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Contrato leonino, reparaciones, derecho de tanteo, etc...
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Contrato leonino, reparaciones, derecho de tanteo, etc...
Mi pareja y yo vamos a alquilarle un piso a una pareja que conocemos.
Al principio todo eran buenas maneras, y hace un mes fuimos a hablar con su gestor para que nos preparase un contrato de alquiler.
Y ahí comenzaron los problemas.
Un mes después nos ha mandado un contrato "standar" para que veamos si estamos de acuerdo con él ó no.
Después de recibirlo nosotros hemos ido a hablar con nuestro gestor y hay un par de clausulas que no tenemos muy claras, a ver si nos podeis echar una mano please:
El contrato que vamos a firmar va a tener una duración de 3 años (ya sé que en la práctica si queremos pueden ser 5), pero en el contrato nos encontramos qué:
"4) Con expresa renuncia por las partes a lo dispuesto en el artículo 31 de la L.A.U., se conviene que en caso de venta de la vivienda arrendada como finca independiente NO tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre el mismo."
Éste punto no lo tengo muy claro, ellos se amparan en que si por lo que sea no "acabamos bien" él dueño encima no quiere verse obligado a vendernos el piso :S.
Me he mirado la LAU y no sé si aunque firme ésto tendríamos derecho a tanteo igual, alguien lo sabe seguro?
otro punto que nos desagrada mucho es:
"11) El arrendatario con renuncia expresa a lo dispuesto en el artículo 30, en relación con el artículo 21 de la L.A.U., se obliga a hacer a su cargo en la vivienda objeto del contrato, todas las reparaciones necesarias a fin de conservarlo en estado de servir para el uso convenido; y sin que durante la ejecución de las mismas tenga derecho a suspender el contrato o desistir del mismo, ni a indemnización alguna, así como tampoco a disminuir o paralizar el pago de la renta."
El piso tiene unos 10 años de antigüedad, si la caldera se estropea ó el aire acondicionado veo injusto el hecho de tener que pagar yo la reparación.
En caso de rescisión del contrato por parte del arrendatario antes del tiempo estipulado, deberá abonar una penalización de UN mes, por cada año pendiente de vencer o su parte proporcional. Sin embargo, si el arrendatario comunicase dicha circunstancia al arrendador o al Administrador con una antelación mínima de 90 días, dicha penalización no será aplicable.
22) En la vivienda objeto de este contrato únicamente convivirá con el arrendatario, Doña XXXXXX XXXXXX, provista de su DNI/NIF nº **.***.***-*, no pudiendo convivir otras personas, aunque sean familiares del arrendatario. El incumplimiento de esta condición podrá dar lugar a la rescisión del contrato, salvo si ello fuese autorizado, por escrito, por la propiedad.
Veo un abuso el tema de sólo vivir con mi pareja, y si se le hunde la casa a mi madre qué hago?, la dejo en la calle?
Y el tema de la rescición del contrato, dice algo la LAU al respecto? Es que 90 días lo veo mucho teniendo en cuenta que en el contrato va a constar que el dueño, cuando le notifiquemos que dejamos el piso podrá poner un cartel en el balcón y con previo aviso enseñar el piso a posibles nuevos inquilinos incluso aún viviendo nosotros allí.
Gracias!
Al principio todo eran buenas maneras, y hace un mes fuimos a hablar con su gestor para que nos preparase un contrato de alquiler.
Y ahí comenzaron los problemas.
Un mes después nos ha mandado un contrato "standar" para que veamos si estamos de acuerdo con él ó no.
Después de recibirlo nosotros hemos ido a hablar con nuestro gestor y hay un par de clausulas que no tenemos muy claras, a ver si nos podeis echar una mano please:
El contrato que vamos a firmar va a tener una duración de 3 años (ya sé que en la práctica si queremos pueden ser 5), pero en el contrato nos encontramos qué:
"4) Con expresa renuncia por las partes a lo dispuesto en el artículo 31 de la L.A.U., se conviene que en caso de venta de la vivienda arrendada como finca independiente NO tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre el mismo."
Éste punto no lo tengo muy claro, ellos se amparan en que si por lo que sea no "acabamos bien" él dueño encima no quiere verse obligado a vendernos el piso :S.
Me he mirado la LAU y no sé si aunque firme ésto tendríamos derecho a tanteo igual, alguien lo sabe seguro?
otro punto que nos desagrada mucho es:
"11) El arrendatario con renuncia expresa a lo dispuesto en el artículo 30, en relación con el artículo 21 de la L.A.U., se obliga a hacer a su cargo en la vivienda objeto del contrato, todas las reparaciones necesarias a fin de conservarlo en estado de servir para el uso convenido; y sin que durante la ejecución de las mismas tenga derecho a suspender el contrato o desistir del mismo, ni a indemnización alguna, así como tampoco a disminuir o paralizar el pago de la renta."
El piso tiene unos 10 años de antigüedad, si la caldera se estropea ó el aire acondicionado veo injusto el hecho de tener que pagar yo la reparación.
En caso de rescisión del contrato por parte del arrendatario antes del tiempo estipulado, deberá abonar una penalización de UN mes, por cada año pendiente de vencer o su parte proporcional. Sin embargo, si el arrendatario comunicase dicha circunstancia al arrendador o al Administrador con una antelación mínima de 90 días, dicha penalización no será aplicable.
