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cuotas locales

14 Comentarios
 
Cuotas locales
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MAR
28/09/2004 10:58
Por favor si alguien puede asesorarme un poco me haria un gran favor porque en mi bloque ultimamente tenemos muchos problemas con la comunidad, uno de ellos es la participación de los locales en las cuotas de la comunidad y me gustaria saber lo que les corresponde pagar, son dos locales con el mismo coeficiente de participacion que si fuera un piso, el 10 % cada uno. Los locales tienen el agua aparte y actualmente los vecinos de los pisos hemos puesto el ascensor, junto con la obra del ascensor hemos tenido que subir las escaleras hasta la azotea, ya que no es transitable y no teniamos ningun acceso,
en caso de incendio y mantenimiento de las cubiertas,. los vecinos de los pisos hemos pagado estas escaleras, la puerta de acceso y el cerramiento obligatorio de la azotea(quita miedos o barandilla) y ahora los locales quieren una llave, no sabemos si tienen derecho o no. Y si es así al que gasto común les corresponde pagar.
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28/09/2004 22:07
Tendriais que consultar la escritura de propiedad u obra nueva, donde os indica a que gastos comunitarios estan obligados a pagar los locales.
Si no tienen acceso a la escalera, lo normal es que no contribuyan a gastos de esta (ascensor, luz, agua, pintura, etc.) y por supuesto tampoco tienen acceso a la terraza ya que si lo tuvieran deberian participar en todos los gastos de la escalera.
Pero si deben contribuir en los gastos del edificio, por el coeficiente de escritura o la participación establecida
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03/10/2004 01:19
Si los locales qieren una llave será porque tienen acceso a las escaleras ye el ascensor, y en tal caso están en la misma obligación que los demás condueños. Incluso si no utilizaran tales mejoras, seguirian estando obligados a participar en los gastos según sus respectivas cuotas de propiedad, a no ser que la titulo constitutivo de la propiedad, o un acuerdo unanime de la junta hubieran acordado en su momento otra cosa.
El precepto de número 2, del art. 9 de la L.P.H. es imperativo, dice: ". Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de esta Ley".
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05/10/2004 19:42
Al hilo de todo eso, un vecino que tiene un local destinado a vivienda tiene llave de la azotea y de la entrada al portal aunque su local tiene puerta independiente y sin embargo se niega a pagar como el resto de los vecinos, el recibo de la limpieza de la comunidad, etc...
Entiendo que también tiene obligación de pagar, verdad?
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17/10/2004 03:41
Mirad en las escrituras de la finca para ver si los locales esta exentos de algun pago, de no ser asi, estan obligados a participar en los gastos segun su cuota de participación.
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17/10/2004 23:21

Si no estan excluidos de pago segun la escritura horizontal, o por acuerdo previo de la junta o los estatutos, estan obligados al pago de la instalacion del ascensor, asi como, la prolongacion de las escaleras; no tienen derecho a tener ninguna llave del portal, porque ellos no tienen ningun bien con entrada por el mismo..saludos y suerte
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18/10/2004 10:50
Aunque en la escritura de propiedad horizontal figure que el local está exento de pago de los gastos de comunidad, ¿ni hay ninguna forma de hacerle pagar? (por ejemplo por voto de mayoria en junta de vecinos). En nuestro caso, para acceder al local hay que pasar por una entrada que pertenece a la comunidad y que está separada de la calle por una verja (y que necesita limpieza y mantenimiento)

