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Demolicion y construccion

4 Comentarios
 
Demolicion y construccion
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26/01/2007 13:41
Compre una casa del siglo XVI en cantabria en suelo rústico que no me dejan rehabilitar porque, según dicen está fuera de ordenación, de lo queme entero al cabo de 1 año de haberla comprado por que en el Ayuntamiento nunca me dijeron nada. Mi pregunta es ¿si derribo la casa podría volverla a construir siguiendo las normas urbanisticas del ayuntamiento?
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26/01/2007 21:17
Desconozco la legislacion Cantabra en materia de urbanismo, pero supongo que en temas como el "fuera de ordenacion" no será muy diferente del resto de las normativas autonomicas.
Un edificio está "fuera de ordenacion" cuando siendo anterior a la aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento urbanístico, resulten disconformes con las determinaciones de los mismos. En estos edificios no puede autorizarse ninguna obra, salvo las necesarias para la ejecución del planeamiento urbanístico, Las reparaciones estrictamente exigibles para asegurar la seguridad y la salubridad de las construcciones e instalaciones, entendidas en sentido restrictivo, en atención a la finalidad que inspira este régimen especial, Obras parciales de consolidación, excepcionalmente y Cualesquiera otras obras diferentes de las señaladas antes que puedan incrementar el valor de expropiación.
Si el edificio está en suelo rustico, normalmente las condiciones para poder construir una vivienda son muy restrictivas en todas las legislaciones autonomicas.
Piensa que si el motivo de la cleclaracion de tu casa como fuera de ordenacion es el de que no cabe el uso de vivienda en suelo rustico, en el momento en el que la derribes ya no puedes volver a construir otra.
Mi consejo es que pidas un informe urbanistico o una cedula urbanistica al Ayuntamiento, de tu parcela. En ella deberan decirte los usos permitidos y las condiciones, si es posible, en las que puedes construir una nueva vivienda.
Si como sospecho no cabe el uso vivienda por ser suelo rustico, deberas pedir licencia no para rehabilitar, sino para asegurar la seguridad y salubridad de la casa.
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27/01/2007 11:36
El Fuera de ordenación es porque no guarda la distancia de 10 m a la finca colindante y la altura es de 9 m en lugar de 8 como dice la ley. El Ayuntamiento tiene aprobado el nuevo plan incialmente y en este plan el suelo se califica como urbano consolidado y la casa está catalogada, pero hasta que el plan no esté aprobado definitivamente la CROTU no da permiso para hacer la rehabilitación que quiero y llevo 1 año esperando. Cuando fuí a comprar la casa fuí al Ayuntamiento a que me dieran la ficha urbanística para saber si podía hacer lo que quería y lo que me dieron fué la del Plan aprobado Inicialmente sin informarme de que hasta no estar aprobado definitivamente no podía hacer nada porque estaba fuera de Ordenación, unicamente me dijeron que la casa estaba protegida y tenía que mantenerla, pero que incluso podía cambiar el uso. Como estoy harta de esperar y mientras tanto estoy viviendo de alquiler, por eso preguntaba si sería posible tirar la casa y volverla a construir guardando la distancia con la finca colindante y los parametros que dice las normas subsidiarias. La casa está legal tiene escrituras y está registrada en el catastro, lo que pasa que es del S. XVI y por eso es imposible que cumpla las normas urbanistas del Ayuntamiento que son de 1986. Si no estuviera Fuera de Ordenación como dice la CROTU no habría ningún problema en hacer la rehabilitación que yo quiero. Gracias
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03/02/2007 13:03
Estoy de acuerdo con Cándido C. No obstante, la situación de tu casa no es exactamente la de fuera de ordenación (ya que no ocupa terrenos destinados a vialidad, zonas verdes, equipamientos públicos, etc.), sino que su situación es la de "volumen disconforme" (o denominación que utilice la legislación urbanística de Cantabria).
Esta situación es más permisiva que la de fuera de ordenación ya que no importa tanto el incremento de valor que pueda experimentar el edificio como consecuencia de las obras´
En todo caso, seguro que podrás hacer obras de mantenimiento y conservación, y muy probablemente de rehabilitación.
¡Cuidado! que las limitaciones no vengan porque sea un edificio catalogado o protegido.