22) En la vivienda objeto de este contrato únicamente convivirá con el arrendatario, Doña XXXXXX XXXXXX, provista de su DNI/NIF nº **.***.***-*, no pudiendo convivir otras personas, aunque sean familiares del arrendatario. El incumplimiento de esta condición podrá dar lugar a la rescisión del contrato, salvo si ello fuese autorizado, por escrito, por la propiedad.
Veo un abuso el tema de sólo vivir con mi pareja, y si se le hunde la casa a mi madre qué hago?, la dejo en la calle?
Y el tema de la rescición del contrato, dice algo la LAU al respecto? Es que 90 días lo veo mucho teniendo en cuenta que en el contrato va a constar que el dueño, cuando le notifiquemos que dejamos el piso podrá poner un cartel en el balcón y con previo aviso enseñar el piso a posibles nuevos inquilinos incluso aún viviendo nosotros allí.
Gracias!
Hola Adolfito. La consulta por usted planteada es muy interesante desde un punto de vista jurídico.
El tema de la renuncia de derechos por parte del arrendatario no es pacífico ni en la doctrina ni en la Jurisprudencia, aunque hay cierta unidad en algunos puntos y, en concreto:
- que la RENUNCIA de derechos por parte del arrendatario en la firma del contrato SE tendrán por no hechos, SALVO que del estudio del clausulado del contrato se deduzca que el contrato es beneficioso para el mismo.
- Que la RENUNCIA de derechos con POSTERIORIDAD a la firma del contrato es válida, aunque no sobre todos los derechos.
En principio se aplicaría el art 6 puesto en relación con el art 4.4 de la LAU 1994:
Artículo 6. Naturaleza de las normas
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.
Este precepto ha de ser relacionado, a su vez, con el art 6 del Código Civil.
El problema viene a la hora de determinar qué preceptos de la LAU tienen carácter DISPOSITIVO o cuales carácter IMPERATIVO.
Una vez hecha esta pequeña introducción voy a ofrecerle mi opinión profesional sobre las clausulas transcritas:
1)""4) Con expresa renuncia por las partes a lo dispuesto en el artículo 31 de la L.A.U., se conviene que en caso de venta de la vivienda arrendada como finca independiente NO tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre el mismo."
Tal y como está redactada la incardinaría dentro de la prohibición del art 6 LAU 1994. Si, por el contrario, se especificara que se renuncia a ese derecho UNA VEZ FINALIZADA la prórroga de 5 años y entrando en juego la prórroga del art 10 creo que sería válida.
2) "11) El arrendatario con renuncia expresa a lo dispuesto en el artículo 30, en relación con el artículo 21 de la L.A.U., se obliga a hacer a su cargo en la vivienda objeto del contrato, todas las reparaciones necesarias a fin de conservarlo en estado de servir para el uso convenido; y sin que durante la ejecución de las mismas tenga derecho a suspender el contrato o desistir del mismo, ni a indemnización alguna, así como tampoco a disminuir o paralizar el pago de la renta."
Esta clausula claramente sería NULA por vía del art 6 LAU 1994. Aquí no hya DUDA alguna.
3)"En caso de rescisión del contrato por parte del arrendatario antes del tiempo estipulado, deberá abonar una penalización de UN mes, por cada año pendiente de vencer o su parte proporcional. Sin embargo, si el arrendatario comunicase dicha circunstancia al arrendador o al Administrador con una antelación mínima de 90 días, dicha penalización no será aplicable."
Aunque el contrato sea de duración INFERIOR a 5 años esta clausula a mi entender sería perfectamente válida,pues NO supone un verdadero perjuicio para el arrendatario al relacionarla con el art 11 LAU 1994 y con el art 1.124 del CC.
4) "22) En la vivienda objeto de este contrato únicamente convivirá con el arrendatario, Doña XXXXXX XXXXXX, provista de su DNI/NIF nº **.***.***-*, no pudiendo convivir otras personas, aunque sean familiares del arrendatario. El incumplimiento de esta condición podrá dar lugar a la rescisión del contrato, salvo si ello fuese autorizado, por escrito, por la propiedad."
Esta es la clausula más dificil de "calificar" pues supone una renuncia al art 7 LAU 1994. La prohibición de que NO habiten los "ascendientes" del arrendatario es admisible pues la propia norma los excluye al NO citarlos. Es decir, si el contrato se firmase con las clausulas comentadas creo que ésta última clausula´SERÍA considerada NULA,pero si SOLO FIGURASE esta clausula y el resto fueran beneficiosas para el arrendatario tengo mis dudas acerca de que pudiera declararse su NULIDAD.
Reciba un cordial saludo.
El tema de la renuncia de derechos por parte del arrendatario no es pacífico ni en la doctrina ni en la Jurisprudencia, aunque hay cierta unidad en algunos puntos y, en concreto:
- que la RENUNCIA de derechos por parte del arrendatario en la firma del contrato SE tendrán por no hechos, SALVO que del estudio del clausulado del contrato se deduzca que el contrato es beneficioso para el mismo.
