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convertir local en vivienda

28 Comentarios
Viendo 1 - 20 de 28 comentarios
Convertir local en vivienda
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05/02/2009 01:22
ante todo muchas gracias por vuestra ayuda.mi problema es que tengo un local que estoy convirtiendo en vivienda tengo la licencia de obra y proyecto de urbanismo que ha tardado lo suyo por no decir de el dinero que me a costado para su cambio de local a vivienda pero los vecinos me dicen que no quieren que sea vivienda, no hay estatutos de comunidad en el cual esté esto estipulado, pueden negarmelo legalmente o es desicion del ayuntamiento, la puerta es directa a la via publica sin pasar por la comunidad
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TN
05/02/2009 17:03
Tema siempre complejo: en teoría necesitas los permisos del Ayuntamiento y de los vecinos.

Sin el permiso de los vecinos, no podrás inscribir, en teoría, en el registro de la propiedad, por tanto nunca será vivienda, ya que la conversión obliga al cambio del título constitutivo y requiere la unanimidad de los vecinos.

Algunos registradores aceptan la inscripción pero la DGRN ha dictado resoluciones donde se indica que sin el permiso de la comunidad no se puede hacer.

Que tengas el permiso del Ayuntamiento, no quita que necesites el permiso de la comunidad, son dos cosas diferentes. De hecho el Ayuntamiento emite las licencias "sin perjuicio de tercero".
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05/02/2009 23:41
hola, gracias por vuestra ayuda, y pregunto si no consigo la firma de todos no hay alguna otra forma legal para poder inscribirla en el registro, la comunidad no tiene estatutos privados en el que se mencione el destino de los locales.
y aprovecho para comentar que cuando comence la obra al quitar los azulejos del carto de baño del local por lo visto provoque una fisura justo donde estan los uzones es una grieta de 1,2mm de ancho y ya hace un año de esto y la griea no ha crecido pero un vecino me dice que tengo que mandar a una empresa privada para que determine la gravedad de la grieta y mi arquitecto ya le dijo que es un muro maestro y no un muro de carga pero el insiste en que tengo que hacer un informe de esta empres la cual ya la llame y me pidio por el informe mas de lo que me ha cosatado la reforma del local, gracias de nuevo pero es que este asunto me esta llevando a una depresion ya que creo no podre hacer frente a tantos gastos si esto continua asi mil gracias a quen me pueda ayudar
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TN
06/02/2009 09:43
Habla con el registrador que debería inscribir el cambio y pregúntale si necesitas el permiso de la comunidad.

En teoría debería decirte que sí, pero ya te digo que hay registradores que no lo solicitan, si tienes suerte y te lo inscribe sin ese permiso y la comunidad no hace nada al respecto, solucionarías el problema. Pero si te indica que necesitas el permiso, no hay ninguna solución legal, salvo demandar a la comunidad pero que no ganarías (podrías alegar abuso de derecho, pero dudo que ningún juez te diera la razón).

Dices que la comunidad no tiene estatutos privados, pero sí tendrá título constitutivo donde se describa la comunidad y sus destinos, y eso es lo que habría que cambiar.

En cuanto a la grieta, no hagas nada, si tu vecino cree que es grave, que contrate él al técnico y que, si tiene razón, te demande y te reclame los gastos de ese técnico (aparte de que arregles el tema, claro).
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06/02/2009 15:17
hola, gracias por vuestra ayuda, ayer pedi en el registro un informe extenso de la division horizontal,
cuando el lunes la recoja ire al notario para ver que podemos hacer mil gracias de todo corazón, ya os contare como me va el tema
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06/08/2009 12:35
Espero que te fuera bien. Cuento mi caso a ver si alguien puede ayudarme. Hace años hice un cambio de uso, en el ayuntamiento, y lo registré en el registro. LA verdad es que nadie en la urbanización sabía que mi propiedad estaba registrada como local. El Administrador me hizo en aquel entonces un justificante que decía que mi propiedad tenía el uso de vivienda, puesto que así se había utilizado siempre, y así la he utilizado yo. En mi caso pagué licencia de obras, arquitecto etc, para dejarlo como estaba, vamos que no he hecho obra para legalizarlo solo pagar.
Ahora hay dos vecinos que se han enterado de que aquello era local en su día y pretenden denunciar para que me quiten la cedula de habitabilidad y el uso de vivienda. ¿Pueden hacerlo? ¿Alguien me puede ayudar por favor? , mi mujer y yo estamos muy desesperados.
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07/08/2009 13:05
¿Alguien puede ayudarnos o decirnos de alguien que nos pueda ayudar?. Mi mujer y yo lo estamos pasando mal.
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07/08/2009 13:59
Entiendo que lo que estás diciendo es que en un local hiciste unas obras de adaptación para vivienda y que ese es el uso actual, ¿ es así ?

