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deberes y ¿derechos? del propietario.
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99 Comentarios
Saludos a todo el foro.
No entiendo por qué han puesto un candado a un debate que estábamos teniendo, soy nuevo en el foro, si estamos de más los propietarios o si tenemos limitada la libertad de expresión sería bueno saberlo para irnos por donde hemos venido. Pero, en ese caso deberían aclararlo en las condiciones de utilización de los foros, para que nadie se llame a engaño. A lo mejor no tenemos que estar aquí y no lo sabemos.
Estábamos planteando problemas comunitarios que tenemos y dudas. Una de ellas es si los propietarios tenemos derechos o solo deberes.
Nos cortaron tras una importante intervención de DickTurpin.
DickTurpin:
Si un presidente de comunidad impone a su antojo y dictatorialmente determinados acuerdos, el resto de propietarios tiene la facultad de pararle los pies a ese señor. Ni siquiera es necesario discutir con él. Se le destituye, se aprueban otros y ya está. Los únicos responsables son los PROPIETARIOS que lo permiten. La cobardía no es legalmente regulable.
Respecto de otra intervención diré que la Junta de Propietarios está formada precisamente por eso. POR PROPIETARIOS. Consecuentemente es la voluntad mayoritaria de esos PROPIETARIOS la que decide.
pacopoco:
Muy bien dicho, pero ahora bajemos a la realidad: En mi comunidad somos 5, un presidente dictatorial, dos que no le secundan y dos que sí, por ello la destitución no prospera. Han sido aprobados acuerdos perjudiciales para la comunidad. ¿Qué pueden hacer los dos que no han apoyado la aprobación de un aumento injustificado de unos 12.000 euros en un presupuesto ya aprobado? ¿Impugnar? ¿Con qué posibilidades? (El presidente no ha remitido el acta, astutamente asesorado por una picapleitos donde las haya). El juez podrá decir –como usted mismo acaba de hacerlo- que es la voluntad mayoritaria de los propietarios la que decide. En ese caso los 2 minoritarios, además de pagar el aumento no justificado, tendrían que soportar los gastos del juicio propios y seguramente los de la otra parte. Negocio redondo, no hay como ser propietario comunero (sarcasm mode on!). Pues estoy en ese caso, señor mío, aunque le parezca increible. ¡Ole la LPH!. ¿Alguna idea? Admito todas las opiniones.
DickTurpin: "tienes la vía de los tribunales para exigir judicialmente su inclusión. ¿Qué no confías en la celeridad y eficacia de la Justicia? Ese es otro cantar, pero el camino es ese."
pacopoco:
Muy bien, fenomenal. O sea que, que yo voy con mi caso al señor juez. Y aparte de gastarme el pastón en el juicio del que saldrá sentencia dentro de tres años, posiblemente en mi contra; para entonces ya estará hecha la obra con el presupuesto de marras aprobado por el presi y sus dos amigos (amigos ahora, que no siempre fue así). Incluso tampoco estará este presidente, aunque nunca se sabe. El probable panorama que describo es añadir ofensa al daño, en mi opinión. ¿Es este el amparo que la LPH ofrece al propietario?. Pues, ¡ole la LPH!.
DickTurpin:
"Para finalizar los propietarios disidentes y minoritarios que crean que un acuerdo es contrario a la ley, estatutos o les perjudica económicamente, tienen la vía de la impugnación judicial para tratar de hacer valer sus derechos. Quizá no lo consigan, pero ello será porque los jueces entiendan que dicha impugnación no debe ser objeto de amparo judicial."
Le he expuesto mi caso, uno de los varios problemas que tengo en la comunidad, no el único, ni el más pequeño. Humildemente, ¿de veras cree usted que no tengo derecho a amparo judicial?, porque estoy en la total y absoluta convicción de tener razón, pero mucho me temo que tengo pocas posibilidades de que el juez me la dé. Me gustaría saber qué amparo judicial tenemos los propietarios, por eso acudí a este foro, donde hay personas muy cualificadas para opinar sobre el tema. Por favor, no nos corten los debates. Gracias.
