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Deuda comunidad propietarios en propiedad en concurso acreedores
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Deuda comunidad propietarios en propiedad en concurso acreedores
Hola
Me han adjudicado a través de una subasta una propiedad de una promotora en concurso de acreedores, las condiciones de la subasta son que el bien se transmite libre de cargas y que los gastos pendientes de IBI y de comunidad de propietarios son por cuenta de la empresa en concurso de acreedores
La empresa no tienen liquidez para abonar los importes pendientes antes de la firma de la venta, me indica el administrador concursal que a mí no me podrán reclamar posteriormente esos pagos pendientes ya que quedan como crédito contra la masa, es correcto eso?, No me podrán reclamar los recibos pendientes de comunidad de los tres últimos años y el año en curso?
Gracias
Me han adjudicado a través de una subasta una propiedad de una promotora en concurso de acreedores, las condiciones de la subasta son que el bien se transmite libre de cargas y que los gastos pendientes de IBI y de comunidad de propietarios son por cuenta de la empresa en concurso de acreedores
La empresa no tienen liquidez para abonar los importes pendientes antes de la firma de la venta, me indica el administrador concursal que a mí no me podrán reclamar posteriormente esos pagos pendientes ya que quedan como crédito contra la masa, es correcto eso?, No me podrán reclamar los recibos pendientes de comunidad de los tres últimos años y el año en curso?
Gracias
No comparto lo que dice el Administrador concursal.
Voy a intentar darle una respuesta breve y esquemática.
Dice usted que la empresa no tiene liquidez para abonar los importes pendientes antes de la firma de la venta y que le indica el administrador concursal que a usted no le podrán reclamar posteriormente esos pagos pendientes ya que quedan como CRÉDITO CONTRA LA MASA.
El crédito de la comunidad respecto de un propietario moroso en situación concursal merece una doble calificación por razón temporal.
a.- Los créditos EXISTENTES AL TIEMPO DE LA DECLARACIÓN DEL CONCURSO serán calificables como CRÉDITOS ORDINARIOS.
b.- Por el contrario, los créditos que se devenguen las cuotas de comunidad QUE SE VAYAN DEVENGANDO CON POSTERIORIDAD A LA DECLARACIÓN DEL CONCURSO, serán considerados como CRÉDITOS CONTRA LA MASA, debiendo abonarse los mismos a sus respectivos vencimientos, cualquiera que sea el estado del concurso.
Por lo que dice el Administrador Concursal, imagino que el concurso ha durado varios años y únicamente resta por liquidar, entre otros, los créditos contra la masa que tiene a su favor la Comunidad de Propietarios.
Hecha la anterior distinción la situación es la siguiente:
1.- Los créditos existentes al tiempo de la declaración del concurso, al ser ORDINARIOS, no pueden ser ejecutados ni pretendidos en modo distinto al concursal, no siendo de aplicación la afección real a que hace referencia el art.9 LPH y probablemente, serán incobrables, habiendo perdido la Comunidad la posibilidad de reclamar el pago de los mismos.
2.- A los créditos devengados con POSTERIORIDAD a la declaración de concurso, y que tienen la consideración de créditos contra la masa, sí les es de aplicación la afección real del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por lo tanto la obligación del nuevo adquirente se mantiene, aunque haya adquirido la vivienda como consecuencia de un proceso concursal (sea cual sea el sistema de adquisición -gestión directa o subasta-).
El citado artículo 9 e) párrafo 3º de la LPH dispone que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la PARTE VENCIDA DE LA ANUALIDAD EN LA CUAL TENGA LUGAR LA ADQUISICIÓN Y A LOS TRES AÑOS NATURALES ANTERIORES. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
Y sigue diciendo el citado artículo en el siguiente párrafo (…) En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El TRANSMITENTE DEBERÁ APORTAR EN ESTE MOMENTO CERTIFICACIÓN SOBRE EL ESTADO DE LAS DEUDAS CON LA COMUNIDAD coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, SALVO QUE FUESE EXPRESAMENTE EXONERADO DE ESTA OBLIGACIÓN POR EL ADQUIRENTE (…).
Es importante destacar que los créditos de la comunidad nacidos de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores a que se refiere el artículo 9.1 e) LPH, tienen la condición de PREFERENTES a efectos del artículo 1.923 del Código Civil.
En este sentido ha dicho la Resolución DGRN de 22 de enero de 2013, que el efecto natural de la preferencia del crédito que prevé el segundo párrafo del art.9.1 e) LPH es, justamente, el de que su titular puede hacerla valer “a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier titular del asiento anterior (se refiere al asiento registral) (…) para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución
3.- Durante el periodo de tiempo posterior al concurso, las nuevas cuotas comunitarias devengadas debieron de ser pagadas por la administración concursal, o debieron ser pagadas por usted con carácter previo a la adjudicación del inmueble.
