo un caso similar, pero en ese caso no existía una posterior venta como en este, y el tema se planteó como una accesión, cosa que entiendo que además es correcta.
Hola Julián, admito la posibilidad de poder estar equivocado, pero creo que las cuestiones deben plantearse con respeto y educación.
No obstante lo anterior, si bien no he estudiado a fondo el asunto debo decirte que para mí el elemento clave es la inscripción y transcribo exactamente lo que 7esencias plantea:
"el comprador, que es una promotora, lo inscribió en el registro, segregó una parte y sobre ella realizó una obra nueva".
Yo entiendo que la promotora no ha construido nada en predio ajeno.
Sostienes que estoy equivocado partiendo del hecho de que el título por el que la promotora adquirió el solar para posteriormente segregarlo y otorgar la correspondiente declaración de obra nueva y división horizontal no es válido pero en mi criterio el contrato de compraventa por el que adquirió contiene todos los requisitos necesarios para su validez (consentimiento; objeto y causa).
¿Por qué afirmas que el título de adquisición no es válido? No he leido nada sobre la existencia de una resolución judicial que declare que dicho título de adquisición no sea válido.
En la respuesta primigenia a 7esencias le dije en primer lugar que "deberías acreditar que la promotora adquirió el terreno de mala fe para reclamar daños y perjuicios". Para que fuera de aplicación la accesión, previamente debería solicitar que se declare la nulidad del contrato de compraventa otorgado entre (la persona que lo otorgara) y la promotora y una vez obtengas esa declaración y se declare asimismo que el postulante es el titular del pleno dominio del terreno, plantearte los efectos de dicha declaración:
Frente a los terceros adquirentes de buena fe ningún efecto produciría.
¿Y contra la promotora, que en eso sí estoy de acuerdo desde el principio, en cualquier caso ostentaría la legitimación pasiva?
Si ha adquirido de buena fe y no acreditas lo contrario no prosperará la reclamación. Si acreditaras su mala fe, únicamente en ese supuesto, serían de aplicación, entre otras, las normas de accesión que refiere cobra, pero en mi opinión la promotora ha construido en predio propio y no sólo no presumo que ha adquirido de mala fe, sino al contrario ¿por qué había de presumir que ha adquirido de mala fe cuando es evidente que no solo ha adquirido, sino que también ha segregado, otorgado una escritura de división horizontal y obra nueva - no se si con inclusión de estatutos o sin ellos - ha redactado el proyecto de construcción, ha solicitado la licencia de obra correspondiente, pagado las tasas, construido un edificio, comercializado y vendido las viviendas a favor de los compradores y posteriormente ha tenido una reunión para constituir una comunidad (presumo que esto último así habrá sido) y todo ello con la publicidad y notoriedad que ello conlleva y el consentimiento tácito del presunto verdadero propietario del solar que difícilmente podrá negar haber tenido conocimientod de todo ello?).
En todo momento he entendido a que se refiere cobra, pero no comparto el criterio porque mientras no se declare judicialmente que el título de adquisición del solar del promotor no es válido, él único hecho no controvertido es que la promotora ha construído en PREDIO PROPIO.
Discrepar en derecho es sano y recomendable, eso sí, respetando las opiniones ajenas, porque en todo caso, acertadas o no, son tan válidas como las propias, pero en cualquier caso, enriquecedoras. No trato de imponer mi criterio, sino fundamentar mi postura sin permitirme el exceso de descalificar, tratar de ridiculizar o despreciar a otros profesionales por el simple hecho de disentir de mi opinión.
Lo que hagan otros es asunto suyo.
Un saludo
No obstante lo anterior, si bien no he estudiado a fondo el asunto debo decirte que para mí el elemento clave es la inscripción y transcribo exactamente lo que 7esencias plantea:
"el comprador, que es una promotora, lo inscribió en el registro, segregó una parte y sobre ella realizó una obra nueva".
Yo entiendo que la promotora no ha construido nada en predio ajeno.
