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Desagüe privativo de mi vecino de arriba por el falso techo de mi vivienda.

7 Comentarios
 
Desagüe privativo de mi vecino de arriba por el falso techo de mi vivienda.
14/01/2022 11:12
Hace 6 años compré una vivienda de segunda mano, es un piso en una 7ª planta y tengo vecinos arriba. El piso estaba para entrar y realicé una reforma mínima en la que no detecté el problema que a continuación relato.
Mi vecino de arriba también compro el piso de segunda mano y lo compró ya reformado, con una reforma completa de su anterior propietario, de tal modo que tiene una distribución en la casa en la que no coincide la cocina y uno de los baños con el resto de los pisos.
Parece ser que el anterior propietario del piso de arriba llegó a un acuerdo con el anterior propietario de mi piso e instaló la tuberia de desagüe de su cocina más ese baño por el falso techo de la que es ahora mi casa. Esta tuberia es privativa pues unicamente le da servicio a él. Esta tubería recorre, antes de llegar a entroncar con la bajante comunitaria, por el falso techo de mi casa por un dormitorio, la cocina, cruza el pasillo y por uno de los cuartos de baño. Dentro de todo el edificio esta instalación únicamente se da en mi vivienda debido a las reformas de la casa de mi vecino de arriba.
Ni en la escritura de compraventa ni en el registro de la propiedad existe ninguna constancia escrita de acuerdo entre los anteriores propietarios ni de derechos ni obligaciones de servidumbre.
Mi pregunta es qué derechos y obligaciones tengo yo, y mi vecino de arriba, sobre dicha tuberia de desagüe.
¿Puedo exigirle a mi vecino que modifique su instalación llevándola por su suelo en vez de por mi techo?
Si el vecino tiene un atasco en su tuberia y yo no tengo humedades. ¿Puedo negarme a que entre en mi casa a reparar su tuberia obligándole a que realice el desatranco desde su vivienda?
Muchas gracias y disculpen la extensión del texto.
14/01/2022 12:01
JavierGL68
De facto, hay una servidumbre de paso con todo lo que eso implica en cuanto a derechos y deberes.
14/01/2022 22:31
Lo veo como una servidumbre de desagüe, aunque no encaja exactamente en el tipo del art. 588 del CC. Y de hecho, la jurisprudencia suele tratar estas servidumbres como de paso.

Según el art. 539 y 540 CC solamente es posible constituir esta servidumbre, discontinua y no aparente, por título, reconocimiento, o sentencia firme.

Para que pudiera ser oponible frente a tercero adquirente de buena fe debería estar registrada (artículos 2 .º, 3.º y 32 de la Ley Hipotecaria), y supongo que no lo está. No hay signo aparente que valga como título al estar oculta en un falso techo.

Por tanto, usted tiene un desagüe de aguas fecales que discurre por encima de su cabeza: teniendo en cuenta las limitaciones que forzosamente sufre una consulta a distancia en un foro, yo creo que le merece la pena que un abogado experto en servidumbres le estudie el asunto con toda la documentación, por si pudiera ejercitarse una acción negatoria de servidumbre.

Y ello dejando aparte las posibles acciones de de saneamiento o "quanti minoris" (devolución de parte del precio) contra el señor que el vendió el piso sin avisarle de que tenía este problema escondido, que sería tema para otra consulta diferente. A su vez, el vicno de arriba podría repetir (reclamar) a quien asimismo le vendió a él.
15/01/2022 09:32
Acaba usted de recibir por parte del eximio Hoplon la respuesta más completa, documentada y perceptiva que le va a dar ningún jurista de prestigio; y que suscribo enteramente.
15/01/2022 20:18
Venga, venga, Grisolia, no nos pasemos. Cuando dispensas elogios siempre me da la sensación de que estás de coña.

"Timeo danaos et dona ferentes".
15/01/2022 20:28
Hoplon, antes nos visitabas en el foro de Derecho Civil con intervenciones imaginativas, solventes y audaces. Después te recluiste en el arrendamientos y propiedad horizontal como Eneas en Dardania, dejándonos solos a la nueva potencia, elminster, y a mi admirado Paquito Chocolatero. VUELVE. Tu deber y tu honor exigen el retorno.
19/01/2022 10:03
Muchas gracias Hoplon por la respuesta tan detallada. Puesto que no soy experto en temas legales, ni en su terminología, me gustaría confirmar lo que he entendido de su post:
1.- Mi vivienda tiene una servidumbre de las tuberías de mi vecino, constituida por acuerdo entre las partes de los anteriores propietarios de mi vivienda y de la vivienda de arriba.
2.- Los anteriores propietarios no formalizaron adecuadamente la servidumbre pues no dejaron constancia documental ninguna, ni en forma de contrato ni en las escrituras ni en un proyecto técnico.
3.- Usted ve cierta posibilidad a poder ejercer una negación de la servidumbre debido al apartado 2 y a que dicha tubería esta oculta. Este analisis sería objeto de contratación directa con abogado experto en servidumbres.
20/01/2022 10:49
Es dudoso que la servidumbre exista, según se desprende de su relato; y si, le animo a por lo menos consultar el tema con un abogado, y después decidir.