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¿Desahucio, interdicto posesorio o precario?
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¿desahucio, interdicto posesorio o precario?
Hola. Tengo un cliente que es propietario de un piso vacío y su madre, que cuenta con casi 90 años, sin consentimiento de mi cliente, dejó que un tipo se metiera en él dos semanas. Le alquiló una habitación a cambio de un precio que pagó por adelantado. Transcurido ese tiempo, el hombre no se fue, ni se quiere ir del piso, ni pagar nada.
Hay que echarlo vía civil pues, mi cliente, a pesar de que no autorizó a su madre a alquilar el piso, no quiere que se le pueda exigir ninguna responsabilidad penal a su madre. Y, además, quiere ver si se puede repercutir por lo menos los recibos de la luz, agua, teléfono,... que se han consumido.
Mi pregunta es sobre el procedimiento a seguir. Dudo si sería aplicable el Interdicto posesorio o sería mejor dar por válido el alquiler de temporada e instar el desahucio por falta de pago y reclamar las rentas y las cantidades asimiladas.
Por favor, necesito vuestro consejo. Me falta experiencia en un caso así.
Muchas gracias.
Hay que echarlo vía civil pues, mi cliente, a pesar de que no autorizó a su madre a alquilar el piso, no quiere que se le pueda exigir ninguna responsabilidad penal a su madre. Y, además, quiere ver si se puede repercutir por lo menos los recibos de la luz, agua, teléfono,... que se han consumido.
Mi pregunta es sobre el procedimiento a seguir. Dudo si sería aplicable el Interdicto posesorio o sería mejor dar por válido el alquiler de temporada e instar el desahucio por falta de pago y reclamar las rentas y las cantidades asimiladas.
Por favor, necesito vuestro consejo. Me falta experiencia en un caso así.
Muchas gracias.
¡Ay Dios! Cada vez escribo peor. Yo soy bastante novata pero llevo un caso parecido, en un hotel.
Lo que quiero decir es que es poco probable que tu cliente le consiga cobrar nada al inquilino.
Si hay algún contrato y tu cliente lo reconoce como válido, puede que lo puedas hacer valer. Pero si la madre no tenía un poder,...
Espero que alguien con más experiencia que yo te ayude pero, creo que en este caso, el desahucio por precario podría ser lo más adecuado.
Lo que quiero decir es que es poco probable que tu cliente le consiga cobrar nada al inquilino.
Si hay algún contrato y tu cliente lo reconoce como válido, puede que lo puedas hacer valer. Pero si la madre no tenía un poder,...
Espero que alguien con más experiencia que yo te ayude pero, creo que en este caso, el desahucio por precario podría ser lo más adecuado.
Verás. No había contrato. La madre tiene un recibo firmado por el inquilino por por dos semanas. Pero nada más. Y causa gastos de luz, gas, teléfono, agua... ¿Con un desahucio por precario no puedo reclamar estos gastos? Me parece que tendría que instar después otro procedimeinto por los daños y perjuicios ¿No?
Ay, es que este tema me quema mucho.
Puedes reclamar los gastos acumulando las acciones, pero a mí me recomendaron ir únicamente con el precario porque así no se discute nada (sobre si hay obligación o no de pagar esos gastos. Aunque fueron unos días, hubo contrato de alquiler y eso puede traer problemas). Además, si el tipo no tiene pasta tu cliente no lo va a recuperar.
En el desahucio que yo tuve (no me atreví con el art.41) mis clientes terminaron cortando la luz y a pesar de todo los estafadores siguieron viviendo allí.
Era un caso similar al tuyo pues el titular de la vivienda no era el titular de la cuenta donde se domiciliaba el pago. Ya sé que esto no es legal, pero como ya dije en otro post, hay que valorar todas las posibilidades.
Si quieres hacer las cosas bien, con el procedimiento del art. 41 fijas como caución lo que te parezca, incluidos esos gastos, y si paga, estupendo. Si no, estarás como en el precario, a expensas de que el tipo tenga algo que embargar.