El orden del dia lo escribe él y pone lo que se le antoja en cada momento. Ha sido reconfirmado en el cargo, en el que se mostró muy interesado desde que plantearon obras. No había asistido nunca a las juntas, pero se le debió de aparecer un angel en sueños para decirle que viniera a redimirnos, no de nuestros pecados precisamente, porque no tenemos ni tiempo para pecar.
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Deberes y ¿derechos? del propietario.
Saludos a todo el foro.
No entiendo por qué han puesto un candado a un debate que estábamos teniendo, soy nuevo en el foro, si estamos de más los propietarios o si tenemos limitada la libertad de expresión sería bueno saberlo para irnos por donde hemos venido. Pero, en ese caso deberían aclararlo en las condiciones de utilización de los foros, para que nadie se llame a engaño. A lo mejor no tenemos que estar aquí y no lo sabemos.
Estábamos planteando problemas comunitarios que tenemos y dudas. Una de ellas es si los propietarios tenemos derechos o solo deberes.
Nos cortaron tras una importante intervención de DickTurpin.
DickTurpin:
Si un presidente de comunidad impone a su antojo y dictatorialmente determinados acuerdos, el resto de propietarios tiene la facultad de pararle los pies a ese señor. Ni siquiera es necesario discutir con él. Se le destituye, se aprueban otros y ya está. Los únicos responsables son los PROPIETARIOS que lo permiten. La cobardía no es legalmente regulable.
Respecto de otra intervención diré que la Junta de Propietarios está formada precisamente por eso. POR PROPIETARIOS. Consecuentemente es la voluntad mayoritaria de esos PROPIETARIOS la que decide.
pacopoco:
Muy bien dicho, pero ahora bajemos a la realidad: En mi comunidad somos 5, un presidente dictatorial, dos que no le secundan y dos que sí, por ello la destitución no prospera. Han sido aprobados acuerdos perjudiciales para la comunidad. ¿Qué pueden hacer los dos que no han apoyado la aprobación de un aumento injustificado de unos 12.000 euros en un presupuesto ya aprobado? ¿Impugnar? ¿Con qué posibilidades? (El presidente no ha remitido el acta, astutamente asesorado por una picapleitos donde las haya). El juez podrá decir –como usted mismo acaba de hacerlo- que es la voluntad mayoritaria de los propietarios la que decide. En ese caso los 2 minoritarios, además de pagar el aumento no justificado, tendrían que soportar los gastos del juicio propios y seguramente los de la otra parte. Negocio redondo, no hay como ser propietario comunero (sarcasm mode on!). Pues estoy en ese caso, señor mío, aunque le parezca increible. ¡Ole la LPH!. ¿Alguna idea? Admito todas las opiniones.
DickTurpin: "tienes la vía de los tribunales para exigir judicialmente su inclusión. ¿Qué no confías en la celeridad y eficacia de la Justicia? Ese es otro cantar, pero el camino es ese."
pacopoco:
Muy bien, fenomenal. O sea que, que yo voy con mi caso al señor juez. Y aparte de gastarme el pastón en el juicio del que saldrá sentencia dentro de tres años, posiblemente en mi contra; para entonces ya estará hecha la obra con el presupuesto de marras aprobado por el presi y sus dos amigos (amigos ahora, que no siempre fue así). Incluso tampoco estará este presidente, aunque nunca se sabe. El probable panorama que describo es añadir ofensa al daño, en mi opinión. ¿Es este el amparo que la LPH ofrece al propietario?. Pues, ¡ole la LPH!.
DickTurpin:
"Para finalizar los propietarios disidentes y minoritarios que crean que un acuerdo es contrario a la ley, estatutos o les perjudica económicamente, tienen la vía de la impugnación judicial para tratar de hacer valer sus derechos. Quizá no lo consigan, pero ello será porque los jueces entiendan que dicha impugnación no debe ser objeto de amparo judicial."
Le he expuesto mi caso, uno de los varios problemas que tengo en la comunidad, no el único, ni el más pequeño. Humildemente, ¿de veras cree usted que no tengo derecho a amparo judicial?, porque estoy en la total y absoluta convicción de tener razón, pero mucho me temo que tengo pocas posibilidades de que el juez me la dé. Me gustaría saber qué amparo judicial tenemos los propietarios, por eso acudí a este foro, donde hay personas muy cualificadas para opinar sobre el tema. Por favor, no nos corten los debates. Gracias.