Sostienes que estoy equivocado partiendo del hecho de que el título por el que la promotora adquirió el solar para posteriormente segregarlo y otorgar la correspondiente declaración de obra nueva y división horizontal no es válido pero en mi criterio el contrato de compraventa por el que adquirió contiene todos los requisitos necesarios para su validez (consentimiento; objeto y causa).
¿Por qué afirmas que el título de adquisición no es válido? No he leido nada sobre la existencia de una resolución judicial que declare que dicho título de adquisición no sea válido.
En la respuesta primigenia a 7esencias le dije en primer lugar que "deberías acreditar que la promotora adquirió el terreno de mala fe para reclamar daños y perjuicios". Para que fuera de aplicación la accesión, previamente debería solicitar que se declare la nulidad del contrato de compraventa otorgado entre (la persona que lo otorgara) y la promotora y una vez obtengas esa declaración y se declare asimismo que el postulante es el titular del pleno dominio del terreno, plantearte los efectos de dicha declaración:
Frente a los terceros adquirentes de buena fe ningún efecto produciría.
¿Y contra la promotora, que en eso sí estoy de acuerdo desde el principio, en cualquier caso ostentaría la legitimación pasiva?
Si ha adquirido de buena fe y no acreditas lo contrario no prosperará la reclamación. Si acreditaras su mala fe, únicamente en ese supuesto, serían de aplicación, entre otras, las normas de accesión que refiere cobra, pero en mi opinión la promotora ha construido en predio propio y no sólo no presumo que ha adquirido de mala fe, sino al contrario ¿por qué había de presumir que ha adquirido de mala fe cuando es evidente que no solo ha adquirido, sino que también ha segregado, otorgado una escritura de división horizontal y obra nueva - no se si con inclusión de estatutos o sin ellos - ha redactado el proyecto de construcción, ha solicitado la licencia de obra correspondiente, pagado las tasas, construido un edificio, comercializado y vendido las viviendas a favor de los compradores y posteriormente ha tenido una reunión para constituir una comunidad (presumo que esto último así habrá sido) y todo ello con la publicidad y notoriedad que ello conlleva y el consentimiento tácito del presunto verdadero propietario del solar que difícilmente podrá negar haber tenido conocimientod de todo ello?).
En todo momento he entendido a que se refiere cobra, pero no comparto el criterio porque mientras no se declare judicialmente que el título de adquisición del solar del promotor no es válido, él único hecho no controvertido es que la promotora ha construído en PREDIO PROPIO.
Discrepar en derecho es sano y recomendable, eso sí, respetando las opiniones ajenas, porque en todo caso, acertadas o no, son tan válidas como las propias, pero en cualquier caso, enriquecedoras. No trato de imponer mi criterio, sino fundamentar mi postura sin permitirme el exceso de descalificar, tratar de ridiculizar o despreciar a otros profesionales por el simple hecho de disentir de mi opinión.
Lo que hagan otros es asunto suyo.
Un saludo
No soy abogado, pero os digo una cosa, igual que me molesta que se metan e insulten a los administradores de fincas, me da pena que si sois todos abogados os pongais a parir, en un foro de ayuda, eso me parece bien que lo dejeis para los litigios., pues alli en al demanda cada uno puede opinar y aun teniendo la razón el juez se la da a quien su saber y entender la tiene.
Venga que este es un foro de amigos o casi amigos, pues mas o menos contestamos los mismos.
Feliz Navidad para los dos, que es epoca de paz.
Venga que este es un foro de amigos o casi amigos, pues mas o menos contestamos los mismos.
Feliz Navidad para los dos, que es epoca de paz.
Ahora me tengo que ir de finde y no puedo contestar a todo, pero así por encima:
La accesión del art. 358 se aplica tanto a los de buena fe (art. 361) como a los de mala fe (art.362) es que veo que estás diciendo que sólo en caso de mala fe se puede aplicar la accesión y no es así.
