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Contrato de alquiler con varios inquilinos
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Contrato de alquiler con varios inquilinos
Hace un tiempo que dos persona y Yo alquilamos una vivienda. Han trascurrido seis meses y estoy pensando en irme a otra vivienda. Mi idea es comunicarselo al propietario, con un mes de antelación como establece el contrato, por Wassap.
Esta comunicación sería valida?.
Tendría que firmar con el propietario alguna clausula que me desvincule del contrato firmado en su dia?.
Donde podria localizar ese tipo de clausulas?.
Me tendría que devolver el propietario la fianza en ese momento, aunque la tenga depositada en un organismo?.
Muchas gracias.
Esta comunicación sería valida?.
Tendría que firmar con el propietario alguna clausula que me desvincule del contrato firmado en su dia?.
Donde podria localizar ese tipo de clausulas?.
Me tendría que devolver el propietario la fianza en ese momento, aunque la tenga depositada en un organismo?.
Muchas gracias.
1.- En principio la comunicación por whatsapp es válida.
2.- No tiene que firmar nada, basta con que le conteste afirmativamente por el mismo whatsapp.
3.- No es recomendable emplear cláusulas tipo. De todas formas es que, como ya le he dicho, basta con que el casero le conteste afirmativa y claramente que consiente, e incluso puede hacerlo por whatsapp.
4.- En cuanto a la fianza, para poder contestarle tiene que respondernos las siguientes preguntas:
a.- ¿sabe usted si el contrato es solidario o mancomunado?
b.- ¿pagan la renta por separado o de una sola vez?
c.- ¿en el contrato se especifican cuales son las habitaciones de cada uno de ustedes o por el contrario no se hace distinción?
2.- No tiene que firmar nada, basta con que le conteste afirmativamente por el mismo whatsapp.
3.- No es recomendable emplear cláusulas tipo. De todas formas es que, como ya le he dicho, basta con que el casero le conteste afirmativa y claramente que consiente, e incluso puede hacerlo por whatsapp.
4.- En cuanto a la fianza, para poder contestarle tiene que respondernos las siguientes preguntas:
a.- ¿sabe usted si el contrato es solidario o mancomunado?
b.- ¿pagan la renta por separado o de una sola vez?
c.- ¿en el contrato se especifican cuales son las habitaciones de cada uno de ustedes o por el contrario no se hace distinción?
Buenas noches le contesto a sus preguntas:
a.- El contrato es solidario.
b.- Pagamos la renta en un solo pago desde una cuenta que tenemos a nombre de los tres, donde ademas tenemos domiciliados la luz, agua caliente y basura.
c.- En el contrato no se especifica que habitación nos corresponde a cada uno.
Muchas gracias.
a.- El contrato es solidario.
b.- Pagamos la renta en un solo pago desde una cuenta que tenemos a nombre de los tres, donde ademas tenemos domiciliados la luz, agua caliente y basura.
c.- En el contrato no se especifica que habitación nos corresponde a cada uno.
Muchas gracias.
En ese caso queda claro como el agua que el contrato es solidario, por lo tanto:
1.- usted puede ejercer su derecho de resolución anticipada
2.- PERO el casero podrá seguir exigiéndole a usted el 100% de la renta mensual en caso de que sus coinquilinos no paguen y por tanto tampoco tendrá obligación de devolverle la fianza en tanto sigan viviendo en dicha vivienda los dos compañeros suyos.
Otra cosa es que usted pueda llegar a un acuerdo con el casero, pero legalmente hablando el régimen es el que le he descrito.
1.- usted puede ejercer su derecho de resolución anticipada
2.- PERO el casero podrá seguir exigiéndole a usted el 100% de la renta mensual en caso de que sus coinquilinos no paguen y por tanto tampoco tendrá obligación de devolverle la fianza en tanto sigan viviendo en dicha vivienda los dos compañeros suyos.
Otra cosa es que usted pueda llegar a un acuerdo con el casero, pero legalmente hablando el régimen es el que le he descrito.
Me atrevo a discrepar parcialmente de Leonjbr.
