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daños y perjuicios incumplimiento subarrendador. Fianza?
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6 Comentarios
Daños y perjuicios incumplimiento subarrendador. fianza?
Hola a todos!
Tengo un cliente que subarrendó un local para llevar un bar que ya estaba montado cuando él entró. SE pactó un año de contrato renovable anualmente hasta llegar a los 5. Pasados 6 meses, el subarrendador "coloca" allí a otro (creemos que con otro contrato firmado y todo) y ya no dejan al mío entrar al local ni siquiera por sus cosas.
Cuando firmó el contrato, entrego 3500 de fianza más la renta de un mes. Vamos a poner demanda resolviendo el contrato y pidiendo daños y perjuicios (aparte del lucro cesante aunque eso me va a costar mas demostrarlo). Mi pregunta es: los daños y perjuicios, son pedir que nos devuelva la fianza? Porque en realidad, su verdadero daño es lo que ha dejado de ganar (volvemos al lucro cesante). O debería pedir más cantidad por haber incumplido el subarrendador sus obligaciones?
Gracias de antemano y saludos!!
Tengo un cliente que subarrendó un local para llevar un bar que ya estaba montado cuando él entró. SE pactó un año de contrato renovable anualmente hasta llegar a los 5. Pasados 6 meses, el subarrendador "coloca" allí a otro (creemos que con otro contrato firmado y todo) y ya no dejan al mío entrar al local ni siquiera por sus cosas.
Cuando firmó el contrato, entrego 3500 de fianza más la renta de un mes. Vamos a poner demanda resolviendo el contrato y pidiendo daños y perjuicios (aparte del lucro cesante aunque eso me va a costar mas demostrarlo). Mi pregunta es: los daños y perjuicios, son pedir que nos devuelva la fianza? Porque en realidad, su verdadero daño es lo que ha dejado de ganar (volvemos al lucro cesante). O debería pedir más cantidad por haber incumplido el subarrendador sus obligaciones?
Gracias de antemano y saludos!!
Hola clau09. La fianza NO es una indemnización pues es una garantía que HA DE SER DEVUELTA una vez se extinga el contrato de arrendamiento SIEMPRE que en el local NO existan desperfectos o haya suministros impagados,ya que en este caso se deduciría de la fianza el importe necesario para cubrir tales gastos.
Así por los datos que aportas creo que deberías intentar determinar económicamente el lucro cesante(tiempo de inactividad,pérdida de clientela,proveedores,materiales,diferencia con la nueva renta en caso de alquilar otro local,etc..).
Un saludo.
Así por los datos que aportas creo que deberías intentar determinar económicamente el lucro cesante(tiempo de inactividad,pérdida de clientela,proveedores,materiales,diferencia con la nueva renta en caso de alquilar otro local,etc..).
Un saludo.
El local puede ser transferido por el arrendatario a una tercera persona en concepto de subarriendo o cesión, simpre que posea autorización expresa y escrita del arrendador.
Tanto la subrrogación como la cesión operada sin la autorización del arrendador es causa de resolución del arrendamiento.(art.1.124 CC y Capítulo V art.27,2,C Ley 29/1994)
En cuanto a la fianza,si no existieran obligaciones pendientes del arrendatario, corresponderá a éste el importe integro de la fianza, pero en caso contrario, de existir obligaciones pendientes, podrá el arrendador aplicar la fianza en metálico a la satisfacción de tales obligaciones. La cuantía la debes determinar tú.
Tanto la subrrogación como la cesión operada sin la autorización del arrendador es causa de resolución del arrendamiento.(art.1.124 CC y Capítulo V art.27,2,C Ley 29/1994)
En cuanto a la fianza,si no existieran obligaciones pendientes del arrendatario, corresponderá a éste el importe integro de la fianza, pero en caso contrario, de existir obligaciones pendientes, podrá el arrendador aplicar la fianza en metálico a la satisfacción de tales obligaciones. La cuantía la debes determinar tú.
Jan, entonces no puedo pedir daños y perjuicios? Pero la fanza si puedo pedir que me la devuelvan, no? porque mi cliente solo ocupó el local 6 meses. Después se encontró con que había otro subarrendatario y con las amenazas tanto de este como de la subarrendadora para que no volviera por sus cosas. En ese aspecto ya pusimos la correspondiente denuncia pero sin pruebas, vaya.
Robinsonlachaga, en mi caso, creo que el verdadero propietario no tiene problemas con los subarrendamientos, pues la señora a la que se lo alquiló, lleva haceindo esto mucho tiempo. Por lo menos no es lo que me preocupa en principio, a no ser claro, que en el curso del proceso, el propietario o la misma señora digan que no había conocimiento y me lo declaren nulo y todo a tomar viento.
De todas formas y en cuanto a la fianza, entiendo que, si la señora subarrendadora le ha subarrendado el locla a otro, es porque no tiene cuentas que reclamarale a mi cliente, no?
El tema del lucro cesante me va a ser casi imposible viendo la jurisprudencia que hay, pues mi cliente se tuvo que ir sin ningún triste papel ni nada. Sólo conserva algunos resguardos del pago del alquiler y un par de facturas de bebidas pero no son de mucha cuantía. Lo voy a intentar por la vía de las presunciones pues en el contrato se contemplaba la posibilidad de que mi cliente ganara más de 48000 euros al mes, en cuyo caso tendría que darle la mitad de los beneficios a la subarrendaora aparte de la fianza mensual. Digo yo, que eso valdrá para algo, no?