En lugar de escribir en el Orden del Día : Destitución del Presidente, lo lógico es que aparezca Elección de Presidente puesto que el cargo es anual, entonces hay que elegir a otro nuevo.Si resultase en este caso que la votación queda igualada como en el caso de la destitución, cambia la cosa y al no salir elegido presidente por no alcanzarse la mayoría, sí se puede ir al juez a resolver la cuestión. "Cuando la mayoría no se pudiere logar por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pronunciamiento de costas"
No necesitas tres años. Pero es muy importante cómo consta la expresión en el orden del día. Elección de Presidente o Nombramiento de presidente pero no Destitución.
Lo que no es normal es que el Presidente sea perpetuo teniendo en cuenta que el nombramiento es para un año.
No necesitas tres años. Pero es muy importante cómo consta la expresión en el orden del día. Elección de Presidente o Nombramiento de presidente pero no Destitución.
Lo que no es normal es que el Presidente sea perpetuo teniendo en cuenta que el nombramiento es para un año.
El orden del dia lo escribe él y pone lo que se le antoja en cada momento. Ha sido reconfirmado en el cargo, en el que se mostró muy interesado desde que plantearon obras. No había asistido nunca a las juntas, pero se le debió de aparecer un angel en sueños para decirle que viniera a redimirnos, no de nuestros pecados precisamente, porque no tenemos ni tiempo para pecar.
Carta del propietario al Presidente para que se introduzca en el Orden del Día en la siguiente Junta determinado tema.
Sr. D. ..............................................................
Presidente de la Comunidad de Propietarios de Calle................................. n.º .................
De ................................................................
Muy Sr. mío:
Haciendo uso de la facultad que me concede el art. 16-2, párrafo 2 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, solicito que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre el siguiente tema de su interés: Elección de nuevo Presidente
Por tal motivo le ruego que, en cumplimiento de la citada normativa, lo incluya en el Orden del Día de la siguiente Junta que se celebre.
Sin otro particular, esperando sea atendida mi solicitud, reciba un cordial saludo.
Sr. D. ..........................................
Propietario o propietarios de los pisos ............
Firma
Como dicen habitualmente en el foro se lo envían por buro fax.
Otra posibilidad es convocar vosotros dos una reunión ya que el artículo 16.º os da la posibilidad pues dice: "La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o "lo pidan" la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación"
Vosotros dos ya sois más de la cuarta parte, así que podéis convocar la reunión, escribir la convocatoria con el Orden del Día y escribir los resultados en una hoja, enviarles fehacientemente lo que habéis decidido(si no han asistido).
Si asisten y se presenta de nuevo el mismo para ser votado, que uno de vosotros se presente también y se voten las dos opciones. ¡A ver qué pasa!
En este caso el "que pidan" del artículo no creo que sea necesario pedir permiso al presidente para realizar la Junta desde el momento de que lo que se trata es de elegir otro Presidente y si éste no está de acuerdo nunca va a convocar la reunión así que yo me saltaría este requisito en caso de que esa expresión quiera decir que ha de existir visto bueno del presi para convocar la Junta. Porque si no es así ¿a quién hay que pedir permiso?
Sr. D. ..............................................................
Presidente de la Comunidad de Propietarios de Calle................................. n.º .................
De ................................................................
Muy Sr. mío:
Haciendo uso de la facultad que me concede el art. 16-2, párrafo 2 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, solicito que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre el siguiente tema de su interés: Elección de nuevo Presidente
Por tal motivo le ruego que, en cumplimiento de la citada normativa, lo incluya en el Orden del Día de la siguiente Junta que se celebre.
Sin otro particular, esperando sea atendida mi solicitud, reciba un cordial saludo.
Sr. D. ..........................................
Propietario o propietarios de los pisos ............
Firma
Como dicen habitualmente en el foro se lo envían por buro fax.
