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Contratos, catastro y usucapión.
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Contratos, catastro y usucapión.
Resulta que en un contrato privado de compra de 1993 se adquieren tres bienes inmuebles rústicos a partes iguales por parte de tres personas (ahora ya fallecidas: una en 1996, las otras en 2019).
De uno de los fallecidos (en 1996) soy heredero junto con otras dos personas que también son herederos.
En esta herencia de 1996 que está elevada a público en contrato publico en notaría no se especifican por ningún lado los tres bienes mencionados anteriormente que están en el contrato privado de 1993.
Voy al notario con ese contrato privado de 1993 para elevarlo a público y después registrarlo en Registro de Propiedad pero me dicen que no es posible salvo que estemos de acuerdo los herederos de los fallecidos para elevarlo a público, cosa que no es posible ya que no estamos de acuerdo y no tenemos trato de ningún tipo.
Uno de los herederos está en el catastro como único titular catastral de los bienes entonces me dirijo al catastro para solicitar la alteración de la titularidad catastral de los bienes mencionados y pedir mi porcentaje de titularidad catastral.
Aporto la documentación mencionada anteriormente:
- El contrato privado de 1993 de compra donde aparecen los bienes especificados.
-La elevación a publica de la herencia de 1996 (contrato publico de herencia) donde consta que soy heredero de esa persona pero donde esos bienes no se especifican.
Se crean unos expedientes en el catastro y me dan una resolución desestimatoria donde se menciona que "el titular catastral que tiene presEnción (no sé si quisieron decir 'presunción'?) legal según la normativa catastral se opone a alteración pretendida".
y me dan de plazo un mes para recurrir con reclamación económica administrativa ante el Tribunal económico administrativo Regional (plazo que aún comienza hace unos dias que abrí la notificación, el 10 de mayo de 2023). Me parece increíble que con esos dos documentos mencionados y simplemente con la oposición del titular catastral actual a la alteración catastral le den la razón a él... pero bueno...
Este heredero además me priva el acceso a uno de los bienes inmuebles, una cabaña muy pequeña de la que creo que tengo aproximadamente el 10% según los documentos mencionados y la verdad es que al tener tan poco valor los bienes (tal vez sumen mi participación una valoración de los bienes en torno a 300 euros como mucho) y tener ese porcentaje tan pequeño y el hecho de que los dos otros compradores que aparecen en el documento de 1993 hayan fallecido recientemente en 2019 ( de los cuales además este heredero mencionado que me priva el acceso físico al bien inmueble es el heredero universal de ambos) hacen que no denunciase hasta ahora ni tenga intención de hacerlo o llevarlo a juicio por que realmente no me sale a cuenta.
Mi temor real de todo esto por desconocimiento es la figura de la usucapión que tengo entendido que a los 30 años de titular catrastral y demuestra además varios hechos pueden darle la propiedad real de los bienes, sino me equivoco...
Este heredero lleva siendo único titular catastral de esos bienes supongo que por lo menos desde el año 1996 (o incluso antes) aunque los propietarios reales que aparecen en el contrato privado falleciesen en 1996 y los otros dos en 2019. Y es probable que este heredero mencionado haya pagado los impuestos (si los hubiese) durante todos estos años, aunque en mi comunidad autónoma por los terrenos rústicos no se paga IBI y en ese ayuntamiento no se paga ni plusvalía municipal ni impuestos sobre naturaleza urbana.
Mi pregunta es:
Se supone que con esa documentación y hechos mencionados:
-El contrato privado de compra de 1993 de los bienes mencionados.
-el contrato elevado a publico de la herencia de 1996 de uno de los propietarios aunque no aparezcan esos bienes,
-el fallecimiento más reciente en 2019 de dos de los tres propietarios reales de los bienes mencionados
-el expediente catastral por mi parte para solicitar la alteración y mi porcentaje de la titularidad catastral (aunque desestimado simplemente por la oposición de el titular catrastral, como mencioné anteriormente).
¿Todos estos hechos y motivos serian suficientes hechos o motivos para que en el futuro el juez o autoridad competente desestime o rechace una futura e hipotética solicitud de usucapión (si la hubiese) para obtener la propiedad real por parte de ese heredero de todos esos bienes mencionados?
Muchas gracias. Perdonen la parrafada, quería explicarlo todo bien.
De uno de los fallecidos (en 1996) soy heredero junto con otras dos personas que también son herederos.