La promotora CREE que está edificando en predio propio (de ahí que se aplique la buena fe, porque no sabe que realmente el predio no es suyo y se aplique el 361 en lugar del 362), pero realmente no es así, el verdadero propiertario no ha perdido nunca la propiedad, puesto que no existe título válido, el registro sólo es una presunción iuris tantum de la propiedad.
Te aseguro que no es tan difíl que el propietario no se haya enterado, yo mismo tengo varias fincas heredadas en una zona del norte las cuales hace 10 años que no visito, podrían haber montado allí un parque de atracciones y no me hubiera enterado (de hecho tengo varios familiar argentinos que tienen fincas allí desde hace más de 30 años y que creo que ni saben que las tienen, vamos que seguro que alguien ya estará a punto de usucapirlas), y aunque se hubiera enterado juega el tema de la usucapión, que no creo que se haya dado.
Lo que me gustaría saber es cómo consiguieron registrar la promotora el terreno, simple curiosidad.
Y ahora me voy por patas...
La accesión del art. 358 se aplica tanto a los de buena fe (art. 361) como a los de mala fe (art.362) es que veo que estás diciendo que sólo en caso de mala fe se puede aplicar la accesión y no es así.
La promotora CREE que está edificando en predio propio (de ahí que se aplique la buena fe, porque no sabe que realmente el predio no es suyo y se aplique el 361 en lugar del 362), pero realmente no es así, el verdadero propiertario no ha perdido nunca la propiedad, puesto que no existe título válido, el registro sólo es una presunción iuris tantum de la propiedad.
Te aseguro que no es tan difíl que el propietario no se haya enterado, yo mismo tengo varias fincas heredadas en una zona del norte las cuales hace 10 años que no visito, podrían haber montado allí un parque de atracciones y no me hubiera enterado (de hecho tengo varios familiar argentinos que tienen fincas allí desde hace más de 30 años y que creo que ni saben que las tienen, vamos que seguro que alguien ya estará a punto de usucapirlas), y aunque se hubiera enterado juega el tema de la usucapión, que no creo que se haya dado.
Lo que me gustaría saber es cómo consiguieron registrar la promotora el terreno, simple curiosidad.
Y ahora me voy por patas...
A ver cobra.
Es principio básico de nuestro Ordenamiento el de accesión de lo edificado al suelo.
El acto de edificar en terreno ajeno puede revestir varias modalidades:
1. Con plena consciencia por parte del constructor de que el suelo no le pertenece (que no es el caso):
2. En la creencia de que el terreno le pertenece (distinto supuesto, regido por el art. 361 CC en relación con los arts. 453 y 454 y en que el dueño del solar tiene la facultad de hacer suya la obra, con indemnización al constructor y si no prefiere obligarle a pagar el precio de lo ocupado).
3. Cuando el constructor rebasa los linderos de su finca e invade la contigua, sin dolo o culpa grave extralimitándose con lo edificado y en cuya situación ganará el constructor la propiedad del todo (suelo invadido y edificio construido sobre el mismo), si bien el dueño del terreno tiene derecho a percibir del edificante, como contraprestación, no sólo el valor del terreno ocupado, sino también la indemnización reparadora de los daños y perjuicios que se le hubiesen ocasionado al dueño del terreno por imperativo del art. 1902 del CC.
Pero aquí la cuestión planteada es otra:
1º. El Promotor adquiere un solar. Concurren los requisitos del artículo 1.261 del Código Civil y en consecuencia el contrato de compraventa es válido, legítimo y eficaz produciendo efectos jurídicos contra terceros.
2º. El Promotor inscribe su título en el Registro de la Propiedad para posteriormente segregarlo y en una de las fincas objeto de segregación, otorgar una escritura de división horiozontal declaración de obra nueva (probablemente en construcción) e inscribir la misma en el registro de la propiedad.
3º. Ha redactado el proyecto básico de edificación, lo ha presentado en el Ayuntamiento para la obtención de la correspondiente licencia de obras y ha pagado las tasas.
4º. Ha construído, comercializado y vendido las viviendas de dicho edificio.
5º. Los propietarios han inscrito su titularidad dominical en el registro de la propiedad.