Mucha suerte.
Puedes reclamar los gastos acumulando las acciones, pero a mí me recomendaron ir únicamente con el precario porque así no se discute nada (sobre si hay obligación o no de pagar esos gastos. Aunque fueron unos días, hubo contrato de alquiler y eso puede traer problemas). Además, si el tipo no tiene pasta tu cliente no lo va a recuperar.
En el desahucio que yo tuve (no me atreví con el art.41) mis clientes terminaron cortando la luz y a pesar de todo los estafadores siguieron viviendo allí.
Era un caso similar al tuyo pues el titular de la vivienda no era el titular de la cuenta donde se domiciliaba el pago. Ya sé que esto no es legal, pero como ya dije en otro post, hay que valorar todas las posibilidades.
Si quieres hacer las cosas bien, con el procedimiento del art. 41 fijas como caución lo que te parezca, incluidos esos gastos, y si paga, estupendo. Si no, estarás como en el precario, a expensas de que el tipo tenga algo que embargar.
Mucha suerte.
Si mi cliente pone una denuncia me parece que el juez civil podría paralizar el procedimeinto civil hasta que se resolviese el penal. Y si se estima que el asunto es civil, se dilataría todo mucho. ¿No crees que podría pasar?
Además, mi temor va sobre todo por la madre. Que se le pudiese exigir responsabilidades por alquilar un piso que no era de su propiedad y sin poder para alquilarlo. ¿Podría el inquilino denunciarla a ella?
El art. 41 LH queda descartado. Por lo visto, el piso era de la madre y se lo regaló al hijo. Está escriturado a nombre del hijo pero, todavía no se ha inscrito en el Registro a nombre del hijo. Sigue a nombe de la madre.
La verdad es que no creo que se pueda cobrar nada. El inquilino no tiene trabajo y, me temo que "engañó" a la madre de mi cliente para que le dejara meterse en la casa.
Parece que el desahucio por precario podría ser lo más útil.
Además, mi temor va sobre todo por la madre. Que se le pudiese exigir responsabilidades por alquilar un piso que no era de su propiedad y sin poder para alquilarlo. ¿Podría el inquilino denunciarla a ella?
El art. 41 LH queda descartado. Por lo visto, el piso era de la madre y se lo regaló al hijo. Está escriturado a nombre del hijo pero, todavía no se ha inscrito en el Registro a nombre del hijo. Sigue a nombe de la madre.
La verdad es que no creo que se pueda cobrar nada. El inquilino no tiene trabajo y, me temo que "engañó" a la madre de mi cliente para que le dejara meterse en la casa.
Parece que el desahucio por precario podría ser lo más útil.
Digo yo, y por favor que alguien me corrija si me equivoco:
¿Estás segura de que el inquilino no tiene dinero?
Porque si no tiene dinero, si le desahucias por falta de pago y expiraxión del contrato, no podrá enervar el desahucio y si le condenan al pago de las cantidades reclamadas puedes intentar cobrar más adelante.
¿Estás segura de que el inquilino no tiene dinero?
Porque si no tiene dinero, si le desahucias por falta de pago y expiraxión del contrato, no podrá enervar el desahucio y si le condenan al pago de las cantidades reclamadas puedes intentar cobrar más adelante.
Si se opta por la opción del desahucio, dado que partiríamos de un arrendamiento verbal, ( si es que de esa se parte) con la dificultad de la prueba que ello conlleva, acumular acciones puede ser una espada de dos filos. Cuanto más complicado el proceso más posibilidad de errores procesales, y probar la expiración de término contractual va ser complicado.
Quizás fuese más sencillo, reclamar el pago fehacientemente para evitar la enervación. Posteriormente, una demanda por rentas impagadas y que pruebe que pagó.
Da la impresión que ese "inquilino" es un profesional del incumplimiento.
Quizás fuese conveniente reservar las acciones para ejercitarlas en procesos diferentes.