En esta herencia de 1996 que está elevada a público en contrato publico en notaría no se especifican por ningún lado los tres bienes mencionados anteriormente que están en el contrato privado de 1993.
Voy al notario con ese contrato privado de 1993 para elevarlo a público y después registrarlo en Registro de Propiedad pero me dicen que no es posible salvo que estemos de acuerdo los herederos de los fallecidos para elevarlo a público, cosa que no es posible ya que no estamos de acuerdo y no tenemos trato de ningún tipo.
Uno de los herederos está en el catastro como único titular catastral de los bienes entonces me dirijo al catastro para solicitar la alteración de la titularidad catastral de los bienes mencionados y pedir mi porcentaje de titularidad catastral.
Aporto la documentación mencionada anteriormente:
- El contrato privado de 1993 de compra donde aparecen los bienes especificados.
-La elevación a publica de la herencia de 1996 (contrato publico de herencia) donde consta que soy heredero de esa persona pero donde esos bienes no se especifican.
Se crean unos expedientes en el catastro y me dan una resolución desestimatoria donde se menciona que "el titular catastral que tiene presEnción (no sé si quisieron decir 'presunción'?) legal según la normativa catastral se opone a alteración pretendida".
y me dan de plazo un mes para recurrir con reclamación económica administrativa ante el Tribunal económico administrativo Regional (plazo que aún comienza hace unos dias que abrí la notificación, el 10 de mayo de 2023). Me parece increíble que con esos dos documentos mencionados y simplemente con la oposición del titular catastral actual a la alteración catastral le den la razón a él... pero bueno...
Este heredero además me priva el acceso a uno de los bienes inmuebles, una cabaña muy pequeña de la que creo que tengo aproximadamente el 10% según los documentos mencionados y la verdad es que al tener tan poco valor los bienes (tal vez sumen mi participación una valoración de los bienes en torno a 300 euros como mucho) y tener ese porcentaje tan pequeño y el hecho de que los dos otros compradores que aparecen en el documento de 1993 hayan fallecido recientemente en 2019 ( de los cuales además este heredero mencionado que me priva el acceso físico al bien inmueble es el heredero universal de ambos) hacen que no denunciase hasta ahora ni tenga intención de hacerlo o llevarlo a juicio por que realmente no me sale a cuenta.
Mi temor real de todo esto por desconocimiento es la figura de la usucapión que tengo entendido que a los 30 años de titular catrastral y demuestra además varios hechos pueden darle la propiedad real de los bienes, sino me equivoco...
Este heredero lleva siendo único titular catastral de esos bienes supongo que por lo menos desde el año 1996 (o incluso antes) aunque los propietarios reales que aparecen en el contrato privado falleciesen en 1996 y los otros dos en 2019. Y es probable que este heredero mencionado haya pagado los impuestos (si los hubiese) durante todos estos años, aunque en mi comunidad autónoma por los terrenos rústicos no se paga IBI y en ese ayuntamiento no se paga ni plusvalía municipal ni impuestos sobre naturaleza urbana.
Mi pregunta es:
Se supone que con esa documentación y hechos mencionados:
-El contrato privado de compra de 1993 de los bienes mencionados.
-el contrato elevado a publico de la herencia de 1996 de uno de los propietarios aunque no aparezcan esos bienes,
-el fallecimiento más reciente en 2019 de dos de los tres propietarios reales de los bienes mencionados
-el expediente catastral por mi parte para solicitar la alteración y mi porcentaje de la titularidad catastral (aunque desestimado simplemente por la oposición de el titular catrastral, como mencioné anteriormente).
¿Todos estos hechos y motivos serian suficientes hechos o motivos para que en el futuro el juez o autoridad competente desestime o rechace una futura e hipotética solicitud de usucapión (si la hubiese) para obtener la propiedad real por parte de ese heredero de todos esos bienes mencionados?
Muchas gracias. Perdonen la parrafada, quería explicarlo todo bien.
El cómputo del plazo para la prescripción adquisitiva comienza desde la muerte del causante, que fue en 2019, hace tan solo 4 años. Sí, aún así, el heredero quiere reclamar la usucapión desde un periodo anterior, debería demandar al otro heredero y a usted y además probar que ha poseído en concepto de dueño. La inscripción en el catastro puede ser una prueba indiciaria, pero por sí no es suficiente en un asunto contencioso. Liquide su contrato privado (exento) y demande la disolución de condominio al resto de los herederos.
