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Construcciones en terraza
"Necesito asesoramiento legal"
En una finca se han construido 2 edificios A y B en el año 1977.
Cada edificio tiene tres plantas con cuatro viviendas por planta, accdiendo a ellas por medio de dos escaleras que permiten la entrada a las dos viviendas de cada planta.
Las azoteas son visitables y el acceso es restringido o privado solamente a los propietarios de la última planta.
En las terrazas los dueños del tercero han construido desde hace más de 15 años unas especies de chamizos que han utilizado como vivienda, en su tiempo sin licencia de obras.
En el edificio "B" existen unas grietas bastantes importantes en las esquinas de los petos.
Hemos mandado ha realizar un informe sobre los daños a un experto en edificación y su conclusión es la siguiente:
Sobre el antiguo solado se han colocado solados rígidos sin dejar juntas entre ellos y pegados a los pretiles. Con las variaciones de temperatura invierno - 10º y verano 40º el solado a presionado a los pretiles y esto es la causa de las grietas.
Además existen humedades bastantes preocupantes.
En el informe se propone levantar el solado, impermeabilizar de nuevo y por lo tanto levantar las viviendas ilegalmente construidas.
La opinión de un abogado al cual hemos consultado es que existe una especie de acuerdo tácito por parte de los demás vecinos al no denunciar en su momento.
Yo, pregunto, ¿como es posible que los del tercero ilegalmente construyan, obras que realmente desmerecen la fachada del edificio? y no se les pueda denunciar.
Sin dirección técnica, han producido daños en el edificio ¿como es posible que no se les pueda obligar a quitar su vivienda?.
Si alguien, conoce los alcances legales, espero su respuesta.
Hasta pronto
Eduardo
En una finca se han construido 2 edificios A y B en el año 1977.
Cada edificio tiene tres plantas con cuatro viviendas por planta, accdiendo a ellas por medio de dos escaleras que permiten la entrada a las dos viviendas de cada planta.
Las azoteas son visitables y el acceso es restringido o privado solamente a los propietarios de la última planta.
En las terrazas los dueños del tercero han construido desde hace más de 15 años unas especies de chamizos que han utilizado como vivienda, en su tiempo sin licencia de obras.
En el edificio "B" existen unas grietas bastantes importantes en las esquinas de los petos.
Hemos mandado ha realizar un informe sobre los daños a un experto en edificación y su conclusión es la siguiente:
Sobre el antiguo solado se han colocado solados rígidos sin dejar juntas entre ellos y pegados a los pretiles. Con las variaciones de temperatura invierno - 10º y verano 40º el solado a presionado a los pretiles y esto es la causa de las grietas.
Además existen humedades bastantes preocupantes.
En el informe se propone levantar el solado, impermeabilizar de nuevo y por lo tanto levantar las viviendas ilegalmente construidas.
La opinión de un abogado al cual hemos consultado es que existe una especie de acuerdo tácito por parte de los demás vecinos al no denunciar en su momento.
Yo, pregunto, ¿como es posible que los del tercero ilegalmente construyan, obras que realmente desmerecen la fachada del edificio? y no se les pueda denunciar.
Sin dirección técnica, han producido daños en el edificio ¿como es posible que no se les pueda obligar a quitar su vivienda?.
Si alguien, conoce los alcances legales, espero su respuesta.
Hasta pronto
Eduardo
Se podría discutir la existencia de ese acuerdo tácito ya que habéis despertado al cabo de 15 años. Lo que no admite discusión es que esa obra genera unos daños (pericialmente desmostrables) que los perjudicados no tienen por qué soportar, de manera que cabría demandar a los dueños para que a su costa efectúen las correcciones necesarias para que cesen esos daños y se reparen los desperfectos ocasionados. Si pericialmente se acredita que ello pasa, además, por quitar esos chamizos, tenéis todas las de ganar.
según la LPH tenemos que:
Artículo 7
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Administrador.
Artículo 9
1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualesquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
Artículo 10
1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
3. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
Artículo 20
Corresponde al Administrador
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
Artículo 7
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Administrador.