El derecho del inquilino a desitir del contrato, según art. 11 LAU, no decae ni se perjudica cuando el arrendamiento es solidario.
Por tanto, puede desistir.
Véase la SAP Madrid, sec 21ª, núm 294/2005, de 7 de junio: los inquilinos que SI permanecen en la vivienda asumirán las obligaciones del que se ha marchado. Si no les conviene, pueden a su vez marcharse.
En este hilo:
https://www.porticolegal.com/foro/quiero-terminar-mi-contrato-pero-mi-companero-no_1326010
Cito otras dos sentencias en el mismo sentido.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
El derecho del inquilino a desitir del contrato, según art. 11 LAU, no decae ni se perjudica cuando el arrendamiento es solidario.
Por tanto, puede desistir.
Véase la SAP Madrid, sec 21ª, núm 294/2005, de 7 de junio: los inquilinos que SI permanecen en la vivienda asumirán las obligaciones del que se ha marchado. Si no les conviene, pueden a su vez marcharse.
En este hilo:
https://www.porticolegal.com/foro/quiero-terminar-mi-contrato-pero-mi-companero-no_1326010
Cito otras dos sentencias en el mismo sentido.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
En principio la STS 535/2010 de 30 de julio nos dice que en un arrendamiento firmado por varios inquilinos, la mancomunidad es la regla general y la solidaridad la excepción. Pero todos sabemos la evolución jurisprudencial del asunto, hasta el punto de que en este caso (una sola renta, sin atribución personal de habitaciones) está claro que son solidarios. Como bien dice, está más claro que el caldo de un asilo. Según esta misma sentencia, en caso de desistimiento de uno de ellos los demás asumen su posición (y su parte en el pago). Es solidaridad, pero va hacia los que se quedan, porque en caso contrario, lo que habría es una cesión inconsentida (causa de resolución).
No me atrevo a afirmar con rotundidad que se produce una extinción de la obligación ex art. 1156 CC (novación modificativa de persona interviniente) porque no es mi especialidad, pero el caso es que esta doctrina es de aplicación pacífica en el caso de los arts. 12, 15 y 16 LAU de abandono de la vivenda por cónyuge coarrendatario.
La SAP Sevilla, sec 5ª, núm 306/2013, de 14 de junio, invoca el art. 400 CC: nadie está obligado a permanecer en comunidad, para amparar el abandono de uno de los coarrendatarios.
En resumen: no es que se le dé un palo a la solidaridad, es que cuando los que se van hacen uso de su derecho al desistimiento, que no podemos negarles, decae la solidaridad en la obligación contractual porque en ese mismo momento para ellos se extingue el contrato. Y claro, no van a ser obligados solidarios de un contrato que para ellos se ha extinguido, porque ya no son parte contractual.
Aunque, por supuesto, hay sentencias que avalan la postura contraria, como no:
SAP Barcelona 900/2020, 30 de Noviembre (cita textual, perdón por el ladrillo):
"... ambos demandados ostentan la condición de coarrendatarios de los demandados, al suscribir ambos en tal condición el contrato (...) Como ya razonamos en nuestra reciente sentencia de 6.10.2020, el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su redacción aplicable al contrato de autos, reconoce el derecho de la parte arrendataria a desistir (...) dicho derecho
podría reputarse como absoluto o incondicionado (...) Sin embargo, el precepto transcrito (...) no está pensado para (ni ha previsto) aquellos casos en los que, como en el que nos ocupa, la posición contractual de la arrendataria está ocupada por más de una persona y es sólo uno de los integrantes de la misma el que maniesta su voluntad de desistir del contrato (...) pues no implica realmente la extinción de la relación contractual sino (únicamente) una novación impropia o meramente modicativa de los elementos personales de la misma ( apartado 2º del artículo 1203 del Código Civil ), ” en la que la prior obligatio subsiste, si bien afectada por la modicación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesorias ” ( STS 261/2020, de 08 de junio).
