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¿disolución de cb implica rescisión de contrato de alquiler?
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¿disolución de cb implica rescisión de contrato de alquiler?
Nunca se me ha dado esta pregunta, por lo que no estoy 100% seguro de la respuesta, pero creo que el contarto de arrendamiento no se extingue, sino que siguen siendo titulares los comuneros, es decir, las personas físicas que son socios de la sociedad, de manera mancomunada, es decir, que de ahora en adelante el arrendamiento continúa y las decisiones acerca del mismo tendrán que tomarlas los comuneros de común acuerdo.
A ver si se pasa por aquí Hoplón y nos da su opinión.
A ver si se pasa por aquí Hoplón y nos da su opinión.
La Comunidad de Bienes carece de personalidad jurídica distinta de las que poseen los comuneros: Artículo 1669 CC:
"No tendrán personalidad jurídica las sociedades cuyos pactos se mantengan secretos entre los socios, y en que cada uno de éstos contrate en su propio nombre con los terceros.
Esta clase de sociedades se regirá por las disposiciones relativas a la comunidad de bienes."
No basta que se la haya dado un número de identificación fiscal: art 22.1 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio: “La Administración tributaria asignará a la personas jurídicas y entidades sin personalidad jurídica un número de identificación fiscal que las identifique”.
La SAP Madrid de 1-4-11 establece que la documentación del acto de disolución de la Comunidad no es constitutiva, pues ésta no llega hasta el agotamiento de todas las relaciones jurídicas pendientes: como no hay obligación sin deudor, es claro que los antiguos comuneros, tal como ha expuesto Leonjbr, deberán cumplir todas las obligaciones dimanantes del contrato hasta la extinción del mismo.
Si hablásemos de una sociedad mercantil estaríamos hablando de un proceso gestionado por un liquidador. Y entiendo que sería aplicable a la CB la regla del art.1699 CC de la prioridad absoluta de los acreedores sociales sobre los socios.
Dice el Artículo 405 CC:
La división de una cosa común no perjudicará a tercero (así, en La STS 15 octubre 1986), el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.
STS 1.ª 14 Nov. 1997.-- Ponente: Sr. O'Callaghan Muñoz: en la extinción de una Comunidad formada por un negocio, en que concurren un activo y pasivo y las cosas materiales forman parte integrante del primero, no cabe la simple división de las mismas, sino que es precisa una liquidación completa y es aplicable el art. 406 CC, que se remite a las reglas previstas para la división de la herencia.
STS 3 Ene. 1992: la disolución de una Comunidad, cualquiera que sea su causa, no puede regirse estrictamente por lo preceptuado en los arts. 400 y 404 CC, pues al estar el patrimonio de la sociedad, aunque sea irregular, integrado por un heterogéneo activo -- bienes, inmuebles, maquinaria, utensilios, mercaderías, créditos, etc.-- y un pasivo -- deudas de negocio--, para poder conocer cuál sea el haber partible entre los socios es absolutamente imprescindible llevar a efecto su previa liquidación, la cual, si se trata de sociedad civil, habrá de efectuarse conforme a las reglas de la partición de herencia, a las que se remite no sólo el art. 1708 CC, sino también el art. 406 CC. Por lo tanto, si no se ha previsto una verdadera liquidación, el acuerdo de la disolución es anulable por ir en perjuicio de terceros.
¿Cómo le han acreditado la disolución, y qué acuerdos contiene la misma en lo referente a la explotación del negocio ubicado en el local? Recuerde que en el que caso de demanda contra la comunidad, deberán ser demandados todos los comuneros, dándose una situación de litisconsorcio pasivo necesario: STS 22 noviembre 1993.
Recuérdese que, a la inversa, o como s esuele decir "a contrario sensu" la extinción del condominio sobre el inmueble arrendado tampoco extingue el contrato vigente de arrendamiento, en el cual ha de subrogarse el adjudicatario:
STS 1.ª, 18 Nov. 1994.-- Ponente: Sr. Albácar López: La división de una cosa común sólo proyecta eficacia sobre los partícipes y sus causahabientes, sin perjuicio a terceros, quienes conservarán sus derechos reales y personales como si no se hubiese practicado la división, conforme se infiere del art. 405 CC, y de aquí que tal acontecer no pueda afectar, en modo alguno, al arrendatario, el que conservará todos los derechos arrendaticios que le pertenecieran antes de hacer la división, por lo que ante el ejercicio por uno de los condueños de la acción divisoria no puede surgir, respecto del arrendatario, la figura del litisconsorcio pasivo necesario (Cfr. TS 1.ª S 30 May. 1990).