- Que la RENUNCIA de derechos con POSTERIORIDAD a la firma del contrato es válida, aunque no sobre todos los derechos.
En principio se aplicaría el art 6 puesto en relación con el art 4.4 de la LAU 1994:
Artículo 6. Naturaleza de las normas
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.
Este precepto ha de ser relacionado, a su vez, con el art 6 del Código Civil.
El problema viene a la hora de determinar qué preceptos de la LAU tienen carácter DISPOSITIVO o cuales carácter IMPERATIVO.
Una vez hecha esta pequeña introducción voy a ofrecerle mi opinión profesional sobre las clausulas transcritas:
1)""4) Con expresa renuncia por las partes a lo dispuesto en el artículo 31 de la L.A.U., se conviene que en caso de venta de la vivienda arrendada como finca independiente NO tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre el mismo."
Tal y como está redactada la incardinaría dentro de la prohibición del art 6 LAU 1994. Si, por el contrario, se especificara que se renuncia a ese derecho UNA VEZ FINALIZADA la prórroga de 5 años y entrando en juego la prórroga del art 10 creo que sería válida.
2) "11) El arrendatario con renuncia expresa a lo dispuesto en el artículo 30, en relación con el artículo 21 de la L.A.U., se obliga a hacer a su cargo en la vivienda objeto del contrato, todas las reparaciones necesarias a fin de conservarlo en estado de servir para el uso convenido; y sin que durante la ejecución de las mismas tenga derecho a suspender el contrato o desistir del mismo, ni a indemnización alguna, así como tampoco a disminuir o paralizar el pago de la renta."
Esta clausula claramente sería NULA por vía del art 6 LAU 1994. Aquí no hya DUDA alguna.
3)"En caso de rescisión del contrato por parte del arrendatario antes del tiempo estipulado, deberá abonar una penalización de UN mes, por cada año pendiente de vencer o su parte proporcional. Sin embargo, si el arrendatario comunicase dicha circunstancia al arrendador o al Administrador con una antelación mínima de 90 días, dicha penalización no será aplicable."
Aunque el contrato sea de duración INFERIOR a 5 años esta clausula a mi entender sería perfectamente válida,pues NO supone un verdadero perjuicio para el arrendatario al relacionarla con el art 11 LAU 1994 y con el art 1.124 del CC.
4) "22) En la vivienda objeto de este contrato únicamente convivirá con el arrendatario, Doña XXXXXX XXXXXX, provista de su DNI/NIF nº **.***.***-*, no pudiendo convivir otras personas, aunque sean familiares del arrendatario. El incumplimiento de esta condición podrá dar lugar a la rescisión del contrato, salvo si ello fuese autorizado, por escrito, por la propiedad."
Esta es la clausula más dificil de "calificar" pues supone una renuncia al art 7 LAU 1994. La prohibición de que NO habiten los "ascendientes" del arrendatario es admisible pues la propia norma los excluye al NO citarlos. Es decir, si el contrato se firmase con las clausulas comentadas creo que ésta última clausula´SERÍA considerada NULA,pero si SOLO FIGURASE esta clausula y el resto fueran beneficiosas para el arrendatario tengo mis dudas acerca de que pudiera declararse su NULIDAD.
Reciba un cordial saludo.
Gracias por la pronta respuesta.
Lo que no entiendo es que alguien que trabaja haciendo estos contratos ponga este tipo de clausulas que pueden llegar a ser nulas.
Porque entiendo que si alguien firma esto (contrato de 3 años) y el arrendador le vende el piso a un familiar muy barato; llegado el caso el arrendatario puede presentar denuncia y quedarse la vivienda al mismo precio.
En la reunión previa que tuvimos con el gestor para que preparase el contrato me dijo que las reparaciones las pagaba el arrendatario, pero que el primer mes él solía proponer que las pagara el arrendador(esta clausula olvidó ponerla).
Gracias por la ayuda, igualmente vamos a hablar con el dueño de la vivienda porque hablando es como se arreglan las cosas.
Lo que no entiendo es que alguien que trabaja haciendo estos contratos ponga este tipo de clausulas que pueden llegar a ser nulas.
Porque entiendo que si alguien firma esto (contrato de 3 años) y el arrendador le vende el piso a un familiar muy barato; llegado el caso el arrendatario puede presentar denuncia y quedarse la vivienda al mismo precio.
En la reunión previa que tuvimos con el gestor para que preparase el contrato me dijo que las reparaciones las pagaba el arrendatario, pero que el primer mes él solía proponer que las pagara el arrendador(esta clausula olvidó ponerla).
Gracias por la ayuda, igualmente vamos a hablar con el dueño de la vivienda porque hablando es como se arreglan las cosas.
Hola Adolfito. En numerosas ocasiones los contratos de arrendamiento son redactados por personal con poco conocimiento de la legislación arrendaticia, dando lugar a contratos ambigüos generadores de diversas controversias que luego han de dirimirse en los juzgados.´
Además ha de tenerse en cuenta que existen modelos oficiales de contrato(se pueden comprar en los estancos) en papel timbrado que SOLO recogen el contenido mínimo exigido por la LAU. Esto ha llevado, en mi opinión, a que cualquier persona piense que realizar un contrato de arrendamiento es algo fácil, sencillo y que se puede incluir lo que uno desee.