Otra posibilidad es convocar vosotros dos una reunión ya que el artículo 16.º os da la posibilidad pues dice: "La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o "lo pidan" la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación"
Vosotros dos ya sois más de la cuarta parte, así que podéis convocar la reunión, escribir la convocatoria con el Orden del Día y escribir los resultados en una hoja, enviarles fehacientemente lo que habéis decidido(si no han asistido).
Si asisten y se presenta de nuevo el mismo para ser votado, que uno de vosotros se presente también y se voten las dos opciones. ¡A ver qué pasa!
En este caso el "que pidan" del artículo no creo que sea necesario pedir permiso al presidente para realizar la Junta desde el momento de que lo que se trata es de elegir otro Presidente y si éste no está de acuerdo nunca va a convocar la reunión así que yo me saltaría este requisito en caso de que esa expresión quiera decir que ha de existir visto bueno del presi para convocar la Junta. Porque si no es así ¿a quién hay que pedir permiso?
Sí te he entendido. Lo que ocurre es que en realidad y siendo justos, ese señor debería de salir del cargo y que fuera entre el resto de propietarios de donde saliera el siguiente presidente.
Artículo 13. 7. "Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
O sea, que si no dice nada en vuestros Estatutos de que el Presidente nombrado pueda continuar en el cargo, éste es anual y por lo tanto habrá que estar a lo que dice la Ley e inmediatamente que ha pasado el año debe ser otro/a el que ocupe el cargo. Por eso digo que ha de salir cualquiera de los otros cuatro. Esto es lo que se está infringiendo.
La Junta para ser removido es en caso de que sus actuaciones sean perjudiciales y haya que removerlo antes del año.
Así que no se acomode que lo está haciendo pero que muy mal.
En muchas ocasiones se considera el cargo de Presidente como una carga pero, cuando, como en tu caso, todos los propietarios quieran serlo, tienen derecho. Y no habiendo pactado otra cosa ( en los Estatutos) ha de ser nombrado mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.
Subsidiariamente. Subsidiario, ria.- Der. Aplícase a la acción o responsabilidad que suple o robustece a otra principal en caso de fallar ésta.
La primera opción, la de "mediante elección" está fallando ¿no? Pues subsidiariamente, lo lógico es que fuerais Presidentes mediante turno rotatorio o sorteo.
Porque para poder seguir en el cargo, en contra de lo que marca la Ley precisaría que hubiera en los Estatutos alguna cláusula que lo permitiera. Y puesto que no se ha realizado ninguna votación donde figure que es reelegido, ese señor no es Presidente.
Fíjate si te entiendo lo que te pasa, que en nuestra comunidad el presidente lleva casi dos años. Pero lo vamos a resolver de inmediato.
Artículo 13. 7. "Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
O sea, que si no dice nada en vuestros Estatutos de que el Presidente nombrado pueda continuar en el cargo, éste es anual y por lo tanto habrá que estar a lo que dice la Ley e inmediatamente que ha pasado el año debe ser otro/a el que ocupe el cargo. Por eso digo que ha de salir cualquiera de los otros cuatro. Esto es lo que se está infringiendo.
La Junta para ser removido es en caso de que sus actuaciones sean perjudiciales y haya que removerlo antes del año.
Así que no se acomode que lo está haciendo pero que muy mal.
En muchas ocasiones se considera el cargo de Presidente como una carga pero, cuando, como en tu caso, todos los propietarios quieran serlo, tienen derecho. Y no habiendo pactado otra cosa ( en los Estatutos) ha de ser nombrado mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.
Subsidiariamente. Subsidiario, ria.- Der. Aplícase a la acción o responsabilidad que suple o robustece a otra principal en caso de fallar ésta.
La primera opción, la de "mediante elección" está fallando ¿no? Pues subsidiariamente, lo lógico es que fuerais Presidentes mediante turno rotatorio o sorteo.
Porque para poder seguir en el cargo, en contra de lo que marca la Ley precisaría que hubiera en los Estatutos alguna cláusula que lo permitiera. Y puesto que no se ha realizado ninguna votación donde figure que es reelegido, ese señor no es Presidente.
Fíjate si te entiendo lo que te pasa, que en nuestra comunidad el presidente lleva casi dos años. Pero lo vamos a resolver de inmediato.
