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divorcio-propiedad hipotecada

19 Comentarios
 
Divorcio-propiedad hipotecada
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09/01/2007 16:47
estoy en proceso de divorcio, y necesito saber si la unica propiedad que tenemos y que esta hipotecada, si mas alla de darme el usufructo a mi por tener dos niñas menores, si se puede regsitar la propiedad a mi nombre, pagando la hipoteca a medias.
Gracias
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09/01/2007 17:58
Cuando habla de usufructo supongo que se refiere al uso, que es diferente. Por un lado, sepa que a quien le dan el uso es a los menores y, por ende, al custodio. Y no a la inversa.

Por otro, la propiedad sigue siendo de ambos cónyuges en las proporciones en las que compraron ( normalmente al 50 por ciento), por lo que, a no ser que procedan a la extinción del condominio, me temo que su próximo ex seguirá siendo dueño de pleno derecho de la parte que tiene en propiedad.

Por lo demás, tenga presente que, si se deja de pagar la hipoteca por ambos o por cualquiera de ustedes y, en este último caso, ninguno de los dos suple esa falta de pago de la hipoteca a salvo de que después le reclame al otro,, el banco, sin hacer caso de los problemas que ustedes tengan, ejecutará y embargará la propiedad para cobrarse las cantidades que dejen ustedes de pagar y podrá ir contra cualquiera de los dos indistintamente reclamándole el total de la deuda y aunque se dirija contra el que sí que paga y no contra el que no paga pues lo habitual es que las hipotecas se contraigan de forma solidaria, lo que significa que el acreedor puede ir contrra cualquiera de los obligados indistintamente y a su elección.
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NGR
10/01/2007 15:31
Data, hay algo que no entiendo y para ello te planteo la situación que conozco y que pasa ahora por una situación un tanto especial a ver si puedes aclararme algo y de paso a "benicarlo" le sirve.
En un divorcio por mutuo acuerdo, recoge el convenio regulador que la madre custodia renuncia a la pensión compensatoria a cambio de que el ex-marido le cede el piso comprometiéndose a pagar el 50% durante 4 años.
No ha sido necesaria extinción de condominio, la ex-mujer presentó el convenio regulador acompañada de su abogada ante el Registro de la Propiedad y directamente ("dice ella, igual ni es verdad y estamos como besugos") y pasó a su nombre. Ahora bien, la hipoteca sigue a nombre de los 2, pues ella tiene que arreglar esta situación con su banco.
Si esta situación no se formalizase antes de los 4 años durante los que él está obligado a pagar su 50% ¿el banco podría seguir exigiéndole los importes?
¿Crees que él puede hacer algo al respecto? Pues ella no tiene mucha prisa en arreglar las cosas y él mientras tanto no puede pedir ningún tipo de crédito?
Gracias.
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10/01/2007 16:29

En caso de separación/divorcio yo siempre recomendaré que se extinga toda propiedad común, en caso de ser posible. O que uno de los dos venda el piso al otro, o que se repartan el precio de venta y se vaya cada uno por su lado.
Pero esto obviamente sería partir de la buena voluntad de ambos, cosa que por desgracia no suele darse el los procesos de separación, especialmente los que llegan a los tribunales.

Me parece de justicia que, teniendo usted la custodia de los hijos, tenga usted absoluta prioridad en quedarse con el piso si ambos optan a él. Me parece tremendamente injusto, en cambio, aunque sea la práctica habitual, que desee vivir en el piso, y no su ex, pero querer que él pague el 50% durante 10, 20, 30 años, sin tener ningun derecho sobre el mismo.

Y ya yendo al tema, si su ex-cónyuge tiene la propiedad a medias, y continua pagando, no es de recibo que además quiera que figure únicamente a su nombre. Si continúa pagando la hipoteca, la vivienda sigue siendo tan suya como de usted, y no tiene por tanto ningún derecho a que figure únicamente a su nombre.

De todas formas, la titularidad en solitario en el registro no implica necesariamente propiedad en exclusiva. Si es demostrable por el acuerdo de compraventa ante notario, el acuerdo de separacion, etc., que la propiedad es conjunta, es de valor legal sobre el hecho de que figure una única persona en el registro de la propiedad.
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NGR
10/01/2007 16:42
Paquito, creo que no me he explicado del todo bien. Yo no soy la ex-mujer sino la actual pareja del chico que tiene este problema.
En lo referente a todo el tema de pagos y demás, ellos están de acuerdo, lo decidieron de mutuo acuerdo por absurdo que parezca. Al principio todo iba bien, pero como cabe de esperar en este tipo de cosas todo ha empeorado.
El lo único que quiere es que ella ponga el piso tanto en el Registro como la hipoteca a su cargo exclusivo, pues está sufriendo perjuicios económicos por ello. Como ya comentaba, si lo hubiese hecho en el momento fijado en el convenio todo estaría resuelto y el podría haber optado a comprar su propia vivienda.
El mayor problema es que él decidió hace meses dejar de pagar su cuota porque ella no agiliza los trámites y no sé qué consecuencias acarreará, porque bien entiendo que el está incumpliendo el acuerdo pero ella también.¿Tiene alguna solución?
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10/01/2007 17:40

En el mensaje anterior me refería al caso de benicarlo, no al suyo. Mis disculpas si se ha sentido aludida por no indicarlo claramente.