Por otro lado también es cierto que existe cierta picaresca consistente en introducir determinadas clausulas abusivas o nulas, a sabiendas que el arrendatario las tendrá como válidas y legales,pues se le presume absolutamente lego en la materia.
Reciba un cordial saludo.
Además ha de tenerse en cuenta que existen modelos oficiales de contrato(se pueden comprar en los estancos) en papel timbrado que SOLO recogen el contenido mínimo exigido por la LAU. Esto ha llevado, en mi opinión, a que cualquier persona piense que realizar un contrato de arrendamiento es algo fácil, sencillo y que se puede incluir lo que uno desee.
Por otro lado también es cierto que existe cierta picaresca consistente en introducir determinadas clausulas abusivas o nulas, a sabiendas que el arrendatario las tendrá como válidas y legales,pues se le presume absolutamente lego en la materia.
Reciba un cordial saludo.
Nada que añadir a la interpretación realizada por mi compañero.
No obstante , aunque no hay duda de que en caso de litigio estaría ganado. Si es cierto , que tarde o temprano se terminaría en el juzgado.
Por ignorancia o por conveniencia, el arrendador se agarrararía a lo pactado en el contrato cómo a clavo ardiendo.
Y es labor del juez determinar quien es el obligado al cumplimiento de una determinada negociación, y si es nulo el pacto en contra de ley ( que en este caso lo son).
Creo aconsejable que usted manifieste su disconformidad al arrendador, en la redacción del contrato.
Ante una actitud, de no negociación, y de imposición del contrato referido, no consentir en dicho contrato.
Algunos aspectos quizás no supongan problema , cómo el derecho de adquisición preferente si Vd, no va a tener intención de comprar.
Sin embargo, otras, aunque claramente , nulas, cómo la obligación del mantenimiento de la vivienda, le darían muchos problemas. Si el arrendador se niega hacerlas, y es necesaria la tutela judicial.
Cuando primero se presenta un contrato, y luego se intenta cambiar, sin motivo aparente, es porque el arrendador sabe que hay algún tipo de problema que no le ha comentado , pues de hacerlo , Vd. no arrendaría.
La mejor forma de solucionar un problema es evitarlo.
Saludos.
No obstante , aunque no hay duda de que en caso de litigio estaría ganado. Si es cierto , que tarde o temprano se terminaría en el juzgado.
Por ignorancia o por conveniencia, el arrendador se agarrararía a lo pactado en el contrato cómo a clavo ardiendo.
Y es labor del juez determinar quien es el obligado al cumplimiento de una determinada negociación, y si es nulo el pacto en contra de ley ( que en este caso lo son).
Creo aconsejable que usted manifieste su disconformidad al arrendador, en la redacción del contrato.
Ante una actitud, de no negociación, y de imposición del contrato referido, no consentir en dicho contrato.
Algunos aspectos quizás no supongan problema , cómo el derecho de adquisición preferente si Vd, no va a tener intención de comprar.
Sin embargo, otras, aunque claramente , nulas, cómo la obligación del mantenimiento de la vivienda, le darían muchos problemas. Si el arrendador se niega hacerlas, y es necesaria la tutela judicial.
Cuando primero se presenta un contrato, y luego se intenta cambiar, sin motivo aparente, es porque el arrendador sabe que hay algún tipo de problema que no le ha comentado , pues de hacerlo , Vd. no arrendaría.
La mejor forma de solucionar un problema es evitarlo.
Saludos.
Muchas gracias. la verdad es que tengo muchas ganas de poner el nombre del gestorpara que la gente vaya con cuidado, pero no creo que gane nada primero porque va a seguir actuando así, y segundo porque debe tener la cara de granito rocoso.
El caso es que por mi horario no puedo ir a un abogado, así que le pediré a mi pareja que lo haga, porque ya desconfío de casi todo lo que pone en el contrato.
Gracias a ustedes me he informado bien (con un gestor, por horario laboral estas dos semanas no puedo ir a un abogado) y he buscado información.
Supongo que en casi todo lo que en el contrato diga "con renuncia expresa a lo que marca la LAU" me puedo amparar en el artículo 6
"Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice."
Igualmente hay algunas perlas más en el contrato.
"El arrendatario además se obliga. . .
... H) A abonar, independientemente de la renta pactada, los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, así como sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan al piso arrendado o a sus accesorios si los tuviere.
Éste no tengo ni idea de qué quiere decir :( me podrian ayudar tambien?
Muchas gracias per su paciéncia.
El caso es que por mi horario no puedo ir a un abogado, así que le pediré a mi pareja que lo haga, porque ya desconfío de casi todo lo que pone en el contrato.
Gracias a ustedes me he informado bien (con un gestor, por horario laboral estas dos semanas no puedo ir a un abogado) y he buscado información.
Supongo que en casi todo lo que en el contrato diga "con renuncia expresa a lo que marca la LAU" me puedo amparar en el artículo 6
"Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice."
Igualmente hay algunas perlas más en el contrato.
"El arrendatario además se obliga. . .
... H) A abonar, independientemente de la renta pactada, los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, así como sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan al piso arrendado o a sus accesorios si los tuviere.
Éste no tengo ni idea de qué quiere decir :( me podrian ayudar tambien?