Consecuentemente, en principio, tendrá usted la obligación de pagar las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la PARTE VENCIDA DE LA ANUALIDAD EN LA CUAL TENGA LUGAR LA ADQUISICIÓN Y A LOS TRES AÑOS NATURALES ANTERIORES.
Voy a intentar darle una respuesta breve y esquemática.
Dice usted que la empresa no tiene liquidez para abonar los importes pendientes antes de la firma de la venta y que le indica el administrador concursal que a usted no le podrán reclamar posteriormente esos pagos pendientes ya que quedan como CRÉDITO CONTRA LA MASA.
El crédito de la comunidad respecto de un propietario moroso en situación concursal merece una doble calificación por razón temporal.
a.- Los créditos EXISTENTES AL TIEMPO DE LA DECLARACIÓN DEL CONCURSO serán calificables como CRÉDITOS ORDINARIOS.
b.- Por el contrario, los créditos que se devenguen las cuotas de comunidad QUE SE VAYAN DEVENGANDO CON POSTERIORIDAD A LA DECLARACIÓN DEL CONCURSO, serán considerados como CRÉDITOS CONTRA LA MASA, debiendo abonarse los mismos a sus respectivos vencimientos, cualquiera que sea el estado del concurso.
Por lo que dice el Administrador Concursal, imagino que el concurso ha durado varios años y únicamente resta por liquidar, entre otros, los créditos contra la masa que tiene a su favor la Comunidad de Propietarios.
Hecha la anterior distinción la situación es la siguiente:
1.- Los créditos existentes al tiempo de la declaración del concurso, al ser ORDINARIOS, no pueden ser ejecutados ni pretendidos en modo distinto al concursal, no siendo de aplicación la afección real a que hace referencia el art.9 LPH y probablemente, serán incobrables, habiendo perdido la Comunidad la posibilidad de reclamar el pago de los mismos.
2.- A los créditos devengados con POSTERIORIDAD a la declaración de concurso, y que tienen la consideración de créditos contra la masa, sí les es de aplicación la afección real del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por lo tanto la obligación del nuevo adquirente se mantiene, aunque haya adquirido la vivienda como consecuencia de un proceso concursal (sea cual sea el sistema de adquisición -gestión directa o subasta-).
El citado artículo 9 e) párrafo 3º de la LPH dispone que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la PARTE VENCIDA DE LA ANUALIDAD EN LA CUAL TENGA LUGAR LA ADQUISICIÓN Y A LOS TRES AÑOS NATURALES ANTERIORES. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
Y sigue diciendo el citado artículo en el siguiente párrafo (…) En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El TRANSMITENTE DEBERÁ APORTAR EN ESTE MOMENTO CERTIFICACIÓN SOBRE EL ESTADO DE LAS DEUDAS CON LA COMUNIDAD coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, SALVO QUE FUESE EXPRESAMENTE EXONERADO DE ESTA OBLIGACIÓN POR EL ADQUIRENTE (…).
Es importante destacar que los créditos de la comunidad nacidos de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores a que se refiere el artículo 9.1 e) LPH, tienen la condición de PREFERENTES a efectos del artículo 1.923 del Código Civil.
En este sentido ha dicho la Resolución DGRN de 22 de enero de 2013, que el efecto natural de la preferencia del crédito que prevé el segundo párrafo del art.9.1 e) LPH es, justamente, el de que su titular puede hacerla valer “a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier titular del asiento anterior (se refiere al asiento registral) (…) para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución
3.- Durante el periodo de tiempo posterior al concurso, las nuevas cuotas comunitarias devengadas debieron de ser pagadas por la administración concursal, o debieron ser pagadas por usted con carácter previo a la adjudicación del inmueble.
Consecuentemente, en principio, tendrá usted la obligación de pagar las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la PARTE VENCIDA DE LA ANUALIDAD EN LA CUAL TENGA LUGAR LA ADQUISICIÓN Y A LOS TRES AÑOS NATURALES ANTERIORES.
Hola 'DickTurpin', tengo un dilema; mejorar la postura o dejarlo pasar. Comento:
En un Concurso de Acreedores con el convenio aprobado en 2009. Han subastado un local comercial, y al no superar el 70% acorde al 670 de la LEC, se abre un periodo para mejora de posturas, en el que pretendo participar. (No sin antes resolver esta duda).
Según el edicto se adjudica libre de cargas registrales, pero la comunidad no está entre los acreedores y la comunidad es un tipo de Hipoteca Legal Tácita.
Tiene una hipoteca (inscrita en 2006) y consta como acreedor preferente, los demás, supongo que irán contra la masa (que no habrá sobrante debido a lo desmedido de la hipoteca).