Si no tiene derecho a justicia gratuita la provisión de fondos para abogado y procurador en varios procesos, no le fuese rentable, y termine por marcharse.
Cómo quiera que sea el inquilino, se intentará aprovechar de la anciana, para que tuviese que declarar, en la vista. Y casi todo el mundo se pone nervioso en los juzgados.
Quizás fuese conveniente redactar un contrato de mandato en favor de la madre, con fecha anterior a la del arrendamiento, en el que se fijase las condiciones( las que más interesan dada la situación) en las que podía arrendar la mandataria, ahí meter de capón el arrendamiento por temporada, para aportarlo cómo documental,y tambien la rescinsión del mandato para que comparezca cómo parte procesal el hijo ( si fuese posible) , que no estoy seguro.
Habría que reunir a la madre y al hijo, para explicarles el mandato, y la estrategia, y que la anciana lo entendiese es la parte dificil.
En este caso el dinero es lo de menos, lo importante es recuperar la posesión.
Pero sólo es una idea.
Un saludo.
Quizás fuese más sencillo, reclamar el pago fehacientemente para evitar la enervación. Posteriormente, una demanda por rentas impagadas y que pruebe que pagó.
Da la impresión que ese "inquilino" es un profesional del incumplimiento.
Quizás fuese conveniente reservar las acciones para ejercitarlas en procesos diferentes.
Si no tiene derecho a justicia gratuita la provisión de fondos para abogado y procurador en varios procesos, no le fuese rentable, y termine por marcharse.
Cómo quiera que sea el inquilino, se intentará aprovechar de la anciana, para que tuviese que declarar, en la vista. Y casi todo el mundo se pone nervioso en los juzgados.
Quizás fuese conveniente redactar un contrato de mandato en favor de la madre, con fecha anterior a la del arrendamiento, en el que se fijase las condiciones( las que más interesan dada la situación) en las que podía arrendar la mandataria, ahí meter de capón el arrendamiento por temporada, para aportarlo cómo documental,y tambien la rescinsión del mandato para que comparezca cómo parte procesal el hijo ( si fuese posible) , que no estoy seguro.
Habría que reunir a la madre y al hijo, para explicarles el mandato, y la estrategia, y que la anciana lo entendiese es la parte dificil.
En este caso el dinero es lo de menos, lo importante es recuperar la posesión.
Pero sólo es una idea.
Un saludo.
Hola. Gracias por vuestra atención y ayuda.
El inquilino parece que tendrá derecho a asistencia juridica gratuita. Es de profesión "atracador"... Muy conocido en los juzgados de instrucción.
Imagino que su abogado llamará a declarar a la madre de mi cliente. Y lo me da miedo, plantear un precario y resulte que ella le haya dado algún justificante de pago.
En fin, tienes toda la razón Rus, cuando dices que este asunto quema. Quema y mucho.
El inquilino parece que tendrá derecho a asistencia juridica gratuita. Es de profesión "atracador"... Muy conocido en los juzgados de instrucción.
Imagino que su abogado llamará a declarar a la madre de mi cliente. Y lo me da miedo, plantear un precario y resulte que ella le haya dado algún justificante de pago.
En fin, tienes toda la razón Rus, cuando dices que este asunto quema. Quema y mucho.
Yo tampoco tengo mucha experiencia, pero mi primer asunto serio propio en civil fue un desahucio y lo estudié bastante.
En el precario lo único que se discute es si el okupa tiene algún título que lo legitime para estar ahí. Los gastos que está ocasionando tienen su propio procedimiento, pero puedes acumular acciones (no sé el artículo de la LEC).
A través de la presente demanda se pretende la recuperación de la plena posesión de la vivienda cedida en precario por sus dueños.
