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Deshaucio
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Hola amigos necesito informacion y aayuda.
Un cliente es el arrendatario de un local de negocio.
No paga el alquiler de febrero y marzo ya quie no puede.
La propietaria con fecha del 12/03/2007 le requiere el pago de febrero y marzo o emprendera acciones.
me comentan los arrendatarios que van a buscar alguien que quiera el negocio, y les comento que la propietaria no se puede oponer al traspaso siempre que esten al dia en los pagos.
La pasada semana encuentran alguien que esta dispuesto al traspaso, hablan con la propietaria y le comentan que con el dinero de la señal pagaran las deudas que tienen con ella.
La pripetaria dice que si, pero hayer les llama y les dice que se opone al traspaso por que no han pagado sus deudas y que la pasada semana presento demanda de desahucio.
El problema es que contaban con poder enervar, pero al primero decirles que si y despues que no entiendo que han transcurrido los 4 meses que imposibilitan la enervación?
Aun no han recibido la demanda (aunque ella nos ha dicho que la ha presentado), que les puedo recomendar a mis clientes?
1. Que paguen ahora todo lo que deben antes de que llegue la demanda?
2. Que paguen una parte para poder ejercer la enrevacion?
o estoy equivocado y el planteamiento es erroneo desde la base
Que pueden hacer?
Ellos lo que quieren es pagar pero tambien poder traspasar, ya que cuentan con el dinero del traspaso para pagar las deudas?
AYUDADME POR FAVOR
Un cliente es el arrendatario de un local de negocio.
No paga el alquiler de febrero y marzo ya quie no puede.
La propietaria con fecha del 12/03/2007 le requiere el pago de febrero y marzo o emprendera acciones.
me comentan los arrendatarios que van a buscar alguien que quiera el negocio, y les comento que la propietaria no se puede oponer al traspaso siempre que esten al dia en los pagos.
La pasada semana encuentran alguien que esta dispuesto al traspaso, hablan con la propietaria y le comentan que con el dinero de la señal pagaran las deudas que tienen con ella.
La pripetaria dice que si, pero hayer les llama y les dice que se opone al traspaso por que no han pagado sus deudas y que la pasada semana presento demanda de desahucio.
El problema es que contaban con poder enervar, pero al primero decirles que si y despues que no entiendo que han transcurrido los 4 meses que imposibilitan la enervación?
Aun no han recibido la demanda (aunque ella nos ha dicho que la ha presentado), que les puedo recomendar a mis clientes?
1. Que paguen ahora todo lo que deben antes de que llegue la demanda?
2. Que paguen una parte para poder ejercer la enrevacion?
o estoy equivocado y el planteamiento es erroneo desde la base
Que pueden hacer?
Ellos lo que quieren es pagar pero tambien poder traspasar, ya que cuentan con el dinero del traspaso para pagar las deudas?
AYUDADME POR FAVOR
Hola AMM. Vayamos por partes.
1) El art 22.4(enervación) fue modificado en cuanto a los plazos. Ya no son 4 meses sino 2 desde el requerimiento de pago.
2) En caso de producirse una cesión(traspaso) ya sabes que el cesionario(el que adquiere la cesión) se subroga en los derechos y obligaciones del Cedente(los arrendatarios).Por lo que las rentas debidas han de ser satisfechas ANTES de producirse el traspaso.
3) Si ya ha presentado la demanda de deshaucio intenta que renuncie a ella si ya han transcurrido 2 MESES desde el requerimiento de pago,pues tus clientes habrán perdido el derecho a enervar. En caso de que la demanda haya sido interpuesta sin dejar transcurrir 2 meses desde el requerimiento de pago tus clientes pueden ENERVAR el pago.Para ello ES NECESARIO QUE PAGUEN LA TOTALIDAD de las rentas debidas y las que ADEUDE en el momento de proceder a la enervación ,pues si SOLO PAGAN UNA PARTE NO HABRÁ LUGAR A LA ENERVACIÓN.
Otra opción es que llegues a un acuerdo con la arrendadora para que permita el traspaso,previo documento de Reconocimiento de deuda en el que CONSTE las cantidades debidas,el concepto,la fecha y el plazo para ser satisfechas,que deberán firmar al arrendadora y tus clientes.
Salvo mejor criterio. Un saludo.
1) El art 22.4(enervación) fue modificado en cuanto a los plazos. Ya no son 4 meses sino 2 desde el requerimiento de pago.
2) En caso de producirse una cesión(traspaso) ya sabes que el cesionario(el que adquiere la cesión) se subroga en los derechos y obligaciones del Cedente(los arrendatarios).Por lo que las rentas debidas han de ser satisfechas ANTES de producirse el traspaso.
3) Si ya ha presentado la demanda de deshaucio intenta que renuncie a ella si ya han transcurrido 2 MESES desde el requerimiento de pago,pues tus clientes habrán perdido el derecho a enervar. En caso de que la demanda haya sido interpuesta sin dejar transcurrir 2 meses desde el requerimiento de pago tus clientes pueden ENERVAR el pago.Para ello ES NECESARIO QUE PAGUEN LA TOTALIDAD de las rentas debidas y las que ADEUDE en el momento de proceder a la enervación ,pues si SOLO PAGAN UNA PARTE NO HABRÁ LUGAR A LA ENERVACIÓN.
Otra opción es que llegues a un acuerdo con la arrendadora para que permita el traspaso,previo documento de Reconocimiento de deuda en el que CONSTE las cantidades debidas,el concepto,la fecha y el plazo para ser satisfechas,que deberán firmar al arrendadora y tus clientes.
