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Cuota participación

4 Comentarios
 
Cuota participación
31/12/2010 21:33
Estimados señores especialistas:

Vaya uno de numericos para cerrar el año.

Sea esta una comunidad (viviendas) que tiene una subcomunidad (garaje). La primera al 59,387%, la segunda al 40,613% de participación respectivamente de los gastos comunes del edificio. Todo ello según escritura.

El problema surge cuando el administrador quiso redistribuir la cuota del garaje entre la de cuota de los vecinos. Estos un mero problema matemático que no está bien resuelto ya que al redistribuir la carga del garaje entre los vecinos en función del porcentaje de participación de cada vecino, al tener cada uno un porcentaje distintos, quedan mas perjudicados lo que mayor porcentaje de participación tengan y más beneficiados los que menos.

Lo justo y lo que dice la escritura es que se reparta la carga del garaje entre los vecinos por partes iguales, así ese 40,613% se redistribuye de forma equitativa y no proporcional, que es cuando se acentúan las diferencias.

Espero den más luz y argumentos para solicitar al administrador que retire ese subreparto a todas luces ilegal e injusto.


Un saludo,

Pongo el siguiente ejemplo que muestra como las distancias entre unos predios y otros aumentan al hacer el subreparto de manera proporcional.

predio 1 2 3 4
predio cuota 2,892% 4,249% 2,900% 1,643%
1 2,892% 0,000% -1,357% -0,008% 1,249%
2 4,249% 1,357% 0,000% 1,349% 2,606%
3 2,900% 0,008% -1,349% 0,000% 1,257%
4 1,643% -1,249% -2,606% -1,257% 0,000%

Imputando el 40,613% en función de la cuota de participación quedaría del siguiente modo

predio 1 2 3 4
predio cuota 4,870% 7,155% 4,883% 2,767%
1 4,870% 0,000% -2,285% -0,013% 2,103%
2 7,155% 2,285% 0,000% 2,272% 4,388%
3 4,883% 0,013% -2,272% 0,000% 2,117%
4 2,767% -2,103% -4,388% -2,117% 0,000%

Comprobamos como entre el predio 2 y 4 hay 2,60 € euros de diferencia y después del subreparto hay 4,38 € por ejemplo. La diferencia crece a un ritmo exponencial.


31/12/2010 21:46
predio 1 2 3 4
predio cuota 2,892% 4,249% 2,900% 1,643%
1 2,892% 0,000% -1,357% -0,008% 1,249%
2 4,249% 1,357% 0,000% 1,349% 2,606%
3 2,900% 0,008% -1,349% 0,000% 1,257%
4 1,643% -1,249% -2,606% -1,257% 0,000%
perfil Vio
01/01/2011 13:31
Para modificar los coeficientes de participación en la propiedad, sobre los que se distribuyen los gastos (por Ley), se precisa acuerdo de UNANANIMIDAD de toda la Comunidad ( no basta de la Junta).
El administrador ha procedido correctamente.
01/01/2011 15:54
Vio, creo que no me expresé con la suficiente claridad.

Cada vecino tiene su coeficiente de participación que sumados es el 59,387%, por otra parte existe una subcomunidad (garaje) que computa en los gastos generales del edificio por el 40,613% restante hasta computar en total 100%.

Son 23 viviendas o predios y el garaje tiene 27 plazas o predios. En escritura de división horizontal el constructor decidió que las viviendas contribuyeran con gastos comunes en función de cuota de participación (cada predio la suya) y el garaje en partes iguales, es decir en 1/27 parte.

Existen 4 grupos de reparto.

Primer grupo de reparto (por coeficientes + partes iguales en plazas de garaje). Gastos de los que tienen que contribuir los vecinos y garaje, por lo que de este grupo de reparto se descontará el 40,613% que se repartirá en partes iguales a los propietarios de plazas (27). El resto, 59,387%, descontado el porcentaje del 40,613%, se distribuirá entre los vecinos por coeficiente.

Segundo grupo de reparto (por partes iguales –23 vecinos–) . Gastos imputable a los vecinos y que son individualizables, por ejemplo: basura y gastos de administración (23 recibos).

Tercer grupo de reparto (por coeficiente). Gastos imputable a los vecinos y que no son divisibles: agua y saneamiento (contador de agua comunitario y único), seguro vivienda, luz portal, ascensor (uso exclusivo vecinos y excluido de uso por parte de propietarios de plazas de garaje, etc).

Cuarto grupo de reparto (por partes iguales –1/27–). Gastos imputables a los propietarios de plazas de garaje: luz garaje, mantenimiento portón, limpieza garaje, extintores, etc.

El problema surge cuando el 40,613% del garaje hay que subrepartirlo entre el 59,387% restante para que se pueda calcular la cuota de ingreso de comunidad y la cuota de gasto para imputar en los grupos que computan por cuota de participación (grupo de reparto I y III). Ello se hace por una simple regla de tres aritmética.

Es decir que el vecino del predio 1, antes del subreparto tiene una cuota de 4%, según escritura, pero después de hacer ese subreparto va a tener como cuota de participación el 6,74%, una diferencia de 2,73%. Hasta ahí todo bien, salvo que antes del subreparto ese mismo vecino tenía una diferencia con respecto a otro vecino (pongamos por caso el vecino del predio 17) de 2% y después del subreparto es del 4%, ya que la multiplicación altera el valor de proporcionalidad que tenía previamente. Esto supone que el que tenía un coefeciente mayor por multiplicación de otro número se incrementa en su valor más que proporcionalmente (altera el valor de la cuota de participación). Para solucionar esta inequidad aritmética, lo que a todas luces es razonable y no invalida ninguna cuota de participación es que el reparto del 40,613% del garaje se haga de forma proporcional entre las 23 viviendas y se realice por adición no por multiplicación que es la operación aritmética que no altera la cuota resultante. No se trata de un problema de impugnar cuotas de participación si no de saber cómo se comportan los números reales en el ámbito aritmético. Ya que no es lo mismo la multiplicación que la adición.


01/01/2011 15:59
Donde dije en el último párrafo, "de forma proporcional entre las 23 viviendas", quise decir " de forma equitativa entre las 23 viviendas".

Gracias