Sobre su caso, no sé si lo he entendido del todo.
Aunque figure la obligatoriedad de pagar durante 4 años, la propiedad creo entender que es de su ex-esposa. Si no es así, no entiendo en absoluto el acuerdo. Por favor, corríjame si me equivoco.

Todo parece basarse en la separación de la propiedad del piso, y del acuerdo de una cierta deuda. La propiedad entiendo que por el acuerdo de separación, puede justificar que ya no es suya, por mucho que aun pague una hipoteca.

Si no han pasado los 4 años, entiendo que él en cierta forma está pagando una deuda reconocida, y es por ello por lo que pueden no concederle créditos. Aunque el piso no sea suyo, él se ha comprometido a la amortización del 50% de las cuotas durante 4 años, que es lo único que le interesa al banco: si tiene obligaciones crediticias o no. Es como si estuviera pagando un crédito para un coche que se accidentó y que ya envió al desguace. Al banco sólo le interesa las deudas que tiene, no si tiene el bien o no.
En ese caso, debería pagar hasta el fin de esos 4 años, haga lo que haga su ex-esposa. De todas maneras, no acabo de entender qué es lo que la ex-esposa no ha hecho, pues si ha podido poner su nombre en exclusiva en el registro, en principio es porque se le reconoce esa propiedad en exclusiva.

Si ya han pasado los 4 años, creo que hace muy bien en no pagar más, pues era lo convenido y ya ha cumplido, pero creo entender que no es el caso.

De todas maneras, con o sin razón, no suele ser buena decisión imcumplir un acuerdo con la razón de que el otro también lo hace. Lo que podría haber hecho (si he entendido bien, que no estoy del todo seguro) es no pagar la hipoteca, pero enviarle el dinero a la ex-esposa. De esa manera, sería ella la unica responsable por un posible impago, y le obligaría a cierta forma a tomar las medidas deseadas.
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10/01/2007 21:03
Hola a todos,

es un placer poder discutir un tema tan interesante con foreros de este nivel.

Creo que todo el asunto gira en torno a la liquidación de gananciales. Por eso las dudas de Benicarlo sobre cómo acceder a la propiedad del inmuble, cuando ha quedado establecido el uso a su favor en atención los dos hijos menores de edad, hayan que dirigirlas a averiguar si es un divorcio contencioso o de mutuo acuerdo. En el primer caso, la sociedad se disuelve pero no se liquida hasta el consiguiente proceso (o bien acuerdo de los conyuges).

Si es de mutuo acuerdo, el Convenio suele establecerla y se realizan sin problemas las particiones.

Por supuesto, por el mero hecho de tener atribuido el uso de la vivienda no quiere decir que se sea "mas propietario" que el otro, pero a la hora de las adjudicaciones suele ser importante, sobre todo en casos de discrepancia y que se tiene que recurrir a un contador partidor, indemnizando como es lógico al otro conyuge con el valor ACTUALIZADO de la vivienda (incluso VPO).

Para ello, lo normal es que se acuda a la entidad bancaria y se solicite ampliación de hipoteca para hacer frente a ese pago y se pida al banco que cancele como deudor hipotecario al otro conyuge. Por eso es muy importante antes de pensar en ese paso, valorar si se va a poder hacer frente al pago en solitario del préstamo y si se cuentan con suficientes recursos-avales para ello.

Respecto al caso que cuenta NGR, simplemente con el testimonio del juzgado de la sentencia de separación, con las atribuciones respectiavs de la liquidacion de gananciales, es suficiente para ser inscritas en el Registro (siempre tenemos la manía de incluir cláusulas del tipo "las partes se comprometen a elevar a escritura pública los pactos contenidos en el `presente convenio", algo absurdo).