En ese supuesto, ¿ tienes licencia municipal de cambio de uso a vivienda ?, es imprescindible tenerla junto con la de primera ocupación, para poder vivir en ese lugar.

Si no tienes ninguna de las dos debes solicitarlas en el ayuntamiento para no tener problemas.

Saludos.
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07/08/2009 16:04
Gracias por tu contestación Alga.

Nosotros compramos una propiedad que estaba configurada interiormente como vivienda, pero estaba escriturada como local. (así consta además en las escrituras que se encontraba configurada interiormente como vivienda)
Fuí al Ayuntamiento, pagué un arquitecto pero no tuve que hacer obra, pagué licencia de obras etc, pero no tuvimos que hacer nada, el Ayuntamiento nos concedió el cambio de uso y lo registramos ante el notario. Nos pidieron creo que en el Ayuntamiento, el permiso del resto de la comunidad y hablé con el Administrador que había en aquel entonces, y no sabían ni que estaba escriturado como local, por lo que el Administrador me dió un escrito en el que indicaba que dicha propiedad tenía uso de vivienda. Recuerdo que presenté también un escrito de iberdrola certificando que el anterior contrato que tuvo esa vivienda era residencial etc, con todo ello el Ayuntamiento me dió el cambio de uso y posteriormente lo registré.
El problema es que ahora con el nuevo Administrador han pedido en el registro algo de obra nueva (porque no tenía nada el nuevo administrador), y al ver que esa propiedad que siempre han considerado era vivienda en un principio estaba escriturada como local hay dos vecinos (que no sé que les habré hecho pero no me lo explico) quieren denunciarme para que eso vuelva a ser local, porque dicen que no se les pidió permiso a ellos, (yo llamé a la Administración y el anterior me dijo que si eso siempre había sido vivienda que me certificaba que se utilizaba como vivienda, lo presenté y lo admitió el Ayuntamiento y el Registrador). Ho tengo el cambio de uso y licencia de segunda ocupación.
El problema es que el otro día en la reunión les llevé la contraria porque no estaba de acuerdo en lo que ellos querían y me amenazaron diciendo que iban a denunciar para que eso dejase de ser vivienda y no lo pudiera utilizar. Ese cambio de uso lo hice en el 2003 ¿Pueden hacer algo para hecharlo para atras ahora?.
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07/08/2009 19:22
Toñón, cuando dices que el ayuntamiento te concedió el cambio de uso ¿ quieres decir que tienes la LICENCIA urbanística de cambio de uso ? y lo mismo con la LICENCIA de primera ocupación ?

Si tienes esos documentes, en mi opinión, del ayuntamiento nada tienes que temer.

Sin embargo no consigo aclararme, de que modo se escrituró esa propiedad cuando se hizo la escritura de obra nueva del inmueble, como local o como vivienda.

Si en la escritura de obra nueva constaba como local y la comunidad de propietarios no ha dado el consentimiento unánime para modificar ese uso y por tanto los estatutos de la propiedad horizontal, ya pueden certificar lo que quiera el administrador e Iberdrola, en éstas cosas quien decide es la asamblea de la comunidad de propietarios.