Artículo 9
1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualesquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
Artículo 10
1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
3. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
Artículo 20
Corresponde al Administrador
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
Según mi modesta opinión coincido con tu abogado en que el asunto ha prescrito tanto para el ayuntamiento (4 años) que no puede demoler la obra y para urbanismo ya no es una obra ilegal sino fuera de ordenamiento; como para el juzgado civil (15 años) ya que la comunidad ha dado su consentimiento tácito al no denunciar en plazo.
Por lo que yo he podido saber, ya que he vivido una situación similar, éste es un caso muy frecuente en todo el país, es decir, existen muchos aticos ilegales, buhardillas o aticos/duples con la parte de arriba ilegal,,en la mayoria de los casos construidos de obra por los propios constructores.
La soluciones a las que muchas comunidades han llegado antes de querellarse es que como ahora esos propietarios disfrutan de mas metros contribuyan a los gastos de comunidad en consecuencia, es decir, que pagen mas cuota aunque no la tengan reconocida en los enteros de la casa.Tambien es posible que tus vecinos del tercero esten ya pagando mas contribucion por los metros o planta de mas que posean ,aunque esto tu quizas no lo puedas llegar a saber ya que el catastro no es publico como el registro, hace falta la autorizacón del titular para solicitar datos.
La cuestión de las grietas es cuestionable (en nuestro caso era falso,se usó solo como medida de presion para asustar al vecino) es decir, así como vosotros habéis contratado un perito que afirma que son culpa de esa construcion de los del tercero, ellos a su vez pueden encontrar otro que lo desmienta y diga que las grietas son fruto de otras diversas causas,,hay peritos para todos los gustos,,y en un juzgado no se sabe bien lo que puede pasar, con lo de las humedades te puedo decir lo mismo que con las grietas,,,lo logico es que las humedades las sufran los del tercero que son los que están debajo y no las plantas inferiores,,,en fin, es un asunto complejo que hay que estudiar bien si merece la pena o no querellarse.
Para terminar, otro asunto que tambien se planteo en mi comunidad fue que si nos metiamos en un pleito largo y caro que no sabiamos a donde nos llevaba,y mientras tanto algun vecino queria vender su piso esto le podia perjudicar a la hora de encontrar un comprador .
Por lo que yo he podido saber, ya que he vivido una situación similar, éste es un caso muy frecuente en todo el país, es decir, existen muchos aticos ilegales, buhardillas o aticos/duples con la parte de arriba ilegal,,en la mayoria de los casos construidos de obra por los propios constructores.
La soluciones a las que muchas comunidades han llegado antes de querellarse es que como ahora esos propietarios disfrutan de mas metros contribuyan a los gastos de comunidad en consecuencia, es decir, que pagen mas cuota aunque no la tengan reconocida en los enteros de la casa.Tambien es posible que tus vecinos del tercero esten ya pagando mas contribucion por los metros o planta de mas que posean ,aunque esto tu quizas no lo puedas llegar a saber ya que el catastro no es publico como el registro, hace falta la autorizacón del titular para solicitar datos.
La cuestión de las grietas es cuestionable (en nuestro caso era falso,se usó solo como medida de presion para asustar al vecino) es decir, así como vosotros habéis contratado un perito que afirma que son culpa de esa construcion de los del tercero, ellos a su vez pueden encontrar otro que lo desmienta y diga que las grietas son fruto de otras diversas causas,,hay peritos para todos los gustos,,y en un juzgado no se sabe bien lo que puede pasar, con lo de las humedades te puedo decir lo mismo que con las grietas,,,lo logico es que las humedades las sufran los del tercero que son los que están debajo y no las plantas inferiores,,,en fin, es un asunto complejo que hay que estudiar bien si merece la pena o no querellarse.
Para terminar, otro asunto que tambien se planteo en mi comunidad fue que si nos metiamos en un pleito largo y caro que no sabiamos a donde nos llevaba,y mientras tanto algun vecino queria vender su piso esto le podia perjudicar a la hora de encontrar un comprador .