Muchas gracias per su paciéncia.
Hola Adolfito. Creo que actua usted bien buscando el asesoramiento de un/a profesional de la abogacía.
Respecto a la última clausula por usted transcrita he de decir que la misma recoge lo estipulado en el art 20 LAU 1994 y la incluión de la misma es constante en todos los contratos de arrendamiento de Vivienda. Sin embargo, dicha clausula HA de ser matizada:
1) Tal y como está redactada, y que conste que en la mayoría de los contratos se hace así, NO producirá los efectos deseados, esto es, que el Arrendador pueda repercutir los gastos de la Comunidad de Propietarios, la tasa de recogida de basuras y el Impuesto de Bienes Inmuebles al arrendatario.
2) Para que produzca los efectos mencionados en el punto 1 es NECESARIO que EN EL MOMENTO DE FIRMARSE EL CONTRATO en el mismo CONSTEN las cantidades correspondientes a cada concepto, aunque sólo sea de forma orientativa:
1) El último recibo del IBI pagado por el Arrendador.
2) Gastos de Comunidad. Tiene que constar cuales son:Vg portería, limpieza, ascensor..., el importe de cada uno o el valor aproximado de todos ellos en conjunto, a través del recibo girado por la Comunidad de Propietarios y LOS QUE EFECTÍVAMENTE vaya a DISFRUTAR el arrendatario. Vg Si ha piscina y NO la puede disfrutar tal servicio NO podrá ser repercutido.
3) Tasas. Recogida de basuras, alcantarillado. Recibo de los últimos pagados por el propietario arrendador.
Es preferible para ambas partes que la clausula contenga, además, todo lo expuesto. La razón es que así NO habrá necesidad de acudir a la vía judicial para determinar qué cargas, servicios y gastos generales se pueden repercutir al Arrendatario.
Reciba un cordial saludo.
Respecto a la última clausula por usted transcrita he de decir que la misma recoge lo estipulado en el art 20 LAU 1994 y la incluión de la misma es constante en todos los contratos de arrendamiento de Vivienda. Sin embargo, dicha clausula HA de ser matizada:
1) Tal y como está redactada, y que conste que en la mayoría de los contratos se hace así, NO producirá los efectos deseados, esto es, que el Arrendador pueda repercutir los gastos de la Comunidad de Propietarios, la tasa de recogida de basuras y el Impuesto de Bienes Inmuebles al arrendatario.
2) Para que produzca los efectos mencionados en el punto 1 es NECESARIO que EN EL MOMENTO DE FIRMARSE EL CONTRATO en el mismo CONSTEN las cantidades correspondientes a cada concepto, aunque sólo sea de forma orientativa:
1) El último recibo del IBI pagado por el Arrendador.
2) Gastos de Comunidad. Tiene que constar cuales son:Vg portería, limpieza, ascensor..., el importe de cada uno o el valor aproximado de todos ellos en conjunto, a través del recibo girado por la Comunidad de Propietarios y LOS QUE EFECTÍVAMENTE vaya a DISFRUTAR el arrendatario. Vg Si ha piscina y NO la puede disfrutar tal servicio NO podrá ser repercutido.
3) Tasas. Recogida de basuras, alcantarillado. Recibo de los últimos pagados por el propietario arrendador.
Es preferible para ambas partes que la clausula contenga, además, todo lo expuesto. La razón es que así NO habrá necesidad de acudir a la vía judicial para determinar qué cargas, servicios y gastos generales se pueden repercutir al Arrendatario.
Reciba un cordial saludo.
Al final hablamos con el dueño del piso y que no estábamos de acuerdo con algunas de las clausulas.
Le enseñamos lo que decía la ley. Le enseñamos punto por punto con la LAU en la mano lo que decía la ley (por ejemplo le habían dicho que podía pedir hasta 3 meses de fianza y que nos hacía un favor pidiéndonos sólo 1).
Le recordé todo lo que nos dijo su gestor verbalmente y cómo en la ley ponía lo contrario.
Le hablé del artículo 6 de la LAU. Le pedí que hablara con su gestor y que le argumentara en qué se basaba para hacer un contrato con clausulas contrarias a lo que marcaba la ley.
La respuesta ha sido una llamada diciendo que su gestor se mofaba de nosotros. Que le dijéramos quien nos ha asesorado para llamarle para decirle que aprenda, que a ver si va a ser que el gestor se ha perdido alguna clase.
Evidentemente le he dicho que entonces no hay firma. Pero e mandado una carta a una asociación de consumidores que da asesoramiento legal (FUCI) con una copia del borrador para que me asesore.
Voy mañana a un abogado, para que examine el contrato y me redacte una carta diciendo qué opina del mismo y si hay alguna clausula alegal ó abusiva.
Simplemente quiero demostrarle a ese chico que su gestor es un indeseable, lo malo es que ya engañaran a otros.
Pongo algunas de las clausulas para que quien entre en el foro sepa qué tipo de cosas dice este señor que es un contrato Estandar y que es el que hacen siempre.
Evidentemente que les iré diciendo cómo queda la cosa.
Muchas gracias por la ayuda, a ver si consumo y mi abogado coinciden con la ayuda que me han dado ustedes y mi gestor (porqué se dirá esto de MI gestor, MI abogado?¿?)
