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Disolución o enajenación de proindiviso

2 Comentarios
 
Disolución o enajenación de proindiviso
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29/01/2018 22:14
Hola, buenas noches.

Tengo una consulta sobre un caso un poco complicado, al menos para mí...:

Hay un terreno en Andalucía que está a nombre de 6 hermanos (a los que llamaré Ana, María, Carmen, Isabel, José y Antonio). Antonio fallece cuando es menor de edad (con 9 o 10 años), por lo que no hay testamento de ese hermano.
Ahora, Ana, María, Carmen e Isabel quieren deshacerse del terreno (preferiblemente quieren venderlo), pero José vive en el extranjero y no tienen una dirección actual ni un teléfono en los que contactar con él. Además, José trataría de impedir la venta, pues ya lo ha hecho en un par de ocasiones anteriores.
El terreno, según el catastro, no llega a la unidad mínima de cultivo establecida en el municipio, para poder pedir la división de la cosa común.
Entiendo que, al fallecer Antonio, su parte pasaría a sus padres, Manuela y Francisco. Manuela tiene otros dos hijos, Manuel y Juan, de otro matrimonio anterior. Manuela fallece sin testamento, así que su parte la heredarían Ana, María, Carmen, Isabel, José, Manuel y Juan. Años después fallece el padre, Francisco, por lo que su parte se repartiría entre sus herederos con arreglo al testamento.
¿Qué opciones tendrían los hermanos que quieren vender?
Entiendo que uno de los hermanos podría vender o donar su parte a alguno de los otros, ¿verdad? Pero podrían Ana, María, Carmen e Isabel vender su parte a un tercero y, en caso afirmativo, podría trabajar ese tercero el terreno completo?
He leído que una sentencia del T.S. de 2012 o 2013 dice que la venta de una cosa común sin el consentimiento de alguno de los comuneros es legal y no tendría por qué invalidar la venta, ¿es correcto? ¿podrían vender los 4 hermanos la propiedad entera sin el consentimiento del quinto hermano y de los dos hijos de su madre?
Además, en la propiedad no se paga impuestos, pero se han realizado trabajos (como arreglar el camino, tapar un pozo, etc.) por los 4 hermanos que quieren vender, pero el resto nunca ha pagado nada. ¿Podrían entenderse adquiridas las partes de esos comuneros por usucapión (han pasado más de 25 años desde la muerte de la madre y más de 10 desde la muerte del padre)?
Espero que me puedan aclarar un poco la situación y las opciones que tenemos.
Muchas gracias.
Saludos.
perfil
30/01/2018 13:23
Que no llegue a la superficie mínima no significa que no se pueda dividir la cosa común, sino que implica que a la hora de dividir la cosa común no se puede dividir en sub-terrenos, y al no ser posible dividirla o desmerecer mucho su división física (es decir, es como si fuera una vivienda) deberá procederse a la adjudicación por parte de uno de los copropietarios mediante compensación al resto, o a su venta entera.
Por un lado debería hacerse aceptación de herencia, de forma que se determine qué porcentaje sobre la propiedad tiene cada uno (eso más abajo), y por otro una demanda de división de la cosa común en juzgado, si no es posible llegar a un acuerdo entre vosotros. No sé a qué sentencia del TS te refieres, pero imagino que será sobre que un copropietario no puede impedir que otro copropietario venda su parte a quien quiera, o que un propietario no puede impedir la división de la cosa común en juzgado (a la que tiene derecho por el artículo 400 del CC). Ahora bien, si queréis vender por vuestra cuenta deben firmar todos los propietarios, no podéis vender sin la autorización de todos ellos. Si no, dime qué sentencia es porque me intrigaría bastante que otra persona pueda vender lo que es tuyo, aunque sea una participación en una copropiedad. Es decir, José puede no querer vender (nadie puede obligarle), pero solo hasta que haya una demanda de división de la cosa común y le obligue un juez, y ahí se le dará la elección entre comprar toda la propiedad o vender su parte (si no se vende y nadie se la adjudica, se venderá mediante subasta).
Y no, no hay usucapión, hay un uso legítimo de la propiedad por parte de algunos copropietarios, y una falta de uso por parte de otros. Todos tienen derecho (no obligación) a usar la propiedad común.

Sobre cómo se divide la propiedad no se puede calcular con los datos que das, ya que dices que el padre lo repartiría "con arreglo al testamento", pero no dices qué dice ese testamento respecto a esta propiedad.
En principio, suponiendo que fuera intestada o con testamento con reparto igual para todos los herederos, sería como dices: 1/6 inicial de cada hijo. Al fallecer uno de los hermanos cada padre hereda 1/12. Cuando fallece la madre cada hijo vivo (7) hereda 1/12*1/7=1/84. Al fallecer el padre (aquí está el tema, suponiendo que sea para cada hijo igual) cada uno hereda 1/12*1/5=1/60.
Por tanto los 5 hermanos supervivientes iniciales tendrían 1/61/841/60=19,5238%
Los dos medio hermanos tendrían cada uno 1/84=1,1905%
Si el testamento del padre dice otra cosa, pues lo que ahí diga, pero teniendo tan poca participación tampoco variaría mucho.
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30/01/2018 13:29
Para formalizar la herencia podéis pedir cualquier heredero un requerimiento notarial, tanto para la herencia del padre como de la madre. Se dará por aceptada por los herederos que en 30 días no se manifiesten. Con eso el mismo notario determinará la cuota de cada uno, y tras eso al juzgado a instar una demanda de división de la cosa común, y ya se encargará el juzgado de citaros a todos, y dar por consentido al que no se presente.

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