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Denegación de licencia por aplicación de la lotup
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Denegación de licencia por aplicación de la lotup
Soy un particular que a finales de 2011 adquirí una propiedad (parcela vivienda) situada en la provincia de Valencia. En ese momento la situación urbanística era la de suelo urbano extensivo, o sea urbano sin consolidar sin la condición de solar, pero con opciones de edificabilidad. De hecho en años anteriores se habían llegado a construir 3 nuevas viviendas por un pequeño constructor en parcelas contiguas.
Al considerar la necesidad de una pequeña ampliación y renovación de la vivienda adquirida, se consultó al ayuntamiento la posibilidad de hacerlo, ofreciendo éste una respuesta positiva siempre y cuando se redactara un proyecto en plena adecuación a las normas urbanísticas de la zona. En junio de 2016 se presentó una solicitud de Licencia de Instalaciones, Construcciones y Obras (mayor) en el Ayuntamiento mediante una memoria completa del Proyecto firmada por nuestro arquitecto. Tras un año de silencio administrativo, dentro del cual se sabe de manera informal que el proyecto superó con éxito las valoraciones técnica y legal, se nos insta a mantener una reunión personal con el arquitecto municipal. Allí se nos informa oralmente de la negativa del Ayuntamiento a conceder la licencia de ampliación y reforma solicitada. El motivo es una consulta previa realizada por el Ayuntamiento a la Consellería de Vivienda y Territorio comunicando que la parcela, al no cumplir con la condición de solar, entra en claro conflicto con la aplicación de la LOTUP y por este motivo sólo son aptas medidas de conservación y ornato de las edificaciones.
Me pregunto si la LOTUP estaba ya en vigor en el momento de la presentación del proyecto.
También si al ayuntamiento se le pueden exigir ciertas responsabilidades al confundir a un vecino para que realizara todos los gastos que implica un proyecto de ampliación con gastos adicionales como estudio geofísico, etc.
Al considerar la necesidad de una pequeña ampliación y renovación de la vivienda adquirida, se consultó al ayuntamiento la posibilidad de hacerlo, ofreciendo éste una respuesta positiva siempre y cuando se redactara un proyecto en plena adecuación a las normas urbanísticas de la zona. En junio de 2016 se presentó una solicitud de Licencia de Instalaciones, Construcciones y Obras (mayor) en el Ayuntamiento mediante una memoria completa del Proyecto firmada por nuestro arquitecto. Tras un año de silencio administrativo, dentro del cual se sabe de manera informal que el proyecto superó con éxito las valoraciones técnica y legal, se nos insta a mantener una reunión personal con el arquitecto municipal. Allí se nos informa oralmente de la negativa del Ayuntamiento a conceder la licencia de ampliación y reforma solicitada. El motivo es una consulta previa realizada por el Ayuntamiento a la Consellería de Vivienda y Territorio comunicando que la parcela, al no cumplir con la condición de solar, entra en claro conflicto con la aplicación de la LOTUP y por este motivo sólo son aptas medidas de conservación y ornato de las edificaciones.
Me pregunto si la LOTUP estaba ya en vigor en el momento de la presentación del proyecto.
También si al ayuntamiento se le pueden exigir ciertas responsabilidades al confundir a un vecino para que realizara todos los gastos que implica un proyecto de ampliación con gastos adicionales como estudio geofísico, etc.
Si no recuerdo mal, la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalidad, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad Valenciana, entró en vigor en agosto de 2014, por tanto, era aplicable a fecha de presentación del proyecto.
Para exigir responsabilidad patrimonial debiste presentarlo durante la vigencia de la anterior ley, en el supuesto de que el proyecto cumpliera con dicha ley el planeamiento vigente, que no pongo en duda.
Para exigir responsabilidad patrimonial debiste presentarlo durante la vigencia de la anterior ley, en el supuesto de que el proyecto cumpliera con dicha ley el planeamiento vigente, que no pongo en duda.
Gracias alga! Siempre útiles tus comentarios.