Creo que les tienes que explicar a la comunidad que el que te vendió el local te engañó diciendote que era vivienda ( aúnque no se lo van a creer ) e intentar convencerles que compraste de buena fé. A ver que pasa, de lo contrario creo que lo tienes un poco chungo.

Un saludo.
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08/08/2009 01:54
hola, ante todo muchas gracias a todos veo que no sol yo tenia el mismo problema pues os cuento por fin urbanismo me ha cocedido el oermiso de primera ocupacion, no sin antes algun que otro rreglo y algun susto el promero la medida del techo debe de ser de 2,50m. minimo pero el señor qe midio lo hizo justo donde habia 2,47, segundo yo iba a poner un xtractor de humos de carbono osea sin salida a la calle, pues no debe de ir con salida a la calle, veo que siguen un oco anticuados en ese tema, y tercero la puerta del garaje decia que no era homologada ya que salia 20 centimetros por el acerado, bueno pues corregido el tema d altura modificando el proyecto y poniendo 2,47 solucionado, abrir el agujero para la salida de humos y olucionado, y la puerta que ere lo que mas me preocupaba sobre todo por el tema monetario como mide mas de 2,00 m. de altura pues paso sin problemas, en definitiva que despues de esto me recojo mi cedula de habtabilidad y me voy al notario me hacen el cambio en la escritura y del notari me voy al registro para cambiar el suelo urbano de local a vivienda aqui pague 112€ y en el notario 48€ y despues de esta lucha por fin tengo un local convertido n vivienda y registrado como tal osea mi casa. ahora solo espero que algun vecino e denuncie como ya me hicieron aun sabiendo todos que tnia licencia para el cambio y que algu que otro espablado cree que sin s firma no lo conseguiria pues le espero para que se gaste el dinero en abogados y por supusto si se me ponen tontos empezare a denunciar a todas las terrazas que estan cerradas, aires acondiciondos al exterior, los mios dan a un patio interior y legaliado por urbanismo jejeje en fin que si se me ponen tontos ahora que ya lo tengo todo que se preparen que hasta ahora he estado con el rabo entre las patas pero ahora sacare los dientes. pues lo dicho no le tegais miedo a nadie, solicitar todos los permisos no decir a nadie para que es a obray si pregunta alguien que estas haciendo un despacho o algo similar y cuando este todo terminado y con tu documntacion tambien t callas y el que quiera saber mas de ti y de tus cosas que pierda el tiemo en el ayuntamiento como tu has hecho mas de 30 veces para presentar documentos un saludo a todos yo por fin puedo dormir tranquilo
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10/08/2009 09:42
Muchas gracias Alga. Te explico de forma sistemática para que puedas ayudarme mas fácilmente:

Licencia de obra nueva: Se escritura como local, pero su configuración interior es como vivienda

Cuando yo lo compro: En mis escrituras primero figura como local configurado como vivienda, y yo pido en el Ayuntamiento el cambio de uso y lo obtengo. Actualmente tengo desde el año 2003 el cambio de uso y la licencia de segunda ocupación, que pasé por notario y está registrada actualmente.

Actualmente: El Administrador ha pedido una licencia de obra nueva porque no la tenían y al ver que en ella aparecía como local me preguntó en la reunión y le expliqué que ahora estaba escriturada como vivienda y por eso dos vecinos a los que les he tenido que llamar la atención varias veces, ahora quieren denunciarme porque no pedí permiso a la comunidad. ¿Donde me pueden denunciar y que pueden conseguir si yo tengo el cambio de uso concedido hace 6 años?
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10/08/2009 14:27
No se si es que no consigo explicarme suficientemente, que no entiendes lo que te comento o que no te entiendo yo a ti los razonamientos que haces a mis comentarios.