Muchas gracias

Alex
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04/11/2004 20:02
En mi caso, tengo dos locales, sin acceso de ningun tipo a la finca, con entrada directamente desde la calle y buzones en los propios locales y, en el titulo constitutivo de propiedad horizontal (no hay estatutos y pese a que he propuesto en junta su redacción no los quieren hacer) se remite para todo a la ley, el administrador, incluye a los locales en los gastos según su conveniencia. ¿Cuáles son los gastos que debo asumir y cuáles no debo soportar? Por otro lado, acabamos de pasar la inspección de la ITE, y se nos obliga entre otras cosas a reparar la cubierta, que es transitable. ¿Tengo obligación de soportar el gasto de reparación de la misma? Gracias
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07/11/2004 01:23
Capua; Perdona si me pongo plasta en mis comentarios pero el asunto es este: mira en la escritura de tu local, comprueba qué coeficiente de propiedad le a sido asignado, una vez hecho esto, considera lo que establece el art. 3 de la Ley de Propiedad Hprizontál que cito a continuación: "En el régimen de propiedad establecido en el artículo trescientos noventa y seis del Código civil corres-ponde al dueño de cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y suscepti-ble de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas cla-ses, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propieta-rio, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alte-rarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime." Y el número 2 del art. 9 dice:"sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes," ¿Y cuales son los elementos comunes e intalaciones y sevicios por los que se a de contribuir? Pues como viene a señalar ela art. citado, todos los que menciona el art. 396 del Código civil, leelo: "Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento in-dependiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aque-llos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomu-nicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elemen-tos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles". Nota que la Ley no hace distinciones entre viviendas y locales, tanto unas como otras son partes de una copropiedad a las que se les han asignado una cuota de participación que entre otras cosas, sirve para determinar en qué porcentaje participará cada piso o local en los gastos del edificio.
Por tanto, a mi entender, si ni en las escrituras ni en los estatutos (si los hay), no estas exento de ningun pago, tienes obligación de contribuir a los gastos según la cuota que te haya sido asignada en las escrituras.


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08/11/2004 11:20
Yo estimo que hay determinados gastos a los que no tiene que contribuir el dueño del local. Por ejemplo mantenimiento y limpieza de escalera, mantenimiento del ascensor, mantenimiento de la cubierta si esta es solo accesible para las viviendas (ojo no hablo de problemas de impermeabilizacion, sino deterioro por uso), problemas en las instalaciones generales si el local no hace uso de ellas (por ejemplo el local puede tener acometidas independientes a las viviendas de agua, luz, telefono y television). En cuanto a temas estructurales, de fachada, seguro y otros generales, por supuesto que contribuye con su coeficiente
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31/10/2006 13:45
Busco algo mas expecífico parecido a lo que estais tratando aquí, si pudieseis ayudarme os lo agradecería.

Vivo en una planta baja duplex con entrada/salida independiente de la comunidad, dentro de la escalera comunitaria se encuentra solamente los contadores de agua y luz. Ahora quieren cambiar el ascensor viejo y me piden que pague en proporción de mi coeficiente de participación. Dado que es algo que ya exite en la estructura del edificio y se trata solo de su mantenimiento, ¿estoy obligado a dicho pago?, en caso de ser que sí, ¿puedo pedir a la compañía del agua y la luz que pongan el contador dentro de mi propiedad y así formar una comunidad propia e independiente de participación en dicho ascensor,(aunque entiendo que lo referente a estructura y fachada seguiré teniendo el mismo coeficiente de aprticipación)?.

Peliagudillo este tema ...Eh?
Gracias de ante mano.
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31/10/2006 19:36
ASCENSORES. Sentencia de la AP de Burgos de 26 de Julio de 2002.

“V.- Partiendo de este planteamiento y de que el Tribunal Supremo tiene dicho (SSTS de 10 diciembre 1982 y 25 junio 1984) que las exenciones como la hoy considerada no alcanzan la reforma o sustitución de los ascensores no pudiendo confundir en el régimen jurídico de la propiedad horizontal y dar el mismo tratamiento a los “gastos comunes”, para la conservación y funcionamiento de los aparatos elevadores, más o menos periódicos y que redundan en beneficio directo de sólo quienes los utilizan, con el desembolso mucha más elevado y sin periodicidad alguna que es necesario para hacer la reforma, o sustitución de los ascensores; diferencia de tratamiento jurídico que se revela en la regulación estatutaria de numerosas comunidades, que exime de aquellos gastos comunes a los propietarios de las plantas bajas y que no utilizan dichos aparatos; “pero de dichas cláusulas no puede deducirse, desorbitando su finalidad y espíritu, que haya de aplicarse el mismo criterio y cuando haya de sustituir o modificar el aparato elevador”, pues en este último caso los gastos “afectan al conjunto del edificio y, quiérase o no por los titulares de las plantas bajas, producen un incremento de valor que beneficia a todos los titulares inmobiliarios de la finca”, este Tribunal bien entendiendo que, salvo que expresamente se exima a los propietarios de los locales de negocio de la obligación de contribuir a los gastos de sustitución de los ascensores, las cláusulas de exoneración no afectan a dichas cuestiones, sino a los gastos ordinarios de mantenimiento de los citados aparatos y, por dicha razón dichos propietarios están obligados a contribuir a la sustitución de los ascensores, de la misma manera que deben contribuir a la instalación ex novo de un ascensor en un edificio cuando se adoptan los acuerdos por las mayorías cualificadas que la Ley exige, aunque no puedan beneficiarse de ellos, lo que explica que en los supuestos en los que hay una mera sustitución, salvo que expresamente se diga lo contrario en los estatutos, deban contribuir a su mero reemplazo”.