Si como dices la LOTUP entró en vigor en agosto del 2014, mi pregunta va por el último de mis comentarios. ¿Cómo es posible que un ayuntamiento de un municipio con casi 25000 habitantes, como es el caso, desconozca la entrada en vigor de dicha ley hasta bien entrado el 2016? Desde principios de 2016, nuestro arquitecto se asesoró plenamente en los servicios urbanísticos del ayuntamiento en al menos 5 ocasiones y en ninguna de ellas ninguno de los técnicos municipales le puso trabas a la presentación de un proyecto de ampliación de vivienda, todo lo contrario, siempre le instaron a la presentación del mismo. Para después de pasado un año tras la presentación del proyecto nos informen que a través de una consulta realizada a la Consellería de Vivienda y Territorio, se hace imposible la concesión de licencia para la ampliación de vivienda.
Evidentemente se han incurrido en unos gastos: 1000 euros por estudio geofísico, 1800 euros por la redacción del proyecto, 7000 euros por la entrega de proyecto y ejecución de visado, tasas, etc. Todo ello para nada finalmente. Si desde un principio te ofrecen la información clara, obviamente no te metes en tales dipensas de dinero por querer hacer las cosas de la manera más legal posible.
¿Cabe la posibilidad de reclamar algún tipo de responsabilidad?
Saludos
Si como dices la LOTUP entró en vigor en agosto del 2014, mi pregunta va por el último de mis comentarios. ¿Cómo es posible que un ayuntamiento de un municipio con casi 25000 habitantes, como es el caso, desconozca la entrada en vigor de dicha ley hasta bien entrado el 2016? Desde principios de 2016, nuestro arquitecto se asesoró plenamente en los servicios urbanísticos del ayuntamiento en al menos 5 ocasiones y en ninguna de ellas ninguno de los técnicos municipales le puso trabas a la presentación de un proyecto de ampliación de vivienda, todo lo contrario, siempre le instaron a la presentación del mismo. Para después de pasado un año tras la presentación del proyecto nos informen que a través de una consulta realizada a la Consellería de Vivienda y Territorio, se hace imposible la concesión de licencia para la ampliación de vivienda.
Evidentemente se han incurrido en unos gastos: 1000 euros por estudio geofísico, 1800 euros por la redacción del proyecto, 7000 euros por la entrega de proyecto y ejecución de visado, tasas, etc. Todo ello para nada finalmente. Si desde un principio te ofrecen la información clara, obviamente no te metes en tales dipensas de dinero por querer hacer las cosas de la manera más legal posible.
¿Cabe la posibilidad de reclamar algún tipo de responsabilidad?
Saludos
Con la actual ley y también con la anterior, es preciso que el suelo tenga la condición de solar para poder otorgar licencia de edificación.
Se caracteriza, el suelo clasificado urbano no consolidado, por no contar con los servicios urbanísticos mínimos establecidos en el artículo 177 de la LOTUP, es esta carencia la que le impide alcanzar la condición jurídica de solar, que es la condición necesaria señalada en el artículo 178 para que el ayuntamiento pueda otorgar licencia para edificar en él.
El motivo de la denegación bien podría ser ese, que no tiene la condición de solar, lo que me extraña que el arquitecto no lo tuviera en cuenta, al redactar el proyecto, incluyendo en él las obras de urbanización necesarias para convertir la parcela en solar.
En mi opinión, modificando el proyecto y con el compromiso de cumplir con los requisitos señalados en el artículo 178 de la LOTUP, tales como el simultanear las obras de urbanización con las edificación, el de prestar fianza por la totalidad del coste de dichas obras, comprometerte a no utilizar la edificación hasta la obtención de la licencia de primera ocupación y los que puedan establecerse en el condicionado de la licencia, no deberías tener ningún problema para obtenerla si de nuevo la solicitaras.
Lo de exigir responsabilidad patrimonial, no lo veo viable.
Se caracteriza, el suelo clasificado urbano no consolidado, por no contar con los servicios urbanísticos mínimos establecidos en el artículo 177 de la LOTUP, es esta carencia la que le impide alcanzar la condición jurídica de solar, que es la condición necesaria señalada en el artículo 178 para que el ayuntamiento pueda otorgar licencia para edificar en él.