Le enseñamos lo que decía la ley. Le enseñamos punto por punto con la LAU en la mano lo que decía la ley (por ejemplo le habían dicho que podía pedir hasta 3 meses de fianza y que nos hacía un favor pidiéndonos sólo 1).
Le recordé todo lo que nos dijo su gestor verbalmente y cómo en la ley ponía lo contrario.
Le hablé del artículo 6 de la LAU. Le pedí que hablara con su gestor y que le argumentara en qué se basaba para hacer un contrato con clausulas contrarias a lo que marcaba la ley.
La respuesta ha sido una llamada diciendo que su gestor se mofaba de nosotros. Que le dijéramos quien nos ha asesorado para llamarle para decirle que aprenda, que a ver si va a ser que el gestor se ha perdido alguna clase.
Evidentemente le he dicho que entonces no hay firma. Pero e mandado una carta a una asociación de consumidores que da asesoramiento legal (FUCI) con una copia del borrador para que me asesore.
Voy mañana a un abogado, para que examine el contrato y me redacte una carta diciendo qué opina del mismo y si hay alguna clausula alegal ó abusiva.
Simplemente quiero demostrarle a ese chico que su gestor es un indeseable, lo malo es que ya engañaran a otros.
Pongo algunas de las clausulas para que quien entre en el foro sepa qué tipo de cosas dice este señor que es un contrato Estandar y que es el que hacen siempre.
Evidentemente que les iré diciendo cómo queda la cosa.
Muchas gracias por la ayuda, a ver si consumo y mi abogado coinciden con la ayuda que me han dado ustedes y mi gestor (porqué se dirá esto de MI gestor, MI abogado?¿?)
CLAUSULAS NORMALES PARA UN GESTOR PARA UN CONTRATO DE VIVIENDA CON DURACIÓN MENOR DE 5 AÑOS:
4) Con expresa renuncia por las partes a lo dispuesto en el artículo 31 de la L.A.U., se conviene que en caso de venta de la vivienda arrendada como finca independiente NO tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre el mismo.
6) La adquisición, conservación o sustitución de contadores de suministro y el importe del consumo, son de cuenta y cargo exclusivo del arrendatario.
La vivienda se alquila en el estado actual de las acometidas generales y ramales o líneas existentes correspondientes al mismo, para los suministros de los que está dotado el inmueble.
El arrendatario podrá concertar con las respectivas compañías suministradoras todos o algunos de los suministros de que está dotado el inmueble, con total indemnidad de la propiedad y del Administrador.
Si se hubiere de efectuar alguna modificación, tanto en las instalaciones generales de la finca como en las particulares de la vivienda arrendada, su coste será íntegramente a cargo del arrendatario, caso de que le interese y desee continuar con el suministro de que se trata, pero previamente deberá someter a la propiedad, para su aprobación, el informe y proyecto de las variaciones que en cada caso deban realizarse, exigidas por la respectiva compañía suministradora.
7) Igualmente son de cuenta y cargo del arrendatario los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan, ya sean cristales, cerraduras, y demás útiles y utensilios de las instalaciones y su adecuado entretenimiento, los gastos de conservación y reparación de las instalaciones de agua, gas, electricidad, calefacción, cocina, baño, bidet, grifo, water, lavabo, instalaciones sanitarias y de servicios de calentador, antena T.V., y en particular todos los desagües, atascos arreglo de la cocina, fregaderos, lavaderos, aire acondicionado y sus tuberías como también la conservación, reparación y sustitución de persianas, en caso de existir tales utensilios e instalaciones.
Las reparaciones de elementos comunes del edificio o los vicios ocultos (tuberías, desagües, etc.) serán a cargo de la propietaria, salvo que se demuestre que la avería ha sido provocada por mal uso de la inquilina.
8) De no existir suministro de agua directa mediante contadores divisionarios individuales, desde este momento queda autorizada la propiedad, o el Administrador, para proceder a tal instalación, firmando en nombre del arrendatario cuantos documentos sean precisos para ello, obligándose éste a formalizar la correspondiente póliza de alta, adquiriendo por su cuenta el contador respectivo. Caso de demorar el arrendatario dicha contratación, desde ahora faculta a la propiedad o al Administrador, para que en su nombre y a su cargo, pueda concertarla, teniendo el carácter, dicha instalación, de obra de mejora a todos los efectos.
9) El arrendatario se hace directa y exclusivamente responsable, y exime de toda responsabilidad a la propiedad y al Administrador, por los daños que pueda ocasionarse a personas o cosas y sean derivadas de instalaciones para servicios y suministros de la vivienda arrendada.
11) El arrendatario con renuncia expresa a lo dispuesto en el artículo 30, en relación con el artículo 21 de la L.A.U., se obliga a hacer a su cargo en la vivienda objeto del contrato, todas las reparaciones necesarias a fin de conservarlo en estado de servir para el uso convenido; y sin que durante la ejecución de las mismas tenga derecho a suspender el contrato o desistir del mismo, ni a indemnización alguna, así como tampoco a disminuir o paralizar el pago de la renta.