Es por ello por lo que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1205 del Código Civil, la novación subjetiva consistente en el cambio de la persona del deudor no puede hacerse ” sin el consentimiento del acreedor “; y como recordamos en nuestra reciente sentencia 455/2020, de 2 de julio : “hemos indicado que (…) el abandono de la nca por parte de uno de los cotitulares arrendaticios, no le desvincula de las obligaciones asumidas frente al arrendador... "
En fin, hay motivos para defender una postura, y la otra: yo estoy con la que expuse en primer lugar, salvo que un cliente me contrate para defender la segunda.
No me atrevo a afirmar con rotundidad que se produce una extinción de la obligación ex art. 1156 CC (novación modificativa de persona interviniente) porque no es mi especialidad, pero el caso es que esta doctrina es de aplicación pacífica en el caso de los arts. 12, 15 y 16 LAU de abandono de la vivenda por cónyuge coarrendatario.
La SAP Sevilla, sec 5ª, núm 306/2013, de 14 de junio, invoca el art. 400 CC: nadie está obligado a permanecer en comunidad, para amparar el abandono de uno de los coarrendatarios.
En resumen: no es que se le dé un palo a la solidaridad, es que cuando los que se van hacen uso de su derecho al desistimiento, que no podemos negarles, decae la solidaridad en la obligación contractual porque en ese mismo momento para ellos se extingue el contrato. Y claro, no van a ser obligados solidarios de un contrato que para ellos se ha extinguido, porque ya no son parte contractual.
Aunque, por supuesto, hay sentencias que avalan la postura contraria, como no:
SAP Barcelona 900/2020, 30 de Noviembre (cita textual, perdón por el ladrillo):
"... ambos demandados ostentan la condición de coarrendatarios de los demandados, al suscribir ambos en tal condición el contrato (...) Como ya razonamos en nuestra reciente sentencia de 6.10.2020, el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su redacción aplicable al contrato de autos, reconoce el derecho de la parte arrendataria a desistir (...) dicho derecho
podría reputarse como absoluto o incondicionado (...) Sin embargo, el precepto transcrito (...) no está pensado para (ni ha previsto) aquellos casos en los que, como en el que nos ocupa, la posición contractual de la arrendataria está ocupada por más de una persona y es sólo uno de los integrantes de la misma el que maniesta su voluntad de desistir del contrato (...) pues no implica realmente la extinción de la relación contractual sino (únicamente) una novación impropia o meramente modicativa de los elementos personales de la misma ( apartado 2º del artículo 1203 del Código Civil ), ” en la que la prior obligatio subsiste, si bien afectada por la modicación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesorias ” ( STS 261/2020, de 08 de junio).
Es por ello por lo que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1205 del Código Civil, la novación subjetiva consistente en el cambio de la persona del deudor no puede hacerse ” sin el consentimiento del acreedor “; y como recordamos en nuestra reciente sentencia 455/2020, de 2 de julio : “hemos indicado que (…) el abandono de la nca por parte de uno de los cotitulares arrendaticios, no le desvincula de las obligaciones asumidas frente al arrendador... "
En fin, hay motivos para defender una postura, y la otra: yo estoy con la que expuse en primer lugar, salvo que un cliente me contrate para defender la segunda.
Magnífica exposición Hoplon.
Yo hasta ahora siempre había estado viendo sentencias con la segunda postura, pero en fin: la jurisprudencia cambia de vez en cuando.
Hay una forma de "sintentizar" la primera postura y es acudir "estrictamente" al concepto de solidaridad. En abstracto, la solidaridad consiste en que la postura o situación jurídica de cada partícipe se transmite "inmediatamente" a los demás. Por eso, la renta la paga por completo cualquiera de los partícipes, porque si uno sólo de ellos vive en la vivienda, devenga la renta y es como si la hubieran devengado todos y cada uno de ellos.
Pero entonces tendríamos que decir lo mismo de los derechos, de tal modo que si uno sólo de ellos ejercita su derecho de desistimiento, entonces esa situación de resolución se transmite inmediatamente a los otros partícipes, de modo que el contrato en sí mismo queda resuelto para todos y por tanto resuelto "a secas".
No se me ocurre otro modo más breve de explicarlo.
Lo que si que estoy viendo es que no podemos darle al consultante una respuesta clara.