Cuando impugnas judicialmente un acuerdo comunitario, en la misma demanda puedes solicitar la suspensión cautelar de la ejecución del acuerdo.
El juez citará a las partes a un juicio verbal para resolver sobre la solicitud de suspensión del acuerdo en cuestión. Si tienes realmente razón, acordará la misma.
De todos modos lo que me estás planteando, fría y objetivamente es un evidente caso en el que se ejecuta el acuerdo aprobado por la mayoría, 3 propietarios, frente a la discrepancia de la minoría 2 propietarios. Habría que escuchar a esos 2 propietarios que secundan al presidente dictatorial, aunque a mí no me lo parece tanto porque al fín y al cabo el acuerdo se aprueba por mayoría.
Yo sigo pensando que el problema fundamental no es la ley en sí misma sino el hecho de que hay propietarios que están en minoría en su comunidad y se sienten perjudicados por las decisiones de las mayorías (también propietarios).
¿Cual es su reacción? Atacar al Presidente de turno, o al Administrador que no les defiende y consecuentemente no hace bien su trabajo .... e incluso no lo hace bien por no parar al resto de propietarios.
Todo depende del prisma con que se mire y hay que analizar caso por caso, pero la ley no es tan mala como la pintan.
El juez citará a las partes a un juicio verbal para resolver sobre la solicitud de suspensión del acuerdo en cuestión. Si tienes realmente razón, acordará la misma.
De todos modos lo que me estás planteando, fría y objetivamente es un evidente caso en el que se ejecuta el acuerdo aprobado por la mayoría, 3 propietarios, frente a la discrepancia de la minoría 2 propietarios. Habría que escuchar a esos 2 propietarios que secundan al presidente dictatorial, aunque a mí no me lo parece tanto porque al fín y al cabo el acuerdo se aprueba por mayoría.
Yo sigo pensando que el problema fundamental no es la ley en sí misma sino el hecho de que hay propietarios que están en minoría en su comunidad y se sienten perjudicados por las decisiones de las mayorías (también propietarios).
¿Cual es su reacción? Atacar al Presidente de turno, o al Administrador que no les defiende y consecuentemente no hace bien su trabajo .... e incluso no lo hace bien por no parar al resto de propietarios.
Todo depende del prisma con que se mire y hay que analizar caso por caso, pero la ley no es tan mala como la pintan.
La charlas no se cierran por falta de espacio, sino porque el administrador considera que ese tema tiene que ser cerrado por carecer de sentido.
Pero siempre hay algún iluminado que, a pesar de cerrarse, vuelve a abrir otro hilo igual.
Seguid ignorando al administrador, que hasta paso bloqueará más cosas.
Pero siempre hay algún iluminado que, a pesar de cerrarse, vuelve a abrir otro hilo igual.
Seguid ignorando al administrador, que hasta paso bloqueará más cosas.
Sincéramente, creo que DickTurpin vive en otro planeta.
Código Civil
"Artículo 7
1. Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe.
2. La Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso. "
¿Acaso la aprobación de un presupuesto desorbitado e injustificable no causa daño a un tercero - el propietario - ?
Código Civil
"Artículo 7
1. Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe.
2. La Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso. "
¿Acaso la aprobación de un presupuesto desorbitado e injustificable no causa daño a un tercero - el propietario - ?
"Todo depende del prisma con que se mire y hay que analizar caso por caso, pero la ley no es tan mala como la pintan. "
Ahí te has lucido.
Todo depende de la constitución de la prueba. Si hay prueba, hay abuso.
Lo que necesita pacopoco es constituir la prueba que demuestre que la obra aprobada no es necesaria, o bién que la cantidad aprobada o liquidada sobrepasa manifiestamente los límites normales impuestos por el mercado para las calidades aprobadas.
No es un problema de prisma, sino de pruebas.
Ahí te has lucido.
Todo depende de la constitución de la prueba. Si hay prueba, hay abuso.
Lo que necesita pacopoco es constituir la prueba que demuestre que la obra aprobada no es necesaria, o bién que la cantidad aprobada o liquidada sobrepasa manifiestamente los límites normales impuestos por el mercado para las calidades aprobadas.
No es un problema de prisma, sino de pruebas.