Como es normal, mientras figure el marido como deudor hipotecario en los archivos de los bancos, no le concederán otro crédito.

salu2

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NGR
11/01/2007 11:32
Gracias a ambos, pero cierto es que yo no he explicado bien la situación.
El convenio regulador recoge que el ex-marido tiene que hacer frente al pago del 50% durante 4 años, hasta ahí de acuerdo.
Pero también recoge, que la ex-mujer tiene la obligación de cancelar la hipoteca y volverla a constituir sólo a su nombre. De esa manera el ex-marido queda liberado de toda deuda posible.
Y simplemente eso es lo que quiere él, pero ha pasado un año desde el divorcio y ella sólo mueve algo cuando él la presiona; por eso se le ocurrió dejar de pagar basándose en que ella tampoco cumple el acuerdo.
No sé si me he explicado mejor, pero si podéis darme algún consejo, os lo agradecería.
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11/01/2007 18:00

No puede quedar liberado de toda deuda,ya que se ha comprometido a hacer frente al pago de una determinada cantidad durante 4 años. Que sea ante el banco o ante su exmujer, tiene poca relevancia.
De hecho lo lógico por el acuerdo, es que el cambio se haga transcurridos esos 4 años, no antes.
Si desea de todas maneras forzar ese cambio antes, le seguiría sugiriendo que pagara las cantidades directamente a su ex-mujer notificándoselo adecuadamente, y no al banco, y que se encargue ella de abonarlas al mismo.
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NGR
12/01/2007 09:06
Paquito, él no lo paga al banco directamente, sino a la ex-mujer desde el primer momento. El documento del convenio regulador recoge que ella se obliga a cancelar la hipoteca y rehacerla a su nombre desde el mismo momento en que empezara a trabajar, pues cuando decidieron tramitar el divorcio no lo hacía pero cuando estuvo en firme ya tenía trabajo.
En cualquier caso, no entiendo que si algo así está recogido en el convenio, no se cumpla. Fue mutuo acuerdo, y de la misma manera que él no se ha negado hasta el momento a hacer frente a su compromiso, ella no ha hecho apenas nada por cumplirlo.
Sobre todo lo que me gustaría saber es que repercusiones puede tener para él no pagar lo comprometido; pues lo único que trata con el impago es presionarla para que cumpla su parte. Finalmente, pagará lo atrasado, evidentemente; pues es su deber.
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12/01/2007 09:55
Pido disculpas por no haber visto antes este hilo. Otros asuntos foreriles no de mi agrado me han tenido distraido.

Respondiendo a NGR, vuelvo a indicar que hay que distinguir dos situaciones jurídicas básicas:

1.-Los compromisos legales -obligaciones- con un tercero (el banco) adquiridos por los cónyuges previos al divorcio.

2.- Las obligaciones que asumen los cónyuges en un acuerdo como lo es un convenio regulador que luego va a conformar el contenido de una sentencia y que, por tanto, será ejecutable entre los cónyuges pero en donde no ha intervenido un tercero (el banco).

La relación jurídica que vincula a los cónyuges con el banco no desaparece por el mero hecho de que los cónyuges establezcan nuevos pactos entre ellos- lease convenio regulador- ni por el hecho de que dichas obligaciones adquiridas entre ellos formen parte de una sentencia judicial posterior cuyo cometido es otro distinto. Por lo tanto, seguirán vigentes dichas obligaciones por partes de ambos- y a no ser que las modificasen posteriormente en otro sentido- en los mismo términos en los que se adquirieron en su momento.

No obstante, las obligaciones asumidas entre los cónyuges sí tienen fuerza entre ellos por lo que, caso de incumplirse por alguno cónyuge le podrá ser reclamada por el otro sentencia en mano, del mismo modo que el banco y pese a todo podrá, para el caso de que los dos o alguno de los dos incumpla con él, dirigirse contra los dos o cualquiera de los dos cónyuges obligados y pese a todo.

Así mismo, nos encontraremos que, para el caso de que uno cumpla y el otro no, tendrá dos vías para reclamar al incumplidor lo que por el pagó:

a) Por la vía normal de reclamación de un codeudor solidario a otro aun no existiendo convenio ni sentencia

b) Por la vía de lo que se acordó en sentencia.

O bien por ambas vías dependiendo de lo que se hubiese incumplido.

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NGR
12/01/2007 10:22
Ante todo, gracias Data! Perdonad mi insistencia pero de leyes no entiendo y a veces se cuelan palabrejas que no alcanzo.
Entiendo perfectamente que el banco es un tercero ajeno a todo el proceso de divorcio.
Ahora bien, es por el propio convenio por el los ex-conyuges cumplan lo firmado. Y es ahí, donde voy yo.
Evidentemente, el banco podrá seguir reclamando al ex-marido mientras éste aparezca como contrayente de la hipoteca. Pero el ex-marido puede reclamar a la ex-mujer en base al convenio regulador, el cambio de dicha situación tal y como fue acordada. ¿Es esto cierto?
Por otra parte, ¿puede la ex-mujer iniciar trámites legales contra el imcumplimiento de pago del ex-marido, pese a que ella tampoco cumple?
Gracias una vez más.
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12/01/2007 10:49
Si, es cierto. El exmarido podrá exigir que se cumpla el convenio recogido en la sentencia y,por ello, las obligaciones en él adqwuiridas por la exesposa.

