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contratos menores a 5 años

7 Comentarios
 
Contratos menores a 5 años
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10/11/2003 14:10
Me gustaría hacerles la siguiente pregunta:
¿Existe realmente, quiero decir en la práctica, un tipo de contrato de arrendamineto DE USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA (o "de temporada") en el que quede claro que el arrendatario no tiene derecho alguno a prórroga? He estado leyendo la LAU y la verdad es que la encuentro un poco contradictoria. A mi entender, si se hace constar
en el contrato que la vivienda NO VA A CONSTITUIR EL DOMICILIO HABITUAL del arendatario y se marca claramente el inicio y el fin del contrato (de una duración total inferior a un año) , debería de ser suficiente, pero parece que en la práctica, si el inquilino se quiere quedar, la única forma de obligarle a irse antes de los 5 años es demostrar que el el arrendador necesita la vivienda para él. Es más, hay quien opina que para reservarse ese derecho hay que hacerlo constar en el contrato. También he oído que para
que quede clara la tamporalidad del contrato, hay que justificarla. Es decir, manifestar en el contrato cual es el motivo de dicha temporalidad: vacaciones, un trabajo temporal, curso universitario, etc.. En fín, que no lo tengo nada claro. Doy las gracias por adelantado a cualquiera que pueda aportar algo de luz en este asunto.
Atentamente,
Miguel Angel Bravo
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10/11/2003 18:05
El art. 3.2 de la LAU regula el arrendamiento de temporada, dandole la consideración de arrendamiento para uso distinto de vivienda. Quiere esto decir que se regirá por el pacto entre las partes, por el Código Civil y por la LAU. En este orden. Y hablamos de temporada no como subterfugio para eludir la aplicación de la LEY en el arrendamiento de vivienda. Y haciendo constar claramente en el contrato de arrendamiento la consideración y el régimen aplicable para que ninguna de las partes se pueda sentir engañada.
Salvo mejor opinión.
Saludos
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10/11/2003 18:16
Estimado Erodri:
Muchísimas gracias por tu respuesta. Yo también opino así. El problema radica en que el abogado que lleva el desahucio me culpa de ponerle las cosas fáciles al arrendatario por no haber especificado cual era el motivo de la temporalidad del contrato (contrato de trabajo temporal, curso universitario, etc.). Sabes si exite algo en la LAU o alguna jurisprudencia a este respecto?
Muchas gracias y saludos,
Miguel Angel
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10/11/2003 21:14
La LAU tiene un régimen tuitivo, de protección al arrendatario, con lo cual cualquier privación del derecho de este, deberá ser plasmado en el contrato de arrendamiento muy claramente.La exégesis parlamentaria opone la necesidad básica de vivienda a otras utilidades, básicamente las actividades lúdicas, estivales, o de esparcimiento.
LA S.T.S. de 30 de marzo de 1974 " La frase temporada de verano o cualquier otra guarda relación no con el plazo simplemente cronológico, por que se pacta la duración del contrato, sino por la finalidad a que vaya encaminado determinante de su utilización, aunque no se alude expresamente, pero que del contexto del contrato se desprende fue la causa de su celebración". (sic)Tales terminos fueron asumidos por la S.T.S. de 19 de febrero de 1982 y, más recientemente por la S.A.P. de Zaragoza de 6 de febrero de 1.995.
Como conclusión, y salvo mejor opinión, si en el contrato de arrendamiento no se ha pactado expresamente la circunstancia del arrendamiento de temporada, su no sometimiento al título I de la LAU, y todas aquellas circunstancias que en el contexto del contrato se vea claramente que es de temporada, no tendremos una solución pacífica y tenemos muy dificil el que prospere nuestra petición de arrendamiento de uso distinto de vivienda. En el resto o por contraposíción, es arriesgarse a que el Juzgador no nos de la razón, con los gastos correspondientes etc.
Espero que esto te de alguna luz. Si no lo ves claro, te aconsejaría esperar el plazo legal, ahorraras tiempo y sobre todo mucho dinero.
Saludos.
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11/11/2003 09:17
Estimado Erodri:
No se como agradecerte las molestias que te estás tomando con esto. TE lo agradezco profundamente. Efectivamente, con lo que me dices, ya me estás confirmando mis temores, es decir, debería de haber especificado en el contrato la causa de la temporalidad, pero...no es suficiente poner estas clausulas?:

2ª CAUSA DEL CONTRATO
El arrendatario pretende utilizar esta vivienda como residencia temporal, sin constituir su domicilio habitual.
3ª DURACION DEL CONTRATO
El presente contrato tendrá una duración de 11 meses, comenzando el 1 de Diciembre de 2.002, por lo que quedará resuelto por cumplimiento del plazo pactado, el día 31 de Octubre de 2003.
6ª USO DEL INMUEBLE ARRENDADO
El inmueble objeto de este contrato lo destinará el arrendatario a VIVIENDA NO HABITUAL sin que pueda darle un uso distinto al expresado; este destino exclusivo se entenderá subsistente cualquiera que sea la persona que, por ínter vivos o mortis causa, pudiera subrogarse en los derechos y obligaciones dimanantes del presente contrato.
Muchas Gracias por todo,
Miguel Angel

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11/11/2003 17:16
Yo entiendo que si podrían valer, aunque la valoración definitiva vendría dada por el Juzgador. Yo añadiría a esas cláusulas la, a mi enterder más importante, la justificación, es decir, por qué pactamos un contrato de arrendamiento por temporada. Si es por motivos de estudio, traslado de puesto de trabajo mediante un contrato de obra etc. y reflejaría en el contrato si hace falta hasta el número del justificante de la matricula si fuera por estudios o en su caso adjuntaria al contrato todo aquello que objetivamente demuestre que es de temporada. No obstante yo creo que esas cláusulas reflejan perfectamente la intención de las partes. Lo malo es que si la resolución no es pacifica hay que acudir a los Tribunales, como lo que pretendemos es la recuperación del bien, la cuantía del procedimento sería el valor normal de mercado de la vivienda, imagínate dónde se van las costas judiciales.
Saludos.
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11/11/2003 18:27
Gracias por tu respuesta, pero...¿que pasa si el motivo de la temporalidad del contrato es que al arrandatario le están construyendo una vivienda y que necesita esta hasta que se la completen? Esto le daría "carta blanca" al inquilino para alargar indefinidamente el alquiler si la construcción se retrasa... En este caso concreto, ni siquiera ha obtenido la licencia de obras, y dice que se tiene que quedar un año más por lo menos. Hay veces que especificar el motivo de la temporalidad puede ser un arma de dobel filo, no crees?
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11/11/2003 18:46
Si puede ser, pero precisamente ese es el caso típico de temporalidad, la construcción de una vivienda y claro está si afinamos bien no tiene que demorarse en el tiempo.
saludos