Perdón por la extensión pero creo que merece la pena, así que salvo mejor opinión .....

Un saludo.


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31/10/2006 23:02
muchisimas gracias, lo que comentas parece ser de alguna sentencia real. Otra cosa es el coeficiente de participación que quieren endosar a quien ni lo va a usar ni tiene acceso a el, ¿los ascensores no tienen mayor cuaota de participación cuanto mas alta es la planta donde se vive? es decir, ¿no paga mas el señor del atico que el señor de la planta baja y este mas que el señor que tiene acceso directo de la calle sin pasar por porteria?
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02/11/2006 11:00
Jprebo, encantado de saludarte. Bajo mi punto de vista (no soy docto en la materia y todo cuanto comento esta basado en la información a la que accedo y mi personal interpretación) la L.P.H. establece unos parámetros generales (estrictos en algunos aspectos y flexibles en otros) en cuanto al gobierno y convivencia de las comunidades de propietarios. En el asunto que nos ocupa, entiendo será de aplicación el art. 17 al hacer especial mención al ascensor, ofreciendo distintas alternativas en cuanto a la forma en que la comunidad puede establecer su servicio. La jurisprudencia acata lo establecido en la legislación y va un paso más lejos al establecer que la propia comunidad puede establecer (a través de sus estatutos, para cuya modificación es necesaria la unanimidad) ciertas modificaciones exonerando a ciertos pisos o locales. O sea que salvo expresa mención en los estatutos de la comunidad, mi respuesta a tus preguntas es que no en ninguno de los casos. Entrar a valorar la equidad de la norma es harina de otro costal.
Un saludo
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02/11/2006 18:32
Garcia,gracias por la opinión, he encontrado dos occiones en internet, 1- para la sustitución de un ascensor sin que haya motivo de inseguridad o por mandato de industria, quedan esxentos aquellos locales y viviendas con entrada independiente y que no entran en gastos de mantenimiento de dicho ascensor. 2- (COPIO Y PEGO directamente)....Si la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario que se haya opuesto a su instalación no resultará obligado al pago de la misma, ni se modificará su cuota. Pero si el disidente desea, en cualquier tiempo, usar el ascensor, habrá de abonar su cuota en los gastos de instalación, debidamente actualizados aplicando el correspondiente interés legal.

Referencias legales:

Artículos 7, 10, 11, 14 y 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (modificada por Ley 8/1999, de 6 de abril)

Artículo 396 del Código Civil.

Referencias Jurisprudenciales:
Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, de 24 de julio de 1984.
Sentencia del Tribunal Supremo, de 10 de diciembre de 1982.
Sentencia del Tribunal Supremo, de 25 mayo de 1984.
Sentencia del Tribunal Supremo, de 7 de octubre de 1978.

Por lo que el pago no es obligatorio para aquellos que se opongan si el desembolso es superior a 3 mensualidades orinarias de gastos comunes. Por lo tanto, ya que nunca uso dicho ascensor, pues me alegro que les salga el tiro por la culata, que no veas si es injusto pagarle el juguete a otros sin necesidad propia.

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Maria José RUIZ TRUJILLO

Abogado en: JEREZ DE LA FRONTERA (Cadiz)

Especialidades: Familia- Derecho Civil General- Comunidades de vecinos

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José Ángel ALONSO MARTINEZ
ESTUDIO JURÍDICO ALONSO & MENÉNDEZ

Abogado en: LEON (León)

Especialidades: Comunidades de vecinos- Arrendamientos Urbanos- Derecho Civil General