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Costes urbanizacion

4 Comentarios
 
Costes urbanizacion
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22/02/2007 16:56
Hola, alguien podría indicarme (más o menos) lo que podría costar: terreno rústico que se va a urbanizar (2.300 metros) en Valencia. Mi duda es si el precio por m2 es igual para todas las zonas o depende de algo, o por lo menos saber más o menos a como está el metro cuadrado. La zona es Monserrat (Valencia)
Muchas gracias.
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22/02/2007 18:38
el precio depende de la urbanización, porque entenderás que la repercusión de viales y servicios en zona de baja densidad es más alto que en zona de alta densidad

es de suponer que esos 2.300 m2 son una porción de un área a urbanizar, una porción de una bolsa de suelo urbanizable, en la que, además de afrontar las obras de urbanización, hay que desarrollar el planeamiento

para que te hagas una idea, puede estimarse que los costes totales (planeamiento urbanización) serán del orden de 240 euros por cada m2 edificable en tipología de vivienda unifamiliar, y de 150 euros por cada m2 edificable en tipología de vivienda colectiva (en bloque)

así, para 2.300 m2, la cuenta dependerá de la edificabilidad y la tipología, más o menos en los siguientes parámetros:

para una tipología de vivi. unifamiliar con edificabilidad de 0,2 m2/m2 y 20 viv./ha, tu cuenta sería que te quedaría un solar para 4 viviendas, con una edificabilidad de 414 m2 (el 10% restante, hasta 460, es para el ayuntamiento) y con un coste total de unos 100.000 euros

para una tipología de comercial hotelero vivienda colectiva en bloque de bajo 4 atico con edificabilidad de 1 m2/m2 y 60 viv./ha, tu cuenta sería que te quedaría un solar para una edificabilidad de 2.070 m2 (el 10% restante, hasta 2.300, es para el ayuntamiento), en el que construir unos 850 m2 de comercial y hotelero, y 12 viviendas, y con un coste total de unos 300.000 euros
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23/02/2007 09:09
Muchas gracias, ¡madre mía¡ cuanto dinero.
Mi situación es la siguiente:
- En el terreno de 2.300 metros tengo construida una casa y garaje. Sí mi terreno entra dentro de un PAI, por eso lo de hacerme una idea de lo que me va a costar la urbanización.
También me han dicho que hay algo sobre las edificaciones consolidadas, algo así como que el terreno que comprende las edificaciones queda exento de pagar. Eso puede ser así??
Los 100.000 euros sería lo que me podría costar hacer frente a la urbanización???
Gracias.
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23/02/2007 15:49
realmente no es verdad que las edificaciones consolidadas estén exentas de pago ... ni siquiera es verdad que existan derechos de permanencia, de modo que incluso podría ser demolida, pagándote, en suelo o en dinero, el equivalente al coste de construcción

lo que SI es verdad es que, en principio, demoler las edificaciones existentes es un coste, por lo que, en la medida en que sean compatibles con el resultado final de la urbanización, se mantienen ... pero pagando su cuota, porque realmente su cuota es su participación en los beneficios obtenidos por los nuevos servicios

si la casa existente está ya dotada de todos los servicios urbanísticos, en el proyecto de compensación habría que considerarlos como un activo real, por lo que también por ello recibiría una compensación (una mayor valoración) ... pero eso pasaría con todas las edificaciones afectadas

el órgano de decisión es la Junta de Compensación, y podría considerar que las casas existentes no han de contribuir en la misma medida a los costes totales ... y no pasaría nada si hay un cierto consenso respecto a ello, aunque pudiera ser recurrido por cualquier propietario que lo considere injusto

100.000 euros es una pasta, pero no creo que el valor de repercusión para una vivienda (el valor de un solar urbanizado), supongamos de 300-350 m2 netos, sea inferior a esa cantidad ... de modo que la cuenta final bien podría salirte favorable, del siguiente modo:

supongamos que tu casa es grandecita, y que necesita el suelo correspondiente a dos viviendas (unos 700 m2 de parcela y unos 200 m2 de edificabilidad) ... pues, además de esa parcela, por 100.000 euros te quedarían dos parcelas de 350 m2 para construir una casa en cada una de ellas ... por lo que, vendiendo una, el resultado final sería que a cambio de 1.600 m2 alrededor de tu casa, habrás obtenido una parcela en la que construir una vivienda ... e incrementar el valor de posición de tu actual vivienda, con más servicios y más caché

lo que también es verdad es que nada mejoras si lo que realmente quieres es lo que tienes ... y es que el planeamiento puede darte más valor económico, pero otros organizan tu vida ... y eso puede ser una puñeta, porque pueden romperte tus sueños
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27/02/2007 08:35
Muchas gracias por tu respuesta. Voy a leerlo despacio porque hay mucho que entender.
Gracias y tal vez vuelta a incordiarte un poco.
Un saludo.