12) El contratante conviene con renuncia expresa a lo dispuesto en el artículo 30 en relación con los artículos 22 y 26 de la L.A.U., que para el caso de que el arrendador deseara efectuar obras de mejora en el edificio, deberá notificarlo por escrito, con tres meses de antelación como mínimo, al arrendatario, quien no podrá oponerse a las mismas sin perjuicio del derecho que le asiste, a ejercitar dentro del plazo de un mes desde dicha notificación, de rescindir el contrato si las obras le afectan de modo relevante. Asimismo, el arrendatario renuncia a toda reducción de renta por razón de la parte de la vivienda de la que sea privado a causa de aquellas y a percibir indemnización por los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
19) El arrendatario entrega en este acto la suma de ****************** (****,**.- €), en concepto de fianza que queda en poder de la propiedad o del Administrador. Queda facultado el Administrador actual para hacer entrega a quien pueda sucederle en el cargo, o a la propietaria de la finca de la fianza percibida.
4) Con expresa renuncia por las partes a lo dispuesto en el artículo 31 de la L.A.U., se conviene que en caso de venta de la vivienda arrendada como finca independiente NO tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre el mismo.
6) La adquisición, conservación o sustitución de contadores de suministro y el importe del consumo, son de cuenta y cargo exclusivo del arrendatario.
La vivienda se alquila en el estado actual de las acometidas generales y ramales o líneas existentes correspondientes al mismo, para los suministros de los que está dotado el inmueble.
El arrendatario podrá concertar con las respectivas compañías suministradoras todos o algunos de los suministros de que está dotado el inmueble, con total indemnidad de la propiedad y del Administrador.
Si se hubiere de efectuar alguna modificación, tanto en las instalaciones generales de la finca como en las particulares de la vivienda arrendada, su coste será íntegramente a cargo del arrendatario, caso de que le interese y desee continuar con el suministro de que se trata, pero previamente deberá someter a la propiedad, para su aprobación, el informe y proyecto de las variaciones que en cada caso deban realizarse, exigidas por la respectiva compañía suministradora.
7) Igualmente son de cuenta y cargo del arrendatario los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan, ya sean cristales, cerraduras, y demás útiles y utensilios de las instalaciones y su adecuado entretenimiento, los gastos de conservación y reparación de las instalaciones de agua, gas, electricidad, calefacción, cocina, baño, bidet, grifo, water, lavabo, instalaciones sanitarias y de servicios de calentador, antena T.V., y en particular todos los desagües, atascos arreglo de la cocina, fregaderos, lavaderos, aire acondicionado y sus tuberías como también la conservación, reparación y sustitución de persianas, en caso de existir tales utensilios e instalaciones.
Las reparaciones de elementos comunes del edificio o los vicios ocultos (tuberías, desagües, etc.) serán a cargo de la propietaria, salvo que se demuestre que la avería ha sido provocada por mal uso de la inquilina.
8) De no existir suministro de agua directa mediante contadores divisionarios individuales, desde este momento queda autorizada la propiedad, o el Administrador, para proceder a tal instalación, firmando en nombre del arrendatario cuantos documentos sean precisos para ello, obligándose éste a formalizar la correspondiente póliza de alta, adquiriendo por su cuenta el contador respectivo. Caso de demorar el arrendatario dicha contratación, desde ahora faculta a la propiedad o al Administrador, para que en su nombre y a su cargo, pueda concertarla, teniendo el carácter, dicha instalación, de obra de mejora a todos los efectos.
9) El arrendatario se hace directa y exclusivamente responsable, y exime de toda responsabilidad a la propiedad y al Administrador, por los daños que pueda ocasionarse a personas o cosas y sean derivadas de instalaciones para servicios y suministros de la vivienda arrendada.
11) El arrendatario con renuncia expresa a lo dispuesto en el artículo 30, en relación con el artículo 21 de la L.A.U., se obliga a hacer a su cargo en la vivienda objeto del contrato, todas las reparaciones necesarias a fin de conservarlo en estado de servir para el uso convenido; y sin que durante la ejecución de las mismas tenga derecho a suspender el contrato o desistir del mismo, ni a indemnización alguna, así como tampoco a disminuir o paralizar el pago de la renta.
12) El contratante conviene con renuncia expresa a lo dispuesto en el artículo 30 en relación con los artículos 22 y 26 de la L.A.U., que para el caso de que el arrendador deseara efectuar obras de mejora en el edificio, deberá notificarlo por escrito, con tres meses de antelación como mínimo, al arrendatario, quien no podrá oponerse a las mismas sin perjuicio del derecho que le asiste, a ejercitar dentro del plazo de un mes desde dicha notificación, de rescindir el contrato si las obras le afectan de modo relevante. Asimismo, el arrendatario renuncia a toda reducción de renta por razón de la parte de la vivienda de la que sea privado a causa de aquellas y a percibir indemnización por los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
19) El arrendatario entrega en este acto la suma de ****************** (****,**.- €), en concepto de fianza que queda en poder de la propiedad o del Administrador. Queda facultado el Administrador actual para hacer entrega a quien pueda sucederle en el cargo, o a la propietaria de la finca de la fianza percibida.