Salvo mejor criterio. Un saludo.
Bueno, bueno, bueno. Existen 3 leyes y mientras que no des la fecha del contrato, todo lo que se diga no sirve para nada.
Antes de hacer cualquier pregunta sobre arrendamientos hay que ver la fecha del contrato. Tampoco dices si el requerimiento de pago se ha efectuado fehacientemente. Actualmente con la nueva legislación el traspaso, como se conceptuaba en la legislación anterior no existe como tal. Existe cesión. El tratamiento que la ley de 1964 y la actual respecto a lo que tu llamas de traspaso es diferente.Pero insisto la fecha del contrato.
Antes de hacer cualquier pregunta sobre arrendamientos hay que ver la fecha del contrato. Tampoco dices si el requerimiento de pago se ha efectuado fehacientemente. Actualmente con la nueva legislación el traspaso, como se conceptuaba en la legislación anterior no existe como tal. Existe cesión. El tratamiento que la ley de 1964 y la actual respecto a lo que tu llamas de traspaso es diferente.Pero insisto la fecha del contrato.
La fecha del contrato es 15/04/2001.
Si hizo comunicacion fehaciente, pero nosotros tambien le contestamos fehacientemente que en ese momento no podiamos pagar y que por favor nos indicara de que menera podiamos efectuar los pagos., No recibimos ninguna noticia hasata que contactamos telefonicamente con ella para decirle que se habia encontrado una persona que queria coger el negocio
Si hizo comunicacion fehaciente, pero nosotros tambien le contestamos fehacientemente que en ese momento no podiamos pagar y que por favor nos indicara de que menera podiamos efectuar los pagos., No recibimos ninguna noticia hasata que contactamos telefonicamente con ella para decirle que se habia encontrado una persona que queria coger el negocio
Estimada AMM
Por lo tanto tu contrato esta sometido a la vigente ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Como comprobaras, ésta ley prescinde del concepto de traspaso ya que el art. 32 de la misma establece la cesión o subarriendo del local sin necesidad de contar con el consentimiento de los arrendadores. El arrendador tendrá derecho a elevar la renta en un 20%. Te aconsejo que te leas el art. 32 LAU.
El ofrecimiento de pago realizado por tus clientes, es un tanto impreciso, ya que decir “DE QUE MANERA PODRIAMOS EFECTUAR LOS PAGOS”, podría por un juez no ser tenido en cuenta, pues mas bien parece como si el arrendatario estuviese solicitando un acuerdo para pagar en plazos. El ofrecimiento debe hacerse de forma clara y sin dejar dudas, es decir “PONGO A SU DISPOSICIÓN EN EL LOCAL ARRENDADO O EN TAL OCUAL LUGAR LAS CANTIDADES ADEUDADAS PARA QUE SEAN RETIRADAS POR USTED”.
No obstante, particularmente enviaría un segundo Burofax, comunicando a los arrendadores, algo así “A LA FECHA ACTUAL NO, NOS HAN INDICADO DONDE HACER EL INGRESO DE LAS CANTIDADES OFRECIDAS EN LA FECHA (ANTERIOR COMUNICACIÓN), POR LO QUE PROCEDO HACER LA CONSIGNACIÓN JUDICIAL DE LAS RENTAS”
Es evidente, que para llevar a cabo la cesión del local debe haberse abonado las rentas adeudadas. Habla con los interesados en la cesión comunícale que el arrendador tiene derecho a elevar la renta en un 20%. Formaliza el contrato y con el dinero que os entreguen pagas al arrendador consignando la cantidad en el Juzgado. También deben los nuevos arrendatarios comunicar en el plazo de un mes al arrendador la cesión.
Espero haber sido de ayuda.
Por lo tanto tu contrato esta sometido a la vigente ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Como comprobaras, ésta ley prescinde del concepto de traspaso ya que el art. 32 de la misma establece la cesión o subarriendo del local sin necesidad de contar con el consentimiento de los arrendadores. El arrendador tendrá derecho a elevar la renta en un 20%. Te aconsejo que te leas el art. 32 LAU.
El ofrecimiento de pago realizado por tus clientes, es un tanto impreciso, ya que decir “DE QUE MANERA PODRIAMOS EFECTUAR LOS PAGOS”, podría por un juez no ser tenido en cuenta, pues mas bien parece como si el arrendatario estuviese solicitando un acuerdo para pagar en plazos. El ofrecimiento debe hacerse de forma clara y sin dejar dudas, es decir “PONGO A SU DISPOSICIÓN EN EL LOCAL ARRENDADO O EN TAL OCUAL LUGAR LAS CANTIDADES ADEUDADAS PARA QUE SEAN RETIRADAS POR USTED”.
No obstante, particularmente enviaría un segundo Burofax, comunicando a los arrendadores, algo así “A LA FECHA ACTUAL NO, NOS HAN INDICADO DONDE HACER EL INGRESO DE LAS CANTIDADES OFRECIDAS EN LA FECHA (ANTERIOR COMUNICACIÓN), POR LO QUE PROCEDO HACER LA CONSIGNACIÓN JUDICIAL DE LAS RENTAS”
Es evidente, que para llevar a cabo la cesión del local debe haberse abonado las rentas adeudadas. Habla con los interesados en la cesión comunícale que el arrendador tiene derecho a elevar la renta en un 20%. Formaliza el contrato y con el dinero que os entreguen pagas al arrendador consignando la cantidad en el Juzgado. También deben los nuevos arrendatarios comunicar en el plazo de un mes al arrendador la cesión.
Espero haber sido de ayuda.