Parte de mis fundamentos de derecho:
"Cuando no hay un uso específico concedido, ni un plazo determinado de duración, la jurisprudencia afirma que se puede reclamar la cosa a la voluntad del concedente, integrando esa situación en un supuesto claro de precario, por lo que cabe acudir al juicio de desahucio para recuperar la cosa de quien la tiene disfrutándola sin pagar merced. En este caso, la vivienda se cedió de manera genérica, sin hablar de un uso específico y determinado, sino el uso que le es propio, siendo una relación de precario.
“...El precario, cuya figura aparece según la mayoritaria doctrina científica encuadrada en el art. 1750 C.C. y a la que alude el art. 1565.3º de la antigua LECiv., no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente en el sentido que a la institución del precario le atribuyó el Digesto, sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor (STS 13-2-1958, 30-10-1986, 31-1-95), declarando la jurisprudencia que el precario comprende los casos de posesión concedida, posesión tolerada y posesión sin título”. (SAP Asturias, sec. 7ª, S. 30-9-2002, nº 576/2002)."
En el precario lo único que se discute es si el okupa tiene algún título que lo legitime para estar ahí. Los gastos que está ocasionando tienen su propio procedimiento, pero puedes acumular acciones (no sé el artículo de la LEC).
A través de la presente demanda se pretende la recuperación de la plena posesión de la vivienda cedida en precario por sus dueños.
Parte de mis fundamentos de derecho:
"Cuando no hay un uso específico concedido, ni un plazo determinado de duración, la jurisprudencia afirma que se puede reclamar la cosa a la voluntad del concedente, integrando esa situación en un supuesto claro de precario, por lo que cabe acudir al juicio de desahucio para recuperar la cosa de quien la tiene disfrutándola sin pagar merced. En este caso, la vivienda se cedió de manera genérica, sin hablar de un uso específico y determinado, sino el uso que le es propio, siendo una relación de precario.
“...El precario, cuya figura aparece según la mayoritaria doctrina científica encuadrada en el art. 1750 C.C. y a la que alude el art. 1565.3º de la antigua LECiv., no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente en el sentido que a la institución del precario le atribuyó el Digesto, sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor (STS 13-2-1958, 30-10-1986, 31-1-95), declarando la jurisprudencia que el precario comprende los casos de posesión concedida, posesión tolerada y posesión sin título”. (SAP Asturias, sec. 7ª, S. 30-9-2002, nº 576/2002)."
EL DERECHO
EDJ 2002/102707
AP Asturias, sec. 7ª, S 30-9-2002, nº 576/2002, rec. 732/2001. Pte: Alvarez Llaneza, Berta
RESUMEN
Estima parcialmente la AP el recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia que estimó la demanda para que la recurrente dejase libre la vivienda que ocupaba en precario. La Sala recoge la más moderna doctrina en la que el precario aparece como una variedad del préstamo de uso, similar a un comodato en el que no se fija el plazo de duración y por lo tanto su finalización queda a la voluntad del comodante. Sin embargo, por los hechos que rodean este caso cabe entender que existía un pacto tácito para seguir utilizando la vivienda por la demandada, sin que el demandante haya acreditado una urgente necesidad para que se le restituya el uso del bien.
EL DERECHO
EDJ 2001/64175
AP Asturias, sec. 1ª, S 17-7-2001, nº 359/2001. Pte: Seijas Quintana, José Antonio
RESUMEN
La sentencia de instancia desestima la demanda de desahucio por precario por entender que el contrato celebrado era verbal, siendo la renta el precio pagado por el demandado por la reparación de la casa. El actor apeló y la Sala estima el recurso al constar acreditado que la casa se cedió en precario durante unos meses para que el demandado la usara como almacén.