Hola Adolfito. Desde un primer momento pensé que se trataba de un Arrendamiento de VIVIENDA, pero el redactado del clausulado es claramente de un ARRENDAMIENTO DE USO DISTINTO AL DE VIVIENDA(TEMPORADA),ya que se renuncia expresamente a la aplicación de los arts de la LAU 1994 relativos a este tipo de contratos.
Por lo tanto habría que saber sus circunstancias personales para saber si usted necesita esa VIVIENDA como PERMANENTE o de FORMA TEMPORAL, así como examinar el contrato en su totalidad para ver si del mismo se desprende esa voluntad de permanencia o de temporalidad.
Reciba un cordial saludo.
Por lo tanto habría que saber sus circunstancias personales para saber si usted necesita esa VIVIENDA como PERMANENTE o de FORMA TEMPORAL, así como examinar el contrato en su totalidad para ver si del mismo se desprende esa voluntad de permanencia o de temporalidad.
Reciba un cordial saludo.
No no, no se confunda. Es un contrato de vivienda de uso diario. No es de temporada, es la primera vivienda.
Si me facilita un email y tiene curiosidad le remito una copia para que vea que es de vivienda.
en el apartado 2 copio y pego:
2) La vivienda objeto de este contrato, será destinada única y exclusivamente como vivienda habitual y permanente del arrendatario no pudiendo instalar en él, comercio, industria, ni siquiera manual, ni oficina o despacho profesional.
Pero bueno, el gestor se niega a dar argumentos legales, solo dice que a ver si le doy el número de mi abogado para que le llame y le diga de donde saca que no se puede renunciar a según qué cosas.Dice que a lo mejor se perdió alguna clase donde explicaban esto.
El viernes tengo hora con un abogado de una oficina de consumo. Y voy a buscar en qué colegio (de gestores, administradores...) puedo reclamar que revisen las prácticas de éste señor. He mandado una copia a FUCI, una organización de consumidores y cuando lo tenga todo miraré si se puede hacer que este señor no vaya intentado engañar a la gente.
Mi mail: adolfito121 @ hotmail.com
Ahora ya es un tema de curiosidad, por ver si de verdad se puede intentar engañar así a la gente y si el sistema tiene medios de evitar estos abusos.
Saludos
Si me facilita un email y tiene curiosidad le remito una copia para que vea que es de vivienda.
en el apartado 2 copio y pego:
2) La vivienda objeto de este contrato, será destinada única y exclusivamente como vivienda habitual y permanente del arrendatario no pudiendo instalar en él, comercio, industria, ni siquiera manual, ni oficina o despacho profesional.
Pero bueno, el gestor se niega a dar argumentos legales, solo dice que a ver si le doy el número de mi abogado para que le llame y le diga de donde saca que no se puede renunciar a según qué cosas.Dice que a lo mejor se perdió alguna clase donde explicaban esto.
El viernes tengo hora con un abogado de una oficina de consumo. Y voy a buscar en qué colegio (de gestores, administradores...) puedo reclamar que revisen las prácticas de éste señor. He mandado una copia a FUCI, una organización de consumidores y cuando lo tenga todo miraré si se puede hacer que este señor no vaya intentado engañar a la gente.
Mi mail: adolfito121 @ hotmail.com
Ahora ya es un tema de curiosidad, por ver si de verdad se puede intentar engañar así a la gente y si el sistema tiene medios de evitar estos abusos.
Saludos
Yo no soy abogado ni estudié derecho (salvo en la oposición) ni nada de eso, pero ya me han pasado varios contratos con claúsulas de ese tipo: el arrendatario asume la reparación absolutamente de cualquier cosa (instalaciones, tuberías, desgües, aire acondicionado...........), incluso cualquier daño a terceros que ocasione la propiedad, todo el tema de reposición de contadores, calderas....... ES INDIGNANTE. En realidad, te pasan un contrato en el que cambian la palabra arrendador por arrendatario (salvo para cobrar la mensualidad y la fianza, claro).
¿Qué se puede hacer? Prácticamente nada. Siempre te dicen que ellos tienen ese contrato y que todos lo han firmado. Saben que como está el mercado, si tú no tragas lo hará otro. Es un tema de ética y de moral, y ya he comprobado que en este país ya no queda. A mí ahora mismo me están echando de mi piso, me echan la culpa de lo que ya estaba roto o se ha envejecido por el uso (por lo que sé que me quedé sin fianza) y tengo que alquilar otro. La nueva propietaria ya me ha mandado el contrato leonino, igual que la anterior, y encima dicen que ellas no entienden, que es el normal........ (qué casualidad), pero todas las cláusulas a su favor, claro. UNA VERGÜENZA.
¿Qué se puede hacer? Prácticamente nada. Siempre te dicen que ellos tienen ese contrato y que todos lo han firmado. Saben que como está el mercado, si tú no tragas lo hará otro. Es un tema de ética y de moral, y ya he comprobado que en este país ya no queda. A mí ahora mismo me están echando de mi piso, me echan la culpa de lo que ya estaba roto o se ha envejecido por el uso (por lo que sé que me quedé sin fianza) y tengo que alquilar otro. La nueva propietaria ya me ha mandado el contrato leonino, igual que la anterior, y encima dicen que ellas no entienden, que es el normal........ (qué casualidad), pero todas las cláusulas a su favor, claro. UNA VERGÜENZA.