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06/02/2007 20:56
Mi problema es el siguiente: Cuando decido comprar la casa, una casa de 700m + 4190m de terreno aprox. voy al Ayuntamiento a que me informen de su situación urbanística porque la quería para rehabilitarla como Hotel rural y además vivir en ella. En el Ayto. me dan la ficha del catálogo donde está incluida la casa y el plano del Plan donde el terreno es suelo urbano consolidado de Interés Ambiental (está muy cerquita de las cuevas de Altamira), donde dicen y se me explica que la casa está protegida, pero que se puede hacer la rehabilitación que yo quiero siempre que no cambie las estructura exterior de la casa, que se puede cambiar de uso y que el terreno es urbano, que incluso se podría edificar algo más porque no se ocupa todo el volumen de edificabilidad. Con esta información del Ayto. firmo el contrato de arras(Noviembre 2005) a la vez que encargo a mi Arquitecto el proyecto, que junto con el Técnico Municipal y el Redactor del Plan estudia como hacer la rehabilitación para que no haya problemas a la hora de la licencia al estar protegida. 2 meses después firmo las escrituras de compra-venta, y en el mes de Marzo 2006 solicito la licencia de obra con el proyecto y es entonces cuando me dicen que el Plan no está aprobado definitivamente (a mí me habían dado la información del Plan aprobado inicialmente en pleno el Sept. 2004 sin darme ningún tipo de explicación de lo que significaba) y que por tanto como ha pasado el tiempo de la suspensión de licencias hay que tramitarlo según las NNSS de 1986 y que el terreno es rústico, que es mejor que espere 1 ó 2 meses que seguro que se aprueba el Plan y entonces ya no habrá ningún problema. En Mayo en vista de que no ha cambiado nada consulto con el Ayto. si se puede ir haciendo la rehabilitación como vivienda y cuando el Plan esté aprobado definitivamente hacer el cambio de uso y me dicen que sin problema,que antes de que termine la obra ya estará aprobado, pero que necesitan la autorización de la CROTU por tratarse de un terreno rústico así que se hacen todos los tramites según dice la ley 2/2001 de Cantabria. Mi sorpresa es cuando en el mes de diciembre 2006 me contesta la CROTU y me dicen que me deniegan la autorización por tratarse de una casa "Fuera de Ordenación" por todo lo que he comentado en mi anterior mensaje, aún tratándose de una casa del S.XVI y estando previsto que en el Plan que se está desarrollando en el Ayto. esté catalogada y además el terreno sea urbano consolidado (ya tiene acceso rodado, luz, agua y alcantarillado dentro de la misma finca desde hace varios años). Con esta contestación me voy al Ayto. y pregunto que significa eso y como es posible que a mí nunca me hubieran informado de esta situación, sino todo lo contrario, a lo que me contestan que el Ayto.no la tiene declarada Fuera de Ordenación sino Fuera de Ordenazan que ellos han enviado un informe favorable porque les parecía un proyecto bonito y que mantenía la casa como ellos querían y que si la CROTU no da la autorización no pueden hacer nada, que pida la licencia de mantenimiento y conservación y que haga lo que quiera que ellos harán la vista gorda, pero con esta contestación mi arquitecto dice que él me da el proyecto para que lo haga si yo quiero, pero que de esta forma ni él ni el aparejador pueden aparecer por la obra, por lo que estoy desesperada porque es una rehabiliticación integral por dentro (está inhabitable) hay que tirarlo todo y volver a distribuir y me parece que hacerlo sin supervisión de un técnico es muy peligroso.He presentado un recurso al Consejo de Gobierno y la Subdirectora de la CROTU (a través de un contacto) me dice que no van a dar la Autorización que ellos no diferencia entre Fuera de Ordenación y Fuera de Ordenanza desde una sentencia del Tribuna de una casa en Riotuerto que también estaba Fuera de Ordenación y el Tribunal declaró la autorización ilegal. En conclusión estoy pensándome en denunciar al Ayto. por haberme dado una información sobre la finca que no era veraz y por este motivo haber comprado un terreno rústico con una casa "fuera de ordenación" que no se puede ni rehabilitar Y POR SUPUESTO A PRECIO DE URBANO, porque ellos me confirmaron que lo era. Llevo un año con este asunto y lo que me queda... y mientras tanto estoy viviendo de alquiler, además de pagar un hipotéca de 430000 €(porque el tasador también se guió por el Plan aprobado inicialmente y no me informó de la situación de la edificación). No sé que más puedo hacer. Gracias por vuestra ayuda.