EL DERECHO
EDJ 1995/8643
AP Asturias, sec. 5ª, S 26-7-1995. Pte: Alvarez Seijo, José María
RESUMEN
Ante la ruptura de la convivencia more uxorio mantenida por la actora con el apelante, se instó por ésta procedimiento de desahucio por precario ante la negativa del recurrente a abandonar el que había sido el domicilio de la pareja. La Sala desestima el recurso, considerando que no se produce la falta de requerimiento resolutorio alegado por el recurrente, ya que es doctrina que dicho requerimiento no está sometido a forma específica, por lo que puede ser realizado como convenga a la parte, en este caso hay que considerar necesariamente válido el realizado en acto de conciliación. En cuanto al fondo del recurso, aparece claramente probado el hecho de que la propiedad de la vivienda pertenece, de forma exclusiva, a la actora, constando únicamente el abono de algunos gastos de comunidad por parte del apelante. Pagos que, junto con una póliza suscrita para la adquisición de electrodomésticos, no pueden ser considerados como renta a efectos de precario, sin que pueda darse la presunción de onerosidad, siendo la causa de la liberalidad de la dueña los lazos afectivos que la unían con el apelante.
EDJ 2002/102707
AP Asturias, sec. 7ª, S 30-9-2002, nº 576/2002, rec. 732/2001. Pte: Alvarez Llaneza, Berta
RESUMEN
Estima parcialmente la AP el recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia que estimó la demanda para que la recurrente dejase libre la vivienda que ocupaba en precario. La Sala recoge la más moderna doctrina en la que el precario aparece como una variedad del préstamo de uso, similar a un comodato en el que no se fija el plazo de duración y por lo tanto su finalización queda a la voluntad del comodante. Sin embargo, por los hechos que rodean este caso cabe entender que existía un pacto tácito para seguir utilizando la vivienda por la demandada, sin que el demandante haya acreditado una urgente necesidad para que se le restituya el uso del bien.
EL DERECHO
EDJ 2001/64175
AP Asturias, sec. 1ª, S 17-7-2001, nº 359/2001. Pte: Seijas Quintana, José Antonio
RESUMEN
La sentencia de instancia desestima la demanda de desahucio por precario por entender que el contrato celebrado era verbal, siendo la renta el precio pagado por el demandado por la reparación de la casa. El actor apeló y la Sala estima el recurso al constar acreditado que la casa se cedió en precario durante unos meses para que el demandado la usara como almacén.
EL DERECHO
EDJ 1995/8643
AP Asturias, sec. 5ª, S 26-7-1995. Pte: Alvarez Seijo, José María
RESUMEN
Ante la ruptura de la convivencia more uxorio mantenida por la actora con el apelante, se instó por ésta procedimiento de desahucio por precario ante la negativa del recurrente a abandonar el que había sido el domicilio de la pareja. La Sala desestima el recurso, considerando que no se produce la falta de requerimiento resolutorio alegado por el recurrente, ya que es doctrina que dicho requerimiento no está sometido a forma específica, por lo que puede ser realizado como convenga a la parte, en este caso hay que considerar necesariamente válido el realizado en acto de conciliación. En cuanto al fondo del recurso, aparece claramente probado el hecho de que la propiedad de la vivienda pertenece, de forma exclusiva, a la actora, constando únicamente el abono de algunos gastos de comunidad por parte del apelante. Pagos que, junto con una póliza suscrita para la adquisición de electrodomésticos, no pueden ser considerados como renta a efectos de precario, sin que pueda darse la presunción de onerosidad, siendo la causa de la liberalidad de la dueña los lazos afectivos que la unían con el apelante.
El art. 41 de la LH sería ideal para este caso por la caución. No tendría dinero para prestarla. También pensé en utilizar la tutela posesoria del art. 250 LEC pero no quieren inscribir el piso porque dicen que es muy caro.
Gracias por las sentencias me vienen de perlas.
No creo que el inquilino pueda acreditar la existencia de contrato verbal así que enviare el burofax diciendo que se vaya en un plazo de tres días y que si no lo hace, demandaremos.
Gracias por las sentencias me vienen de perlas.
No creo que el inquilino pueda acreditar la existencia de contrato verbal así que enviare el burofax diciendo que se vaya en un plazo de tres días y que si no lo hace, demandaremos.