Hay especialidades del régimen en Aragón y Cataluña.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
"No tendrán personalidad jurídica las sociedades cuyos pactos se mantengan secretos entre los socios, y en que cada uno de éstos contrate en su propio nombre con los terceros.
Esta clase de sociedades se regirá por las disposiciones relativas a la comunidad de bienes."
No basta que se la haya dado un número de identificación fiscal: art 22.1 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio: “La Administración tributaria asignará a la personas jurídicas y entidades sin personalidad jurídica un número de identificación fiscal que las identifique”.
La SAP Madrid de 1-4-11 establece que la documentación del acto de disolución de la Comunidad no es constitutiva, pues ésta no llega hasta el agotamiento de todas las relaciones jurídicas pendientes: como no hay obligación sin deudor, es claro que los antiguos comuneros, tal como ha expuesto Leonjbr, deberán cumplir todas las obligaciones dimanantes del contrato hasta la extinción del mismo.
Si hablásemos de una sociedad mercantil estaríamos hablando de un proceso gestionado por un liquidador. Y entiendo que sería aplicable a la CB la regla del art.1699 CC de la prioridad absoluta de los acreedores sociales sobre los socios.
Dice el Artículo 405 CC:
La división de una cosa común no perjudicará a tercero (así, en La STS 15 octubre 1986), el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.
STS 1.ª 14 Nov. 1997.-- Ponente: Sr. O'Callaghan Muñoz: en la extinción de una Comunidad formada por un negocio, en que concurren un activo y pasivo y las cosas materiales forman parte integrante del primero, no cabe la simple división de las mismas, sino que es precisa una liquidación completa y es aplicable el art. 406 CC, que se remite a las reglas previstas para la división de la herencia.
STS 3 Ene. 1992: la disolución de una Comunidad, cualquiera que sea su causa, no puede regirse estrictamente por lo preceptuado en los arts. 400 y 404 CC, pues al estar el patrimonio de la sociedad, aunque sea irregular, integrado por un heterogéneo activo -- bienes, inmuebles, maquinaria, utensilios, mercaderías, créditos, etc.-- y un pasivo -- deudas de negocio--, para poder conocer cuál sea el haber partible entre los socios es absolutamente imprescindible llevar a efecto su previa liquidación, la cual, si se trata de sociedad civil, habrá de efectuarse conforme a las reglas de la partición de herencia, a las que se remite no sólo el art. 1708 CC, sino también el art. 406 CC. Por lo tanto, si no se ha previsto una verdadera liquidación, el acuerdo de la disolución es anulable por ir en perjuicio de terceros.
¿Cómo le han acreditado la disolución, y qué acuerdos contiene la misma en lo referente a la explotación del negocio ubicado en el local? Recuerde que en el que caso de demanda contra la comunidad, deberán ser demandados todos los comuneros, dándose una situación de litisconsorcio pasivo necesario: STS 22 noviembre 1993.
Recuérdese que, a la inversa, o como s esuele decir "a contrario sensu" la extinción del condominio sobre el inmueble arrendado tampoco extingue el contrato vigente de arrendamiento, en el cual ha de subrogarse el adjudicatario:
STS 1.ª, 18 Nov. 1994.-- Ponente: Sr. Albácar López: La división de una cosa común sólo proyecta eficacia sobre los partícipes y sus causahabientes, sin perjuicio a terceros, quienes conservarán sus derechos reales y personales como si no se hubiese practicado la división, conforme se infiere del art. 405 CC, y de aquí que tal acontecer no pueda afectar, en modo alguno, al arrendatario, el que conservará todos los derechos arrendaticios que le pertenecieran antes de hacer la división, por lo que ante el ejercicio por uno de los condueños de la acción divisoria no puede surgir, respecto del arrendatario, la figura del litisconsorcio pasivo necesario (Cfr. TS 1.ª S 30 May. 1990).
Hay especialidades del régimen en Aragón y Cataluña.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