Un amigo que compró en Subasta Concursal tuvo que pagar más allá de lo que marca el 9.1 de la LPH.
En mi caso, la concursada debe de cómunidad mucho más de lo que vale el local en sí. Mi pregunta es; podrían reclamarme a mi más de los 31 años o eso es literalmente imposible? De ello depende si participo o abandono.
Gracias por adelantado.
En un Concurso de Acreedores con el convenio aprobado en 2009. Han subastado un local comercial, y al no superar el 70% acorde al 670 de la LEC, se abre un periodo para mejora de posturas, en el que pretendo participar. (No sin antes resolver esta duda).
Según el edicto se adjudica libre de cargas registrales, pero la comunidad no está entre los acreedores y la comunidad es un tipo de Hipoteca Legal Tácita.
Tiene una hipoteca (inscrita en 2006) y consta como acreedor preferente, los demás, supongo que irán contra la masa (que no habrá sobrante debido a lo desmedido de la hipoteca).
Un amigo que compró en Subasta Concursal tuvo que pagar más allá de lo que marca el 9.1 de la LPH.
En mi caso, la concursada debe de cómunidad mucho más de lo que vale el local en sí. Mi pregunta es; podrían reclamarme a mi más de los 31 años o eso es literalmente imposible? De ello depende si participo o abandono.
Gracias por adelantado.
Si en el ejercicio 2009 la Comunidad no estaba en la relación de acreedores, está claro que, si tenía derechos de crédito pendientes de reclamar, al no haber impugnado la relación de acreedores del concurso, perdieron el derecho a reclamar las mismas.
A partir de la declaración del concurso en el año 2009, los derechos de crédito de la Comunidad tienen la consideración de créditos contra la masa. Dicho esto, si yo fuera el abogado de la comunidad de propietarios, caso de tener conocimiento de que en el concurso se ha acordado vender la vivienda en subasta pública, lo que haría es solicitar en la fase de ejecución del procedimiento que hubiera iniciado en reclamación de cantidad, el embargo del sobrante de la subasta a favor de la Comunidad.
Si hay sobrante, la comunidad cobraría. Si no hay sobrante, la Comunidad deberá dirigirse al adjudicatario de la vivienda en los términos establecidos en la LPH (año en curso y 3 anteriores), perdiendo las diferencias, salvo que el deudor por obligación personal viniera a mejor fortuna, en cuyo caso, podrían reclamarle el pago de las diferencias.
A partir de la declaración del concurso en el año 2009, los derechos de crédito de la Comunidad tienen la consideración de créditos contra la masa. Dicho esto, si yo fuera el abogado de la comunidad de propietarios, caso de tener conocimiento de que en el concurso se ha acordado vender la vivienda en subasta pública, lo que haría es solicitar en la fase de ejecución del procedimiento que hubiera iniciado en reclamación de cantidad, el embargo del sobrante de la subasta a favor de la Comunidad.
Si hay sobrante, la comunidad cobraría. Si no hay sobrante, la Comunidad deberá dirigirse al adjudicatario de la vivienda en los términos establecidos en la LPH (año en curso y 3 anteriores), perdiendo las diferencias, salvo que el deudor por obligación personal viniera a mejor fortuna, en cuyo caso, podrían reclamarle el pago de las diferencias.
Hola & gracias @DickTurpin.
Dudo mucho que al deudor (una S.L. en concurso de acreedores) le venga mejor fortuna. Ya que desconozco lo que se le debe al acreedor privilegiado (Hipotecario), instaré al abogado de la comunidad a interponer una tercería de mejor Derecho ante el Mercantil correspondiente, (por si puede rascar algo), de lo contrario, pues... me tocará asumir subsidiariamente la deuda por principal limitada por el 9.1 de la LPH.
Muchas gracias de nuevo.
Dudo mucho que al deudor (una S.L. en concurso de acreedores) le venga mejor fortuna. Ya que desconozco lo que se le debe al acreedor privilegiado (Hipotecario), instaré al abogado de la comunidad a interponer una tercería de mejor Derecho ante el Mercantil correspondiente, (por si puede rascar algo), de lo contrario, pues... me tocará asumir subsidiariamente la deuda por principal limitada por el 9.1 de la LPH.
Muchas gracias de nuevo.
En realidad, cuando compras una vivienda o local (como en este caso) no pasas automáticamente a ocupar la posición del vendedor deudor. Pasas a responder de la deuda con tu inmueble.
Eso no exime a los responsables de la comunidad a actuar contra el deudor, ni les exime de su responsabilidad en caso de pasividad.
Eso no exime a los responsables de la comunidad a actuar contra el deudor, ni les exime de su responsabilidad en caso de pasividad.