El motivo de la denegación bien podría ser ese, que no tiene la condición de solar, lo que me extraña que el arquitecto no lo tuviera en cuenta, al redactar el proyecto, incluyendo en él las obras de urbanización necesarias para convertir la parcela en solar.
En mi opinión, modificando el proyecto y con el compromiso de cumplir con los requisitos señalados en el artículo 178 de la LOTUP, tales como el simultanear las obras de urbanización con las edificación, el de prestar fianza por la totalidad del coste de dichas obras, comprometerte a no utilizar la edificación hasta la obtención de la licencia de primera ocupación y los que puedan establecerse en el condicionado de la licencia, no deberías tener ningún problema para obtenerla si de nuevo la solicitaras.
Lo de exigir responsabilidad patrimonial, no lo veo viable.
Alga, gracias de nuevo por tus comentarios. Como muy bien dices y ya lo había reseñado en mi comentario inicial, la parcela carece de la condición de solar. No tenía ni idea de esta diferenciación hasta hace un par de años, en que me he estado informando tras la denegación de la licencia y repetidas lecturas de la LOTUP. Lo cierto es que a la mayoría de los ciudadanos se nos escapan todos estos detalles de naturaleza legal y urbanística, por lo que finalmente tienes que ir a asesorarte a los profesionales y éstos a los técnicos municipales, todos ellos arquitectos. Pero, si una vez que te encuentras en sus manos no te dan la información clara desde el principio, si no que esperan al último momento para darte el hachazo, pues no me parece justo. Finalmente al ciudadano, se mueva legal o ilegalmente por su cuenta, le parece que todo el mundo quiera soplarle el dinero. Esto crea una total inseguridad ciudadana, da igual el camino elegido.
Recientemente he ido al ayuntamiento a preguntar qué obras son posibles de realizar en la vivienda, pero ya no me fio ni un pelo. No creo que nos permitan hacer obras de urbanización, porque lo que me comentan es que a día de hoy son sólo posibles aquellas referentes a conservación. No existe ningún colector de aguas residuales en la zona donde poder hacer el enganche, aunque el ayuntamiento ha empezado a proyectar uno que costearemos todos los vecinos de la urbanización. Aunque la vivienda es habitable, me gustaría saber si podría solicitar reformas interiores, nuevos aislamientos, aperturas nuevas de huecos para puertas y ventanas, así como algunas obras de consolidación, para sustituir unos pilares fabricados en ladrillo en lugar de hormigón y sustitución también de un muro de carga exterior. Es una vivienda que viene del año 1983. Pero si al final tengo que meterme en otro proyecto para que al final vuelvan a tumbarlo, me parece otra vez el pez que se muerde la cola creandome un estado de total inseguridad e indefensión.
Saludos y gracias.
Recientemente he ido al ayuntamiento a preguntar qué obras son posibles de realizar en la vivienda, pero ya no me fio ni un pelo. No creo que nos permitan hacer obras de urbanización, porque lo que me comentan es que a día de hoy son sólo posibles aquellas referentes a conservación. No existe ningún colector de aguas residuales en la zona donde poder hacer el enganche, aunque el ayuntamiento ha empezado a proyectar uno que costearemos todos los vecinos de la urbanización. Aunque la vivienda es habitable, me gustaría saber si podría solicitar reformas interiores, nuevos aislamientos, aperturas nuevas de huecos para puertas y ventanas, así como algunas obras de consolidación, para sustituir unos pilares fabricados en ladrillo en lugar de hormigón y sustitución también de un muro de carga exterior. Es una vivienda que viene del año 1983. Pero si al final tengo que meterme en otro proyecto para que al final vuelvan a tumbarlo, me parece otra vez el pez que se muerde la cola creandome un estado de total inseguridad e indefensión.
Saludos y gracias.
Es un error común en propietarios interesados en edificar, hasta cierto punto habitual en profanos en la materia, fiarse de la información urbanística que en relación a la parcela en la que pretenden construir les facilitan oralmente los empleados municipales. Pero ese error es inadmisible en un técnico que precisa de información urbanística fiable para la redacción de un proyecto arquitectónico que posteriormente su cliente adjuntará a su solicitud de licencia de obras. Me estoy refiriendo a tu arquitecto.