Qué opináis?
Robinsonlachaga, en mi caso, creo que el verdadero propietario no tiene problemas con los subarrendamientos, pues la señora a la que se lo alquiló, lleva haceindo esto mucho tiempo. Por lo menos no es lo que me preocupa en principio, a no ser claro, que en el curso del proceso, el propietario o la misma señora digan que no había conocimiento y me lo declaren nulo y todo a tomar viento.
De todas formas y en cuanto a la fianza, entiendo que, si la señora subarrendadora le ha subarrendado el locla a otro, es porque no tiene cuentas que reclamarale a mi cliente, no?
El tema del lucro cesante me va a ser casi imposible viendo la jurisprudencia que hay, pues mi cliente se tuvo que ir sin ningún triste papel ni nada. Sólo conserva algunos resguardos del pago del alquiler y un par de facturas de bebidas pero no son de mucha cuantía. Lo voy a intentar por la vía de las presunciones pues en el contrato se contemplaba la posibilidad de que mi cliente ganara más de 48000 euros al mes, en cuyo caso tendría que darle la mitad de los beneficios a la subarrendaora aparte de la fianza mensual. Digo yo, que eso valdrá para algo, no?
Qué opináis?
Hola clau09. En tu caso lo más importante es determinar qué acción ejercer. En base al 1.124 del Códigi Civil puedes optar:
a) Por exigir el cumplimiento del contrato más los daños e intereses que haya ocasionado la interrupción de la actividad.
b) Exigir la resolución del contrato más los dáños e intereses que haya ocasionado al arrendatario la resolución del contrato.
c) Por exigir el cumplimiento del contrato y, si esto fuera imposible dadas las circunstancias, la resolución del contrato más los dáños e intereses que haya ocasionado al arrendatario la resolución del contrato.
En la opción a) NO habría lugar a solicitar la devolución de la fianza pues el contrato continuaría en vigor. En las opciones b) y c) deberás solicitar 2 cosas:
1) La devolución de la fianza una vez se declara extinguido el contrato. Lo harás en ejecución de sentencia.
2) Los daños y perjuicios causados(lucro cesante). En este punto puedes intentar incluir la presunción de ganancias reflejadas en el contrato. Échale un vistazo a la Sentencia del Supremo de fecha 26 de Noviembre de 2007, que pretende determinar qué fecha es la que se ha de tener en cuenta para concretar el periodo de lucro cesante que se reclama referido a las ganancias dejadas de percibir al tener que cerrar/abandonar el negocio por incumplimiento por parte del arrendador de sus obligaciones.
Un saludo.
a) Por exigir el cumplimiento del contrato más los daños e intereses que haya ocasionado la interrupción de la actividad.
b) Exigir la resolución del contrato más los dáños e intereses que haya ocasionado al arrendatario la resolución del contrato.
c) Por exigir el cumplimiento del contrato y, si esto fuera imposible dadas las circunstancias, la resolución del contrato más los dáños e intereses que haya ocasionado al arrendatario la resolución del contrato.
En la opción a) NO habría lugar a solicitar la devolución de la fianza pues el contrato continuaría en vigor. En las opciones b) y c) deberás solicitar 2 cosas:
1) La devolución de la fianza una vez se declara extinguido el contrato. Lo harás en ejecución de sentencia.
2) Los daños y perjuicios causados(lucro cesante). En este punto puedes intentar incluir la presunción de ganancias reflejadas en el contrato. Échale un vistazo a la Sentencia del Supremo de fecha 26 de Noviembre de 2007, que pretende determinar qué fecha es la que se ha de tener en cuenta para concretar el periodo de lucro cesante que se reclama referido a las ganancias dejadas de percibir al tener que cerrar/abandonar el negocio por incumplimiento por parte del arrendador de sus obligaciones.
Un saludo.
Jan, te felicito y agradezco por tu clara exposición, y por la sentencia que me apuntas.
Ahora, me ha surgido otra duda. Como determinar la cuantía del lucro cesante me trae de cabeza por los pocos datos de que dispongo, lo que estaba haciendo era una estimación (muy fundamentada eso sí, pero una estimación). Por ello, al leer en tu post que debo pedir la devolución de la fianza para que me la den en eljecución de sentencia, se em ocurre, ¿respecto al lucro, tengo que poner una cantidad (estimada) en el escrito de demanda, o puedo anunciarlo y explicarlo, y decir que se determinará su cuantía en la fase de la prueba y/o en fase de ejecución?
No se si he conseguido explicarme. La opción que yo ejercito es la de resolución más los daños.
Muchas gracias!!!
Ahora, me ha surgido otra duda. Como determinar la cuantía del lucro cesante me trae de cabeza por los pocos datos de que dispongo, lo que estaba haciendo era una estimación (muy fundamentada eso sí, pero una estimación). Por ello, al leer en tu post que debo pedir la devolución de la fianza para que me la den en eljecución de sentencia, se em ocurre, ¿respecto al lucro, tengo que poner una cantidad (estimada) en el escrito de demanda, o puedo anunciarlo y explicarlo, y decir que se determinará su cuantía en la fase de la prueba y/o en fase de ejecución?
No se si he conseguido explicarme. La opción que yo ejercito es la de resolución más los daños.
Muchas gracias!!!