6º. Y todo ello en PREDIO PROPIO y no ajeno.
7º. ¿Por qué debo partir del hecho de que el contrato de compraventa primigenio por el que el promotor adquirió el solar no es válido? ¿Por qué pretendes aplicar directamente el artículo 358 del Código Civil en relación con el artículo 361 del Código Civil? Déjate de supuestos prácticos que has leído en un manual y céntrate en el supuesto que ha planteado 7esencias.
Nos dice que el problema radica que el vendedor del terreno no fue el verdadero propietario. Si no consigues que un Tribunal declare la nulidad de ese contrato, difícilmente podrás aplicar los artículos que citas del modo que indicas y mi primera contestación a 7esencias lejos de ser inexacta, fue simple y práctica.
En caso de promover una demanda la legitimación activa la ostentará el presunto verdadero propietario. La pasiva; el promotor y el vendedor del solar.
Trata de fundamentar en derecho tu posición y déjate los calificativos personales para otros foros y te voy a decir algo que ya he comentado alguna vez, pero te lo digo a tí particularmente.
Acepto el hecho de que es muy posible que yo no sepa más Derecho que tú .... pero tengo muy claro que tú más que yo, tampoco.
Ahí lo dejo.
Nuevamente recibe mis saludos.
Es principio básico de nuestro Ordenamiento el de accesión de lo edificado al suelo.
El acto de edificar en terreno ajeno puede revestir varias modalidades:
1. Con plena consciencia por parte del constructor de que el suelo no le pertenece (que no es el caso):
2. En la creencia de que el terreno le pertenece (distinto supuesto, regido por el art. 361 CC en relación con los arts. 453 y 454 y en que el dueño del solar tiene la facultad de hacer suya la obra, con indemnización al constructor y si no prefiere obligarle a pagar el precio de lo ocupado).
3. Cuando el constructor rebasa los linderos de su finca e invade la contigua, sin dolo o culpa grave extralimitándose con lo edificado y en cuya situación ganará el constructor la propiedad del todo (suelo invadido y edificio construido sobre el mismo), si bien el dueño del terreno tiene derecho a percibir del edificante, como contraprestación, no sólo el valor del terreno ocupado, sino también la indemnización reparadora de los daños y perjuicios que se le hubiesen ocasionado al dueño del terreno por imperativo del art. 1902 del CC.
Pero aquí la cuestión planteada es otra:
1º. El Promotor adquiere un solar. Concurren los requisitos del artículo 1.261 del Código Civil y en consecuencia el contrato de compraventa es válido, legítimo y eficaz produciendo efectos jurídicos contra terceros.
2º. El Promotor inscribe su título en el Registro de la Propiedad para posteriormente segregarlo y en una de las fincas objeto de segregación, otorgar una escritura de división horiozontal declaración de obra nueva (probablemente en construcción) e inscribir la misma en el registro de la propiedad.
3º. Ha redactado el proyecto básico de edificación, lo ha presentado en el Ayuntamiento para la obtención de la correspondiente licencia de obras y ha pagado las tasas.
4º. Ha construído, comercializado y vendido las viviendas de dicho edificio.
5º. Los propietarios han inscrito su titularidad dominical en el registro de la propiedad.
6º. Y todo ello en PREDIO PROPIO y no ajeno.
7º. ¿Por qué debo partir del hecho de que el contrato de compraventa primigenio por el que el promotor adquirió el solar no es válido? ¿Por qué pretendes aplicar directamente el artículo 358 del Código Civil en relación con el artículo 361 del Código Civil? Déjate de supuestos prácticos que has leído en un manual y céntrate en el supuesto que ha planteado 7esencias.
Nos dice que el problema radica que el vendedor del terreno no fue el verdadero propietario. Si no consigues que un Tribunal declare la nulidad de ese contrato, difícilmente podrás aplicar los artículos que citas del modo que indicas y mi primera contestación a 7esencias lejos de ser inexacta, fue simple y práctica.