Yo hasta ahora siempre había estado viendo sentencias con la segunda postura, pero en fin: la jurisprudencia cambia de vez en cuando.
Hay una forma de "sintentizar" la primera postura y es acudir "estrictamente" al concepto de solidaridad. En abstracto, la solidaridad consiste en que la postura o situación jurídica de cada partícipe se transmite "inmediatamente" a los demás. Por eso, la renta la paga por completo cualquiera de los partícipes, porque si uno sólo de ellos vive en la vivienda, devenga la renta y es como si la hubieran devengado todos y cada uno de ellos.
Pero entonces tendríamos que decir lo mismo de los derechos, de tal modo que si uno sólo de ellos ejercita su derecho de desistimiento, entonces esa situación de resolución se transmite inmediatamente a los otros partícipes, de modo que el contrato en sí mismo queda resuelto para todos y por tanto resuelto "a secas".
No se me ocurre otro modo más breve de explicarlo.
Lo que si que estoy viendo es que no podemos darle al consultante una respuesta clara.
Es que la exposición no es mía: es principalmente de los que han redactado las sentencias que cito: ja, ja, ja.
Lo mejor que puede hacer el consultante es comunicarlo por escrito, y aferrarse, llegado el caso, a que si en los treinta días del preaviso el casero no se ha opuesto, hay una aceptación tácita: aunque los dos sabemos que "conocer no es consentir".
Realmente al casero le será complicado, aunque no imposible, justificar que recibió el preaviso, que no dijo nada durante treinta días, y luego reclamarle las rentas al consultante.
Lo mejor que puede hacer el consultante es comunicarlo por escrito, y aferrarse, llegado el caso, a que si en los treinta días del preaviso el casero no se ha opuesto, hay una aceptación tácita: aunque los dos sabemos que "conocer no es consentir".
Realmente al casero le será complicado, aunque no imposible, justificar que recibió el preaviso, que no dijo nada durante treinta días, y luego reclamarle las rentas al consultante.
Yo opino como Leonjbr y como Itoito: un anexo.
Tan sólo tenga en cuenta la solvencia d ela mujer que se queda, y si no tiene medios de vida, o los tiene escasos, intente que el marido (aprovechando que tiene interés en irse) acepte algún tipo de responsabilidad, por ejemplo avalar solidariamente a la mujer por un importe (seis meses de renta)
y durante un plazo, que yo desearía que fuera de dos o tres años.
Si no es así, no firme nada: de momento el sigue siendo responsable del pago. Otra cosa será que se separen o divorcien con sentencia, en cuyo caso entrará en juego el art. 12 LAU citado por Leonjbr.
Y mucho ojo: sería una forma muy sencilla de eludir responsabilidades que un esposo o convivente de hecho, que fuera quien aportaba la nómina u otros ingresos que nos indujeron a firmar el contrato, se acogiese al art. 21 LAU y nos dijeran que se ha ido (incluso tal vez no siendo cierto), y nos dejase dentro del piso a una mujer insolvente y tal vez incluso con hijos. Esta artículo es un coladero: pocos problemas da para lo que recoge.
Tan sólo tenga en cuenta la solvencia d ela mujer que se queda, y si no tiene medios de vida, o los tiene escasos, intente que el marido (aprovechando que tiene interés en irse) acepte algún tipo de responsabilidad, por ejemplo avalar solidariamente a la mujer por un importe (seis meses de renta)
y durante un plazo, que yo desearía que fuera de dos o tres años.
Si no es así, no firme nada: de momento el sigue siendo responsable del pago. Otra cosa será que se separen o divorcien con sentencia, en cuyo caso entrará en juego el art. 12 LAU citado por Leonjbr.
Y mucho ojo: sería una forma muy sencilla de eludir responsabilidades que un esposo o convivente de hecho, que fuera quien aportaba la nómina u otros ingresos que nos indujeron a firmar el contrato, se acogiese al art. 21 LAU y nos dijeran que se ha ido (incluso tal vez no siendo cierto), y nos dejase dentro del piso a una mujer insolvente y tal vez incluso con hijos. Esta artículo es un coladero: pocos problemas da para lo que recoge.