Yo no pueda saber que actuaciones edificatorias permite el planeamiento en la vivienda existente en tu parcela, aunque intuyo que está en fuera de ordenación, peri sí me veo en la obligación de aconsejarte de que NO debes PREGUNTAR verbalmente, en el ayuntamiento, cuales son las obras de rehabilitación que puedes ejecutar en ella y de que SÍ debes SOLICITAR, por escrito, cumplimentando el modelo de impreso indicado en la respectiva ordenanza municipal, la cédula de garantía urbanística regulada en el artículo 227 de la ley para, una vez la tengas en tu poder, entregarla al arquitecto redactor del proyecto.
Yo no pueda saber que actuaciones edificatorias permite el planeamiento en la vivienda existente en tu parcela, aunque intuyo que está en fuera de ordenación, peri sí me veo en la obligación de aconsejarte de que NO debes PREGUNTAR verbalmente, en el ayuntamiento, cuales son las obras de rehabilitación que puedes ejecutar en ella y de que SÍ debes SOLICITAR, por escrito, cumplimentando el modelo de impreso indicado en la respectiva ordenanza municipal, la cédula de garantía urbanística regulada en el artículo 227 de la ley para, una vez la tengas en tu poder, entregarla al arquitecto redactor del proyecto.
Muy agradecido nuevamente por tus comentarios. Casi que por vez primera me proporcionan unas recomendaciones razonables. Me da la sensación que cuando los propietarios intentamos informarnos de manera rigurosa en el terreno urbanístico, se nos aparta a un lado para que no molestemos. Lo digo sobre todo por los técnicos municipales.
Si todo el error en el proyecto recae en el propio arquitecto, deberiamos entonces los usuarios reclamar alguna clausula al final de nuestros contratos condicionando el cobro completo al éxito de la licencia?
¿Tengo derecho a exigir a mi arquitecto dentro de un proyecto arquitectónico que además de la copia en papel del mismo se me aporte también la parte digital? Lo digo para que el material pueda ser aprovechable por otro profesional.
Voy a informarme sobre la solicitud de la cédula de garantía urbanística. Pero al parecer la expedición de la misma depende de la ordenanza reguladora del municipio en particular. Así por ejemplo, hay municipios en los que expresamente se dice que:
"Cuando se solicite Cédula de Garantía Urbanística para una parcela que, por encontrarse aún inmersa en procesos de planeamiento o de gestión urbanística, no fuera susceptible de convertirse en solar mediante la realización de una actuación aislada de urbanización, se denegará expresamente su otorgamiento, con pérdida de las tasas previamente abonadas"
que espero no sea el caso en mi municipio.
Además de pagar las tasas, ¿me compromete a algo la expedición de la cédula de garantía urbanística o puedo considerarla simplemente como una nota informativa para la solicitud de posibles licencias?
Un saludo
Si todo el error en el proyecto recae en el propio arquitecto, deberiamos entonces los usuarios reclamar alguna clausula al final de nuestros contratos condicionando el cobro completo al éxito de la licencia?
¿Tengo derecho a exigir a mi arquitecto dentro de un proyecto arquitectónico que además de la copia en papel del mismo se me aporte también la parte digital? Lo digo para que el material pueda ser aprovechable por otro profesional.
Voy a informarme sobre la solicitud de la cédula de garantía urbanística. Pero al parecer la expedición de la misma depende de la ordenanza reguladora del municipio en particular. Así por ejemplo, hay municipios en los que expresamente se dice que:
"Cuando se solicite Cédula de Garantía Urbanística para una parcela que, por encontrarse aún inmersa en procesos de planeamiento o de gestión urbanística, no fuera susceptible de convertirse en solar mediante la realización de una actuación aislada de urbanización, se denegará expresamente su otorgamiento, con pérdida de las tasas previamente abonadas"
que espero no sea el caso en mi municipio.
Además de pagar las tasas, ¿me compromete a algo la expedición de la cédula de garantía urbanística o puedo considerarla simplemente como una nota informativa para la solicitud de posibles licencias?
Un saludo