En caso de promover una demanda la legitimación activa la ostentará el presunto verdadero propietario. La pasiva; el promotor y el vendedor del solar.
Trata de fundamentar en derecho tu posición y déjate los calificativos personales para otros foros y te voy a decir algo que ya he comentado alguna vez, pero te lo digo a tí particularmente.
Acepto el hecho de que es muy posible que yo no sepa más Derecho que tú .... pero tengo muy claro que tú más que yo, tampoco.
Ahí lo dejo.
Nuevamente recibe mis saludos.
Eso yo no lo estoy discutiendo Julián.
Lo que yo lamento es la salida de tono de cobra.
Sostengo que la primera contestación que doy a 7esencias es simple y práctica y en absoluto inexacta (únicamente lo es por lo parca y simple que es).
Sigo manteniendo que la promotora construye (o cree construir) en predio propio.
A mi me da la sensación de que das por hecho que el contrato privado de compraventa no es válido.
¿Por qué no es válido? Yo al contrario, doy por hecho que sí es válido y hay que acreditar justamente lo contrario.
En absoluto discuto que la accesión del art. 358 se aplica tanto a los de buena fe (art. 361) como a los de mala fe (art.362). Lo que sí digo es que previamente habrá de acreditarse la mala fe en la adquisición que hace la promotora y a partir de ahí vendrá lo demás, pero el problema principal no es de accesión. El problema principal es obtener la resolución judicial del contrato de compraventa suscrito entre el vendedor, (según 7esencias no propietario) y la promotora. Una vez conseguido eso ... si lo consigues y creo que todos somos conscientes de las dificultades, acumularás el artículo 358 y concordantes.
Tú dices que realmente el suelo no es de la promotora ... y me sigo preguntando ¿por qué? yo soy escéptico sobre lo que me cuentan. Y quizá lo que te transmiten no sea exacto y en consecuencia dicha inexactitud te ayude a resolver el motivo por el que la promotora ha podido escriturar e inscribir a su favor un terreno (porque a mi se me ocurren algunos supuestos: usucapion adquisitiva, que estoy de acuerdo contigo no creo se haya dado - venta efectuada por un apoderado - o venta realizada por persona legitimada para ello, esto es, su verdadero propietario).
En efecto no es tan difíl que el propietario no se haya enterado de los hechos, pero también a él le corresponderá acreditar sin ningún género de dudas su desconocimiento.
En cuanto a tu curiosidad, quizá sea tan simple como que el presunto verdadero propietario, cree ser el verdadero propietario sin serlo. No será la primera vez que haya controversias sobre la propiedad de un fundo, aunque también pudiera ser que el verdadero propietario nunca hubiera inscrito el título a su nombre en el registro de la propiedad y otros hubieran aprovechado la circunstancia.
Sea cual sea la causa, esta disputa ha comenzado por una respuesta de cobra que a mi entender ha sido inadecuada, desproporcionada, grosera e impropia de un profesional que se precie, actitud que ha mantenido de forma continuada.
Tenemos la libertad de elegir a nuestros amigos; a nuestros enemigos desgraciadamente ni siquiera podemos elegirlos y sólo nos los encontramos; tenemos libertad para conducirnos con absoluta responsabilidad y para despreciar las agresiones ilegítimas provenientes de terceros ... e incluso para contestarlas.
Respecto a la manera ofensiva en la que cobra se dirige a mí, podré ignorarla, despreciarla, repelerla o replicarle ofensivamente. Tengo total libertad para elegir. En definitiva, podré llevarme bien o mal con Cobra.
Él elegirá el camino.
Saludos.
Lo que yo lamento es la salida de tono de cobra.
Sostengo que la primera contestación que doy a 7esencias es simple y práctica y en absoluto inexacta (únicamente lo es por lo parca y simple que es).
Sigo manteniendo que la promotora construye (o cree construir) en predio propio.
A mi me da la sensación de que das por hecho que el contrato privado de compraventa no es válido.
¿Por qué no es válido? Yo al contrario, doy por hecho que sí es válido y hay que acreditar justamente lo contrario.