Por supuesto, podrá ella iniciar dichas acciones legales. Lo que sucede es que tiene muchas probabilidades de que el exmarido, al contestar su demanda, interponga una demanda reconvencional exigiéndo de ella que cumpla también.
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NGR
12/01/2007 12:05
Muchísimas gracias, Data!
Por fin me han quedado las cosas claras!
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12/01/2007 12:37
Y ya también aclaro, porque sino no se entiende para quien síentienda que cuando hablo de demanda reconvencional strictu sensu no estoy hablando en sede de ejecución.

No te preocupes NGR si esto último no lo entiendes. Son cuestiones procesales y caso de que tengas que realizar alguna acción necesitarás un letrado de tu confianza y ya te aclarará las cosas .

Un cordial saludo.
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15/01/2007 13:02

hmmm... creo que por fin lo he entendido, NGR :)
Efectivamente, su exmujer tiene la obligacion de hacer el cambio, aunque sigo sin ver muy buena idea no hacer el pago convenido.

Quizá, aunque debería hacerlo la exmujer, él pueda por su lado solicitar al banco que desaparezca su nombre del contrato del crédito, pues por el acuerdo de separación ya no tiene nada que ver con esa hipoteca. Si por fin lo he entendido bien, tiene una deuda con su mujer, no con el banco, y no es ni propietario ni tiene ninguna relación con el bien hipotecado, por lo que no debería en ningún caso seguir apareciendo como titular de un crédito.
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NGR
15/01/2007 15:22
Paquito, creo que ahora sí que lo has entendido y muy probablemente no lo hayas conseguido antes por cómo me he explicado.
Pero, realmente tu crees que el banco va a querer hacer ese trámite por su cuenta y riesgo? Date cuenta que su ex-mujer tiene que liquidar la hipoteca y hacer una nueva y muy probablemente el banco le pida aval. Si ahora el banco tiene a dos personas a las que poder reclamar, no va a modificar la hipoteca sin conocer la situación actual de quien lo solicita, no?
Por otra parte, el hecho de no efectuar los pagos convenidos se ha convertido en la única alternativa de presión. Él le ha dejado claro a ella que en el momento que solucione todo le pagará lo atrasado sin ningún tipo de problemas.

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15/01/2007 17:41
Paquito, el acuerdo no vincula al banco, quien podrá o no acceder al cambio, aunque en la práctica sea lo más conveniente siempre y cuando, como bien dice NGR, tenga garantías de cobrar, pues le desaparecería una de las personas a las quepodría reclamar. La setencia o el convenio no vinculan al banco en absoluto y nada se le puede exigir al respecto.
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17/01/2007 16:51

Me refería a una posibilidad que quizá tenga para solucionar su problema sin tener que recurrir a la justicia ni entrar en asuntos mayores, (empecé con un "quizá pueda...")

El banco es cierto que podría negarse, y considerar que no le interesa ese cambio en cuanto implica que ya no puede exigir el pago a una de las dos personas. Pero de hecho mantenerlo no le da ninguna garantía en absoluto al banco, pues esa persona tampoco tendrá nunca ningún interés en pagar, pues no le importa en absoluto obligar al banco ejercer sus opciones sobre el piso como garantía del préstamo en caso de impago. Y el banco lo que quiere siempre es que le paguen puntualmente, sin tener que recurrir al embargo.

Aunque el banco no tenga esa obligación (aunque no estoy del todo seguro que no la tenga), yo opino que le interesa tener el préstamo a nombre únicamente de los propietarios reales.
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17/01/2007 19:43
Evidentemente, paquito, los bancos lo que quieren es cobrar. Y lo que les interesa es lo práctico. Pero lo práctico para el banco es que le den garantías. Si se queda con una sola persona y dicha persona no le da las garantias de solvencia suficientes (sí, ya sabemos que está el inmueble hipotecado, pero me refiero precisamente para no tener que acudir a la vía ejecutiva), es evidente que preferirá tener a dos a quien poder reclamar que a uno solo. Si por el contrario, uno solo le merece la creibilidad suficiente en cuanto a solvencia, como si estuviesen los dos prestatarios conjuntamente, evidentemente no tendrá problemas en que uno de ellos salga sin exigir lo estipulado en el primer contrato de préstamo y modificar las condiciones.

De lo que sí estoy seguro es de que los pactos entre cónyuges no vinculan al banco y de que, para que exista un propietario real que sustituya a otro, sea o no uno de los cónyuges, y al margen de cualquier pacto o resolucion judicial que les obligue solo a ellos, o bien uno de ellos se subroga en la hipoteca existente con aquiescencia del banco, o entra un tercero en juego a modo de compraventa con subrogación en el mismo banco y cancelacion y asuncion de nueva hipoteca en otra entidad distinta, entre otras posibilidades.