Vale, ya tienes todas las licencias del ayuntamiento necesarias, en consecuencia ninguna denuncia podrá prosperar ADMINISTRATIVAMENTE por el vivir en un local habilitado para vivienda. Pero no te olvides de la siguiente premisa, todos los ayuntamientos conceden las licencias sin perjuicios de terceros, ¿ los hay ?, eso es lo que no sé, y considero que no puedo saberlo porque no has contestado a lo que te he planteado. Veras.

Cuando me refiero a la escritura de obra nueva del inmueble, no lo estoy haciendo a la de tu local, no, me estoy refiriendo a la primera escritura de obra nueva que accedió al registro de ese inmueble, compuesto por todas las viviendas, los locales, las zonas recreativas privadas, con sus usos, derechos, obligaciones, servidumbres, coeficiente de participación en los gastos generales del inmueble de cada uno de los depatamentos, etc.

Todo lo que en esa primera escritura se estipula constituyen los estatutos de la propiedad horizontal y cualquier cambio o modificación en las viviendas o locales contrarios a dichos estatutos carecen de validez sin el consentimiento unánime de todos los propietarios de la comunidad.

Te pongo un ejemplo de cómo has infringido los estatutos.

Con el cambio de uso de local a vivienda significa que tus derechos y obligaciones comunitarios sufren variación modificando, de esa forma, el coeficiente de participación en los gastos generales de ese local, y por tanto los estatutos, tu problema es que la ley obliga a que una modificación de los estatutos sea aprobada unánimemente por todos los propietarios del inmueble.

Es decir, lo que intento explicarte es que ADMINISTRATIVAMENTE puede que no tengas problemas pero sí puedes tenerlos CIVILMENTE si no consigues el consentimiento de todos los propietarios por unanimidad.

Un saludo.
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10/08/2009 16:11
No te preocupes Alga, porque seguramente soy yo el que no te entendía, porque la verdad entiendo poco o nada de asuntos legales, disculpamé y vaya por delante mi aagradecimiento por tu colaboración.

El inmueble se compone en principio únicamente de viviendas. Mi propiedad, en su día fué la que utilizó la constructora como ofina para vender el resto de viviendas. Cuando llegó a mi propiedad, había estado cerrada muchos años y como indico estaba configurada como vivienda aunque escriturada era la única que debía estar como local. En su día para pedir el cambio de uso en el Ayuntamiento, yo me puse en contacto con la Administración que había, y desconocían que eso estaba escriturado como local (la urbanización tendrá unos 23 años), y el Administrador que había me hizo un justificante indicando que el uso que tenía esa propiedad era vivienda, porque no debían ni saberlo, de hecho la contribución a los gastos de la comunidad no ha distinguido nunca si era local o vivienda, ya que esta propiedad contribuye con arreglo a sus metros al total de gastos del edificio.
Si ves el edificio, no hay nada que le haga diferente al resto de viviendas, motivo por el que me imagino siempre lo consideraron vivienda.
Lo único que he pagado diferente es la contribución al ayuntamiento que me venía como local y les llevé el cambio de uso para que lo modificasen y pagar como vivienda.
Nunca ha habido ningún problema, salvo ahora que el nuevo Administrador pidió una escritura de obra nueva e indicó en la reunión que había una propiedad que en principio era local, lo que desconocían los vecinos que desde siempre lo habían asumido como vivienda, y a raiz de ahí es cuando dos vecinos quieren denunciar, aunque yo pago a la comunidad en todos sus gastos con arreglo a los metros que tengo como el resto de propiedades.
Lo que me gustaría que me dijese es ¿que tipo de accioens pueden tomar y que es lo que me puede ocurrir? ¿Hay algún momento en que prescriba lo que pueda haber hecho aunque no sepa realmente el delito que les pueda haber cometido? Muchas gracias Alga.
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11/08/2009 11:47
No te preocupes Alga, porque seguramente soy yo el que no te entendía, porque la verdad entiendo poco o nada de asuntos legales, disculpamé y vaya por delante mi aagradecimiento por tu colaboración.