En absoluto discuto que la accesión del art. 358 se aplica tanto a los de buena fe (art. 361) como a los de mala fe (art.362). Lo que sí digo es que previamente habrá de acreditarse la mala fe en la adquisición que hace la promotora y a partir de ahí vendrá lo demás, pero el problema principal no es de accesión. El problema principal es obtener la resolución judicial del contrato de compraventa suscrito entre el vendedor, (según 7esencias no propietario) y la promotora. Una vez conseguido eso ... si lo consigues y creo que todos somos conscientes de las dificultades, acumularás el artículo 358 y concordantes.
Tú dices que realmente el suelo no es de la promotora ... y me sigo preguntando ¿por qué? yo soy escéptico sobre lo que me cuentan. Y quizá lo que te transmiten no sea exacto y en consecuencia dicha inexactitud te ayude a resolver el motivo por el que la promotora ha podido escriturar e inscribir a su favor un terreno (porque a mi se me ocurren algunos supuestos: usucapion adquisitiva, que estoy de acuerdo contigo no creo se haya dado - venta efectuada por un apoderado - o venta realizada por persona legitimada para ello, esto es, su verdadero propietario).
En efecto no es tan difíl que el propietario no se haya enterado de los hechos, pero también a él le corresponderá acreditar sin ningún género de dudas su desconocimiento.
En cuanto a tu curiosidad, quizá sea tan simple como que el presunto verdadero propietario, cree ser el verdadero propietario sin serlo. No será la primera vez que haya controversias sobre la propiedad de un fundo, aunque también pudiera ser que el verdadero propietario nunca hubiera inscrito el título a su nombre en el registro de la propiedad y otros hubieran aprovechado la circunstancia.
Sea cual sea la causa, esta disputa ha comenzado por una respuesta de cobra que a mi entender ha sido inadecuada, desproporcionada, grosera e impropia de un profesional que se precie, actitud que ha mantenido de forma continuada.
Tenemos la libertad de elegir a nuestros amigos; a nuestros enemigos desgraciadamente ni siquiera podemos elegirlos y sólo nos los encontramos; tenemos libertad para conducirnos con absoluta responsabilidad y para despreciar las agresiones ilegítimas provenientes de terceros ... e incluso para contestarlas.
Respecto a la manera ofensiva en la que cobra se dirige a mí, podré ignorarla, despreciarla, repelerla o replicarle ofensivamente. Tengo total libertad para elegir. En definitiva, podré llevarme bien o mal con Cobra.
Él elegirá el camino.
Saludos.
!!!QUE BONITO!!!
!!!DOS COMPAÑEROS HA VER QUIEN SABE MAS!!!
(Y Juro que no soy Abogado)
Pero NO ME PARECE PRESENTABLE VUESTRA POSTURA (Sobre todo la de "Cobra" que no entiendo por qué denomina a "Turpin" como "Torpe" -¿No sabes leer?)
Limitaros a contestar a la pregunta inicial según vuestros conocimientos, !!!QUE ESTO ES UN FORO "DE OPINION" Y NO UN EXAMEN DE CONOCIMIENTOS DE CADA INTERVINIENTE!!!
NOTA: Solicito al Administrador os aclare el tema.
(Para que no existan dudas, autorizo al Administrador os indique la procedencia de este mensaje)
!!!DOS COMPAÑEROS HA VER QUIEN SABE MAS!!!
(Y Juro que no soy Abogado)
Pero NO ME PARECE PRESENTABLE VUESTRA POSTURA (Sobre todo la de "Cobra" que no entiendo por qué denomina a "Turpin" como "Torpe" -¿No sabes leer?)
Limitaros a contestar a la pregunta inicial según vuestros conocimientos, !!!QUE ESTO ES UN FORO "DE OPINION" Y NO UN EXAMEN DE CONOCIMIENTOS DE CADA INTERVINIENTE!!!
NOTA: Solicito al Administrador os aclare el tema.
(Para que no existan dudas, autorizo al Administrador os indique la procedencia de este mensaje)
