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defectos construcción y cédula habitabilidad

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Defectos construcción y cédula habitabilidad
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24/05/2012 12:38
Mis clientes residen en Francia pero tienen una vivienda en un pueblo de Murcia. La construcción era antigua y decidieron construir una nueva. En 2001 encargaron un proyecto a un arquitecto pero por razones que desconozco no se inician las obras hasta agosto del año 2007. Dejan encargado a un familiar de la supervisión. Se supone que el coste total con licencias incluidas es de 100.000 € (no tienen un contrato detallado sino simplemente una carta en la que se dice que el coste aproximado es de esa cantidad). A lo largo del desarrollo de las obras, se hacen cambios, se construye una planta más,…Ellos dicen que nadie les consulta estos cambios. La constructora dice que el familiar que supervisa la obra sí los conocía y que ellos vinieron de vacaciones a supervisar las obras.

Pagan 30.000 € y el resto mediante un préstamo que pide una hija en Francia. Les mandan una factura pro forma por importe de 70.000 €. Cuando termina la obra (certificado fin de obra es de agosto de 2008) la constructora les dice que les debe 24.120 €. Como no le pagan, le ponen un monitorio. Un familiar (distinto al que supervisaba la obra) recoge la carta del Juzgado pero un abogado al parecer les dice que la devuelvan. El Juzgado les tiene por notificados y se continua la ejecución del monitorio. Pagan para que no les embarguen. El otro abogado presenta nulidad de actuaciones y llega al Constitucional pero se lo desestiman todo.

Al tiempo se presenta demanda por defectos en la construcción contra la constructora y la arquitecto técnico. Parece ser que algunos defectos aparecieron en agosto 2008 y otros posteriormente (no queda claro cuándo en principio el arquitecto técnico que ha realizado un informe pericial visita la vivienda por primera vez en 30.10.08), ellos le mandaron a la constructora carta certificada con acuse de recibo en agosto de 2008 y otra carta después que no recogen. Los defectos que se indican en la demanda son: acabado defectuoso del muro medianero lateral (esto es la causa principal de las humedades aparecidas en los armarios), acabado incorrecto del tejado (la teja de la lomera no está correctamente fijada), voladizo incorrecto de la teja sobre la terraza, acabado defectuoso de la terraza en planta segunda con incorrecta formación de pendientes (la terraza no evacua correctamente el agua hacia el sumidero. Tampoco están sujetas las plaquetas de gres que descansan simplemente sobre la arena sin cemento alguno. Se ve que la arena sobre la que está apoyada la pieza de cerámica carece de cementos, para una correcta ejecución ha de tomarse con mortero de cemento o sea arena agua cemento), amaestrado incorrecto de determinados parámetros verticales y muro trasero desplomado, carencia de aislamiento de fibra de vidrios en la planta primera.

En la demanda se pide el importe de reparación de estos defectos más el coste del informe pericial más otra cantidad por unos gastos relativos a la cocina de la vivienda, honorarios de arquitecto, honorarios de aparejador, licencia de obras y sanción urbanística. También se hace referencia al precio pactado. La demanda se presenta en septiembre de 2010. tanto la constructora como la arquitecto técnico han pedido la intervención del arquitecto.

Descubren que la vivienda se había construido sin licencia pues se solicita licencia de derribo, se les concede y se solicita licencia de obras pero empiezan la construcción sin que esté concedida.

Como finalmente la obra tiene una planta más no proyectada, cuando lo ponen en conocimiento del Ayuntamiento, este inicia expediente sancionador porque la vivienda es ilegal. Resulta que el silencio no puede tener efectos positivos porque la vivienda no respeta la normativa del Ayuntamiento que del año 2001 (fecha del proyecto) hasta el año 2007 (fecha comienzo obras) ha cambiado. Le inician expediente de legalización de obra, previo pago de la licencia y la sanción. Para la legalización presentan un proyecto del arquitecto para adecuar la obra a la normativa con el coste de 59.000 €. Se la legalizan pero no les dan la cédula de habitabilidad porque les falta el libro del edificio y realizar las modificaciones.


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24/05/2012 12:38

Preguntas:

1.- es usual que la constructora se encargue de abonar todos los gastos y tramitar todas las licencias. Podría acreditar el precio global con una testifical. Se admitiría esto aunque el monitorio presentado por la constructora sea firme? Entiendo que es algo importante para el pago de las cantidades que se reclaman por otros conceptos.

2.- El mes de agosto es hábil para estas reclamaciones? Es que hay defectos que se manifestaron en agosto de 2008 y la demanda se presenta en septiembre de 2010

3.- estaría prescrita la demanda contra el arquitecto?

4.- quién tiene que redactar el libro del edificio?

5.- las modificaciones que tiene que hacer en la vivienda para adecuarla a la normativa urbanística, se le pueden reclamar a la constructora y al arquitecto, tanto el coste como la realización? Qué tipo de demanda sería? Es que considero que existe negligencia profesional porque en mi opinión el arquitecto debe conocer esa normativa y antes de comenzar la obra adecuar su proyecto del año 2001 a la normativa vigente en el momento de comenzar las obras. Tenéis modelo. Cuál sería el plazo, desde cuándo se cuenta?

Se podría haber pedido en la misma demanda? Ahora es evidente que no puedo ampliar la petición? Puedo presentar otra demanda y acumular?

6.- qué alternativas hay para que le concedan la cédula de habitabilidad?

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