El inmueble se compone en principio únicamente de viviendas. Mi propiedad, en su día fué la que utilizó la constructora como ofina para vender el resto de viviendas. Cuando llegó a mi propiedad, había estado cerrada muchos años y como indico estaba configurada como vivienda aunque escriturada era la única que debía estar como local. En su día para pedir el cambio de uso en el Ayuntamiento, yo me puse en contacto con la Administración que había, y desconocían que eso estaba escriturado como local (la urbanización tendrá unos 23 años), y el Administrador que había me hizo un justificante indicando que el uso que tenía esa propiedad era vivienda, porque no debían ni saberlo, de hecho la contribución a los gastos de la comunidad no ha distinguido nunca si era local o vivienda, ya que esta propiedad contribuye con arreglo a sus metros al total de gastos del edificio.
Si ves el edificio, no hay nada que le haga diferente al resto de viviendas, motivo por el que me imagino siempre lo consideraron vivienda.
Lo único que he pagado diferente es la contribución al ayuntamiento que me venía como local y les llevé el cambio de uso para que lo modificasen y pagar como vivienda.
Nunca ha habido ningún problema, salvo ahora que el nuevo Administrador pidió una escritura de obra nueva e indicó en la reunión que había una propiedad que en principio era local, lo que desconocían los vecinos que desde siempre lo habían asumido como vivienda, y a raiz de ahí es cuando dos vecinos quieren denunciar, aunque yo pago a la comunidad en todos sus gastos con arreglo a los metros que tengo como el resto de propiedades.
Lo que me gustaría que me dijese es ¿que tipo de accioens pueden tomar y que es lo que me puede ocurrir? ¿Hay algún momento en que prescriba lo que pueda haber hecho aunque no sepa realmente el delito que les pueda haber cometido? Muchas gracias Alga.

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11/08/2009 19:21
Copia y pega éste enlace en el navegador y estudiate la Ley de Propiedad Horizontal, quizá te despeje alguna duda.

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

Un saludo.
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12/08/2009 10:01
Gracias Alga.
He revisado el texto y entiendo que efectivamente hacía falta el consentimiento de la unanimidad de los vecinos, pero lo que no sé y nos tiene preocupado ahora es ¿Que acciones y que consecuencias pueden lugar? ¿Existe algún momento en el que prescriba lo que podamos haber incurrido?
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12/08/2009 15:38
hola, toñon pregunta en el registro de tu ciudad si para el cambio en el registro te piden solo la cedula de habitabilidad que te proporciona tu ayuntamiento si solo te pide la cedula no tendras ningun problema en el cambio si tener que contar con la unaniidad de los vecinos yo lo acabo de hacer ese mes y la verdad estaba acojonado pero ya lo tengo registrado como vivienda sin tener que pedir la firma de ningun vecino entre otras porque no me la ivan a dar todos a que como en todos los sitios siempre hay algun jilip..... que se cree que es el que mas entiende en fin ya te digo como yo lo he conseguido pregunta y hazlo asi un saludo a todos .
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12/08/2009 16:45
Hola a todos. Es la primera vez que participo. Os felicito a todos por vuestro interes, los foros son siempre de una gran ayuda.
Necesito consejo, he leido varias asuntos sobre casas de aperos y mi asunto es ligeramente diferente.
Tengo un terreno de 4000 m2 y dentro hay ya una casa de aperos pero derruida (100 años), de unos 200 m2, quiero reabilitarla como estaba, y en el ayuntamiento (uno de palencia) me piden proyecto de arquitecto, que me parece bien, en el ayto. Veo buena disposicion. Pero les he entendido que necesitan una motivacion por mi parte para justificar la concesion del permiso.
No se que puedo argumentar, ni como conseguir mi proposito.
Gracias por los consejos--un saludo
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12/08/2009 21:28
Hola mtochus
Yo ya tengo y registrado el cambio de uso desde hace 6 años. El problema ahora es que hay dos vecinos que quieren denunciarme porque en su día no pedí permiso a la Comunidad. La pregunta que yo hago es si tengo el cambio de uso ¿Que denuncia pueden hacer contra mí?